CHƯƠNG 1 MOT SÓ VAN DE LÝ LUẬN VE HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở 1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở 1. Khái niệm hop đồng chuyên nhượng quyén sit đụng đấtở Dé lam rõ về một vân đề nào đó thì chúng ta cân hiểu rõ thành tổ câu tạo nên nó. Do vay, định nghiia về hợp đồngchuyển nhượng quyên sử dụng đất ở cũng không ngoại lệ, theo đó hợp đông chuyên nhương quyên sử dung dat ở được câu tạo từ các khái miệm nhỏ cụ thé: Khải niém về dat ở, quyền sử dụng dat ở, chuyên nhươngquyên sử dụng dat, hop đông về quyên sử dụng dat.
Thứ nhất, dat ở được xép vào nhóm dat phi nông nghiệp, bao gém: dat ở tại nông thôn và đất ở tại đô thi theo điểm a, Khoản 2, Điều 10 Luật Dat đai 2013. Dat & được sử dụng phục vụ nu câu ở: xây dựng nhà ở để lam nơi sinh hoạt, nghĩ ngơi và xây dựng các công trình phục vụ đời sông hang ngày, nam trong khu dân cư, dat ở được hiểu là đất sử dung với muc dich để ở! Luật Dat đai 2013 đã đưa ra tiêu chí thông nhất trong việc xác định các loai dat thuộc dat ở tại nông thôn va dat ở tai đô thi. Dat ở nông thôn bao gồm dat ma hộ gia định, cá nhân dùng dé xây dung nha ở, xây dưng các công trình phục vụ đời song hàng ngày, vườn ao trong một thửa dat thuộc khu dân cư nông thôn, phù hop với quy hoạch da được cơ quan Nhà nước có thâm quyên xét duyệt (tường got là đất thé cu). Dat ở đô thi bao gồm dé xây dung các công trình phục vu đời sông trong củng một thửa dat tại klru dan cư đô thi.
Thứ hai, về quyền sử dung dat: Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Quyển sử đụng là quyên khai thác công ding hướng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; quyền sử dung có thé được chugyên giao cho người khác theo théa thuận hoặc theo quy đình cña Pháp luật ”. Theo đó, thông qua sự trao quyền của Nhà nước, người sử dung dat được thực hiện các quyền và nghia vụ, trong đó các quyên liên quan đền quyên định đoạt, quyên sử dung đất như chuyên nhượng, 13.1 Mục I Pim hie Ibanhinhkém Thôngtr28/2014/TT-BTNMT § thửa kê, tang cho người sử dụng dat, quyên chuyên đôi, cho thuê, cho thuê lai, thé chap quyên sử dụng dat, gop von bằng quyên sử dung dat. Co thé nói quyền sử dung dat ở là quyên khai thác thuộc tinh có lợi từ dat ở thông qua các hành. vi sử dụng dat hoặc chuyên quyên do cho người khác.
Thứ ba chuyên nhượng quyên sử dung dat là việc chuyển giao quyên sử dụng đất từ người nay sang người khác trên cơ sở có giá Vay tai sao đôi với dat dai lại gợi là chuyên nhượng quyền sử dụng dat chứ không phải mua bản. dat? Mua bán tai sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên ban chuyên quyền sở hữu tai sản cho bên mua và bên mua trả tiên cho bên bán. Tuy nhiên, đôi với đất đai — một loại tai sin đặc thù, thì dat dai thuộc sở hitu toàn đân do Nha nước dai điện chit sở hin và thông nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dung đất cho người sử dụng đất theo quy đình của Luật này?.
Vì vậy, người chuyểnnương không có quyền sở hữu dat, đối tương của việc chuyên nhượng ở đây là quyên sử dung dat — một loại tai sin gan liên với dat mà không phải là mảnh dat do. Thứ tư, không giéng nhw Bộ luật Dân su 2005 dành hẳn một phần quy định về các loại hop đông liên quan dén quyền sử dung đất, tách thành các chương riêng biệt như hợp đông chuyển đổi quyên sử dụng đất, hợp dong chuyên nhượng quyên sử dụng đất, hợp đông thuê quyên sử dụng đất,. dan đến nhiéu trùng lap, Bộ luật Dân sự 201 5 đã bao quát tat cả trong ba điêu đó là Điều 500, 501, 502 và được gọi chung là hợp đồng về quyên sử dung dat (gdm hợp đồng nội ching của hợp đồng và hình thức, thì tuc thực hiện hợp đồng). Trong đó, hop đồng về quyền sit dung đất là sự théa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyên đổi, chuyên nhượng cho thuê, cho thuê lai, tang cho, thé chấp.
góp vén quyền sử dung đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy ảnh của Luật đất đai cho bên kia; bên kaa thực hiện quyển, nghĩa vụ theo hop đồng với người sử dung đất. Từ những phân tích nêu trên, chuyển nhương QSDĐ được hiểu là sự > Đều ¢ Luật Đất đai 2013. chuyên dịch QSDD từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác; người có QSDD có nghia vụ chuyên giao QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng và người nhận chuyên nhượng phải trả cho người chuyên nhương một khoản tiền tương ung với giá trị QSDĐ theo thöa thuận của các bên. Mặc du có sự thay đổi về chủ thé sử dung dat nhưng việc chuyên QSDĐ không làm mat di quyên quân lý và định đoạt của Nhà nước với vai trò là đại điện chủ sở hữu.
Trong thời gian qua, Khoa pháp luật dân sự đã có rat nhiéu tác giả đưa ra quan điểm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat ở. Tuy nhiên các quan điểm này van chưa được phủ hợp với khái niệm chuyên nhương quyền sử dung đất ở, điển hình như các tác giả: (1) Tác giả Pham Van Oanh, năm 2017, Luận văn thạc s luật học — Đại học Luật Hà Nội và tác giá Nguyễn Thùy Trang năm 2017, Luận văn Tiên sĩ luật hoc — Đại học Luật Hà Nội nhận định: “Hop đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất ở là sự thõa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyên nhương về việc chuyển giao dat và quyền sử cing đất dé xây nhà ở, các công tình phục vụ cho đời sống đất, vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thừa đất thuộc khu dân cư đã được công nhận là đất ở trên cơ sở giá cả được các bên thông nhất, đất và quyén sử dụng đất được chuyên giao toàn bé cho bên nhận chuyển nhượng và bên chuyén nhương không còn bắt kp? mỗi quan hệ nào với đất và quyền sử dung đất kế từ thời điểm hop đồng có hiệu lực theo quy đình của pháp luật". Khái niém nay còn mang tính chat liệt kê va rườm ra, tác giả con liệt kê cả ngiĩa vụ và mục dich sử dụng Khai tiệm chỉ cân khái quát hợp đông chuyên quyền sử dung dat là sự thoả thuận giữa bên chuyên nhượng và bên nhận. chuyển nhượng về chuyên nhượng QSDD ở chứ không cân liệt kê tat cả các ng†ña vụ và mục dich (2) Tác ga Vũ Hải Yên, năm 2017, Luận văn thạc sĩ luật học — Viện hàn lam KHXH Việt Nam, Học viện KHXH nhận din Hop đồng chuyển nhượng quyển sir dụng đất ở được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo dé bên 10 nhận chuyên nhượng QSDĐ ở có ngiữa vụ chuyén giao đất ở và quyên sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyên nhượng, bên nhân chuyên nhương có nghĩa vụ trả cho người chuyén nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử chung đất ở”.
Khái niém này van mang tinh chat liệt kê nghĩa vu và trách nhiém phải tra cho bên chuyên nhượng là không được chính xác, vì thực tê có những trường hợp bên chuyển nhượng bán ra giá trị cao hơn hoặc thâp hơn giá tri QSDD, tuỳ vào sự thoả thuận giữa hai bên và van đấm bảo điều kiện ga chuyén nhượng cao hơn giá dat ban hành theo từng khu vực của Nhà nước quy định. (8) Tác giã Hà V ăn Tiên, nam 2010, Luận văn thạc sĩ luật học — Đai hoc Luật Hà Nội nhận định: “Hop đồng chuyên nhương quyền sử dùng dat ở là sự thỏa thuận bằng văn ban giữa bên chuyên nhượng và bên nhân chuyên nhương. theo đó bên chuyên nhương sẽ chuyên giao đất ở, quyền sử ding đất ở hợp pháp của minh cho bên nhận chuyén nhượng và bên nhận chuyén nhuong có nghita vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo đứng quy định của Bộ luật dan sự và pháp luật về đất dai”. Khái niệm này cũng không được chính xác vì hop đông chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở giá chuyển nhượng là do hai bên tự thoả thuận chứ luật không quy định và giá trị chuyên nhượng QSDĐ ở.
Như vay, có thé định nghĩa: “Hop đồng chuyên nhượng quyền sử đụng đất ở là sự théa thuận bằng văn bản giữa người sir dụng đất và chit thé khác về việc chuyên giao quyén sử ding dat và người nhận chuyên nhương sẽ trở thành chit sở hữu: hop pháp moi”. Đặc điêm của hợp đồng chuyêu nhượng quyén sit dung dat ở Thứ nhất, hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung dat ở là hợp đồng song vụ: theo đó, mỗi bên trong hợp đông đều có nghiia vụ đối với nhau. Do đó, trong mỗi quan hệ nay quyên của bên này đối ứng với nghiia vụ của bên kia và ngược lại. Bên chuyên nhương có nghĩa vu giao đất cho bên nhận chuyén nhuong và bên nhận chuyên nhượng có ng†ĩa vụ thanh toán cho bên.
chuyển nhượng theo " thỏa thuận của hai bên Khi bên có ngiĩa vụ dén hạnthực hiện ngliie vụ nhưng không thực hiện đúng nhũng cam két đã thỏa thuận, thi bên có quyên sẽ yêu cau bên có nglữa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam két đã thöa thuận Tinh song vụ còn được thê liên ở chỗ quyên lợi của bên chuyên nhượng và bên nhận chuyên nhượng chỉ có thé được đảm bảo khi bên nhận chuyên nhương và bên chuyên nhượng thực hiên đây đủ các nghia vu tương ứng của mình Nói cách khác, trong hợp đông chuyên nhượngquyền sử dụng dat, quyên và nghĩa vụ của bên chuyên nhuong tương ứng với ngiĩa vu và quyền của bên nhận chuyên niurong Vi thê hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dung dat luôn được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản dé lam cơ sở pháp lý cho việc đâm bảo quyên và việc thực hiện nghia vụ của minh. Tuy nhiên, do QSDĐ là một tai sản đặc biệt, gan liền với chế đô sở hữu toàn dân về dat đai, trong đó Nhà nước là người đại diện làm chủ sở hữu, nên ngoài việc bên chuyên nhượng và bên nhận. chuyển nhượng thực hién quyền và nghia vụ với nhau, hai bên còn phải thực hiện ng†ĩa vụ với Nhà nước (trẩn thui các quy đình của pháp luật về quy hoạch, mục dich sử dung đất. điều kiên chuyển nhượng.
nghĩa vụ tài chính.