Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, hoạt động giao dịch dân sự về BĐS ngày càng phổ biến và đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Theo quy định hiện hành, cá nhân khi chuyển nhượng BĐS phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức 2% giá trị chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều trường hợp khai báo giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế nhằm trốn thuế, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Tình trạng này diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương, đặc biệt là các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh, làm nổi bật sự cần thiết phải nghiên cứu sâu về giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn thuế trong lĩnh vực BĐS.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế theo pháp luật dân sự Việt Nam, đồng thời chỉ ra những bất cập trong quy định hiện hành và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật Việt Nam từ BLDS 2005, 2015, Luật Quản lý thuế 2019, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, với so sánh kinh nghiệm pháp luật một số nước như Pháp, Đức, Nhật Bản, Anh - Mỹ. Thời gian nghiên cứu chủ yếu từ năm 2005 đến nay, tập trung vào các giao dịch BĐS tại TP. Hồ Chí Minh và một số địa phương khác.

Nghiên cứu có ý nghĩa thiết thực trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thuế trong lĩnh vực BĐS, góp phần hạn chế tình trạng trốn thuế, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên tham gia giao dịch. Đồng thời, luận văn cung cấp cơ sở khoa học để hoàn thiện pháp luật dân sự và thuế, hỗ trợ công tác giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch BĐS giả tạo.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình pháp lý về giao dịch dân sự, hợp đồng và trốn thuế trong lĩnh vực BĐS. Hai khung lý thuyết chính được áp dụng gồm:

  1. Lý thuyết về giao dịch dân sự giả tạo: Giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch mà ý chí biểu hiện ra bên ngoài không phản ánh ý chí thực sự của các bên, nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Theo BLDS 2015, giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu không vi phạm pháp luật. Khái niệm này được phân tích dựa trên các quy định tại Điều 124 BLDS 2015 và các nguyên tắc pháp lý quốc tế.

  2. Lý thuyết về trốn thuế trong giao dịch BĐS: Trốn thuế được hiểu là hành vi sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất hoặc giá trị giao dịch để xác định sai số tiền thuế phải nộp. Luật Quản lý thuế 2019 quy định rõ các hành vi trốn thuế và chế tài xử lý. Lý thuyết này giúp phân tích các phương thức trốn thuế phổ biến trong giao dịch BĐS như khai giá thấp, sử dụng hợp đồng ủy quyền thay cho chuyển nhượng, hoặc lập nhiều hợp đồng với giá khác nhau.

Các khái niệm chuyên ngành quan trọng bao gồm: giao dịch dân sự, giao dịch giả tạo, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trốn thuế thu nhập cá nhân, giá đất theo khung của UBND tỉnh, hợp đồng ủy quyền, và hợp đồng bị che giấu.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, bao gồm:

  • Phân tích pháp lý: Nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về giao dịch dân sự, hợp đồng và thuế liên quan đến BĐS, phân tích các điều luật, nghị định, thông tư hướng dẫn.

  • Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các công trình nghiên cứu, sách chuyên khảo, bài báo, và các bản án liên quan để đánh giá thực trạng và các vấn đề pháp lý.

  • Phương pháp lịch sử: So sánh các quy định pháp luật qua các thời kỳ (BLDS 1995, 2005, 2015; Luật Quản lý thuế 2006, 2012, 2016, 2019) để nhận diện sự phát triển và những điểm bất cập.

  • Phương pháp so sánh: So sánh pháp luật Việt Nam với pháp luật một số nước như Pháp, Đức, Nhật Bản, Anh - Mỹ nhằm rút ra bài học kinh nghiệm.

  • Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Phân tích các vụ án, tranh chấp thực tế về giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế, thu thập số liệu về các trường hợp vi phạm và xử lý.

  • Phương pháp kế thừa: Tiếp thu các kết quả nghiên cứu trước đây để xây dựng luận điểm và đề xuất giải pháp.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các văn bản pháp luật, hơn 20 bản án, các bài báo chuyên ngành và số liệu thống kê từ các cơ quan thuế, công chứng tại TP. Hồ Chí Minh và một số địa phương. Phương pháp chọn mẫu là chọn lọc các trường hợp điển hình, có tính đại diện cao cho các hình thức giao dịch giả tạo nhằm trốn thuế.

Timeline nghiên cứu kéo dài từ tháng 1/2022 đến tháng 10/2022, với các giai đoạn thu thập tài liệu, phân tích, viết luận văn và hoàn thiện.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế phổ biến và đa dạng về hình thức
    Nghiên cứu cho thấy tồn tại song song hai loại hợp đồng trong giao dịch BĐS: hợp đồng công chứng với giá khai thấp hơn nhiều so với giá thị trường và hợp đồng viết tay ghi giá thực tế để phòng ngừa tranh chấp. Tại TP. Hồ Chí Minh, khoảng 60% giao dịch chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu khai giá thấp nhằm trốn thuế, gây thất thu thuế thu nhập cá nhân ước tính lên đến hàng trăm tỷ đồng mỗi năm.

  2. Các phương thức trốn thuế phổ biến bao gồm thỏa thuận giá thấp, sử dụng hợp đồng ủy quyền và chuyển nhượng qua nhiều bước
    Ví dụ điển hình là việc chuyển nhượng BĐS qua các mối quan hệ thân thuộc như tặng cho giữa cha mẹ và con cái để được miễn thuế, hoặc chuyển nhượng qua nhiều người trung gian nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân. Một số trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được hủy bỏ để chuyển nhượng lại với giá thấp hơn nhằm né thuế.

  3. Căn cứ xác định giao dịch giả tạo và hành vi trốn thuế còn nhiều bất cập
    Việc chứng minh giao dịch giả tạo rất khó khăn do thiếu chứng cứ rõ ràng, đặc biệt khi các bên không có lợi ích tố cáo. Tòa án thường dựa vào các dấu hiệu như sự không thống nhất giữa ý chí thực sự và ý chí biểu hiện, giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá thị trường, và sự tồn tại song song của hai hợp đồng. Tuy nhiên, số vụ án được phát hiện và xử lý còn rất hạn chế, chiếm dưới 5% tổng số giao dịch có dấu hiệu vi phạm.

  4. Xử lý pháp lý giao dịch giả tạo nhằm trốn thuế còn thiếu đồng bộ và chưa đủ mạnh
    Theo BLDS 2015, giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, trong thực tế, việc xử lý các giao dịch giả tạo nhằm trốn thuế chưa được thực hiện nghiêm, dẫn đến tình trạng trốn thuế kéo dài. Các biện pháp xử phạt hành chính và hình sự chưa đủ sức răn đe, trong khi cơ chế phối hợp giữa các cơ quan thuế, công chứng và tòa án còn yếu.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của tình trạng giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế là do sự chênh lệch lớn giữa giá thị trường và khung giá đất do Nhà nước quy định, tạo ra "lỗ hổng" pháp lý để các bên khai báo giá thấp. Bên cạnh đó, nguyên tắc tự do thỏa thuận trong pháp luật dân sự được vận dụng không đúng mục đích, dẫn đến việc các bên cố tình thỏa thuận giá thấp để giảm nghĩa vụ thuế.

So sánh với pháp luật một số nước như Pháp, Đức cho thấy Việt Nam còn thiếu các quy định cụ thể về xử lý giao dịch giả tạo nhằm trốn thuế. Ở Pháp, hợp đồng thực tế có giá trị pháp lý giữa các bên, còn hợp đồng bề ngoài được coi là vô hiệu, tạo điều kiện cho bên mua tố cáo giả tạo và giảm thiểu trốn thuế. Ở Đức, hợp đồng bề ngoài không có giá trị ngay cả với người thứ ba, chỉ hợp đồng thực tế có hiệu lực. Việt Nam cần học hỏi các mô hình này để tăng cường hiệu quả xử lý.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ các hình thức trốn thuế trong giao dịch BĐS, bảng so sánh quy định pháp luật Việt Nam và một số nước, cũng như thống kê số vụ án phát hiện giao dịch giả tạo trong 5 năm gần đây.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện khung pháp lý về xác định và xử lý giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn thuế
    Cần bổ sung quy định rõ ràng về căn cứ xác định giao dịch giả tạo, đặc biệt là các dấu hiệu nhận biết và chứng cứ bắt buộc. Thời hiệu khởi kiện về giao dịch giả tạo nên được kéo dài hoặc không giới hạn để đảm bảo xử lý kịp thời. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; chủ thể: Quốc hội, Bộ Tư pháp.

  2. Tăng cường phối hợp giữa các cơ quan thuế, công chứng, đăng ký đất đai và tòa án
    Xây dựng hệ thống dữ liệu liên thông, minh bạch về giao dịch BĐS, kiểm soát chặt chẽ giá chuyển nhượng thực tế và giá khai báo thuế. Thời gian thực hiện: 1 năm; chủ thể: Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh.

  3. Áp dụng chế tài nghiêm khắc hơn đối với hành vi trốn thuế trong giao dịch BĐS
    Tăng mức phạt hành chính, truy cứu trách nhiệm hình sự đối với các trường hợp trốn thuế nghiêm trọng, đồng thời công khai các trường hợp vi phạm để răn đe. Thời gian thực hiện: 6-12 tháng; chủ thể: Bộ Tài chính, Bộ Công an.

  4. Ban hành bảng giá đất sát với giá thị trường và điều chỉnh định kỳ thường xuyên
    Giảm khoảng cách giữa giá đất quy định và giá thị trường để hạn chế việc khai báo giá thấp nhằm trốn thuế. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; chủ thể: Chính phủ, UBND các tỉnh.

  5. Tuyên truyền, nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân và doanh nghiệp
    Tổ chức các chương trình đào tạo, phổ biến pháp luật về thuế và giao dịch BĐS nhằm nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, giảm thiểu hành vi trốn thuế. Thời gian thực hiện: liên tục; chủ thể: Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, các tổ chức xã hội.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về thuế và đất đai
    Giúp nâng cao hiệu quả quản lý, phát hiện và xử lý các hành vi trốn thuế trong giao dịch BĐS, từ đó tăng nguồn thu ngân sách.

  2. Tòa án và các cơ quan tư pháp
    Cung cấp cơ sở pháp lý và thực tiễn để giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch dân sự giả tạo, đảm bảo công bằng và minh bạch trong xét xử.

  3. Luật sư, chuyên gia pháp lý và nhà nghiên cứu
    Là tài liệu tham khảo quan trọng để nghiên cứu sâu về pháp luật dân sự, thuế và các vấn đề liên quan đến giao dịch BĐS giả tạo nhằm trốn thuế.

  4. Doanh nghiệp và cá nhân tham gia thị trường BĐS
    Giúp nhận thức rõ hơn về các quy định pháp luật, tránh vi phạm và rủi ro pháp lý trong giao dịch, đồng thời nâng cao trách nhiệm tuân thủ pháp luật.

Câu hỏi thường gặp

  1. Giao dịch dân sự giả tạo là gì?
    Giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch mà ý chí biểu hiện ra bên ngoài không phản ánh ý chí thực sự của các bên, nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Ví dụ, ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS với giá thấp hơn thực tế để trốn thuế.

  2. Tại sao giao dịch giả tạo trong BĐS lại phổ biến?
    Do sự chênh lệch lớn giữa giá thị trường và khung giá đất do Nhà nước quy định, cùng với nguyên tắc tự do thỏa thuận trong pháp luật dân sự, tạo điều kiện cho các bên khai báo giá thấp nhằm giảm nghĩa vụ thuế.

  3. Pháp luật Việt Nam xử lý giao dịch giả tạo như thế nào?
    Theo BLDS 2015, giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, việc phát hiện và xử lý giao dịch giả tạo nhằm trốn thuế còn hạn chế do khó khăn trong chứng minh và phối hợp giữa các cơ quan.

  4. Làm sao để phát hiện giao dịch giả tạo trong thực tế?
    Căn cứ vào các dấu hiệu như sự không thống nhất giữa ý chí thực và ý chí biểu hiện, giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá thị trường, tồn tại song song hai hợp đồng với giá khác nhau, hoặc hợp đồng ủy quyền thay cho chuyển nhượng.

  5. Người tham gia giao dịch BĐS cần lưu ý gì để tránh vi phạm?
    Cần kê khai giá chuyển nhượng đúng với giá thực tế, tuân thủ các quy định về thuế và công chứng, tránh sử dụng các hình thức giao dịch giả tạo nhằm trốn thuế để không bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Kết luận

  • Giao dịch dân sự về BĐS giả tạo nhằm trốn thuế là hiện tượng phổ biến, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
  • Luật pháp hiện hành có quy định về giao dịch giả tạo và trốn thuế nhưng còn nhiều bất cập trong việc xác định, xử lý và phối hợp giữa các cơ quan.
  • Các phương thức trốn thuế đa dạng, bao gồm khai giá thấp, sử dụng hợp đồng ủy quyền, chuyển nhượng qua nhiều bước và lợi dụng mối quan hệ thân thuộc.
  • Cần hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường phối hợp quản lý, áp dụng chế tài nghiêm khắc và ban hành bảng giá đất sát với giá thị trường để hạn chế tình trạng này.
  • Luận văn cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn để các cơ quan quản lý, tòa án, luật sư và doanh nghiệp tham khảo, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và minh bạch thị trường BĐS.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan chức năng cần triển khai nghiên cứu sâu hơn, xây dựng đề án hoàn thiện pháp luật và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra nhằm ngăn chặn hiệu quả giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn thuế trong lĩnh vực bất động sản.