Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp về công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại ngân hàng TMSCP Sài Gòn Hà Nội chi nhánh Đông Đô.

• Tác giả: Đào Thị Thảo
• Người hướng dẫn: TS. Trần Thị Mai Hoa
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Kinh Tế Đầu Tư
• Đề tài: Hoàn Thiện Công Tác Thẩm Định Giá Bất Động Sản Trong Cho Vay Tại Ngân Hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội
• Loại tài liệu: chuyên đề tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Khái quát về bất động sản và bất động sản thế chấp
• 1.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
• 1.3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
• 1.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản
• 1.5. Các tiêu chí phản ánh kết quả thẩm định giá bất động sản
• 1.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các Ngân hàng thương mại
• 1.7. Kinh nghiệm của các Ngân hàng thương mại cổ phần trong công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay
• 1.8. Bài học kinh nghiệm rút ra cho công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội Chi nhánh Đông Đô
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN - HÀ NỘI CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ GIAI ĐOẠN 2018 - 2020
• 2.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội Chi nhánh Đông Đô
• 2.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh giai đoạn 2017 - 2020
• 2.3. Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại SHB Đông Đô giai đoạn 2018 - 2020
• 2.4. Các căn cứ cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Chi nhánh
• 2.5. Thực trạng công tác bảo đảm tiền vay bằng các loại tài sản tại Chi nhánh
• 2.6. Quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Chi nhánh
• 2.7. Phương pháp thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Chi nhánh
• 2.8. Nội dung thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Chi nhánh
• 2.9. Ví dụ về công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại SHB Đông Đô
• 2.10. Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội Chi nhánh Đông Đô
• 2.10.1. Những kết quả đạt được và nguyên nhân của những kết quả
• 2.10.2. Những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế
• 3. CHƯƠNG III: KHUYẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN - HÀ NỘI CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ
• 3.1. Cơ sở đề xuất khuyến nghị
• 3.2. Định hướng và mục tiêu phát triển của Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội Chi nhánh Đông Đô đến năm 2025
• 3.3. Định hướng phát triển công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội Chi nhánh Đông Đô
• 3.4. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội Chi nhánh Đông Đô
• 3.4.1. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay
• 3.4.2. Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay
• 3.4.3. Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản trong cho vay
• 3.4.4. Hoàn thiện nội dung thẩm định giá bất động sản trong cho vay
• 3.4.5. Hoàn thiện chất lượng nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định giá
• 3.4.6. Hoàn thiện hệ thống phần mềm hỗ trợ thẩm định giá bất động sản trong cho vay
• 3.4.7. Hoàn thiện nguồn nhân lực phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay
• 3.4.8. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội Chi nhánh Đông Đô
• 3.4.8.1. Kiến nghị với Chính phủ, các Bộ, Ngành và các cơ quan liên quan
• 3.4.8.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
• 3.4.8.3. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội
• DANH MỤC PHỤ LỤC
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC BIỂU ĐỒ
• DANH MỤC SƠ ĐỒ
• LỜI MỞ ĐẦU

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại SHB 55 ký tự

Trong bối cảnh thị trường tài chính ngày càng phát triển, hoạt động thẩm định giá bất động sản đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo an toàn và hiệu quả của các khoản cho vay thế chấp tại các Ngân hàng TMCP, đặc biệt là tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB). Thẩm định giá bất động sản không chỉ giúp SHB xác định chính xác giá trị tài sản đảm bảo, mà còn là cơ sở quan trọng để đánh giá rủi ro tín dụng, đưa ra quyết định cho vay phù hợp và bảo vệ quyền lợi của cả ngân hàng và khách hàng. Theo Điều 107 Bộ Luật Dân Sự 2015, bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, và các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Điều này cho thấy phạm vi rộng lớn của đối tượng thẩm định giá, đòi hỏi sự chuyên nghiệp và am hiểu sâu sắc từ các thẩm định viên. Công tác thẩm định giá ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô và chất lượng cho vay thế chấp bất động sản SHB, cũng như sự ổn định và phát triển bền vững của ngân hàng.

1.1. Khái Niệm và Đặc Điểm của Bất Động Sản Thế Chấp

Bất động sản thế chấp là tài sản mà người vay dùng để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng. Ngân hàng giữ giấy tờ sở hữu và có quyền phát mại khi khách hàng không trả được nợ. Giá trị bất động sản thế chấp thường được định giá thấp hơn giá trị thị trường, đảm bảo an toàn cho ngân hàng trong trường hợp thị trường biến động. Theo nghiên cứu, giá trị bất động sản thế chấp thường tương đương với giá trị trong điều kiện thị trường xấu nhất, như một biện pháp phòng ngừa rủi ro. Bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể mà là các quyền liên quan đến bất động sản.

1.2. Vai Trò của Thẩm Định Giá Trong Hoạt Động Cho Vay

Hoạt động thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động cho vay tại các NHTM hiện nay và ngày càng được các ngân hàng quan tâm hơn. Bởi lẽ, nếu thẩm định giá tốt, phản ánh đúng giá trị của tài sản thì không những giúp ngân hàng hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng mà đồng thời đồng thời còn làm gia tăng khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng bởi mức cho vay hợp lý của ngân hàng mình. Công tác thẩm định giá bất động sản cho vay SHB giúp ngân hàng xác định giá trị thực của tài sản, từ đó quyết định mức cho vay phù hợp, giảm thiểu rủi ro tín dụng. Thẩm định giá còn giúp ngân hàng tuân thủ các quy định pháp luật về tài sản đảm bảo và quản lý rủi ro.

II. Thách Thức Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại SHB 59 ký tự

Mặc dù có vai trò quan trọng, công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại SHB vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Sự biến động của thị trường bất động sản, sự phức tạp trong quy trình định giá bất động sản, và những hạn chế về nguồn nhân lực và công nghệ là những yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng và hiệu quả của công tác này. Bên cạnh đó, thẩm định giá BĐS trong cho vay tại các NHTM Việt Nam trong thời gian qua còn bộc lộ nhiều bất cập và là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao đáng báo động hiện nay. Theo các chuyên gia tài chính, việc thiếu thông tin chính xác và cập nhật về thị trường bất động sản, cũng như sự thiếu hụt về kỹ năng và kinh nghiệm của thẩm định viên, là những nguyên nhân chính dẫn đến sai sót trong quá trình thẩm định giá.

2.1. Biến Động Thị Trường và Khó Khăn Trong Thu Thập Dữ Liệu

Thị trường bất động sản luôn biến động, gây khó khăn cho việc xác định giá trị chính xác của tài sản. Việc thu thập và phân tích dữ liệu thị trường, đặc biệt là các thông tin về giao dịch tương đồng, đòi hỏi sự đầu tư về thời gian và nguồn lực. Sự thiếu minh bạch trong thông tin thị trường cũng là một rào cản lớn, khiến cho việc thẩm định giá bất động sản trở nên khó khăn và kém chính xác. Hơn nữa, việc xác định giá trị tài sản đảm bảo tại các khu vực có ít giao dịch hoặc thị trường chưa phát triển càng trở nên phức tạp.

2.2. Hạn Chế Về Nguồn Nhân Lực và Công Nghệ Thẩm Định Giá

Đội ngũ thẩm định viên tại SHB có thể còn thiếu kinh nghiệm và kỹ năng chuyên môn, đặc biệt là trong việc sử dụng các công cụ và phần mềm thẩm định giá hiện đại. Việc thiếu đầu tư vào đào tạo và nâng cao trình độ cho thẩm định viên có thể dẫn đến những sai sót trong quá trình định giá bất động sản. Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác thẩm định giá còn hạn chế, làm giảm hiệu quả và tăng thời gian thực hiện.

III. Cách Hoàn Thiện Quy Trình Thẩm Định Giá BĐS Tại SHB 59 ký tự

Để nâng cao chất lượng và hiệu quả của công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại SHB, cần có những giải pháp đồng bộ và toàn diện. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá, nâng cao năng lực của thẩm định viên, và ứng dụng công nghệ thông tin là những yếu tố then chốt. Việc xây dựng một quy trình thẩm định giá bất động sản chặt chẽ, minh bạch và tuân thủ các chuẩn mực thẩm định giá quốc tế là vô cùng quan trọng. Đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát và giám sát hiệu quả để đảm bảo tính khách quan và trung thực của kết quả thẩm định giá. Theo các chuyên gia, việc áp dụng các mô hình thẩm định giá tiên tiến và phù hợp với đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam sẽ giúp nâng cao độ chính xác và tin cậy của kết quả.

3.1. Xây Dựng Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản Chuẩn Hóa

Cần rà soát và hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật và chuẩn mực thẩm định giá. Quy trình cần bao gồm các bước rõ ràng, từ tiếp nhận hồ sơ, khảo sát thực tế, phân tích thị trường, đến lập báo cáo thẩm định giá. Việc chuẩn hóa quy trình sẽ giúp giảm thiểu sai sót và đảm bảo tính nhất quán trong công tác thẩm định giá. Cần có quy định cụ thể về trách nhiệm của từng bộ phận và cá nhân tham gia vào quy trình.

3.2. Nâng Cao Năng Lực Đội Ngũ Thẩm Định Viên SHB

Cần tăng cường đào tạo và bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm định viên, cập nhật kiến thức về thị trường bất động sản, pháp luật liên quan, và các phương pháp thẩm định giá mới. Việc tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu, mời các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá tham gia giảng dạy là rất cần thiết. Cần có cơ chế đánh giá và khen thưởng, kỷ luật rõ ràng để khuyến khích thẩm định viên nâng cao trình độ và tuân thủ đạo đức nghề nghiệp.

IV. Phương Pháp Thẩm Định Giá BĐS Hiệu Quả Tại SHB 58 ký tự

Việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính chính xác và tin cậy của kết quả. SHB nên xem xét áp dụng kết hợp nhiều phương pháp, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, và phương pháp thu nhập, tùy thuộc vào đặc điểm của từng loại bất động sản và điều kiện thị trường. Theo các chuyên gia, phương pháp so sánh thường được sử dụng phổ biến nhất, nhưng cần có sự điều chỉnh phù hợp để phản ánh sự khác biệt về vị trí, quy mô, và chất lượng của các bất động sản so sánh.

4.1. So Sánh Phương Pháp Phổ Biến và Cách Áp Dụng Linh Hoạt

Phương pháp so sánh dựa trên việc so sánh bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản tương đồng đã giao dịch trên thị trường. Cần thu thập thông tin về các giao dịch gần đây, có tính chất tương đồng về vị trí, quy mô, chất lượng, và thời gian giao dịch. Sau đó, thực hiện điều chỉnh giá để phản ánh sự khác biệt giữa bất động sản cần thẩm định giá và các bất động sản so sánh. Việc điều chỉnh giá cần dựa trên các yếu tố khách quan và có căn cứ rõ ràng.

4.2. Kết Hợp Chi Phí và Thu Nhập Giải Pháp Toàn Diện Hơn

Phương pháp chi phí dựa trên việc ước tính chi phí xây dựng mới hoặc thay thế bất động sản, sau đó trừ đi các khoản khấu hao. Phương pháp thu nhập dựa trên việc ước tính thu nhập ròng mà bất động sản có thể tạo ra trong tương lai, sau đó chiết khấu về giá trị hiện tại. Việc kết hợp các phương pháp này sẽ giúp đưa ra kết quả thẩm định giá toàn diện và chính xác hơn. Ví dụ, đối với các bất động sản thương mại, phương pháp thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị dựa trên khả năng sinh lời.

V. Ứng Dụng CNTT Trong Thẩm Định Giá BĐS Tại SHB 57 ký tự

Ứng dụng công nghệ thông tin (CNTT) đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả và độ chính xác của công tác thẩm định giá bất động sản. SHB nên đầu tư vào các phần mềm thẩm định giá chuyên dụng, xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, và sử dụng các công cụ phân tích dữ liệu để hỗ trợ quá trình định giá. Theo các chuyên gia, việc ứng dụng CNTT không chỉ giúp tiết kiệm thời gian và chi phí, mà còn giúp giảm thiểu sai sót và tăng tính khách quan của kết quả thẩm định giá.

5.1. Xây Dựng Cơ Sở Dữ Liệu Bất Động Sản Toàn Diện

Cần xây dựng một cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản toàn diện, bao gồm thông tin về các giao dịch, giá cả, đặc điểm của từng loại bất động sản, và các yếu tố ảnh hưởng đến giá. Cơ sở dữ liệu cần được cập nhật thường xuyên và có khả năng truy xuất dễ dàng. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu có thể dựa trên sự hợp tác với các tổ chức nghiên cứu thị trường, các công ty thẩm định giá, và các cơ quan quản lý nhà nước.

5.2. Đầu Tư Vào Phần Mềm Thẩm Định Giá Chuyên Dụng

SHB nên đầu tư vào các phần mềm thẩm định giá chuyên dụng, có khả năng tự động hóa các bước trong quy trình thẩm định giá, hỗ trợ phân tích dữ liệu, và tạo báo cáo thẩm định giá chuyên nghiệp. Phần mềm cần có giao diện thân thiện, dễ sử dụng, và có khả năng tùy chỉnh để phù hợp với yêu cầu của SHB. Việc lựa chọn phần mềm cần dựa trên các tiêu chí như tính năng, độ tin cậy, khả năng bảo mật, và chi phí.

VI. Kiến Nghị Hoàn Thiện Thẩm Định Giá BĐS Tại SHB 59 ký tự

Để công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại SHB đạt hiệu quả cao nhất, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng, các cơ quan quản lý nhà nước, và các tổ chức liên quan. SHB cần chủ động đề xuất các kiến nghị với Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, và các Bộ, Ngành để hoàn thiện khung pháp lý về thẩm định giá, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động của ngân hàng. Theo các chuyên gia, việc tăng cường hợp tác quốc tế, học hỏi kinh nghiệm từ các ngân hàng hàng đầu trên thế giới, và tham gia vào các tổ chức thẩm định giá quốc tế cũng là những giải pháp quan trọng.

6.1. Hoàn Thiện Khung Pháp Lý Về Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Cần đề xuất các sửa đổi, bổ sung vào các văn bản pháp luật về thẩm định giá bất động sản, nhằm tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch, công bằng, và phù hợp với thực tiễn. Các quy định cần rõ ràng về chuẩn mực thẩm định giá, trách nhiệm của thẩm định viên, và cơ chế giải quyết tranh chấp. Việc hoàn thiện khung pháp lý sẽ giúp tăng cường tính pháp lý của kết quả thẩm định giá và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

6.2. Tăng Cường Hợp Tác Quốc Tế và Học Hỏi Kinh Nghiệm

SHB nên tăng cường hợp tác với các ngân hàng hàng đầu trên thế giới, các tổ chức thẩm định giá quốc tế, và các chuyên gia trong lĩnh vực để học hỏi kinh nghiệm và áp dụng các phương pháp thẩm định giá tiên tiến. Việc tham gia vào các hội thảo, khóa đào tạo quốc tế cũng là một cách hiệu quả để nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ thẩm định viên. Học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển sẽ giúp SHB nâng cao năng lực cạnh tranh và quản lý rủi ro hiệu quả hơn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CÔNG TÁC THÁM ĐỊNH GIÁ TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Khái quát về bất động sản và bất động sản thế chấp 1.LL Khái quát về bất động sản 1. Khái niệm Ở nước ta, theo Điều 107 - Bộ Luật Dân Sự 2015, quy định bất động sản là: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gan liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với dat đai, nhà, công trình xây dựng; Các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế, BĐS là đất đai và những công trình do con người tạo nên gan liền với đất.

Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nămở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Đặc điểm Theo hệ thống tiêu chuẩn tham định giá Việt Nam về phân loại tài sản trong thẩm định giá, bất động sản là các tài sản không di dời được. BĐS có đặc điểm là gắn có định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm: Đất đai; Công trình xây dựng trên dat gắn liền với đất đai, kế cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Đối với BĐS là đất đai ở Việt Nam, nó không thuộc sở hữu của bất kỳ cá nhân nào mà cá nhân đó chỉ có thể có quyền sử dụng đối với đất đai.

Về mặt pháp lý, đây là quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản. Theo đó, người không phải là chủ sở hữu tài sản đó có quyền sử dụng tài sản “đúng tính năng, công dụng, đúng phương thức” nhằm “hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” và quyền sử dụng này có thé được chuyền giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Các thuộc tính của bat động sản - Có định Bất động sản gan liền với một vị trí có định cụ thé, mà yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn và tạo ra giá trị BĐS. Yếu tổ vị trí chính là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị hay cũng chính là khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó.

Khi “tính vị trí” của BĐS thay đổi sẽ làm cho giá trị BĐS thay đổi tăng hay giảm tùy thuộc vào khả năng tiếp cận với các trung tâm đó. Do tính “cố định về vi trí” nên gia tri và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, điều kiện môi trường và tính chat xã hội. Khi đầu tư và thẩm định giá BĐS, cần lưu ý và dự tính trước các khả năng khi có sự thay đổi hai yếu tố này sẽ tác động và ảnh hưởng như thế nào đến giá trị BĐS. - Bén vững Thông thường BĐS có tính bền vững cao, đặc biệt là đối với đất đai.

Tuy nhiên, khi định giá và đầu tư BĐS cũng cần xem xét trên góc độ kỹ thuật và kinh tế: Thứ nhất, khi đầu tư cần chú trọng chu kỳ kinh tế dé quyết định chu kỳ vật lý nhằm bao đảm công trinh/BDS phát huy được hiệu qua, thu hồi được vốn,. trước khi công trinh/BDS cham dit chu kỳ vật lý: hư hỏng, sập đồ, không còn sử dung. Và khi định giá chỉ chọn và quyết định giá trị BĐS căn cứ vào chu kỳ nào ngắn hơn giữa hai chu kỳ kinh tế và chu kỳ vật lý. Thứ hai, vào cuối chu kỳ kinh tế dé bảo đảm được lợi ích kinh tế của BĐS không bị suy giảm, các chi phí duy trì thường tăng lên.

Do vậy, cần so sánh lợi ích kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS dé quyết định chu kỳ vật lý. Thứ ba, cần tính toán và dự tính các công năng và nhu cầu thay đổi của BĐS khi đầu tư. - _ Khác biệt Các BĐS có những khác biệt: khác nhau về vị trí, về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền, về quang cảnh, môi trường. Sự khác biệt đó chính là lợi ích kinh tế riêng mang lại cho từng BĐS.

- Khan hiếm Xuất phát từ “giới hạn về diện tích”, “khác biệt”, “vi trí có định”,. đã tạo ra sự khan hiếm của BĐS, làm cho quan hệ cung cầu về BĐS mắt cân đối theo chiều hướng cung < cầu, dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. - Gid trị lớn Giá trị đất và chi phí xây dựng là rất lớn, làm cho giá trị BĐS thường rat cao, do vậy: hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải cần vốn lớn và dài hạn; vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo qua kinh doanh hoặc thế chấp; do có giá trị lớn nên thường phát sinh quan hệ vay vốn khi mua bán BĐS. - Anh hưởng lẫn nhau Các BĐS thường có tác động lẫn nhau và có ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế - xã hội, do vậy: Thứ nhất, sự thống nhất quản lý về BĐS của Nhà nước là điều cần thiết.

Thứ hai, khi đầu tư xây dựng các công trình phải tính đến sự ảnh hưởng đối với các công trình khác, đối với môi trường và cảnh quang. Thứ ba, khi định giá phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình khác ra doi. Giá của bat động sản - _ Giá thị trường của bat động san Nhìn chung có thê hiểu giá trị thị trường của BĐS là số tiền ước tính để một BĐS nên trao đổi vào ngày thâm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn mua) 6 với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dich đủ dai sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng va không áp đặt. - _ Giá trị phi thi trường của bat động sản Nhìn chung có thể hiểu giá trị phi thị trường của bất động sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế,.

Các yếu tổ tác động đến giá của bat động sản Các yếu té tác động đến giá của BĐS được chia thành 3 nhóm sau: - _ Nhóm các yếu tổ liên quan đến giao dịch Môi liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thực hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường. Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau, do vậy thâm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán dé xác định chứng cứ thị trường. Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu. Giao dịch đã thực hiện là giao dịch chín mudi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá tri thị trường thì khi đó giá của BĐS giao dịch mới được xem là chứng cứ giá tri thị trường.

- Nhóm các yếu to vĩ mô Một là, Chính sách của Nhà nước: tác động rất lớn và trực tiếp đến giá BĐS thể hiện trên các mặt chủ yếu như: các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyền nhượng BĐS; các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến QSDD (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất. Hai là, các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương. Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung BĐS nên ảnh hưởng đến giá BĐS. Giá BĐS biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương.

Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư. Ba là, cung cầu BĐS: cũng giống như bất cứ hàng hoá, dịch vụ nào khác, giá BĐS trên thị trường là giá cân băng giữa cung cau. - _ Nhóm các yếu tô vi mô Chi phí: là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra dé tạo lập hoặc dé có được quyền “sở hữu” BĐS, đây là yếu tố quan trọng mà nhà thâm định giá phải xem xét khi thâm định giá BĐS. 7 Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một BĐS có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích.

Xét về tính năng hiệu quả của một BĐS có thé sử dụng ngay có giá trị hơn một BĐS phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa dé có thé sử dụng được. Do vậy, khi thâm định giá BĐS cần chú ý đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất. Các yếu tố vật chất như: địa điểm nơi BĐS tọa lạc, hình dang lô đất, môi trường xung quanh. Khái quát về bat động sản thé chấp 1.

Khái niệm bat động sản thé chấp Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp là hình thức mà bên vay vốn dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay khi nguồn thu nợ thứ nhất bị mat. Bat động sản thé chấp là tài sản được người đi vay dùng dé bảo đảm cho khoản vay của mình tại ngân hàng bằng cách giao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu tài sản và xác nhận cho ngân hàng quyên phát mại tài sản khi khách hàng không trả được nợ. Như vậy, muốn thế chấp BĐS trước hết khách hàng cần có quyền sở hữu BĐS đó (bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dung và quyền định đoạt), chu sở hữu có thé là cá nhân, pháp nhân, hoặc các chủ thể khác và phải chứng minh được quyền sở hữu của mình bằng các giấy tờ hợp pháp. Ngoài điều kiện về đăng ký quyền sở hữu và các đặc điểm như trên, BĐS chỉ trở thành TSBD tiền vay khi đã đăng ký giao dịch bảo đảm.