Chương 1: Cơ sở khoa học của quy hoạch và lập quy hoạch sử dụng đất Chương 2: Thực trạng công tác lập quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện công tác lập quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 4 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUY HOẠCH VÀ LẬP QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm về Quy hoạch sử dụng đất 1. Khái niệm quy hoạch Quy hoạch là một công cụ để làm một việc có chủ đích, nhằm mục tiêu quản lý, đòn bẩy kích thích đầu tư, giáo dục, tăng cường nhận thức của cộng đồng bằng những hoạt động như: phân bổ, bố trí, sắp xếp, tổ chức một cách hợp lý một vấn đề nào đó. Bản chất của công tác quy hoạch chính là kiến tạo tầm nhìn và xác lập mục đích dựa vào những kinh nghiệm rút ra trong quá khứ, hiện trạng và nhu cầu phát triển để đưa ra dự đoán.
Điều này đỏi hỏi phải có một tư duy khoa học để kiểm soát được độ rủi ro, nhằm đạt được mục đích. Ở nước ta hiện nay, hệ thống quy hoạch được phân làm hai hệ thống chi tiết là hệ thống quy hoạch tổng thể và hệ thống quy hoạch ngành. Cụ thể: Hệ thống quy hoạch tổng thể bao gồm quy hoạch cấp Quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh, cấp lãnh thổ đặc biệt. Quy hoạch tổng thể là quá trình phân bổ và kết nối không gian cho việc định cư và các hoạt động kinh tế xã hội, bảo vệ môi trường, an ninh quốc phòng dựa trên các chính sách và chiến lược phát triển quốc gia và các ngành, nhằm đạt mục tiêu phát triển có trật tự, hiệu quả, công bằng và bền vững.
Hệ thống quy hoạch ngành bao gồm ba loại chính là quy hoạch ngành sản xuất kinh doanh, ngành kết cấu hạ tầng kỹ thuật và ngành kết cấu hạ tầng xã hội. Quy hoạch ngành là quá trình phân bổ và kết nối không gian cho các hoạt động của một ngành kinh tế, xã hội hay kết cấu hạ tầng dựa trên các chính sách và chiến lược phát triển ngành. Khái niệm quy hoạch sử dụng đấ t Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) là hệ thống về kinh tế, kỹ thuật, pháp chế của Nhà nước để tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ, bố trí quỹ đất và tổ chức sử dụng đất đai 5 như một tư liệu sản xuất đặc biệt nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ môi trường sinh thái và đất đai bền vững. Khi nghiên cứu về QHSDĐ có rất nhiều quan điểm khác nhau,có quan điểm cho rằng QHSDĐ là biện pháp kỹ thuật nhằm thực hiện việc đo đạc, vẽ bản đồ, phân chia lại diện tích đất giao cho các ngành.
Có quan điểm lại cho rằng QHSDĐ dựa trên các quy phạm của Nhà nước nhằm nhấn mạnh tính pháp chế của QHSDĐ. Tuy nhiên, đối với cả hai cách nhận thức trên bản chất của QHSDĐ không được thể hiện đúng và đầy đủ vì bản thân QHSDĐ không chỉ nằm trong kỹ thuật đo đạc và cũng không hoàn toàn thuộc về hình thức pháp lý mà QHSDĐ nằm bên trong việc tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất như đối tượng của các mối quan hệ xã hội trong sản xuất. Như vậy, QHSDĐ sẽ là hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, tính kinh tế và tính pháp lý. Tính kỹ thuật, tính kinh tế và tính pháp lý được thể hiện rất rõ ràng, cụ thể: - Tính kỹ thuật: trong QHSDĐ sẽ sử dụng các công tác chuyên môn như điều tra, khảo sát, đo đạc, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu, sử dụng.
để tính toán và thống kê diện tích đất đai, thiết kế, phân chia khoảnh thửa, sử dụng các phương pháp xử lý số liệu đưa ra những dự báo quy hoạch chính xác nhất. Từ đó tạo điều kiện tổ chức sử dụng đất hợp lý trên cơ sở tiến bộ của khoa học kỹ thuật. - Tính pháp chế: biểu hiện của tính pháp chế thể hiện ở việc sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật, đất đai được nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích cụ thể đã được xác định theo phương án quy hoạch sử dụng đất. - Tính kinh tế: Hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất chính là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác triệt để và có hiệu quả tiềm năng đất đai.
Khi giao đất, thông qua phương án QHSDĐ, nhà nước đã xác định rõ mục đích sử dụng đất của diện tích được giao. Tóm lại, thực chất của công tác QHSDĐ là quá trình hình thành những quyết định nhằm mục đích tạo điều kiện cho việc đưa dất đai vào sử dụng có hiệu quả, 6 bền vững, mang lại lợi ích cao nhất cho xã hội và thực hiện điều chỉnh các quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt. Sự cần thiết phải có quy hoạch sử dụng đất QHSDĐ hợp lý sẽ tạo động lực để phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và các vùng phụ cận. QHSDĐ có ý nghĩa rất quan trọng cho các ngành, các lĩnh vực hoạt động trong xã hội.QHSDĐ tạo điều kiện xác lập, điều tiết việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng như phát triển nông nghiệp, công nghiệp, lâm nghiệp, đô thị, hạ tầng kinh tế xã hội.một cách chủ động, nó định hướng sử dụng đất đai cho các ngành, chỉ rõ các địa điểm để phát triển các ngành, giúp cho các ngành yên tâm trong đầu tư phát triển.
QHSDĐ giúp cho việc phân bổ, sắp xếp từng loại đất đã được phê duyệt một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Đất đai có những đặc điểm như có vị trí cố định, không thể di dời, mang tính vùng và khu vực, có giới hạn về diện tích do đó việc sử dụng đất đai hiệu quả là vấn đề đặt ra của mỗi quốc gia, mỗi vùng, mỗi ngành. QHSDĐ là công cụ hữu hiệu của Nhà nước trong công tác tổ chức sử dụng đất và quản lý tập trung thống nhất giữa các cấp. Từ đó, Nhà nước quản lý và kiểm soát được mọi hoạt động tình hình sử dụng đất, nắm bắt được những biến động của đất đai để có những biện pháp bố trí và điều chỉnh việc sử dụng đất đai cho hợp lý hơn và hiệu quả hơn.
QHSDĐ buộc các đối tượng sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong phạm vi ranh giới của mình, làm cơ sở để giải quyết các mâu thuẫn tranh chấp đất đai. Dựa trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội mà quy hoạch phân hạng từng loại đất, bố trí sắp xếp các loại đất, nhu cầu sử dụng đất để cho các đối tượng sử dụng hợp lý, đúng mục đích, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao. Thông qua QHSDĐ để làm căn cứ giải quyết các tranh chấp về ranh giới, mục đích sử dụng đất, mâu thuẫn trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng của các chủ thể sử dụng đất. QHSDĐ giúp tổ chức lại việc sử dụng đất , hạn chế sự chồng chéo trong quy hoạch gây lãng phí đất đai , tránh tình trạng chuyển mục đích sử dụng đât tuỳ tiện , làm giảm sút quỹ đất (đặc biệt là đất trồng lúa và đất lâm nghiệp phát triển kinh tế - 7 xã hội) và có thể trở thành một trong các nguyên nhân gây ra tình trạng bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương.
QHSDĐ giúp người sử dụng đất yên tâm về mặt pháp lý, nó là nền tảng của việc phân bổ đất đai cho người sử dụng. Khi việc sử dụng đất theo đúng mục đích của quy hoạch đưa ra, đem lại nhiều lợi ích sẽ được bảo vệ trước pháp luật khi có tranh chấp xảy ra. QHSDĐ làm căn cứ quan trọng để xác định kế hoạch sử dụng đất theo giai đoạn, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của các ngành, các cấp. Các phương án quy hoạch, các mục tiêu, các quan điểm và các chỉ tiêu được thể hiện thông qua việc xây dựng và thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Như vậy, việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất phải thông qua QHSDĐ, quy hoạch càng có cơ sở khoa học, càng chính xác bao nhiêu thì kế hoạch sử dụng đất càng có điều kiện thực hiện tốt bấy nhiêu. QHSDĐ tạo điều kiện cho việc tính thuế đất đai, xác định giá cả cho từng loại đất dựa vào công tác đánh giá, phân hạng các loại đất, mục đích sử dụng và quy mô đất đai của đối tượng sử dụng. Việc quy hoạch càng có cơ sở khoa học, càng chặt chẽ thì việc tính thuế và xác định giá đất đai cũng hợp lý và chính xác, đóng góp không nhỏ cho ngân sách Quốc gia. QHSDĐ là cơ sở quan trọng cho việc giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất tạo điều kiện cho thị trường bất động sản trong khu vực và cả nước phát triển, đồng thời cân đối được nhu cầu sử dụng đất, chống đầu cơ đất, tạo sự cân bằng về cung cầu, góp phần ổn định và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Như vậy, QHSDĐ là công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà nước cũng như địa phương nắm chắc tình hình sử dụng đất của địa phương, từ đó làm căn cứ xây dựng các chính sách sử dụng đất đai đồng bộ, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao và hạn chế được sự chồng chéo trong việc quản lý đất đai. Khái niệm lập quy hoạch sử dụng đất Lập QHSDĐ là việc dùng các phương pháp khoa học, kỹ thuật dựa trên các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, định hướng và nhu cầu sử dụng đất của địa phương, trên cơ sở pháp lý để đưa ra phương hướng sử dụng đất trong một thời gian nhất định. 8 Về thực chất, lập quy hoạch sử dụng đất chính là quá trình hình thành nên các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao nhất đồng thời thực hiện việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như một tư liêu sản xuất đặc biệt. Các phương pháp khoa học, kỹ thuật để lập QHSDĐ bao gồm: a.