Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội

Bất động sản thế chấp là tài sản mà người vay dùng để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng. Ngân hàng giữ giấy tờ sở hữu và có quyền phát mại khi khách hàng không trả được nợ. Giá trị bất động sản thế chấp thường được định giá thấp hơn giá trị thị trường, đảm bảo an toàn cho ngân hàng trong trường hợp thị trường biến động. Theo nghiên cứu, giá trị bất động sản thế chấp thường tương đương với giá trị trong điều kiện thị trường xấu nhất, như một biện pháp phòng ngừa rủi ro. Bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể mà là các quyền liên quan đến bất động sản.

Hoạt động thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động cho vay tại các NHTM hiện nay và ngày càng được các ngân hàng quan tâm hơn. Bởi lẽ, nếu thẩm định giá tốt, phản ánh đúng giá trị của tài sản thì không những giúp ngân hàng hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng mà đồng thời đồng thời còn làm gia tăng khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng bởi mức cho vay hợp lý của ngân hàng mình. Công tác thẩm định giá bất động sản cho vay SHB giúp ngân hàng xác định giá trị thực của tài sản, từ đó quyết định mức cho vay phù hợp, giảm thiểu rủi ro tín dụng. Thẩm định giá còn giúp ngân hàng tuân thủ các quy định pháp luật về tài sản đảm bảo và quản lý rủi ro.

Thị trường bất động sản luôn biến động, gây khó khăn cho việc xác định giá trị chính xác của tài sản. Việc thu thập và phân tích dữ liệu thị trường, đặc biệt là các thông tin về giao dịch tương đồng, đòi hỏi sự đầu tư về thời gian và nguồn lực. Sự thiếu minh bạch trong thông tin thị trường cũng là một rào cản lớn, khiến cho việc thẩm định giá bất động sản trở nên khó khăn và kém chính xác. Hơn nữa, việc xác định giá trị tài sản đảm bảo tại các khu vực có ít giao dịch hoặc thị trường chưa phát triển càng trở nên phức tạp.

Đội ngũ thẩm định viên tại SHB có thể còn thiếu kinh nghiệm và kỹ năng chuyên môn, đặc biệt là trong việc sử dụng các công cụ và phần mềm thẩm định giá hiện đại. Việc thiếu đầu tư vào đào tạo và nâng cao trình độ cho thẩm định viên có thể dẫn đến những sai sót trong quá trình định giá bất động sản. Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác thẩm định giá còn hạn chế, làm giảm hiệu quả và tăng thời gian thực hiện.

Cần rà soát và hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật và chuẩn mực thẩm định giá. Quy trình cần bao gồm các bước rõ ràng, từ tiếp nhận hồ sơ, khảo sát thực tế, phân tích thị trường, đến lập báo cáo thẩm định giá. Việc chuẩn hóa quy trình sẽ giúp giảm thiểu sai sót và đảm bảo tính nhất quán trong công tác thẩm định giá. Cần có quy định cụ thể về trách nhiệm của từng bộ phận và cá nhân tham gia vào quy trình.

Cần tăng cường đào tạo và bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm định viên, cập nhật kiến thức về thị trường bất động sản, pháp luật liên quan, và các phương pháp thẩm định giá mới. Việc tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu, mời các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá tham gia giảng dạy là rất cần thiết. Cần có cơ chế đánh giá và khen thưởng, kỷ luật rõ ràng để khuyến khích thẩm định viên nâng cao trình độ và tuân thủ đạo đức nghề nghiệp.

Phương pháp so sánh dựa trên việc so sánh bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản tương đồng đã giao dịch trên thị trường. Cần thu thập thông tin về các giao dịch gần đây, có tính chất tương đồng về vị trí, quy mô, chất lượng, và thời gian giao dịch. Sau đó, thực hiện điều chỉnh giá để phản ánh sự khác biệt giữa bất động sản cần thẩm định giá và các bất động sản so sánh. Việc điều chỉnh giá cần dựa trên các yếu tố khách quan và có căn cứ rõ ràng.

Phương pháp chi phí dựa trên việc ước tính chi phí xây dựng mới hoặc thay thế bất động sản, sau đó trừ đi các khoản khấu hao. Phương pháp thu nhập dựa trên việc ước tính thu nhập ròng mà bất động sản có thể tạo ra trong tương lai, sau đó chiết khấu về giá trị hiện tại. Việc kết hợp các phương pháp này sẽ giúp đưa ra kết quả thẩm định giá toàn diện và chính xác hơn. Ví dụ, đối với các bất động sản thương mại, phương pháp thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị dựa trên khả năng sinh lời.

Cần xây dựng một cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản toàn diện, bao gồm thông tin về các giao dịch, giá cả, đặc điểm của từng loại bất động sản, và các yếu tố ảnh hưởng đến giá. Cơ sở dữ liệu cần được cập nhật thường xuyên và có khả năng truy xuất dễ dàng. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu có thể dựa trên sự hợp tác với các tổ chức nghiên cứu thị trường, các công ty thẩm định giá, và các cơ quan quản lý nhà nước.

SHB nên đầu tư vào các phần mềm thẩm định giá chuyên dụng, có khả năng tự động hóa các bước trong quy trình thẩm định giá, hỗ trợ phân tích dữ liệu, và tạo báo cáo thẩm định giá chuyên nghiệp. Phần mềm cần có giao diện thân thiện, dễ sử dụng, và có khả năng tùy chỉnh để phù hợp với yêu cầu của SHB. Việc lựa chọn phần mềm cần dựa trên các tiêu chí như tính năng, độ tin cậy, khả năng bảo mật, và chi phí.

Cần đề xuất các sửa đổi, bổ sung vào các văn bản pháp luật về thẩm định giá bất động sản, nhằm tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch, công bằng, và phù hợp với thực tiễn. Các quy định cần rõ ràng về chuẩn mực thẩm định giá, trách nhiệm của thẩm định viên, và cơ chế giải quyết tranh chấp. Việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ giúp tăng cường tính pháp lý của kết quả thẩm định giá và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

SHB nên tăng cường hợp tác với các ngân hàng hàng đầu trên thế giới, các tổ chức thẩm định giá quốc tế, và các chuyên gia trong lĩnh vực để học hỏi kinh nghiệm và áp dụng các phương pháp thẩm định giá tiên tiến. Việc tham gia vào các hội thảo, khóa đào tạo quốc tế cũng là một cách hiệu quả để nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ thẩm định viên. Học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển sẽ giúp SHB nâng cao năng lực cạnh tranh và quản lý rủi ro hiệu quả hơn.