Hoàn thiện công tác thẩm định giá đất đai là tài sản đảm bảo tiền vay tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá Vinacontrol Đà Nẵng

Khóa luận thẩm định giá đất làm tài sản đảm bảo tiền vay tại Vinacontrol Đà Nẵng

• Tác giả: Trịnh Thị Diễm
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Lệ Hương
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế, Đại học Huế
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh tổng hợp
• Đề tài: Hoàn thiện công tác thẩm định giá đất đai là tài sản đảm bảo tiền vay tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá Vinacontrol Đà Nẵng
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Tổng quan thẩm định giá đất đảm bảo tại Vinacontrol Đà Nẵng

Thẩm định giá đất làm tài sản đảm bảo giữ vai trò trọng yếu trong hoạt động cấp tín dụng. Chi nhánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá Vinacontrol Đà Nẵng là đơn vị chuyên môn uy tín tại miền Trung. Đơn vị thực hiện đánh giá giá trị quyền sử dụng đất độc lập và khách quan. Kết quả thẩm định tạo căn cứ an toàn để ngân hàng xác định hạn mức cho vay phù hợp. Quy trình định giá tuân thủ nghiêm ngặt hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Hồ sơ thẩm định bao gồm khảo sát thực địa, kiểm tra quy hoạch và phân tích giao dịch thị trường. Vinacontrol Đà Nẵng đã xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản phong phú qua nhiều năm hoạt động. Đội ngũ thẩm định viên sở hữu chứng chỉ hành nghề và am hiểu thị trường địa phương. Các chứng thư thẩm định giá do chi nhánh phát hành có giá trị pháp lý cao trước pháp luật. Ngân hàng thương mại sử dụng chứng thư này để giảm thiểu rủi ro phát sinh nợ xấu. Hoạt động thẩm định giá minh bạch còn thúc đẩy dòng vốn lưu thông lành mạnh trong nền kinh tế.

1.1. Cơ sở pháp lý và tiêu chuẩn áp dụng

Công tác định giá đất đai dựa trên Luật Giá và Luật Đất đai hiện hành. Doanh nghiệp áp dụng nghiêm ngặt Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 về báo cáo và chứng thư. Mọi tài sản thế chấp đều cần hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh. Thẩm định viên kiểm tra kỹ lưỡng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ quy hoạch xây dựng và tranh chấp dân sự cũng được rà soát chi tiết. Tính hợp pháp của tài sản quyết định trực tiếp khả năng thanh khoản khi xử lý nợ. Các văn bản quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng về bảng giá đất đóng vai trò tham chiếu quan trọng. Quy trình này bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cả bên vay và ngân hàng tài trợ vốn.

1.2. Vai trò của tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất

Đất đai là loại tài sản đảm bảo phổ biến nhất trong hệ thống tín dụng ngân hàng. Giá trị quyền sử dụng đất thường có tính ổn định và xu hướng tăng trưởng dài hạn. Tổ chức tín dụng dựa vào đất thế chấp để xác lập biện pháp phòng ngừa rủi ro tài chính. Khi khách hàng mất khả năng chi trả, ngân hàng có thể phát mại tài sản để thu hồi nợ vay. Vinacontrol Đà Nẵng đóng vai trò trung gian định giá độc lập giữa hai bên giao dịch. Đơn vị bảo đảm giá trị tài sản phản ánh đúng giá thị trường tại thời điểm thẩm định. Điều này ngăn ngừa tình trạng nâng khống giá trị tài sản để vay quá mức. Sự chính xác trong định giá giúp thị trường tín dụng vận hành ổn định và an toàn hơn.

II. Phân tích thực tế định giá đất đảm bảo tại Vinacontrol Đà Nẵng

Hoạt động thẩm định giá đất tại Vinacontrol Đà Nẵng đạt nhiều thành quả nhưng vẫn đối mặt thách thức. Thị trường bất động sản khu vực miền Trung biến động phức tạp và khó lường. Thông tin giao dịch thực tế trên thị trường thiếu tính minh bạch cần thiết. Giá ghi trên hợp đồng công chứng thường thấp hơn giá trị mua bán thực tế. Thẩm định viên gặp khó khăn khi thu thập dữ liệu giá đất chuyển nhượng tự do. Việc kiểm tra quy hoạch đô thị tại các địa bàn ven đô mất nhiều thời gian. Cơ sở dữ liệu thị trường đất đai chưa được đồng bộ hóa hoàn toàn giữa các cơ quan ban ngành. Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi tìm kiếm tài sản tương đồng sát thực tế. Tuy nhiên, các thửa đất thường có sự khác biệt lớn về vị trí, hình dáng và hướng tiếp giáp. Quy trình khảo sát thực địa chịu ảnh hưởng bởi yếu tố thời tiết và sự hợp tác của chủ tài sản. Áp lực thời gian phát hành chứng thư từ các ngân hàng đối tác rất lớn. Điều này đòi hỏi chuyên viên phải làm việc khẩn trương nhưng vẫn bảo đảm tính thận trọng nghề nghiệp.

2.1. Khó khăn trong thu thập thông tin thị trường

Nguồn dữ liệu giao dịch đất đai tại miền Trung còn nhiều phân mảnh. Các bên mua bán thường kê khai giá chuyển nhượng thấp nhằm giảm thuế thu nhập. Thẩm định viên phải phỏng vấn nhiều môi giới và người dân lân cận. Quá trình kiểm chứng chéo thông tin tiêu tốn nhiều nhân lực và thời gian. Một số khu vực thiếu các giao dịch thành công trong thời gian gần nhất. Khi đó, việc lựa chọn tài sản so sánh tương đồng trở nên vô cùng phức tạp. Biên độ chênh lệch giá giữa các nguồn tin tạo áp lực lớn cho người thực hiện. Doanh nghiệp cần cơ chế thẩm tra thông tin độc lập để hạn chế sai số định giá.

2.2. Vấn đề điều chỉnh tỷ lệ và sai số định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi điều chỉnh nhiều yếu tố kỹ thuật. Các yếu tố bao gồm diện tích, hình dáng, chiều rộng mặt tiền và hạ tầng giao thông. Thẩm định viên ước tính tỷ lệ điều chỉnh đôi khi mang tính chủ quan. Thiếu hụt bộ tiêu chuẩn định lượng chi tiết gây ra độ lệch kết quả. Đất có quy hoạch treo hoặc vướng một phần hành lang an toàn đòi hỏi chiết khấu hợp lý. Nếu tỷ lệ chiết khấu quá cao, quyền lợi người vay vốn bị ảnh hưởng xấu. Ngược lại, chiết khấu quá thấp sẽ đẩy rủi ro về phía ngân hàng thương mại. Việc chuẩn hóa công thức tính mức độ sai lệch là yêu cầu cấp thiết.

III. Giải pháp nâng cao định giá đất đảm bảo tại Vinacontrol Đà Nẵng

Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm đòi hỏi các giải pháp đồng bộ. Chi nhánh Vinacontrol Đà Nẵng cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin vào nghiệp vụ. Doanh nghiệp cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số về giá đất tại địa phương. Dữ liệu phải được cập nhật liên tục từ kết quả giao dịch và đấu giá thành công. Đơn vị cần áp dụng phần mềm quản lý thông tin địa lý GIS để theo dõi quy hoạch. Công cụ số giúp thẩm định viên tra cứu thông tin đất nhanh chóng và chính xác. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện quy trình kiểm soát nội bộ giữ vai trò then chốt. Mỗi hồ sơ định giá cần qua hai cấp kiểm duyệt độc lập trước khi ban hành. Chi nhánh cần tổ chức các khóa bồi dưỡng chuyên môn định kỳ cho đội ngũ nhân sự. Thẩm định viên cần nắm bắt kịp thời các văn bản luật mới ban hành. Hợp tác chặt chẽ với các văn phòng đăng ký đất đai và ngân hàng đối tác là hướng đi quan trọng. Sự phối hợp đa chiều giúp minh bạch hóa thông tin thị trường.

3.1. Ứng dụng công nghệ và xây dựng kho dữ liệu

Chuyển đổi số là giải pháp đột phá nâng cao năng lực thẩm định. Chi nhánh cần thiết lập kho dữ liệu bất động sản tập trung. Mỗi hồ sơ định giá đất hoàn thành đều phải được lưu trữ trên nền tảng đám mây. Hệ thống phân loại thông tin theo quận huyện, tuyến đường và loại hình đất. Thẩm định viên dễ dàng truy xuất dữ liệu so sánh trong các phiên định giá tiếp theo. Ứng dụng bản đồ số hỗ trợ xác định chính xác tọa độ và chỉ giới đường đỏ. Công nghệ giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ khảo sát thực địa đáng kể. Đồng thời, hệ thống tự động cảnh báo sai lệch giá bất thường so với mặt bằng chung.

3.2. Chuẩn hóa quy trình và đào tạo thẩm định viên

Con người là nhân tố quyết định chất lượng chứng thư định giá đất. Chi nhánh cần xây dựng sổ tay hướng dẫn điều chỉnh tỷ lệ chi tiết. Hướng dẫn này cụ thể hóa các tiêu chí vị trí, kích thước và hạ tầng kỹ thuật. Mức sai số định giá sẽ được kiểm soát trong biên độ cho phép an toàn. Doanh nghiệp cần tăng cường bồi dưỡng kiến thức pháp luật đất đai cho nhân sự. Thẩm định viên cần nâng cao kỹ năng đàm phán và khai thác dữ liệu từ thị trường. Cơ chế tái kiểm tra chéo giữa các tổ nghiệp vụ cần duy trì nghiêm túc. Việc nâng cao đạo đức nghề nghiệp giúp phòng ngừa rủi ro thông đồng và gian lận giá.

IV. Ứng dụng thực tiễn định giá đất đảm bảo tại Vinacontrol Đà Nẵng

Hoàn thiện công tác thẩm định giá mang lại giá trị thiết thực cho toàn bộ hệ thống tài chính. Vinacontrol Đà Nẵng khẳng định vị thế đối tác tin cậy của các tổ chức tín dụng. Kết quả định giá chuẩn xác giúp bảo vệ an toàn nguồn vốn vay ngân hàng. Khách hàng vay vốn tiếp cận nguồn tài chính công bằng dựa trên giá trị tài sản thực. Quy trình thẩm định minh bạch góp phần giảm thiểu tranh chấp dân sự khi xử lý tài sản bảo đảm. Phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp công nghệ số hóa nâng cao năng suất xử lý hồ sơ. Các giải pháp đề xuất không chỉ áp dụng tại Đà Nẵng mà còn có thể mở rộng toàn khu vực miền Trung. Doanh nghiệp thẩm định giá đóng vai trò mắt xích trọng yếu thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành ổn định. Tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp là nền tảng phát triển bền vững của thương hiệu Vinacontrol. Trong bối cảnh Luật Đất đai mới, việc chuẩn hóa nghiệp vụ thẩm định giá càng trở nên cấp bách. Sự chủ động đổi mới bảo đảm doanh nghiệp luôn đáp ứng tốt yêu cầu khắt khe từ thị trường tài chính.

4.1. Lợi ích cho hệ thống ngân hàng thương mại

Chứng thư thẩm định giá độc lập từ Vinacontrol mang lại cơ sở pháp lý vững chắc cho ngân hàng. Cán bộ tín dụng có căn cứ khách quan để quyết định mức cấp vốn và thời hạn vay. Hoạt động này hạn chế rủi ro cho vay quá giá trị thực tế của tài sản thế chấp. Khi xuất hiện nợ quá hạn, ngân hàng dễ dàng xử lý và phát mại quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Tỷ lệ thu hồi nợ tăng cao giúp bảo toàn nguồn vốn lưu động của tổ chức tín dụng. Sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng và đơn vị thẩm định chuyên nghiệp tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch và lành mạnh.

4.2. Khả năng nhân rộng mô hình tại miền Trung

Mô hình hoàn thiện nghiệp vụ định giá tại Đà Nẵng có giá trị tham khảo lớn cho các tỉnh lân cận. Các thị trường như Thừa Thiên Huế hay Quảng Nam có điều kiện kinh tế tương đồng. Việc áp dụng phần mềm quản lý và chuẩn hóa tỷ lệ điều chỉnh có thể chuyển giao thuận lợi. Các chi nhánh Vinacontrol trong khu vực có thể kết nối mạng lưới dữ liệu dùng chung. Sự liên kết này tạo nên kho dữ liệu bất động sản toàn diện và có giá trị dự báo cao. Đây là hướng đi tất yếu để nâng cao vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường dịch vụ thẩm định giá hiện đại.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động đầu tư và mở rộng sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức đòi hỏi nguồn vốn lớn, trong đó nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng giữ vai trò trọng yếu. Khi cấp tín dụng, bên cạnh việc thẩm định phương án kinh doanh và khả năng trả nợ, tài sản bảo đảm là điều kiện bắt buộc nhằm phòng ngừa rủi ro thu hồi nợ. Trong các loại tài sản bảo đảm, đất đai (quyền sử dụng đất) chiếm tỷ trọng lớn nhờ cơ sở pháp lý chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng, ít bị hao mòn cơ học và thường có xu hướng gia tăng giá trị theo thời gian.

Nhằm đảm bảo nguyên tắc độc lập, khách quan và minh bạch trong xác định giá trị tài sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường không tự định giá mà thuê các đơn vị thẩm định độc lập. Chi nhánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá Vinacontrol Đà Nẵng (thuộc hệ thống Vinacontrol PV) là đơn vị cung ứng dịch vụ thẩm định giá trên địa bàn miền Trung. Trong giai đoạn 2020 – 2022, doanh thu hoạt động thẩm định giá đất đai của chi nhánh đạt 12,170 tỷ đồng, chiếm 34,6% trong tổng doanh thu 35,117 tỷ đồng. Mặc dù đóng vai trò kinh doanh cốt lõi, hoạt động này vẫn đối mặt với nhiều rào cản do biến động thị trường, khuôn khổ pháp lý, tính minh bạch của thông tin giao dịch bất động sản và áp lực thời gian xử lý hồ sơ.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể:

1. Mục tiêu chung: Trên cơ sở phân tích thực trạng công tác thẩm định đất đai là tài sản đảm bảo tiền vay tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá Vinacontrol Đà Nẵng, đề xuất các biện pháp hoàn thiện hoạt động này.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác thẩm định giá đất đai là tài sản đảm bảo tiền vay ngân hàng.
   • Phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá đất đai bảo đảm khoản vay tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá Vinacontrol Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2022 và kết quả khảo sát khách hàng năm 2023.
   • Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, phương pháp, phương tiện, nhân sự, chỉ tiêu và nguồn thông tin thẩm định giá tại chi nhánh.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá đất đai là tài sản đảm bảo tiền vay tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá Vinacontrol Đà Nẵng. Đối tượng khảo sát là các khách hàng đã và đang thực hiện giao dịch dịch vụ này tại chi nhánh.
• Phạm vi không gian: Chi nhánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá Vinacontrol Đà Nẵng (Lô A6-A8 đường 30/4, phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng) cùng các văn phòng trực thuộc khu vực miền Trung.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp thu thập trong giai đoạn 2020 – 2022; dữ liệu sơ cấp từ khảo sát khách hàng được tiến hành vào tháng 11 năm 2023.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập nền tảng lý luận dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn nghề nghiệp hiện hành:

• Bộ luật Dân sự 2015: Quy định về khái niệm tài sản (Điều 105) và bất động sản (Điều 107 bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất).
• Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và Nghị định số 85/2002/NĐ-CP của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
• Thông tư số 28/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 quy định quy trình thẩm định giá 6 bước chuẩn, kết hợp cùng Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04 và số 06 về lập báo cáo, chứng thư và hồ sơ thẩm định giá.
• Hệ thống 5 nguyên tắc định giá bất động sản: Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế và nguyên tắc cân bằng.
• 5 phương pháp thẩm định giá tài sản: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF), phương pháp thặng dư và phương pháp chi phí.

Phương pháp nghiên cứu thực tế bao gồm thu thập và xử lý dữ liệu thứ cấp và sơ cấp:

• Dữ liệu thứ cấp: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, cơ cấu lao động, hồ sơ nghiệp vụ từ Chi nhánh Vinacontrol Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2022; các văn bản pháp luật, thông tư của Bộ Tài chính, dữ liệu quy hoạch và giá đất từ Sở Tài nguyên và Môi trường.
• Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát khách hàng thông qua bảng hỏi thiết kế theo thang đo Likert, gồm 2 phần (thông tin khách hàng và đánh giá công tác thẩm định qua 22 biến quan sát). Quy mô mẫu được xác định theo nguyên tắc của Hair và cộng sự (2019) với tỷ lệ tối thiểu 5 mẫu cho mỗi biến quan sát ($N_{\min} = 22 \times 5 = 110$). Tác giả phát ra 130 phiếu khảo sát và thu về 120 mẫu hợp lệ ($n = 120$).
• Phương pháp phân tích: Sử dụng phần mềm SPSS để thực hiện thống kê mô tả (số tuyệt đối, số tương đối, số bình quân), phân tích dãy số thời gian, kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha (chấp nhận biến có tương quan biến - tổng Corrected Item-Total Correlation > 0,3 và hệ số Cronbach's Alpha > 0,6) và kiểm định giá trị trung bình One-Sample T-Test với mức ý nghĩa thống kê $\alpha = 0,05$.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá đất đai là tài sản đảm bảo tiền vay ngân hàng

Chương 1 hệ thống hóa các định nghĩa pháp lý và kinh tế về tài sản đảm bảo, đất đai thế chấp và điều kiện để bất động sản trở thành tài sản bảo đảm khoản vay (hợp pháp về quyền sở hữu, không có tranh chấp, được phép giao dịch). Tác giả phân loại đất đai dùng trong bảo đảm tín dụng thành 6 nhóm: đất ở, đất sản xuất, đất thương mại, đất dịch vụ, đất khu đô thị và đất du lịch.

Chương này trình bày chi tiết quy trình thẩm định giá tài sản chuẩn 6 bước theo Thông tư 28/2015/TT-BTC, đồng thời mô tả công thức, quy trình thực hiện của 5 phương pháp định giá lý thuyết:

• Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên khảo sát thông tin giao dịch của các bất động sản tương đồng.
• Phương pháp thu nhập theo mô hình vốn hóa trực tiếp: $V = \frac{I}{R}$ (với $V$ là giá trị tài sản, $I$ là thu nhập hoạt động thuần hàng năm, $R$ là tỷ suất chiết khấu).
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) áp dụng cho dòng tiền đều và không đều.
• Phương pháp thặng dư căn cứ vào giá trị phát triển tối ưu trừ đi tổng chi phí đầu tư phát triển.
• Phương pháp chi phí xác định giá trị đất trống cộng với chi phí tái tạo/thay thế công trình xây dựng trừ hao mòn lũy kế.

Bên cạnh đó, tác giả phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai (vị trí, diện tích, hình dáng, tiềm năng, hạ tầng, pháp lý) và các khía cạnh cấu thành chất lượng công tác thẩm định giá (quy trình, chuyên viên, phương pháp/phương tiện, hệ thống chỉ tiêu, nguồn thông tin). Tác giả cũng tổng hợp bài học thực tiễn từ mô hình quản lý và kiểm soát rủi ro của hai đơn vị chuyên ngành là Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân và Công ty Cổ phần Thẩm định giá Việt Tín.

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định đất đai là tài sản đảm bảo tiền vay ngân hàng tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá Vinacontrol Đà Nẵng

Chương 2 mô tả quá trình thành lập của chi nhánh (ngày 10/11/2015), mạng lưới gồm 5 văn phòng đại diện tại Huế, Quy Nhơn, Quảng Ngãi, Nha Trang, Gia Lai, cùng bộ máy tổ chức gồm Giám đốc, Phó Giám đốc và 3 phòng ban chức năng: Phòng Hành chính - Kế toán, Phòng Nghiệp vụ thị trường và Phòng Thẩm định.

Chỉ tiêu lao động	Năm 2020	Năm 2021	Năm 2022	So sánh 2021/2020	So sánh 2022/2021
Tổng số nhân sự	41	41	50	0 (0,0%)	+9 (+21,9%)
- Nam	31 (75,6%)	31 (75,6%)	38 (76,0%)	0 (0,0%)	+7 (+22,5%)
- Nữ	10 (24,4%)	10 (24,4%)	12 (24,0%)	0 (0,0%)	+2 (+20,0%)
- Trình độ Đại học	41 (100%)	41 (100%)	50 (100%)	0 (0,0%)	+9 (+21,9%)

Về kết quả tài chính, hoạt động kinh doanh giai đoạn 2020 – 2022 ghi nhận sự tăng trưởng liên tục:

Chỉ tiêu tài chính (Tỷ đồng)	Năm 2020	Năm 2021	Năm 2022	Biến động 2021/2020	Biến động 2022/2021
Tổng doanh thu	8,411	11,177	15,529	+2,766 (+32,88%)	+4,352 (+38,93%)
- Tổng chi phí	7,335	9,681	13,801	+2,346 (+31,98%)	+4,120 (+42,55%)
- Lợi nhuận trước thuế	1,076	1,496	1,728	+0,420 (+39,03%)	+0,232 (+15,50%)

Nghiên cứu chỉ ra quy trình thẩm định giá đất đai áp dụng thực tế tại Vinacontrol Đà Nẵng gồm 7 bước:

1. Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng và nghiên cứu hồ sơ đất đai.
2. Lập kế hoạch thẩm định giá đất đai.
3. Thẩm định hiện trạng đất đai (khảo sát thực địa, chụp hình, đo vẽ).
4. Thu thập và xử lý thông tin.
5. Chuẩn bị lập báo cáo và chứng thư (họp tổ thẩm định, phân tích, ước tính giá trị).
6. Xét duyệt (nếu đạt thì chuyển bước tiếp theo; nếu không đạt phải tái thẩm định hoặc tính toán lại).
7. Phát hành báo cáo, chứng thư và hoàn thành việc thẩm định giá.

Quy trình nội bộ này có 2 bước khác biệt so với Thông tư 28/2015/TT-BTC: bổ sung bước tiếp nhận hồ sơ ban đầu để sàng lọc tính khả thi và bước xét duyệt độc lập nhằm kiểm soát rủi ro định giá chủ quan trước khi ban hành chứng thư. Về phương pháp, chi nhánh tập trung chủ yếu vào 3 phương pháp: so sánh, thu nhập và chi phí.

Khóa luận đưa ra trường hợp điển hình: Thẩm định giá thửa đất số 201, tờ bản đồ số 30, địa chỉ số 34 Tôn Thất Sơn, phường Thủy Phương, thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế vào tháng 9/2023 theo ủy thác của ngân hàng BIDV. Thửa đất có diện tích 536,20 m² thuộc loại đất hỗn hợp (300,0 m² đất ở tại đô thị và 236,2 m² đất trồng cây lâu năm CLN). Thẩm định viên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, tiến hành khảo sát thực địa và chọn lọc 3 bất động sản so sánh có cùng vị trí tiếp giáp mặt tiền đường Tôn Thất Sơn (lộ giới 19,5 m) trên các cổng thông tin giao dịch (Alonhadat, Facebook Marketplace) để tiến hành điều chỉnh chênh lệch về diện tích, mặt tiền và điều kiện pháp lý.

Kết quả kiểm định bảng hỏi khảo sát $n = 120$ cho thấy các thang đo về quy trình thẩm định, năng lực chuyên viên, phương pháp, phương tiện, hệ thống chỉ tiêu và nguồn thông tin đều đạt độ tin cậy Cronbach's Alpha và ý nghĩa kiểm định One-Sample T-Test ($Sig. \le 0,05$). Tuy nhiên, phân tích thực trạng chỉ ra các hạn chế: dữ liệu giao dịch phụ thuộc vào tin rao bán trên internet (giá chào, không phản ánh chính xác giá chốt giao dịch thực tế); áp lực thời gian thẩm định lớn gây khó khăn cho việc áp dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá phức tạp; phương tiện đo đạc và phần mềm phân tích chuyên sâu chưa đồng bộ.

Chương 3: Một số biện pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá đất đai là tài sản đảm bảo tiền vay ngân hàng tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá Vinacontrol Đà Nẵng

Căn cứ vào kết quả phân tích thực trạng và ý kiến phản hồi của khách hàng, tác giả xây dựng 5 nhóm giải pháp hoàn thiện:

1. Hoàn thiện quy trình thẩm định đất đai: Chuẩn hóa quy định phối hợp giữa phòng Nghiệp vụ thị trường và phòng Thẩm định; rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính nhưng tăng cường kiểm tra chéo ở khâu thẩm định thực địa; xây dựng cơ chế giám sát chặt chẽ bước xét duyệt báo cáo.
2. Hoàn thiện phương pháp và phương tiện thẩm định: Kết hợp linh hoạt phương pháp so sánh với phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập khi thẩm định các thửa đất có quy mô lớn hoặc mục đích sử dụng phức hợp; đầu tư trang thiết bị định vị vệ tinh, phần mềm xử lý dữ liệu địa chính và lập bản đồ chuyên dụng.
3. Nâng cao chất lượng chuyên viên thẩm định: Đào tạo định kỳ về cập nhật các văn bản luật mới (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản); bồi dưỡng đạo đức nghề nghiệp và tính trách nhiệm cá nhân đối với biên bản khảo sát hiện trường; tổ chức thi sát hạch nghiệp vụ nội bộ.
4. Hoàn thiện chỉ tiêu thẩm định: Xây dựng hệ thống bảng biểu tiêu chuẩn hóa các chỉ tiêu định tính (môi trường, phong thủy, tiềm năng quy hoạch) và chỉ tiêu định lượng (hệ số điều chỉnh vị trí, chiều sâu, hình dáng lô đất, hệ số sinh lợi).
5. Chuẩn hóa nguồn thông tin thẩm định: Mở rộng nguồn tin thông qua việc thiết lập kênh liên kết với các văn phòng đăng ký đất đai địa phương, phòng công chứng; tích cực khai thác cơ sở dữ liệu đấu giá quyền sử dụng đất; xây dựng ngân hàng dữ liệu bất động sản nội bộ được cập nhật liên tục để giảm thiểu sai số từ giá rao bán trên internet.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả cụ thể thông qua hệ thống dữ liệu thực chứng:

• Phản ánh chi tiết bức tranh tài chính và tổ chức của Chi nhánh Vinacontrol Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2022: Doanh thu tăng từ 8,411 tỷ đồng lên 15,529 tỷ đồng; lợi nhuận tăng từ 1,076 tỷ đồng lên 1,728 tỷ đồng; mảng thẩm định giá đất đai mang lại 12,170 tỷ đồng trong 3 năm. Đội ngũ nhân sự tăng lên 50 người vào năm 2022 với 100% đạt trình độ đại học trở lên.
• Phân tích và minh chứng thành công quy trình nghiệp vụ 7 bước đặc thù của doanh nghiệp, làm rõ tính hợp lý của việc đưa khâu tiếp nhận phân loại và khâu xét duyệt hồ sơ độc lập vào quy trình nhằm kiểm soát sai sót chuyên môn.
• Cung cấp hồ sơ thực nghiệm định giá đất hỗn hợp (thửa 201, tờ bản đồ 30, phường Thủy Phương) với các tham số kỹ thuật mặt tiền, chiều sâu, tỷ lệ đất ở và đất nông nghiệp, làm rõ quy trình xử lý dữ liệu so sánh thị trường trong thực tế cấp tín dụng của ngân hàng BIDV.
• Đóng góp so với các nghiên cứu trước: Khóa luận không chỉ dừng lại ở phân tích định tính hay mô tả lý thuyết chung, mà kết hợp giữa phân tích số liệu tài chính thứ cấp 3 năm với nghiên cứu định lượng khảo sát sơ cấp ($n = 120$) được kiểm định bằng Cronbach's Alpha và One-Sample T-Test trên SPSS, giúp các kết luận về hạn chế nguồn tin và năng lực chuyên viên có căn cứ thống kê rõ ràng.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận ghi nhận một số giới hạn thực tiễn theo nội dung văn bản:

• Phạm vi dữ liệu khảo sát khách hàng chỉ giới hạn tại địa bàn hoạt động của Chi nhánh Vinacontrol Đà Nẵng với cỡ mẫu $n = 120$ được thu thập tại một thời điểm (tháng 11/2023), chưa bao quát hết đặc thù thị trường bất động sản ở các vùng miền khác.
• Dữ liệu thứ cấp về doanh thu, chi phí của doanh nghiệp mới được cập nhật đến hết năm 2022.
• Nguồn dữ liệu giao dịch so sánh trên thực tế vẫn chủ yếu thu thập từ mạng xã hội, cổng thông tin điện tử mang tính chất giá rao bán, thiếu vắng thông tin về giá chuyển nhượng thực tế tại cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng nghiên cứu tác động của những thay đổi trong Luật Đất đai sửa đổi tới hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, hoặc xây dựng mô hình định lượng đánh giá mức độ tương quan giữa giá trị thẩm định và tỷ lệ thu hồi nợ xấu tại các ngân hàng thương mại.

Giá trị tham khảo

Đề tài cung cấp tài liệu tham khảo cho các đối tượng:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Tài chính - Ngân hàng, Bất động sản và Thẩm định giá: Cung cấp tài liệu tham khảo về quy trình thực tế của một doanh nghiệp thẩm định giá độc lập, phương pháp thiết kế bảng hỏi và xử lý dữ liệu khảo sát khách hàng qua công cụ SPSS.
• Chuyên viên thẩm định giá tại các tổ chức tín dụng và công ty định giá độc lập: Có thể vận dụng quy trình 7 bước, các biểu mẫu khảo sát thực địa và kinh nghiệm xử lý tài sản đất hỗn hợp (đất ở kết hợp đất nông nghiệp) để hạn chế rủi ro trong định giá tài sản thế chấp.

Câu hỏi thường gặp

Quy trình thẩm định giá đất đai tại Vinacontrol Đà Nẵng có điểm gì khác biệt so với Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05?

Quy trình của Vinacontrol Đà Nẵng gồm 7 bước, nhiều hơn 2 bước so với quy trình chuẩn 6 bước tại Thông tư 28/2015/TT-BTC. Chi nhánh bổ sung bước "Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng và nghiên cứu hồ sơ đất đai" ở đầu quy trình để đánh giá tính khả thi, phân loại rủi ro pháp lý; đồng thời bổ sung bước "Xét duyệt" độc lập sau khi lập dự thảo báo cáo nhằm kiểm định chất lượng, ngăn chặn tính chủ quan của thẩm định viên trước khi phát hành chứng thư chính thức.

Doanh thu từ dịch vụ thẩm định giá đất đai đóng góp như thế nào trong cơ cấu tài chính của chi nhánh?

Trong giai đoạn 2020 – 2022, tổng doanh thu của Chi nhánh Vinacontrol Đà Nẵng đạt 35,117 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu riêng từ hoạt động thẩm định giá đất đai đạt 12,170 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 34,6% tổng nguồn thu của chi nhánh, khẳng định vị trí là nghiệp vụ kinh doanh nòng cốt của đơn vị.

Tác giả xác định cỡ mẫu khảo sát khách hàng dựa trên cơ sở phương pháp luận nào?

Quy mô mẫu khảo sát được tính toán theo nguyên tắc của Hair và cộng sự (2019), quy định kích thước mẫu tối thiểu gấp 5 lần số biến quan sát ($N_{\min} = 5 \times m$). Đề tài nghiên cứu sử dụng 22 biến quan sát, tương ứng cỡ mẫu tối thiểu là $110$ mẫu ($22 \times 5$). Tác giả đã phát ra 130 phiếu khảo sát và thu về 120 phiếu hợp lệ phục vụ phân tích trên phần mềm SPSS.

Hồ sơ thực địa thửa đất số 201 tại thị xã Hương Thủy được xử lý bằng phương pháp nào?

Thửa đất số 201 (tờ bản đồ 30, phường Thủy Phương, thị xã Hương Thủy) có diện tích 536,20 m² là đất hỗn hợp (300 m² đất ở tại đô thị và 236,2 m² đất trồng cây lâu năm CLN). Chi nhánh Vinacontrol Đà Nẵng thực hiện thẩm định theo yêu cầu của BIDV bằng phương pháp so sánh trực tiếp, tiến hành khảo sát thực địa và đối chiếu với 3 tài sản so sánh có cùng vị trí mặt tiền đường Tôn Thất Sơn để tiến hành điều chỉnh mức giá.

Cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Vinacontrol Đà Nẵng có đặc điểm gì nổi bật qua 3 năm nghiên cứu?

Tổng số lao động của chi nhánh duy trì ở mức 41 người trong hai năm 2020 và 2021, sau đó tăng lên 50 người vào năm 2022 (+21,9%). Trong đó, nhân sự nam chiếm ưu thế tuyệt đối (75,6% năm 2020 – 2021 và 76% năm 2022) do đặc thù công việc thẩm định đòi hỏi thường xuyên di chuyển khảo sát hiện trường. Đáng chú ý, 100% nhân sự của chi nhánh qua các năm đều đạt trình độ đào tạo từ đại học trở lên.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trịnh Thị Diễm đã phân tích toàn diện thực trạng công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm tiền vay tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thẩm định giá Vinacontrol Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2022. Công trình làm rõ quy trình nghiệp vụ 7 bước, cấu trúc tài chính mảng định giá đất đai và các rào cản kỹ thuật thông qua điển cứu thực tế và dữ liệu khảo sát 120 khách hàng. Hệ thống 5 nhóm giải pháp được xây dựng bám sát thực tiễn doanh nghiệp, đóng góp tài liệu tham khảo cho công tác quản trị rủi ro tín dụng và hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TIỀN VAY NGÂN HÀNG 1. Một số khái niệm cơ bản 1. Tài sản đảm bảo tiền vay ngân hàng a. Tài sản Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Trong đó, bất động sản (Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015) bao gồm: + Đất đai. + Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.

+ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng. + Tài sản khác theo quy định của pháp luật. + Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo là tài sản có ba dạng chính: vật thể, tài liệu có giá trị và quyền sở hữu: + Tài sản đảm bảo là các vật dụng như xe cộ, kim loại quý, máy móc thiết bị, nguyên liệu thô và hàng hóa.

+ Tài sản đảm bảo là một công cụ có thể bán được trên thị trường như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, tín phiếu kho bạc và các công cụ khác có thể được tính bằng tiền tệ. + Tài sản đảm bảo là các quyền tài sản như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền bảo hiểm, quyền góp vốn thương mại, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, lợi nhuận và các quyền được tạo ra từ tài sản thế chấp và các quyền tài sản khác. SVTH: Trịnh Thị Diễm 7 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thị Lệ Hương Tài sản đảm bảo dùng để vay vốn ngân hàng là những giấy tờ như: nhà đất, giấy tờ có giá trị do ngân hàng phát hành, phương tiện giao thông, sổ tiết kiệm, bất động sản có sổ đỏ hoặc sổ hồng hay hợp đồng bảo hiểm có giá trị….

Tài sản đảm bảo phải thuộc quyền sở hữu của người đứng ra vay, kí hợp đồng vay với ngân hàng. Và tài sản đảm bảo có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản chắc chắn được hình thành trong tương lai. Theo Nghị định số 178/1999/NĐ – CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về việc đảm bảo tiền vay cho các Tổ chức tín dụng được sửa đổi và bổ sung tại nghị định số 85/2002/NĐ – CP ngày 25/10/2002 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng thì đảm bảo tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lí để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Như vậy, đảm bảo tiền vay là việc dùng tài sản hay uy tín của cá nhân, tổ chức để đảm bảo một khoản vay.

Khi bên đi vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ của mình thì ngân hàng sẽ coi đảm bảo tiền vay là nguồn thu hồi khoản nợ đã cho vay. Tài sản đảm bảo tiền vay ngân hàng Tài sản bảo đảm tiền vay phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào hợp đồng tín dụng d.