Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại

Chuyên khảo kinh tế phân tích Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại cổ, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng

• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Hoàn Thiện Công Tác Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Ngân Hàng Thương Mại
• Loại tài liệu: Luận Văn
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan vai trò thẩm định giá BĐS tại ngân hàng TMCP

Công tác thẩm định giá bất động sản đóng vai trò nền tảng trong hoạt động của các ngân hàng thương mại (NHTM). Đây không chỉ là một nghiệp vụ chuyên môn mà còn là công cụ thiết yếu để quản lý rủi ro tín dụng. Bất động sản chiếm hơn 80% tổng giá trị tài sản đảm bảo tại các NHTM, do đó, việc xác định chính xác giá trị thị trường của chúng ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn vốn và hiệu quả kinh doanh. Một kết quả thẩm định giá đáng tin cậy giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay phù hợp, xác định hạn mức tín dụng hợp lý và có cơ sở vững chắc để xử lý tài sản khi phát sinh nợ xấu. Ngược lại, thẩm định sai lệch có thể dẫn đến rủi ro mất vốn, làm gia tăng tỷ lệ nợ xấu và ảnh hưởng tiêu cực đến uy tín của ngân hàng. Hoạt động này đòi hỏi sự kết hợp chặt chẽ giữa kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn và tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Vì vậy, hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản không chỉ là nâng cao một nghiệp vụ tín dụng mà còn là củng cố sự ổn định và phát triển bền vững cho toàn bộ hệ thống ngân hàng.

1.1. Khái niệm và mục đích của thẩm định giá tài sản đảm bảo

Thẩm định giá bất động sản, theo định nghĩa trong Luật Giá 2012, là việc xác định giá trị bằng tiền của tài sản phù hợp với giá trị thị trường tại một thời điểm, địa điểm cụ thể. Trong bối cảnh ngân hàng, thẩm định giá bất động sản thế chấp là hoạt động ước tính giá trị của tài sản đảm bảo nhằm mục đích cấp tín dụng. Mục đích chính là cung cấp một cơ sở khách quan, đáng tin cậy để ngân hàng quyết định hạn mức cho vay. Thông thường, ngân hàng chỉ cấp một khoản vay tương đương một tỷ lệ nhất định trên giá trị thẩm định, nhằm tạo ra một vùng đệm an toàn. Hoạt động này đảm bảo nếu khách hàng không trả được nợ, ngân hàng có thể phát mại tài sản để thu hồi vốn, giảm thiểu rủi ro trong thẩm định giá và bảo toàn nguồn vốn hoạt động. Đây là bước không thể thiếu trong mọi quy trình thẩm định giá tại các tổ chức tín dụng hiện nay.

1.2. Vai trò cốt lõi trong nghiệp vụ quản lý rủi ro tín dụng

Vai trò của thẩm định giá trong quản lý rủi ro tín dụng là cực kỳ quan trọng. Kết quả thẩm định chính xác là lá chắn đầu tiên giúp ngân hàng phòng ngừa rủi ro. Việc định giá tài sản thấp hơn giá trị thực có thể khiến ngân hàng mất khách hàng tiềm năng vào tay đối thủ. Ngược lại, định giá cao hơn giá trị thực sẽ tạo ra rủi ro lớn khi thị trường biến động, dẫn đến khoản nợ không được đảm bảo đầy đủ. Một báo cáo thẩm định giá chất lượng không chỉ đưa ra con số cuối cùng mà còn phân tích các yếu tố pháp lý bất động sản, tiềm năng phát triển, tính thanh khoản và các rủi ro tiềm ẩn. Điều này cung cấp cho bộ phận tín dụng một cái nhìn toàn diện, giúp họ đưa ra quyết định cho vay một cách thận trọng và có cơ sở, góp phần nâng cao chất lượng thẩm định giá và đảm bảo an toàn cho toàn hệ thống.

II. Phân tích các rủi ro trong thẩm định giá BĐS hiện nay

Mặc dù có vai trò quan trọng, công tác thẩm định giá bất động sản tại các ngân hàng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Các rủi ro này xuất phát từ cả yếu tố khách quan và chủ quan, tác động trực tiếp đến tính chính xác của kết quả thẩm định. Rủi ro trong thẩm định giá có thể dẫn đến việc định giá sai lệch, ảnh hưởng đến quyết định cấp tín dụng và gây thiệt hại tài chính nghiêm trọng. Một trong những thách thức lớn nhất là sự biến động không ngừng của thông tin thị trường bất động sản. Giá cả có thể thay đổi nhanh chóng do các yếu tố vĩ mô, chính sách quy hoạch hoặc thậm chí là tin đồn. Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan đến pháp lý bất động sản như tranh chấp, quy hoạch treo, giấy tờ không hợp lệ cũng là nguồn rủi ro lớn. Việc nhận diện và kiểm soát hiệu quả các rủi ro này là yêu cầu cấp thiết để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản và bảo vệ lợi ích của cả ngân hàng và khách hàng.

2.1. Các rủi ro khách quan từ thị trường và pháp lý bất động sản

Rủi ro khách quan là những yếu tố nằm ngoài tầm kiểm soát của ngân hàng. Đầu tiên là sự thiếu minh bạch và không ổn định của thị trường. Thông tin thị trường bất động sản thường không đầy đủ, khó kiểm chứng, khiến việc áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản so sánh trở nên khó khăn. Thứ hai, hệ thống văn bản pháp luật về đất đai và xây dựng còn chồng chéo, thay đổi thường xuyên, gây ra các rủi ro về pháp lý bất động sản. Một tài sản có thể đang trong tình trạng tranh chấp hoặc vướng quy hoạch mà chuyên viên thẩm định giá khó phát hiện nếu chỉ dựa trên giấy tờ. Các yếu tố như thiên tai, thay đổi cơ sở hạ tầng đột ngột cũng có thể làm thay đổi đáng kể giá trị thị trường của tài sản, khiến kết quả thẩm định trở nên lỗi thời.

2.2. Rủi ro chủ quan từ chuyên viên và hệ thống dữ liệu thẩm định giá

Rủi ro chủ quan bắt nguồn từ chính nội tại ngân hàng. Yếu tố con người là quan trọng nhất. Năng lực và đạo đức của chuyên viên thẩm định giá ảnh hưởng quyết định đến chất lượng báo cáo. Một chuyên viên thiếu kinh nghiệm hoặc chịu áp lực về chỉ tiêu có thể đưa ra những nhận định sai lệch. Thậm chí, có trường hợp thông đồng với khách hàng để nâng khống giá trị tài sản. Một rủi ro khác đến từ hệ thống dữ liệu thẩm định giá nội bộ. Nhiều ngân hàng chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá giao dịch tập trung, khoa học. Việc thu thập thông tin còn manh mún, phụ thuộc vào kinh nghiệm cá nhân, dẫn đến kết quả thẩm định thiếu nhất quán và khách quan. Việc thiếu một quy trình thẩm định giá chuẩn hóa và được kiểm soát chặt chẽ cũng làm gia tăng các sai sót nghiệp vụ.

III. Hướng dẫn quy trình thẩm định giá BĐS chuẩn tại ngân hàng

Để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản, việc xây dựng và tuân thủ một quy trình chuyên nghiệp là yêu cầu bắt buộc. Một quy trình thẩm định giá chuẩn mực giúp đảm bảo tính nhất quán, khách quan và giảm thiểu sai sót. Quy trình này không chỉ là một chuỗi các bước công việc mà còn là một hệ thống kiểm soát nội bộ, đảm bảo mọi hoạt động đều tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và quy định của ngân hàng. Quy trình thường bắt đầu từ việc tiếp nhận yêu cầu, lên kế hoạch, khảo sát thực địa, thu thập và phân tích thông tin, áp dụng các phương pháp định giá, và cuối cùng là lập báo cáo và trình duyệt. Mỗi bước trong quy trình đều đòi hỏi sự cẩn trọng, kỹ năng chuyên môn và sự phối hợp nhịp nhàng giữa các bộ phận liên quan như quan hệ khách hàng, hỗ trợ tín dụng và quản lý rủi ro tín dụng. Việc chuẩn hóa quy trình giúp nâng cao chất lượng thẩm định giá và tạo ra một cơ sở vững chắc cho các quyết định tín dụng quan trọng.

3.1. Bước 1 2 Xác định mục tiêu và lên kế hoạch thẩm định chi tiết

Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định giá là xác định tổng quan về tài sản và mục tiêu thẩm định. Chuyên viên thẩm định giá cần làm rõ các thông tin cơ bản về bất động sản (vị trí, đặc điểm) và mục đích của việc thẩm định (cho vay, xử lý nợ). Dựa trên đó, chuyên viên sẽ lên kế hoạch chi tiết, bao gồm xác định các nguồn thông tin thị trường bất động sản cần thu thập, các phương pháp định giá dự kiến áp dụng, và phân công nhiệm vụ cụ thể. Một kế hoạch tốt giúp tối ưu hóa thời gian và nguồn lực, đồng thời đảm bảo không bỏ sót các yếu tố quan trọng có thể ảnh hưởng đến giá trị thị trường của tài sản.

3.2. Bước 3 4 Khảo sát hiện trường và phân tích thông tin thị trường

Khảo sát hiện trường là bước không thể thiếu để xác minh tình trạng thực tế của tài sản so với hồ sơ pháp lý. Chuyên viên sẽ kiểm tra vị trí, kích thước, kết cấu, chất lượng công trình và các yếu tố môi trường xung quanh. Song song đó, việc thu thập và phân tích thông tin là cực kỳ quan trọng. Dữ liệu này bao gồm giá giao dịch của các bất động sản tương tự, thông tin quy hoạch, các yếu tố kinh tế - xã hội của khu vực. Việc phân tích này giúp nhận diện các đặc điểm và xu hướng của thị trường, làm cơ sở cho việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản một cách chính xác.

3.3. Bước 5 6 Xác định giá trị và lập báo cáo thẩm định giá

Sau khi phân tích thông tin, chuyên viên sẽ áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định (so sánh, chi phí, thu nhập) để ước tính giá trị tài sản. Kết quả từ các phương pháp khác nhau sẽ được đối chiếu và phân tích để đưa ra một con số cuối cùng hợp lý nhất. Cuối cùng, tất cả các thông tin, phân tích, và kết luận được trình bày trong một báo cáo thẩm định giá chính thức. Báo cáo phải rõ ràng, đầy đủ, nêu rõ các giả định, hạn chế và cơ sở đưa ra kết quả. Đây là văn bản pháp lý quan trọng, là căn cứ để bộ phận tín dụng ra quyết định cho vay và là cơ sở để quản lý rủi ro tín dụng sau này.

IV. Top 3 phương pháp thẩm định giá bất động sản phổ biến nhất

Việc lựa chọn và áp dụng đúng phương pháp thẩm định giá bất động sản là yếu tố then chốt quyết định độ chính xác của kết quả. Mỗi phương pháp có cơ sở lý luận, ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng riêng, phù hợp với từng loại hình bất động sản và bối cảnh thị trường cụ thể. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã quy định rõ các phương pháp được công nhận, trong đó có ba phương pháp được sử dụng phổ biến nhất tại các ngân hàng thương mại là: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Một chuyên viên thẩm định giá giỏi phải thành thạo cả ba phương pháp này, biết cách kết hợp chúng một cách linh hoạt để đưa ra ước tính giá trị thị trường đáng tin cậy nhất. Việc hiểu rõ bản chất của từng phương pháp giúp nâng cao chất lượng thẩm định giá và giảm thiểu các nhận định chủ quan, cảm tính trong quá trình tác nghiệp.

4.1. Phương pháp so sánh Xác định giá trị thị trường trực tiếp

Phương pháp so sánh (hay so sánh trực tiếp) dựa trên nguyên tắc thay thế: một người mua thận trọng sẽ không trả giá cho một tài sản cao hơn chi phí để có được một tài sản tương tự. Phương pháp này phân tích giá bán của các bất động sản có thể so sánh được đã giao dịch thành công gần đây trên thị trường. Chuyên viên thẩm định giá sẽ điều chỉnh các mức giá này dựa trên sự khác biệt về vị trí, thời gian giao dịch, đặc điểm vật chất, và pháp lý bất động sản giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định. Đây là phương pháp được ưu tiên sử dụng vì nó phản ánh trực tiếp tâm lý và hành vi của thị trường. Tuy nhiên, nó đòi hỏi phải có một hệ thống dữ liệu thẩm định giá phong phú và đáng tin cậy về các giao dịch tương tự.

4.2. Phương pháp chi phí Ước tính giá trị từ chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí xác định giá trị bất động sản bằng cách tính tổng giá trị của lô đất (coi như đất trống) và chi phí hiện tại để xây dựng mới công trình trên đất, sau đó trừ đi phần hao mòn (hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng, lỗi thời kinh tế). Phương pháp này đặc biệt hữu ích cho các tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, không có giao dịch tương tự trên thị trường như trường học, nhà thờ, hoặc các công trình công cộng. Nó cũng thường được dùng để kiểm tra chéo kết quả của các phương pháp khác. Thách thức lớn nhất của phương pháp này là việc ước tính chính xác mức độ hao mòn và giá trị đất trống, vốn cũng cần dựa vào dữ liệu thị trường.

4.3. Phương pháp thu nhập Định giá dựa trên dòng tiền tương lai

Phương pháp thu nhập (hay vốn hóa thu nhập) phù hợp với các bất động sản tạo ra dòng tiền như văn phòng cho thuê, khách sạn, trung tâm thương mại. Giá trị của bất động sản được xác định bằng cách chuyển đổi dòng thu nhập ròng trong tương lai mà tài sản có thể tạo ra về giá trị hiện tại. Quá trình này được gọi là vốn hóa, sử dụng một tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp này phản ánh trực tiếp tiềm năng sinh lời của tài sản, một yếu tố quan trọng đối với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, độ chính xác của nó phụ thuộc lớn vào khả năng dự báo chính xác thu nhập, chi phí và lựa chọn tỷ suất vốn hóa phù hợp, vốn là những yếu tố rất nhạy cảm với biến động thị trường.

V. Giải pháp then chốt hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS

Để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản, các ngân hàng thương mại cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, từ nâng cao năng lực con người, cải tiến quy trình đến ứng dụng công nghệ. Mục tiêu cuối cùng là nâng cao chất lượng thẩm định giá, đảm bảo kết quả đưa ra luôn khách quan, chính xác và tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Một hệ thống thẩm định giá hiệu quả không chỉ giúp ngân hàng quản lý rủi ro tín dụng tốt hơn mà còn nâng cao năng lực cạnh tranh thông qua việc cung cấp dịch vụ tín dụng nhanh chóng và an toàn. Các giải pháp cần tập trung vào ba trụ cột chính: con người, quy trình và công nghệ. Sự kết hợp hài hòa giữa ba yếu tố này sẽ tạo ra một nền tảng vững chắc cho hoạt động thẩm định, đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe của thị trường tài chính và các quy định pháp luật.

5.1. Nâng cao trình độ và đạo đức của chuyên viên thẩm định giá

Con người là yếu tố cốt lõi. Ngân hàng cần đầu tư vào việc đào tạo, cập nhật kiến thức liên tục cho đội ngũ chuyên viên thẩm định giá. Nội dung đào tạo cần bao quát cả kiến thức chuyên môn về các phương pháp thẩm định giá bất động sản, sự am hiểu về pháp lý bất động sản, và kỹ năng phân tích thông tin thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ chế lương thưởng, đãi ngộ hợp lý và các quy định chặt chẽ về đạo đức nghề nghiệp là rất cần thiết. Cấp chứng thư thẩm định giá và các chứng chỉ liên quan nên là tiêu chuẩn bắt buộc. Một chuyên viên vừa có năng lực, vừa có đạo đức sẽ là chốt chặn quan trọng nhất để ngăn ngừa rủi ro trong thẩm định giá.

5.2. Hoàn thiện quy trình và xây dựng hệ thống dữ liệu thẩm định giá

Cần rà soát và hoàn thiện quy trình thẩm định giá một cách khoa học, rõ ràng, phân định trách nhiệm cụ thể cho từng cá nhân và bộ phận. Quy trình cần có các bước kiểm tra, giám sát chéo để đảm bảo tính độc lập và khách quan. Song song đó, việc xây dựng một hệ thống dữ liệu thẩm định giá tập trung là giải pháp mang tính chiến lược. Hệ thống này cần được cập nhật liên tục giá giao dịch thực tế, thông tin quy hoạch, đơn giá xây dựng... từ nhiều nguồn đáng tin cậy. Dữ liệu hóa và chuẩn hóa thông tin sẽ giúp chuyên viên có cơ sở vững chắc để so sánh và phân tích, giảm sự phụ thuộc vào kinh nghiệm cá nhân và nâng cao tính nhất quán trong toàn hệ thống.

5.3. Tăng cường ứng dụng công nghệ và liên kết với bên thứ ba

Công nghệ thông tin và chuyển đổi số mang lại nhiều cơ hội để cải tiến công tác thẩm định. Các công cụ như bản đồ quy hoạch số, phần mềm phân tích dữ liệu lớn (Big Data), trí tuệ nhân tạo (AI) có thể hỗ trợ hiệu quả trong việc thu thập và xử lý thông tin. Ngoài ra, việc tăng cường hợp tác với các công ty thẩm định giá độc lập, chuyên nghiệp có thể là một giải pháp hữu hiệu. Điều này không chỉ giúp giảm tải công việc cho bộ phận nội bộ mà còn mang lại một góc nhìn khách quan từ bên ngoài, đặc biệt đối với các tài sản đảm bảo có giá trị lớn hoặc tính chất phức tạp, góp phần nâng cao chất lượng thẩm định giá một cách toàn diện.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng công tác thấm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn chỉ nhánh Hai Bà Trưng. Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn chỉ nhánh Hai Bà Trưng. CHUONG 1 NHỮNG VÁN ĐÈ LÍ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẢM ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 KHAI QUAT CHUNG VE BAT DONG SAN 1.1 Khái niệm Thuật ngữ BĐS đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hét các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới, BĐS là một thuật ngữ rộng đề chỉ các BĐS như đất trống và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp.

công nghiệp, kinh doanh và thương mại. Nói vắn tắt, BĐS bao gồm dat dai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó. Hiện nay vẫn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm Bất Động Sản. Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC, bat dong san bao gdm: Dat dai va tat ca moi thir gan chat lau dai voi dat dai.

trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự. trong hệ thống pháp luật, cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản. chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định và tài sản lưu động. Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các BĐS và các BĐS có thể di đời được hay không.

Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 đã xác định khái niệm BĐS như sau: BĐS là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các BĐS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. các BĐS khác gắn liền với đất đai, các BĐS khác do pháp luật quy định. Tuy nhiên, các quy định vẻ BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở, cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các BĐS này. Cách phân loại trên phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh.

Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các BĐS gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS. Theo quy định của pháp luật, các loại BĐS đó phải được đăng ký nhằm xác định rõ quyền chủ thể, cũng như đảm bảo việc kiếm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thảm quyền. Qua đây có thể tổng kết lại: Bất Động Sản là những tài sản không thể di dời, trước hết là đất đai và những công trình kiến trúc gắn liền với đất đai.2 Đặc điểm của bất động sản Trong cùng một loại thị trường. cùng thời điểm.

nhưng các bất động sản khác nhau, được định giá khác nhau. Giả sử trong cùng những điều kiện như nhau về thị trường, thời gian, địa điểm. chính sách nhà nước, mức độ giao dịch thì giá trị thị trường của bất động sản phụ thuộc vào đặc tính của bat dong san do, vi dụ: giá của ngôi nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ cao hơn ngôi nhà tương tự nhưng không có đủ các loại giấy tờ sở hữu. Các đặc điểm của bắt động sản bao gồm: Vị trí cố định BĐS là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời nên giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể.

Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa-xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó. Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị tríˆ của BĐS cũng thay đổi, do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư xây dựng các công trình BĐS. bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật lý của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm. Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.

Tính bền vững Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại. trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lắp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đắt sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý" và “tuổi thọ kinh tế" của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chỉ phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cầu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thầy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để được máy lần tuổi thọ kinh tế.

Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, tuổi thọ kinh tế của nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phô thông là trên 45 năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mắt đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.

Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực. vùng, địa phương. Chính vì tính khan hiếm, tính có định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.

Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cầu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân.

Tinh khác biệt Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau. lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cầu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về quang cảnh. môi trường.

Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tó, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai thác. Trong đầu tư và phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt đề làm tăng giá trị của BĐS đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng. Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. Nhận thức dược vấn đề này.

trong công tác quản lý Nhà nước đối với BĐS cần có biện pháp khắc phục các nhược điềm do tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ BĐS của đô thị. Tính ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phỏ biến.

Đặc điểm này có thể nói là hệ quả đặc điểm cố định về vị trí. Khi một BĐS này xây dựng có thẻ sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó như: xây nhà riêng có thể chan mat ánh sáng hoặc có thể lún móng nhà bên cạnh. Ví dụ khi một hệ thống giao thông thuận lợi được xây dựng thì những BĐS có tuyến đường giao thông đó chạy qua cũng đã thay đổi về cảnh quan và giá trị. Điều này khiến cho các thẩm định viên phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐS cần thâm định.

Tính có giá trị lớn Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chỉ phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề: hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh-thế chấp, thường phát sinh quan hệ vay vốn đẻ thanh toán khi mua bán. Thẩm định viên cần phải thật chính xác trong quá trình định giá, tránh sai số, vì chỉ cần một sai số nhỏ về số liệu sẽ dẫn đến thiệt hại rất lớn về tài chính cho một trong các bên tham gia giao dịch. Chịu ảnh hưởng của văn hóa xã hội Hàng hoá BĐS chịu sự chỉ phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau.