Khóa luận tốt nghiệp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật việt nam và thực tiễn tại các toà án trên địa bàn hà nội

Luận văn tốt nghiệp luật học nghiên cứu tốt nghiệp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật việt nam và thực tiễn tại các, điều tra thực trạng, phân tích số liệu,

• Tác giả: Phạm Thị Thu Trang
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Hội
• Trường học: Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân sự
• Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại các Tòa án trên địa bàn Hà Nội
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
• 1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở
• 1.2. Phân loại hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở
• 1.3. Căn cứ chủ thể của hợp đồng
• 1.4. Căn cứ đối tượng của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở
• 1.5. Khái quát pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở
• 1.6. Tiểu kết chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
• 2.1. Quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.2. Chủ thể của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.3. Hình thức của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.4. Nội dung hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.5. Hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.6. Đánh giá quy định pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.6.1. Những ưu điểm đã đạt được
• 2.6.2. Những hạn chế cần khắc phục
• 2.7. Tiểu kết chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI CÁC TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
• 3.1. Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở tại các tòa án trên địa bàn Hà Nội
• 3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở
• 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở
• 3.4. Tiểu kết chương 3
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự quan trọng, được quy định chi tiết trong Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015. Đây là sự thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng về việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản đặc biệt, được Nhà nước trao cho người sử dụng đất thông qua các hình thức như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).

1.1 Khái niệm và đặc điểm

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng. Đặc điểm của hợp đồng này bao gồm: (1) Đối tượng là quyền sử dụng đất, không phải quyền sở hữu đất; (2) Hình thức hợp đồng phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực; (3) Giá trị hợp đồng được xác định dựa trên thỏa thuận của các bên, phù hợp với giá đất do Nhà nước quy định.

1.2 Phân loại hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được phân loại dựa trên các căn cứ như chủ thể, đối tượng và bản chất. Chủ thể của hợp đồng bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất hợp pháp. Đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất tại các khu vực nông thôn hoặc đô thị. Bản chất của hợp đồng là sự chuyển giao quyền sử dụng đất có giá trị kinh tế, không làm mất đi quyền quản lý của Nhà nước.

II. Pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật Việt Nam đã có nhiều quy định cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là trong Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015. Các quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong các giao dịch liên quan đến đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

2.1 Quy định hiện hành

Theo Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện như: (1) Đất phải có GCNQSDĐ; (2) Đất không thuộc diện tranh chấp, kê biên; (3) Các bên tham gia phải có đủ năng lực hành vi dân sự. Ngoài ra, hợp đồng phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

2.2 Đánh giá quy định pháp luật

Mặc dù pháp luật đất đai đã có nhiều tiến bộ, vẫn còn một số hạn chế như: (1) Quy định về giá đất chưa phù hợp với thị trường; (2) Thủ tục chuyển nhượng còn phức tạp, gây khó khăn cho người dân; (3) Thiếu cơ chế giám sát hiệu quả trong việc thực hiện hợp đồng. Những hạn chế này cần được khắc phục để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật.

III. Thực tiễn tại Tòa án Hà Nội

Thực tiễn tại Tòa án Hà Nội cho thấy, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng phức tạp và gia tăng về số lượng. Nguyên nhân chủ yếu là do sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, cũng như những bất cập trong quy định pháp luật.

3.1 Giải quyết tranh chấp

Các tranh chấp thường xoay quanh việc vi phạm điều kiện chuyển nhượng, giá cả không thỏa thuận, hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất. Tòa án Hà Nội đã áp dụng các quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 để giải quyết các tranh chấp này, đảm bảo quyền lợi của các bên.

3.2 Kiến nghị hoàn thiện

Để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp, cần hoàn thiện pháp luật đất đai bằng cách: (1) Đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng; (2) Cập nhật giá đất phù hợp với thị trường; (3) Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho người dân. Những giải pháp này sẽ góp phần giảm thiểu tranh chấp và đảm bảo công bằng trong các giao dịch đất đai.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại các Tòa án trên địa bàn Hà Nội" do sinh viên Phạm Thị Thu Trang thực hiện thuộc chuyên ngành Luật Dân sự tại Trường Đại học Luật Hà Nội, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Văn Hợi (năm 2024).

Lý do chọn đề tài và bối cảnh thực tiễn

Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những quyền năng tối cao của người sử dụng đất, gắn liền với quyền định đoạt nhưng người chuyển nhượng không có quyền sở hữu đối với đất đai. Cùng với sự chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt với nhu cầu giao dịch tăng cao.

Tuy nhiên, nguồn gốc đất đai tại Việt Nam có tính chất phức tạp, chính sách qua các thời kỳ có nhiều biến động, dẫn tới hệ thống pháp luật còn thiếu đồng bộ giữa các địa phương. Báo cáo của Tòa án nhân dân Tối cao khẳng định: "Các tranh chấp đất đai phải đưa ra tòa án giải quyết trong thời gian gần đây đã tăng về số lượng và phức tạp hơn về tính chất." Do đó, việc nghiên cứu có hệ thống các quy định pháp luật và thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (HĐCNQSDĐ ở) nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý, hạn chế tối đa các tranh chấp dân sự là yêu cầu cấp thiết phục vụ công cuộc xây dựng Nhà nước pháp quyền.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

• Mục đích nghiên cứu: Đưa ra hệ thống các kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về HĐCNQSDĐ ở tại Việt Nam.
• Nhiệm vụ nghiên cứu:
  1. Làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về HĐCNQSDĐ (nêu bản chất của hợp đồng, xác định đối tượng là quyền sử dụng đất ở, phân tích đặc điểm phân biệt với hợp đồng mua bán tài sản khác).
  2. Làm rõ thực trạng pháp luật: Phân tích, đánh giá quy định hiện hành nhằm chỉ ra mặt tích cực cần phát huy, những điểm chưa phù hợp, bất cập giữa các ngành luật và thực tiễn áp dụng; xác định xu thế phát triển quan hệ xã hội làm cơ sở đề xuất sửa đổi, bổ sung văn bản quy phạm pháp luật.
  3. Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật: Dựa trên kết quả nghiên cứu lý luận và thực trạng, đưa ra phương hướng, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về HĐCNQSDĐ ở.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật về HĐCNQSDĐ ở và thực tiễn áp dụng pháp luật về HĐCNQSDĐ ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
• Phạm vi nghiên cứu:
  • Về nội dung: Tập trung vào các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng pháp luật vào giải quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐ ở.
  • Về thời gian: Nghiên cứu từ thời điểm Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 có hiệu lực thi hành.
  • Về không gian: Pháp luật Việt Nam và thực tiễn xét xử tại các Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và văn bản pháp luật áp dụng

Khóa luận xây dựng trên nền tảng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và Pháp luật, cùng các quan điểm chỉ đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam về cải cách tư pháp và xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.

Hệ thống văn bản pháp luật được tác giả sử dụng làm căn cứ pháp lý trực tiếp bao gồm:

• Hiến pháp năm 2013;
• Bộ luật Dân sự qua các thời kỳ: BLDS năm 1995, BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 (đặc biệt là Điều 117, 129, 189, 277, 321, 500, 501, 502);
• Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 (Điều 10, 167, 168, 169, 188, 191, 192, 194), có đối chiếu bổ sung với các quy định mới tại Luật Đất đai năm 2024 (Điều 27, 28);
• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Điều 3, 10, 17);
• Luật Công chứng năm 2014 (Điều 5);
• Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (Điều 111);
• Luật Thương mại; Luật Nhà ở năm 2014;
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT.

Phương pháp nghiên cứu thực tế

Tác giả vận dụng phối hợp các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành luật học:

• Phương pháp phân tích: Được sử dụng chủ yếu trong toàn bộ khóa luận, dùng tại Chương 1 để mổ xẻ các khái niệm, quan niệm pháp lý và tại Chương 2 để làm rõ các điều khoản quy định hiện hành cùng ưu, nhược điểm của chúng.
• Phương pháp thống kê: Thu thập và xử lý các số liệu từ các bản án thực tế đã giải quyết về HĐCNQSDĐ nhằm phân loại các dạng tranh chấp phổ biến và tìm ra nguyên nhân phát sinh.
• Phương pháp lịch sử: Nghiên cứu quá trình phát triển của chế định HĐCNQSDĐ từ thời kỳ phong kiến, Pháp thuộc đến giai đoạn các Bộ luật Dân sự 1995, 2005, 2015 và các đạo luật đất đai.
• Phương pháp thu thập số liệu và tổng hợp: Kế thừa kết quả từ các tài liệu tham khảo tiền đề, báo cáo ngành Tòa án để tổng hợp thành các nhận định khoa học.

Nguồn dữ liệu

Nguồn dữ liệu của khóa luận bao gồm các báo cáo tổng kết của Tòa án nhân dân Tối cao, các bản án xét xử tranh chấp đất đai tại Tòa án các cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội, cùng 5 công trình luận văn, luận án nghiên cứu liên quan trực tiếp của các tác giả: Hà Văn Tiên (2012), Nguyễn Xuân Hà (2017), Phạm Văn Oanh (2017), Vũ Hải Yên (2017), Nguyễn Thị Nhung (2018).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chương 1 tập trung xây dựng cơ sở lý luận về chế định HĐCNQSDĐ ở thông qua việc phân tách cấu thành khái niệm, chỉ ra các đặc điểm pháp lý đặc thù, phân loại và lược sử phát triển.

• Khái niệm HĐCNQSDĐ ở: Hợp đồng được cấu tạo từ 4 yếu tố: đất ở (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo điểm a khoản 2 Điều 10 LĐĐ 2013, gồm đất ở nông thôn và đô thị), quyền sử dụng đất (quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức theo Điều 189 BLDS 2015), chuyển nhượng QSDĐ (sự chuyển dịch có giá, không gọi là "mua bán" vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân theo Điều 4 LĐĐ 2013), và hợp đồng về QSDĐ (Điều 500-502 BLDS 2015).
• Phê bình các quan điểm học thuật trước đó:
  • Tác giả phản biện định nghĩa của Phạm Văn Oanh (2017) và Nguyễn Thùy Trang (2017) vì mang tính liệt kê rườm rà cả mục đích và nghĩa vụ.
  • Phản biện định nghĩa của Vũ Hải Yên (2017) khi quy định "nghĩa vụ trả khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ", bởi giá chuyển nhượng thực tế hoàn toàn do các bên thỏa thuận cao hơn hoặc thấp hơn, miễn đảm bảo khung giá Nhà nước.
  • Phản biện định nghĩa của Hà Văn Tiên (2010) vì cho rằng trả tiền "theo đúng quy định của pháp luật", trong khi giá trị giao dịch là quyền tự do thỏa thuận của các bên.
  • Định nghĩa của tác giả: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa người sử dụng đất và chủ thể khác về việc chuyển giao quyền sử dụng đất và người nhận chuyển nhượng sẽ trở thành chủ sở hữu [chủ sử dụng] hợp pháp mới."
• Đặc điểm của HĐCNQSDĐ ở:
  • Đặc điểm chung: Là hợp đồng song vụ (quyền của bên này đối ứng với nghĩa vụ bên kia và cùng có nghĩa vụ với Nhà nước); hợp đồng có tính chất đền bù (phân biệt với hợp đồng tặng cho); hợp đồng ưng thuận.
  • Đặc điểm riêng: Là loại hợp đồng trọng thức (bắt buộc lập văn bản, công chứng/chứng thực và đăng ký); chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật khác nhau; chịu sự chi phối chặt chẽ bởi thủ tục hành chính.

Tiêu chí phân loại	Các nhóm hợp đồng cụ thể	Căn cứ pháp lý
Căn cứ chủ thể	- Giữa cá nhân với cá nhân - Giữa cá nhân với pháp nhân - Giữa pháp nhân với pháp nhân	Điều 21 BLDS 2015, Điều 191, 192, 194 LĐĐ 2013, Điều 10 LKDBĐS 2014
Căn cứ đối tượng	- Chuyển nhượng QSDĐ ở kèm tài sản gắn liền với đất - Chỉ chuyển nhượng riêng QSDĐ ở	Luật Công chứng 2014, Điều 12 Luật Nhà ở 2014
Căn cứ bản chất giao dịch	- Hoạt động kinh doanh bất động sản (mục đích sinh lợi) - Hoạt động chuyển nhượng thông thường (phục vụ nhu cầu cá nhân/tổ chức)	Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

• Tiến trình lập pháp: BLDS năm 1995 lần đầu quy định chi tiết tại 9 điều (Điều 705-713). Đến BLDS năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003, khái niệm "đất ở" chính thức xuất hiện. Luật Đất đai năm 2013 và BLDS năm 2015 hoàn thiện quy định theo hướng tinh gọn, lồng ghép vào quy định chung về hợp đồng quyền sử dụng đất.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chương 2 đi sâu phân tích hệ thống quy phạm pháp luật thực định điều chỉnh các yếu tố cấu thành của HĐCNQSDĐ ở:

• Quy định về chủ thể tham gia:
  • Bên chuyển nhượng: Cá nhân từ đủ 15 đến chưa đủ 18 tuổi tham gia giao dịch phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật (khoản 4 Điều 21 BLDS 2015). Đối với hộ gia đình (khoản 29 Điều 3, Điều 55-57, Điều 167 LĐĐ 2013), chủ thể tham gia giao kết phải tuân thủ khoản 1 Điều 101 BLDS 2015. Các trường hợp chuyển nhượng có điều kiện được siết chặt tại Điều 192 LĐĐ 2013 (đất rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, đất chính sách cho đồng bào dân tộc thiểu số phải đủ 10 năm). Bên chuyển nhượng là pháp nhân phải đáp ứng điều kiện đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở (khoản 1 Điều 194 LĐĐ 2013, Điều 10 LKDBĐS 2014).
  • Bên nhận chuyển nhượng: Căn cứ Điều 169 LĐĐ 2013, cá nhân nhận chuyển nhượng bắt buộc phải có quốc tịch Việt Nam. Người nước ngoài không được quyền trở thành chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ ở. Tác giả đối chiếu với sự thay đổi của Điều 28 Luật Đất đai 2024 khi phân tách các điểm b, c, d khoản 1 và bổ sung khoản 3.
• Quy định về hình thức: Bắt buộc lập thành văn bản (khoản 1 Điều 502 BLDS 2015) và phải được công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013, kế thừa tại Điều 27 Luật Đất đai 2024). Trường hợp ngoại lệ không bắt buộc công chứng áp dụng khi một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản (khoản 2 Điều 17 LKDBĐS 2014).
• Quy định về nội dung và điều kiện có hiệu lực:
  • Điều kiện đối tượng: Phải có Giấy chứng nhận QSDĐ (Điều 168 LĐĐ 2013), trừ ngoại lệ người nhận thừa kế là người nước ngoài/Việt kiều (khoản 1 Điều 186 LĐĐ 2013), xử lý tài sản bảo đảm (Điều 299 BLDS 2015), người giám hộ chuyển nhượng vì lợi ích người được giám hộ (Điều 59 BLDS 2015). Đất không thuộc diện cấm giao dịch (Điều 191 LĐĐ 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Đất không có tranh chấp (điểm b khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013). Đất không thuộc đối tượng của biện pháp bảo đảm (trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý theo khoản 4, 5 Điều 321 BLDS 2015; tác giả phân tích QSDĐ không phải hàng hóa luân chuyển). Đất không bị kê biên thi hành án (khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008).
  • Giá cả, thời hạn, địa điểm và quyền nghĩa vụ: Giá do các bên tự thỏa thuận nhưng thực tế thường ghi theo khung giá đất Nhà nước để giảm thuế; địa điểm thực hiện xác định tại nơi có bất động sản (Điều 277 BLDS 2015).
  • Hiệu lực hợp đồng: Phải đáp ứng đủ 4 điều kiện theo Điều 117 BLDS 2015 (năng lực chủ thể, tự nguyện, mục đích không vi phạm điều cấm/đạo đức xã hội, hình thức hợp pháp). Áp dụng ngoại lệ công nhận hiệu lực giao dịch vi phạm hình thức nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ (khoản 2 Điều 129 BLDS 2015).
  • Thời điểm có hiệu lực: Tác giả phân tích hai quan điểm (có hiệu lực từ khi công chứng hay từ khi đăng ký vào sổ địa chính) và khẳng định đồng tình với quan điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực từ thời điểm công chứng/chứng thực căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013 và khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014.

Chương 3: Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại các Tòa án trên địa bàn Hà Nội và một số kiến nghị hoàn thiện

Chương 3 tổng kết các dạng tranh chấp thực tế tại các Tòa án nhân dân trên địa bàn thành phố Hà Nội và đưa ra các định hướng giải pháp:

• Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án Hà Nội: Phân tích các tranh chấp phát sinh từ vi phạm hình thức, tranh chấp do đất thuộc tài sản chung hộ gia đình/vợ chồng nhưng chỉ một người ký tên, tranh chấp do chuyển nhượng khi chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ, tranh chấp phát sinh do biến động giá đất dẫn tới một bên đơn phương hủy bỏ hợp đồng, và các tranh chấp liên quan đến hợp đồng giả tạo (nhằm che giấu quan hệ vay mượn tiền hoặc tẩu tán tài sản trốn tránh kê biên).
• Kiến nghị hoàn thiện pháp luật:
  • Hoàn thiện, đồng bộ hóa quy định giữa Luật Đất đai, BLDS và Luật Công chứng về việc xác định rõ thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng.
  • Xây dựng tiêu chí cụ thể nhằm xác định rõ tình trạng "đất không có tranh chấp", tránh việc lợi dụng đơn thư khiếu nại không có căn cứ gửi UBND cấp xã để cản trở quyền chuyển nhượng của chủ sử dụng đất.
  • Hoàn thiện quy định về tư cách chủ thể của hộ gia đình trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở.
• Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp: Nâng cao năng lực xét xử của đội ngũ Thẩm phán; đẩy mạnh phối hợp liên ngành giữa Tòa án và Văn phòng Đăng ký đất đai trong việc thu thập chứng cứ, thẩm định hiện trạng thửa đất; đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật và số hóa cơ sở dữ liệu địa chính.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

• Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về HĐCNQSDĐ ở; phân tích chuyên sâu các yếu tố pháp lý bắt buộc đối với chủ thể, hình thức, đối tượng, nội dung và các điều kiện có hiệu lực.
• Làm rõ các điểm mâu thuẫn, chồng chéo giữa Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014 xung quanh thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và cơ chế xử lý hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức theo Điều 129 BLDS 2015.
• Nhận diện và đối chiếu bước đầu các điểm mới tại Điều 27, Điều 28 Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến quyền nhận chuyển nhượng của các chủ thể.

Giải pháp và kiến nghị

• Kiến nghị sửa đổi, hướng dẫn thống nhất quy định xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm công chứng/chứng thực, còn việc đăng ký vào sổ địa chính là thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng đất.
• Đề xuất tiêu chí xác định "đất không có tranh chấp" phải dựa trên quyết định thụ lý vụ án hoặc văn bản giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền, không căn cứ thuần túy vào đơn phản ánh tại cấp xã.
• Đề xuất cơ chế hướng dẫn cụ thể việc xác định tỷ lệ "hai phần ba nghĩa vụ" để Tòa án công nhận hợp đồng vi phạm hình thức.

Đóng góp so với các nghiên cứu trước

Khóa luận đã kế thừa có chọn lọc các công trình đi trước (Hà Văn Tiên, Phạm Văn Oanh, Vũ Hải Yên...), khắc phục các định nghĩa rườm rà hoặc chưa chuẩn xác về giá trị chuyển nhượng và bản chất quyền sử dụng đất; đồng thời đặt việc phân tích trong bối cảnh thực tiễn xét xử tại Hà Nội dưới góc nhìn giao thoa giữa BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 và các quy định sửa đổi của Luật Đất đai 2024.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi khảo sát thực tiễn giới hạn tại địa bàn các Tòa án thuộc thành phố Hà Nội; dữ liệu thực tiễn chủ yếu phản ánh giai đoạn áp dụng Luật Đất đai 2013 và BLDS 2015; chưa thể đánh giá toàn diện tác động thực tế của Luật Đất đai 2024 do thời điểm nghiên cứu văn bản này chưa chính thức có hiệu lực thi hành đầy đủ.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu so sánh thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ ở tại nhiều địa phương thuộc các vùng kinh tế trọng điểm khác nhau; theo dõi và đánh giá hiệu quả giải quyết tranh chấp khi Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đi vào đời sống.

Giá trị tham khảo

• Đối tượng thụ hưởng: Sinh viên, học viên cao học, nghiên cứu sinh chuyên ngành Luật Dân sự, Luật Đất đai; giảng viên giảng dạy môn Pháp luật Dân sự và Pháp luật Đất đai; Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Luật sư, Công chứng viên và cán bộ tại các cơ quan quản lý đất đai.
• Phần nội dung đáng tham khảo:
  • Hệ thống lý luận phản biện và hoàn thiện định nghĩa HĐCNQSDĐ ở (Chương 1).
  • Phân tích chi tiết các điều kiện ngoại lệ của đối tượng chuyển nhượng và cơ chế công nhận hợp đồng vi phạm hình thức theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 (Chương 2).
  • Các luận cứ giải quyết xung đột pháp luật về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng (Chương 2 và 3).

Câu hỏi thường gặp

1. Vì sao trong giao dịch về đất đai pháp luật sử dụng thuật ngữ "chuyển nhượng quyền sử dụng đất" thay vì "mua bán đất"?

Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Người sử dụng đất chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó, đối tượng của giao dịch là "quyền sử dụng đất" (một loại quyền tài sản gắn liền với đất) chứ không phải bản thân mảnh đất, nên giao dịch được định danh pháp lý là "chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

2. Quyền sử dụng đất đang thế chấp có được coi là "hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh" để tự do chuyển nhượng theo Điều 321 BLDS 2015 không?

Không. Căn cứ khoản 2 Điều 3 Luật Thương mại và khoản 5 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, hàng hóa luân chuyển là động sản kết tinh từ hao phí lao động tạo ra sản phẩm. Đối với đất đai, không có hao phí lao động tạo nên đất (chỉ có lao động cải tạo, tu bổ). Do đó, QSDĐ không thỏa mãn điều kiện là hàng hóa luân chuyển; bên thế chấp chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ ở đang thế chấp nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

3. Tác giả khóa luận ủng hộ quan điểm nào về thời điểm có hiệu lực của HĐCNQSDĐ ở?

Tác giả đồng tình với quan điểm: HĐCNQSDĐ ở phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng hoặc chứng thực. Căn cứ vào điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu; việc đăng ký vào sổ địa chính là thủ tục đăng ký biến động để chuyển giao quyền, không phải điều kiện làm phát sinh hiệu lực của chính hợp đồng.

4. Những trường hợp nào pháp luật cho phép chuyển nhượng QSDĐ ở khi người chuyển nhượng chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ?

Các trường hợp bao gồm: (i) Người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam (khoản 1 Điều 186 LĐĐ 2013); (ii) Người nhận thừa kế có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; (iii) Bên nhận bảo đảm thực hiện xử lý tài sản bảo đảm theo Điều 299 BLDS 2015; (iv) Người giám hộ chuyển nhượng vì lợi ích của người được giám hộ có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ (khoản 1 Điều 59 BLDS 2015).

5. Việc áp dụng khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 đối với HĐCNQSDĐ ở vi phạm hình thức gặp khó khăn gì?

Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 quy định Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất "hai phần ba nghĩa vụ". Khó khăn thực tế nảy sinh trong việc định lượng chính xác thế nào là đã hoàn thành đủ hai phần ba nghĩa vụ (ví dụ: đã thanh toán đủ 2/3 tiền nhưng chưa bàn giao đất hoặc ngược lại), đòi hỏi Tòa án phải xem xét chặt chẽ toàn diện các điều kiện khác mới đưa ra phán quyết công nhận.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Phạm Thị Thu Trang là công trình nghiên cứu hệ thống về chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở dưới góc độ luật học dân sự và đất đai. Tác giả đã làm rõ các mắt xích lý luận, phân tích thực trạng mâu thuẫn giữa các văn bản luật hiện hành và đánh giá thực tiễn áp dụng tại Tòa án các cấp trên địa bàn Hà Nội. Các đề xuất hoàn thiện quy định về thời điểm có hiệu lực, tiêu chí đất tranh chấp và giải pháp xét xử mang tính ứng dụng thực tiễn cao cho quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai và dân sự tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 MOT SÓ VAN DE LÝ LUẬN VE HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở 1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở 1. Khái niệm hop đồng chuyên nhượng quyén sit đụng đấtở Dé lam rõ về một vân đề nào đó thì chúng ta cân hiểu rõ thành tổ câu tạo nên nó. Do vay, định nghiia về hợp đồngchuyển nhượng quyên sử dụng đất ở cũng không ngoại lệ, theo đó hợp đông chuyên nhương quyên sử dung dat ở được câu tạo từ các khái miệm nhỏ cụ thé: Khải niém về dat ở, quyền sử dụng dat ở, chuyên nhươngquyên sử dụng dat, hop đông về quyên sử dụng dat.

Thứ nhất, dat ở được xép vào nhóm dat phi nông nghiệp, bao gém: dat ở tại nông thôn và đất ở tại đô thi theo điểm a, Khoản 2, Điều 10 Luật Dat đai 2013. Dat & được sử dụng phục vụ nu câu ở: xây dựng nhà ở để lam nơi sinh hoạt, nghĩ ngơi và xây dựng các công trình phục vụ đời sông hang ngày, nam trong khu dân cư, dat ở được hiểu là đất sử dung với muc dich để ở! Luật Dat đai 2013 đã đưa ra tiêu chí thông nhất trong việc xác định các loai dat thuộc dat ở tại nông thôn va dat ở tai đô thi. Dat ở nông thôn bao gồm dat ma hộ gia định, cá nhân dùng dé xây dung nha ở, xây dưng các công trình phục vụ đời song hàng ngày, vườn ao trong một thửa dat thuộc khu dân cư nông thôn, phù hop với quy hoạch da được cơ quan Nhà nước có thâm quyên xét duyệt (tường got là đất thé cu). Dat ở đô thi bao gồm dé xây dung các công trình phục vu đời sông trong củng một thửa dat tại klru dan cư đô thi.

Thứ hai, về quyền sử dung dat: Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Quyển sử đụng là quyên khai thác công ding hướng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; quyền sử dung có thé được chugyên giao cho người khác theo théa thuận hoặc theo quy đình cña Pháp luật ”. Theo đó, thông qua sự trao quyền của Nhà nước, người sử dung dat được thực hiện các quyền và nghia vụ, trong đó các quyên liên quan đền quyên định đoạt, quyên sử dung đất như chuyên nhượng, 13.1 Mục I Pim hie Ibanhinhkém Thôngtr28/2014/TT-BTNMT § thửa kê, tang cho người sử dụng dat, quyên chuyên đôi, cho thuê, cho thuê lai, thé chap quyên sử dụng dat, gop von bằng quyên sử dung dat. Co thé nói quyền sử dung dat ở là quyên khai thác thuộc tinh có lợi từ dat ở thông qua các hành. vi sử dụng dat hoặc chuyên quyên do cho người khác.

Thứ ba chuyên nhượng quyên sử dung dat là việc chuyển giao quyên sử dụng đất từ người nay sang người khác trên cơ sở có giá Vay tai sao đôi với dat dai lại gợi là chuyên nhượng quyền sử dụng dat chứ không phải mua bản. dat? Mua bán tai sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên ban chuyên quyền sở hữu tai sản cho bên mua và bên mua trả tiên cho bên bán. Tuy nhiên, đôi với đất đai — một loại tai sin đặc thù, thì dat dai thuộc sở hitu toàn đân do Nha nước dai điện chit sở hin và thông nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dung đất cho người sử dụng đất theo quy đình của Luật này?.

Vì vậy, người chuyểnnương không có quyền sở hữu dat, đối tương của việc chuyên nhượng ở đây là quyên sử dung dat — một loại tai sin gan liên với dat mà không phải là mảnh dat do.