Tổng quan nghiên cứu

Theo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết năm 2016, tỷ lệ nợ xấu chưa xử lý chiếm khoảng 5,8% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, và nếu tính cả các khoản nợ tiềm ẩn rủi ro thì con số này lên tới 10,08%. Trong cơ cấu tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng, các dự án bất động sản chiếm tỷ trọng quy mô vốn vay lớn nhất nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro thanh khoản cao nhất. Khi chủ đầu tư rơi vào tình trạng mất khả năng chi trả, các dự án thường bị đình trệ, thi công dở dang hoặc vướng mắc thủ tục pháp lý, gây áp lực trực tiếp lên nguồn vốn hoạt động và an toàn hệ thống ngân hàng.

Vấn đề cốt lõi đặt ra trong công tác thu hồi nợ là việc xác định chính xác, khách quan giá trị thị trường của tài sản thế chấp để làm căn cứ xử lý dứt điểm các khoản nợ xấu. Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng hoạt động thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ tại Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam trong giai đoạn 2013-2016, gắn liền với trường hợp tái cơ cấu danh mục tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Thương mại Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Đại Dương.

Mục tiêu cụ thể của đề tài là hệ thống hóa cơ sở lý luận, phân tích thực tiễn các quy trình và phương pháp định giá dự án nợ xấu, đồng thời nhận diện những hạn chế kỹ thuật còn tồn tại. Ý nghĩa của nghiên cứu được thể hiện rõ nét qua việc xây dựng bộ giải pháp chuẩn hóa nghiệp vụ, tháo gỡ điểm nghẽn cho 13 dự án tồn đọng tại đơn vị và hỗ trợ các ngân hàng thương mại tối ưu hóa tỷ lệ thu hồi vốn trong giai đoạn 2017-2020.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, trọng tâm là Tiêu chuẩn số 07, 08, 09, 10 và 11 kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC và Thông tư số 145/2016/TT-BTC. Cơ sở lý thuyết định giá dự án bất động sản xoay quanh 3 cách tiếp cận chủ đạo: tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh trực tiếp), tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí thay thế và chi phí tái tạo) và tiếp cận từ thu nhập (phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp thặng dư).

Bên cạnh đó, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất giữ vai trò nền tảng để xác định tiềm năng khai thác tối ưu của khu đất dự án trong khuôn khổ pháp lý cho phép. Về mặt thể chế, các khái niệm về quyền sử dụng đất, công trình xây dựng và dự án đầu tư được chuẩn hóa theo Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Xây dựng 2014. Khác với bất động sản thông thường, dự án trong diện xử lý nợ có tính chất đơn chiếc phức tạp, dòng tiền tương lai gián đoạn và chịu tác động sâu sắc bởi các ràng buộc pháp lý về nghĩa vụ tài chính đất đai.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu khai thác nguồn dữ liệu thứ cấp phong phú từ báo cáo hoạt động kinh doanh của Công ty Thẩm định giá VTA giai đoạn 2013-2016, hồ sơ kỹ thuật của 23 dự án xử lý nợ tại Ngân hàng OceanBank, cùng các dữ liệu khảo sát thị trường từ đơn vị tư vấn quốc tế Savills Việt Nam quý 1 năm 2017 với quy mô chào bán 9.200 căn hộ tại thị trường Hà Nội.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ 23 hồ sơ dự án bất động sản nợ xấu được định giá trong hai năm 2015 và 2016. Tác giả áp dụng phương pháp chọn mẫu xác thực mục đích nhằm bao quát toàn diện các dự án tổ hợp hỗn hợp cao tầng và nhà ở thấp tầng dở dang. Điển hình là trường hợp dự án Khu hỗn hợp tại số 360 Giải Phóng với quy mô tổng diện tích đất 36.657,8 m2, trong đó diện tích tính tiền sử dụng đất ở lâu dài là 13.815,5 m2.

Tác giả kết hợp phương pháp toán kinh tế, mô hình chiết khấu dòng tiền, thống kê mô tả và phương pháp diễn dịch - quy nạp. Lý do lựa chọn các phương pháp này là nhằm định lượng hóa các dòng doanh thu phát triển tương lai và chi phí đầu tư còn lại, từ đó giảm thiểu sự sai lệch do yếu tố chủ quan của thẩm định viên trong bối cảnh thị trường thiếu các giao dịch chuyển nhượng dự án trọn gói tương đồng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, hoạt động định giá dự án bất động sản phục vụ xử lý nợ đóng góp vai trò quyết định vào sự tăng trưởng doanh thu của doanh nghiệp thẩm định. Doanh thu của đơn vị tăng trưởng vượt bậc từ mức 509,8 triệu đồng năm 2013 lên 5,452 tỷ đồng vào năm 2016, tương ứng mức tăng gấp 10,7 lần. Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu tăng mạnh từ 1% năm 2013 lên 13,2% năm 2016, trong khi tổng số lượng chứng thư phát hành tăng từ 55 lên 329 chứng thư.

Thứ hai, thực tiễn áp dụng phương pháp định giá có sự phân hóa và chuyên biệt hóa cao. Trong năm 2016, đối với 23 dự án bất động sản xử lý nợ, phương pháp thặng dư và phương pháp chi phí chiếm tỷ trọng áp dụng áp đảo với 86,96% (20/23 dự án). Phương pháp thu nhập độc lập chỉ chiếm 8,7% (2/23 dự án) do hầu hết công trình chưa hoàn thiện, trong khi phương pháp so sánh trực tiếp độc lập đạt tỷ lệ 0% vì không có tài sản so sánh tương đồng trọn gói, chỉ được dùng hỗ trợ xác định đơn giá đất và suất đầu tư xây dựng.

Thứ ba, tỷ lệ xử lý thành công tài sản bảo đảm sau định giá còn gặp nhiều trở ngại. Năm 2015, đơn vị thực hiện thẩm định 20 dự án nhưng chỉ có 8 dự án được xử lý nợ thành công (đạt 40%). Đến năm 2016, trong tổng số 23 dự án định giá, số lượng dự án xử lý thành công là 10 dự án (đạt 43,48%), còn lại 13 dự án (chiếm 56,52%) vẫn rơi vào tình trạng tồn đọng, chứng thư hết hiệu lực 6 tháng và phải tiến hành tái thẩm định nhiều lần.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của việc tồn đọng tài sản xuất phát từ sự phức tạp về mặt pháp lý như vướng mắc tiền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng hợp tác kinh doanh và sự thiếu hụt hồ sơ dự toán chi phí xây dựng từ phía chủ đầu tư. Bên cạnh đó, việc ước tính các thông số tài chính như tỷ suất chiết khấu và thời gian hấp thụ sản phẩm trong vòng 3 đến 5 năm tới của thẩm định viên đôi khi còn phụ thuộc vào phán đoán cảm tính, chưa xây dựng đầy đủ kịch bản biến động rủi ro.

Trong phân tích chuyên sâu, các tập dữ liệu này được thể hiện rõ ràng qua biểu đồ cột thể hiện đà tăng trưởng doanh thu - lợi nhuận giai đoạn 2013-2016, kết hợp bảng ma trận so sánh ưu - nhược điểm của từng phương pháp thẩm định. Kết quả này tương đồng với các báo cáo chung của ngành ngân hàng giai đoạn tái cơ cấu 2015-2017, phản ánh khoảng cách giữa giá trị định giá trên sổ sách và khả năng thanh khoản thực tế của tài sản bảo đảm khi đưa ra thị trường đấu giá.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, chuẩn hóa quy trình định giá dự án 11 bước theo Quyết định số 02/QĐ-GĐ/VTA ban hành năm 2017. Phòng Kiểm soát chất lượng cần thiết lập cơ chế giám sát độc lập toàn diện từ khâu khảo sát hiện trạng định vị GPS, thẩm tra hồ sơ pháp lý đến soát xét báo cáo, đặt mục tiêu giảm tỷ lệ sai lệch kỹ thuật xuống dưới 1% trong giai đoạn 2017-2020.

Thứ hai, hoàn thiện kỹ thuật ứng dụng phương pháp thặng dư kết hợp phân tích độ nhạy tài chính. Đơn vị cần áp dụng bắt buộc mô hình kiểm tra độ co giãn của giá trị dự án theo 3 kịch bản thị trường (tốt, cơ sở, xấu) đối với các biến số lãi suất chiết khấu, giá bán sản phẩm và chi phí xây dựng phát sinh cho 100% dự án có quy mô đầu tư trên 100 tỷ đồng từ năm 2018.

Thứ ba, nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức hành nghề của cán bộ định giá. Ban Giám đốc cần tổ chức định kỳ tối thiểu 40 giờ đào tạo chuyên sâu mỗi năm về bóc tách dự toán kỹ thuật xây dựng và pháp luật bất động sản, phấn đấu đến năm 2020 đạt 100% trưởng nhóm có trình độ Thạc sĩ chuyên ngành và sở hữu Thẻ thẩm định viên về giá của Bộ Tài chính.

Thứ tư, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính sớm xây dựng cổng thông tin dữ liệu giá đất và giá giao dịch bất động sản minh bạch cấp quốc gia. Đồng thời, kiến nghị các ngân hàng thương mại siết chặt quy trình thẩm định tài sản thế chấp ban đầu, khống chế tỷ lệ cho vay trên giá trị định giá ở mức an toàn tối đa 65% nhằm ngăn ngừa nguy cơ nợ xấu phát sinh.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm thứ nhất là các thẩm định viên về giá và lãnh đạo doanh nghiệp thẩm định giá. Luận văn cung cấp quy trình tác nghiệp chuẩn mực, giải pháp phân tích kỹ thuật thặng dư và phương thức kiểm soát chất lượng báo cáo định giá các tài sản phức tạp.

Nhóm thứ hai là cán bộ quản lý rủi ro, chuyên viên xử lý nợ tại các ngân hàng thương mại và công ty quản lý tài sản. Tài liệu cung cấp cơ sở khoa học để đánh giá đúng giá trị thực của tài sản thế chấp, nhận diện rủi ro pháp lý và xác định giá sàn đấu giá thu hồi nợ tối ưu.

Nhóm thứ ba là cơ quan quản lý nhà nước thuộc Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước. Đề tài đóng góp các luận cứ thực tiễn quan trọng phục vụ công tác hoàn thiện hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam và khung pháp lý tái cơ cấu nợ xấu.

Nhóm thứ tư là giảng viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu chuyên ngành Thẩm định giá, Quản lý đất đai và Tài chính - Ngân hàng. Luận văn là tài liệu tham khảo giá trị với dữ liệu thực chứng và case study điển hình về xử lý tài sản bảo đảm trong hệ thống ngân hàng thương mại.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tại sao phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng độc lập cho toàn bộ dự án bất động sản xử lý nợ? Dự án bất động sản có quy mô lớn, cấu trúc kỹ thuật phức tạp và tính pháp lý mang tính đơn chiếc cao, thị trường hầu như không có các giao dịch chuyển nhượng dự án dở dang tương đồng trọn gói. Do đó, phương pháp so sánh chỉ được dùng để xác định các thông số đầu vào như đơn giá đất hay chi phí xây dựng.

  2. Thời hạn có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá dự án xử lý nợ là bao lâu? Căn cứ theo quy định tại Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 và quy trình nội bộ của doanh nghiệp, thời hạn có hiệu lực của báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá tối đa không quá 6 tháng kể từ thời điểm phát hành, nhằm bảo đảm phản ánh sát biến động thị trường.

  3. Cơ cấu nhân sự tối thiểu cho một tổ thẩm định dự án xử lý nợ phức tạp gồm những ai? Tổ thẩm định dự án xử lý nợ phải có tối thiểu 5 thành viên chịu trách nhiệm trực tiếp, bao gồm: 1 Giám đốc hoặc Phó Giám đốc đại diện pháp luật, 1 Thẩm định viên về giá có trên 5 năm kinh nghiệm, 1 Chuyên viên thẩm định giá có từ 2 năm kinh nghiệm và 1 đến 2 Trợ lý có chuyên môn về tài chính ngân hàng hoặc kỹ thuật xây dựng.

  4. Vì sao phương pháp thặng dư lại được áp dụng cho hơn 86% số dự án xử lý nợ tại đơn vị nghiên cứu? Phương pháp thặng dư phản ánh chính xác tư duy đầu tư thực tế thông qua việc lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trong tương lai trừ đi toàn bộ chi phí phát triển còn lại và lợi nhuận nhà đầu tư, giúp xác định giá trị hiện tại của dự án dở dang một cách toàn diện.

  5. Tỷ lệ dự án bất động sản nợ xấu chưa được xử lý dứt điểm trong giai đoạn nghiên cứu là bao nhiêu? Theo số liệu thống kê giai đoạn 2015-2016, tỷ lệ dự án nợ xấu tồn đọng chưa xử lý dứt điểm chiếm 60% (12/20 dự án) vào năm 2015 và chiếm 56,52% (13/23 dự án) vào năm 2016, dẫn đến việc phải thực hiện tái thẩm định nhiều lần.

Kết luận

  • Luận văn đã hệ thống hóa hoàn chỉnh cơ sở lý luận và tiêu chuẩn kỹ thuật về định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ xử lý nợ xấu ngân hàng.
  • Phân tích thực chứng 23 hồ sơ dự án tại Ngân hàng OceanBank giai đoạn 2015-2016, chỉ ra phương pháp thặng dư và chi phí chiếm tỷ trọng áp dụng 86,96%.
  • Đánh giá thẳng thắn các tồn tại lớn về tính pháp lý dự án dở dang và tỷ lệ dự án chưa xử lý dứt điểm còn ở mức cao trên 56%.
  • Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp đột phá về chuẩn hóa quy trình 11 bước, phân tích độ nhạy tài chính và đào tạo nhân sự chất lượng cao đến năm 2020.
  • Đóng góp các kiến nghị chính sách thiết thực nhằm hỗ trợ ngân hàng bảo toàn nguồn vốn và thúc đẩy minh bạch hóa thị trường định giá bất động sản.

Trong giai đoạn 2017-2020, việc hoàn thiện công tác thẩm định giá gắn liền với quản trị rủi ro là yêu cầu sống còn của hệ thống tài chính. Các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp thẩm định giá cần nhanh chóng triển khai đồng bộ các giải pháp trên để nâng cao hiệu quả thu hồi nợ và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.