CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1. Khái niệm và đặc điểm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 1. Khái niệm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Sau khi các giao dịch dân sự được xác lập và có hiệu lực thì cũng là lúc làm phát sinh những quan hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch đó. Trong quan hệ nghĩa vụ này, bên có quyền chỉ có thể hưởng được các lợi ích từ quyền đó khi bên có nghĩa vụ đã thực hiện và thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ đó.
Nói một cách khác thì quyền dân sự của chủ thể mang quyền trong các quan hệ nghĩa vụ dân sự luôn mang tính chất trái quyền (việc hưởng quyền luôn ở thế bị động vì phụ thuộc vào việc bên kia có thực hiện nghĩa vụ của họ hay không). Vì vậy, để có thể tác động đến ý thức thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ, bên mang quyền thường phải tính đến một biện pháp nào đó để biện pháp này như một cách thức buộc người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đó, hoặc để nếu người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì biện pháp đó được coi là một sự bảo đảm lợi ích của bên có quyền. Các biện pháp đó được gọi chung là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Biện pháp bảo đảm được hiểu là các quy định pháp lý theo đó các bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm.
Đối tượng của các giao dịch bảo đảm gồm các loại tài sản, trong đó quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản có giá trị lớn và đặc biệt. Việc thế chấp quyền sử dụng đất giúp người thế chấp vay vốn nhằm tiếp cận dòng vốn ở các tổ chức tín dụng, tạo điều kiện đầu tư cho sản xuất và làm tăng giá trị của đất đai. Đây là vấn đề là hết sức quan trọng trong nền kinh tế thị trường, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ kinh tế trong hệ thống kinh tế quốc dân đồng thời giúp các tổ chức tín dụng có thêm kênh huy động vốn, có tài sản bảo đảm để yên tâm cho vay vốn. 6 Đối với cá nhân, hộ gia đình khi vay vốn thường dùng tài sản có giá trị lớn của mình để bảo đảm đó là quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất ở.
Pháp luật cho phép cá nhân, hộ gia đình được chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được nhà nước giao. Khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 quy định về nhóm đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Theo đó, người sử dụng đất có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn. Điểm đặc biệt của việc thế chấp đất tại nông thôn là trên đất có nhà ở và các công trình xây dựng khác, nhưng nhà ở và các công trình xây dựng này do người dân tự xây dựng, cho nên không có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và công trình xây dựng, vì vậy khi thế chấp đất ở thì các tài sản trên đất cũng là đối tượng của thế chấp.
Đối với đất trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm, cây công nghiệp, khi hộ gia đình hoặc doanh nghiệp thế chấp đất rừng được giao thì cây rừng hoặc cây lâu năm cũng là tài sản thế chấp. Như vậy khi thế chấp quyền sử dụng đất, mà trên đất có các công trình xây dựng hoặc cây lâu năm thì quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đó là đối tượng của hợp đồng thế chấp. Điều 715 BLDS năm 2005 quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: “là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp” [2].
Khác với Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật dân sự 2015 không còn dành riêng một chương quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, BLDS 2015 chỉ ra các trường hợp: “thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp” và “thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất”, theo điều 325 và điều 326. Bộ luật dân sự 2015 chỉ quy định hai trường hợp như trên mà không tách riêng như Bộ luật trước đó cũng là một sự thay đổi hợp lý, bởi đã có những quy định chung về giao dịch bảo đảm; quy định về thế chấp tài sản đã được nêu ra từ điều 317 đến điều 327, gồm: tài sản thế chấp; quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ thế chấp; chấm dứt tài sản thế chấp. Mặt khác, trong thực tế, 7 nhiều tình huống xảy ra khiến bên nhận thế chấp không thể xử lý quyền sử dụng đất do bên thế chấp có tài sản trên đất. Để giải quyết được, bên nhận thế chấp buộc phải khởi kiện ra Tòa án để đòi lại tài sản, gây mất thời gian, tốn kém tiền bạc, công sức.
Vấn đề này đã được khắc phục theo Bộ luật dân sự 2015, tài sản gắn liền với đất sẽ được xử lý cùng quyền sử dụng đất nếu thế chấp quyền sử dụng đất. Việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất làm hạn chế quyền định đoạt quyền sử dụng đất của bên thế chấp. Tuy nhiên, bên thế chấp vẫn được sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong suốt thời gian thế chấp. Việc sử dụng này phải đảm bào bên thế chấp không làm hủy hoại giá trị đất, tài sản gắn liền với đất.
Từ phân tích như trên có thể khái quát về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất như sau: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác đối với bên nhận thế chấp (bên có quyền) trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà vẫn được khai thác, sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất.2 Đặc điểm của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại hợp đồng thế chấp đặc thù và có nhiều điểm khác biệt so với các hợp đồng thế chấp bằng các tài sản thông thường khác như sau: - Thứ nhất, về luật điều chỉnh: Hợp đồng thế chấp tài sản thường được điểu chỉnh bởi Bộ luật Dân sự. Theo đó đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản không phải thực hiện các đăng ký, bên thế chấp có đầy đủ các quyền năng về sở hữu đối với tài sản của mình. Trong khi đó, đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất được điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khác nhau như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai,Luật nhà ở và Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, các quy định về giao dịch bảo đảm, công chứng, chứng thực.
Liên 8 quan đến quyền sử dụng đất – là một loại tài sản đặc thù, việc thế chấp ngoài việc tuân thủ các quy định tại Bộ luật Dân sự còn phải tuân theo các quy định về Luật Đất đai. Ngược lại, chính Luật Đất đai cũng quy định các điều kiện về việc thế chấp đối với quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, để được vay vốn tại các tổ chức tín dụng, việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất còn phải tuân thủ cá quy định pháp luật về họat động tín dụng để đảm bảo lợi ích từ phía ngân hàng cũng như bên đi vay. Các quy định này là hết sức cần thiết nhằm điều chỉnh thị trường vốn, đảm bảo tính thanh khoản của các khoản vay nhằm lành mạnh hóa thị trường, đảm bảo sự phát triển của thị trường.
- Thứ hai, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và phải công chứng: Văn bản được công chứng có đặc điểm riêng so với các văn bản khác là: văn bản công chứng có tính xác thực về thời gian, địa điểm, chủ thể…; có tính chính thức hóa, văn bản công chứng phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội; tuân thủ về mặt hình thức và tuân thủ các nguyên tắc, thủ tục công chứng. Văn bản công chứng có giá trị thi hành Văn bản công chứng có giá trị thi hành: Văn bản công chứng là căn cứ để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các hợp đồng, giao dịch đã được công chứng thì có hiệu lực thi hành đối với các bên trong hợp đồng, giao dịch đó và có hiệu lực với người thứ ba.
Trong trường hợp muốn bác bỏ hiệu lực của văn bản công chứng đó thì phải kiện ra Tòa án và khi đó thì các tình tiết, sự kiện đã ghi trong hợp đồng, văn bản công chứng đó sẽ trở thành chứng cứ hiển nhiên trước Tòa về giao dịch, không cần phải xác minh, người muốn bác bỏ nó phải xuất trình được chứng cứ ngược lại. Ví dụ: một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được các bên ký kết và đã được công chứng thì các cơ quan (tài nguyên môi trường) và các cá nhân có liên quan cũng phải công nhận và làm các thủ tục liên quan (trước bạ, sang tên). Điều này cũng là xuất phát từ nguyên tắc tôn trọng quyền 9 tự do giao kết hợp đồng của chủ thể.