Luận văn thạc sĩ giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại tp hcm

Luận văn thạc sĩ phân tích giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM, góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư.

• Tác giả: Nguyễn Minh Đức
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế
• Đề tài: Giải Pháp Tài Chính Nhằm Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2008
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Tổng quan về thị trường Bất động sản
• 1.2. Khái niệm, đặc điểm của Bất động sản và thị trường Bất động sản
• 1.2.1. Khái niệm bất động sản
• 1.2.2. Đặc điểm của Bất động sản
• 1.3. Hàng hóa bất động sản
• 1.4. Khái niệm thị trường bất động sản
• 1.5. Đặc điểm thị trường bất động sản
• 1.6. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜI GIAN QUA
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

Tóm tắt

I. Tổng quan về giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS TP

Thị trường Bất động sản (BĐS) tại TP.HCM đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển và biến động. Để đảm bảo sự phát triển bền vững, việc áp dụng các giải pháp tài chính là rất cần thiết. Các giải pháp này không chỉ giúp ổn định thị trường mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng. Trong bối cảnh hiện tại, việc tìm hiểu và áp dụng các giải pháp tài chính phù hợp là một trong những yếu tố quyết định đến sự thành công của thị trường BĐS.

1.1. Khái niệm và vai trò của giải pháp tài chính trong BĐS

Giải pháp tài chính trong thị trường BĐS bao gồm các phương thức huy động vốn, quản lý tài chính và các chính sách tín dụng. Những giải pháp này đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra nguồn lực tài chính cần thiết cho các dự án BĐS, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Việc áp dụng các giải pháp tài chính hiệu quả sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tăng cường khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

1.2. Tình hình hiện tại của thị trường BĐS TP.HCM

Thị trường BĐS TP.HCM hiện đang đối mặt với nhiều thách thức như sự biến động của giá cả, tình trạng thiếu hụt nguồn cung và sự cạnh tranh gay gắt. Những yếu tố này đã ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư và người tiêu dùng. Để vượt qua những khó khăn này, cần có những giải pháp tài chính phù hợp nhằm ổn định thị trường và tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn.

II. Các thách thức trong phát triển thị trường BĐS TP

Thị trường BĐS TP.HCM đang phải đối mặt với nhiều thách thức lớn. Những thách thức này không chỉ đến từ yếu tố nội tại của thị trường mà còn từ các yếu tố bên ngoài như chính sách của nhà nước, tình hình kinh tế toàn cầu và tâm lý của người tiêu dùng. Việc nhận diện và phân tích các thách thức này là rất quan trọng để đưa ra các giải pháp tài chính hiệu quả.

2.1. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung BĐS

Một trong những thách thức lớn nhất hiện nay là tình trạng thiếu hụt nguồn cung BĐS. Điều này dẫn đến việc giá cả tăng cao và khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở cho người dân. Các chính sách tài chính cần được điều chỉnh để khuyến khích đầu tư vào các dự án BĐS, từ đó tăng cường nguồn cung và ổn định giá cả.

2.2. Rủi ro trong đầu tư BĐS

Đầu tư vào BĐS luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, từ biến động giá cả đến các vấn đề pháp lý. Các nhà đầu tư cần có những chiến lược tài chính rõ ràng để giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận. Việc áp dụng các công cụ tài chính như bảo hiểm rủi ro và phân tích thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn.

III. Giải pháp tài chính chính cho phát triển BĐS TP

Để phát triển thị trường BĐS TP.HCM một cách bền vững, cần áp dụng các giải pháp tài chính hiệu quả. Những giải pháp này không chỉ giúp tăng cường nguồn lực tài chính mà còn tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc xây dựng các chính sách tài chính hợp lý sẽ là chìa khóa để phát triển thị trường BĐS trong tương lai.

3.1. Tăng cường huy động vốn đầu tư

Một trong những giải pháp quan trọng là tăng cường huy động vốn đầu tư từ các nguồn khác nhau như ngân hàng, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính. Việc này sẽ giúp tạo ra nguồn lực tài chính dồi dào cho các dự án BĐS, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

3.2. Cải cách chính sách tín dụng

Cải cách chính sách tín dụng là một trong những giải pháp cần thiết để hỗ trợ thị trường BĐS. Các ngân hàng cần có những chính sách cho vay linh hoạt hơn, giúp các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các dự án BĐS và tăng cường khả năng cạnh tranh của thị trường.

IV. Ứng dụng thực tiễn của giải pháp tài chính trong BĐS

Việc áp dụng các giải pháp tài chính trong thị trường BĐS TP.HCM đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Các doanh nghiệp đã có thể huy động vốn hiệu quả hơn, từ đó phát triển các dự án BĐS chất lượng cao. Những ứng dụng này không chỉ giúp ổn định thị trường mà còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người dân.

4.1. Kết quả từ các dự án BĐS thành công

Nhiều dự án BĐS tại TP.HCM đã thành công nhờ vào việc áp dụng các giải pháp tài chính hiệu quả. Những dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế địa phương. Các nhà đầu tư đã thu được lợi nhuận cao từ những dự án này, tạo ra động lực cho các nhà đầu tư khác.

4.2. Tác động đến thị trường lao động

Sự phát triển của thị trường BĐS cũng đã tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người dân. Các dự án BĐS không chỉ tạo ra việc làm trong lĩnh vực xây dựng mà còn trong các lĩnh vực dịch vụ liên quan. Điều này góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân và thúc đẩy sự phát triển bền vững của TP.HCM.

V. Kết luận và tương lai của thị trường BĐS TP

Thị trường BĐS TP.HCM đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức. Việc áp dụng các giải pháp tài chính hiệu quả sẽ là yếu tố quyết định đến sự phát triển bền vững của thị trường. Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu và điều chỉnh các chính sách tài chính để phù hợp với tình hình thực tế, từ đó tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng.

5.1. Triển vọng phát triển thị trường BĐS

Triển vọng phát triển thị trường BĐS TP.HCM trong tương lai là rất khả quan. Với sự hỗ trợ từ các chính sách tài chính hợp lý, thị trường BĐS có thể phát triển mạnh mẽ và bền vững. Các nhà đầu tư sẽ có nhiều cơ hội để khai thác tiềm năng của thị trường này.

5.2. Đề xuất chính sách tài chính cho BĐS

Để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường BĐS, cần có những đề xuất chính sách tài chính cụ thể. Các chính sách này cần tập trung vào việc tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Việc này sẽ giúp thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững trong tương lai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã trải qua nhiều giai đoạn biến động mạnh mẽ trong vòng hơn một thập kỷ qua. Từ năm 2001 đến 2003, thị trường chứng kiến sự bùng nổ với giá nhà đất tăng vọt, được đánh giá là mức giá cao nhất thế giới tại thời điểm đó. Tuy nhiên, từ 2003 đến 2005, thị trường rơi vào trạng thái đóng băng với giao dịch giảm lần lượt 28%, 56% và 78% qua các năm. Đến năm 2007, thị trường phục hồi mạnh mẽ với sự tăng giá đột biến tại nhiều dự án, nhưng sang đầu năm 2008, thị trường lại trầm lắng, giá BĐS giảm trung bình 30-50% so với cuối năm 2007, giao dịch gần như tê liệt.

Mục tiêu nghiên cứu là phân tích thực trạng thị trường BĐS TP.HCM trong giai đoạn từ đầu năm 2008 đến quý II năm 2008, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng, đặc biệt là các giải pháp tài chính nhằm phát triển và ổn định thị trường. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào thị trường BĐS tại TP.HCM, giai đoạn biến động mạnh từ 2008 đến giữa năm 2008. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp các giải pháp tài chính phù hợp giúp thị trường BĐS vượt qua khó khăn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương và quốc gia.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình kinh tế tài chính sau:

• Lý thuyết Tài chính Công: Giúp phân tích vai trò của chính sách tài chính nhà nước trong điều tiết thị trường BĐS, đặc biệt là các sắc thuế và chính sách tín dụng.
• Quản trị rủi ro tài chính: Áp dụng để đánh giá các rủi ro tiềm ẩn trên thị trường BĐS và đề xuất các công cụ phòng ngừa như phái sinh BĐS (Futures, Options, Swaps).
• Phân tích chính sách thuế và tài chính tiền tệ: Giúp hiểu tác động của các chính sách thuế, lãi suất và tín dụng đến cung cầu và giá cả BĐS.

Các khái niệm chính bao gồm: thị trường BĐS, cung cầu BĐS, giá cả BĐS, các công cụ tài chính phái sinh, và các loại hình doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Phương pháp nghiên cứu

• Nguồn dữ liệu: Sử dụng số liệu thống kê từ các cơ quan quản lý nhà nước TP.HCM, báo cáo thị trường BĐS, các nghiên cứu trước đây và dữ liệu thực tế từ các dự án BĐS trong giai đoạn 2008.
• Phương pháp phân tích:
  • Phương pháp so sánh để đối chiếu biến động thị trường BĐS giai đoạn 2008 với các giai đoạn trước đó.
  • Phương pháp diễn dịch và tổng hợp nhằm làm rõ thực trạng và đề xuất giải pháp tài chính.
• Cỡ mẫu và chọn mẫu: Tập trung phân tích các dự án BĐS tiêu biểu tại TP.HCM, bao gồm căn hộ cao cấp, đất nền và nhà ở xã hội, với số liệu giao dịch và giá cả cụ thể.
• Timeline nghiên cứu: Từ đầu năm 2008 đến hết quý II năm 2008, giai đoạn có nhiều biến động mạnh trên thị trường BĐS TP.HCM.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Giá BĐS giảm mạnh từ đầu năm 2008: Giá căn hộ cao cấp tại dự án The Vista giảm từ 2.600 USD/m² xuống còn khoảng 1.300-1.800 USD/m², tương đương giảm 30-50% so với cuối năm 2007. Giá đất nền tại khu vực Thạnh Mỹ Lợi giảm từ 5 tỷ đồng xuống còn 3,2 tỷ đồng, giảm khoảng 36%.
2. Giao dịch BĐS gần như tê liệt: Lượng giao dịch thành công tại các sàn giao dịch giảm 50-70% so với năm 2007, nhiều dự án căn hộ cao cấp có lượng bán ra giảm 15-20%.
3. Nguồn cung căn hộ cho thuê hạn chế nhưng nhu cầu tăng: Công suất thuê căn hộ loại A đạt 97%, loại B 99%, cho thấy phân khúc cho thuê vẫn có sức hút, tuy nhiên nguồn cung mới rất hạn chế.
4. Chi phí xây dựng tăng cao: Giá vật liệu xây dựng tăng trung bình 35-50%, chi phí vốn vay ngân hàng tăng lên 20-21%/năm, khiến nhiều doanh nghiệp BĐS phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng dự án.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm thị trường BĐS là do sự mất cân đối cung cầu, tâm lý chờ đợi giảm giá của người mua, cùng với chính sách thắt chặt tín dụng và tăng lãi suất của Ngân hàng Nhà nước nhằm kiềm chế lạm phát. So với các giai đoạn bùng nổ trước đây, thị trường hiện tại có sự điều chỉnh mạnh mẽ, phản ánh tính không hoàn hảo và nhạy cảm của thị trường BĐS với các yếu tố tài chính vĩ mô.

So sánh với kinh nghiệm quốc tế, các nước phát triển cũng trải qua các chu kỳ dao động tương tự, tuy nhiên họ đã áp dụng các công cụ tài chính phái sinh và chính sách thuế luỹ tiến để điều tiết thị trường hiệu quả hơn. Việc thiếu các công cụ tài chính đa dạng và hệ thống pháp luật chưa hoàn chỉnh tại Việt Nam làm cho thị trường BĐS dễ bị rủi ro và biến động mạnh.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ biến động giá BĐS theo tháng trong năm 2008, bảng thống kê công suất thuê căn hộ và biểu đồ so sánh lãi suất vay ngân hàng qua các năm để minh họa tác động đến thị trường.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường chính sách tín dụng ưu đãi cho BĐS nhà ở xã hội và trung bình: Giảm lãi suất vay xuống dưới 15% trong vòng 2 năm tới, ưu tiên các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp nhằm kích cầu thị trường và đáp ứng nhu cầu thực tế. Chủ thể thực hiện: Ngân hàng Nhà nước phối hợp với các ngân hàng thương mại.
2. Xây dựng và phát triển các công cụ tài chính phái sinh BĐS: Triển khai Futures, Options và Swaps BĐS để giúp nhà đầu tư phòng ngừa rủi ro biến động giá, dự kiến hoàn thiện trong 3 năm. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài chính, Sở Giao dịch Chứng khoán và các tổ chức tài chính.
3. Hoàn thiện hệ thống pháp luật và chính sách thuế BĐS: Áp dụng thuế luỹ tiến đối với các chủ sở hữu nhiều BĐS nhằm hạn chế đầu cơ, đồng thời minh bạch hóa quy trình đăng ký, giao dịch BĐS trong 1-2 năm tới. Chủ thể thực hiện: Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính.
4. Khuyến khích phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs): Thu hút vốn đầu tư từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước, tạo nguồn vốn dài hạn cho thị trường BĐS, dự kiến triển khai trong 2 năm. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài chính, Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM, các công ty quản lý quỹ.
5. Cải cách thủ tục hành chính và tăng cường minh bạch thông tin thị trường: Rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công khai thông tin dự án và giá cả BĐS để tăng niềm tin nhà đầu tư, thực hiện ngay trong năm 2024. Chủ thể thực hiện: UBND TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan liên quan.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Các nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý nhà nước: Nhận diện các vấn đề thực tiễn và giải pháp tài chính để điều tiết thị trường BĐS hiệu quả, từ đó xây dựng chính sách phù hợp.
2. Doanh nghiệp kinh doanh và phát triển BĐS: Hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường, từ đó điều chỉnh chiến lược đầu tư, quản lý rủi ro và khai thác nguồn vốn hiệu quả.
3. Ngân hàng và các tổ chức tài chính: Áp dụng các công cụ tài chính phái sinh và chính sách tín dụng ưu đãi để hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững.
4. Nhà đầu tư và người mua nhà: Nắm bắt xu hướng thị trường, các rủi ro và cơ hội đầu tư, từ đó đưa ra quyết định mua bán, đầu tư hợp lý, giảm thiểu rủi ro tài chính.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao thị trường BĐS TP.HCM lại biến động mạnh trong giai đoạn 2008?
   Do sự kết hợp của chính sách thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất ngân hàng, tâm lý chờ đợi giảm giá của người mua và chi phí xây dựng tăng cao, khiến cung cầu mất cân đối và giá BĐS giảm mạnh.

2. Các công cụ tài chính phái sinh BĐS có vai trò gì?
   Chúng giúp nhà đầu tư phòng ngừa rủi ro biến động giá trong tương lai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động ổn định hơn, đồng thời mở rộng cơ hội đầu tư mà không cần sở hữu tài sản thực.

3. Thuế luỹ tiến áp dụng trong thị trường BĐS có tác dụng gì?
   Thuế luỹ tiến hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng BĐS hiệu quả, đồng thời tăng nguồn thu ngân sách nhà nước để tái đầu tư phát triển hạ tầng và nhà ở xã hội.

4. Tại sao cần phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs)?
   REITs giúp huy động vốn lớn từ nhiều nhà đầu tư, cung cấp nguồn vốn dài hạn cho các dự án BĐS, giảm áp lực vay ngân hàng và tăng tính thanh khoản cho thị trường.

5. Làm thế nào để người mua nhà có thể tiếp cận được nhà ở với giá phù hợp?
   Thông qua chính sách tín dụng ưu đãi, phát triển nhà ở xã hội, giảm thủ tục hành chính và minh bạch thông tin thị trường, người mua nhà có thể tiếp cận sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Kết luận

• Thị trường BĐS TP.HCM giai đoạn 2008 trải qua biến động mạnh với giá giảm 30-50% và giao dịch giảm sâu.
• Nguyên nhân chủ yếu là do chính sách tài chính thắt chặt, chi phí xây dựng tăng và tâm lý chờ đợi của người mua.
• Các công cụ tài chính phái sinh và chính sách thuế luỹ tiến là giải pháp hiệu quả đã được nhiều quốc gia áp dụng.
• Đề xuất các giải pháp tài chính bao gồm tín dụng ưu đãi, phát triển REITs, hoàn thiện pháp luật và cải cách hành chính.
• Tiếp tục nghiên cứu và triển khai các giải pháp trong 2-3 năm tới để ổn định và phát triển bền vững thị trường BĐS TP.HCM.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan quản lý và doanh nghiệp cần phối hợp triển khai các giải pháp tài chính đã đề xuất, đồng thời tăng cường giám sát và minh bạch thông tin thị trường để tạo niềm tin cho nhà đầu tư và người dân.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản: 1.1 Khái niệm, ñặc ñiểm của Bất ñộng sản và thị truờng Bất ñộng sản: 1.1 Khái niệm bất ñộng sản: Việc phân loại tài sản thành “Bất ñộng sản” và “ðộng sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo ñó bất ñộng sản không chỉ là ñất ñai, của cải trong lòng ñất mà còn là tất cả những gì ñược tạo ra do sức lao ñộng của con người trên mảnh ñất. Bất ñộng sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan ñến ñất ñai hay gắn liền với ñất ñai, những vật trên mặt ñất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới ñều thống nhất ở chỗ coi Bất ñộng sản gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng thể hiện ở quan ñiểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất ñộng sản và ñộng sản”.

Hầu hết các nước ñều coi Bất ñộng sản là ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “mảnh ñất” chứ không phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với ñất ñai ñược coi là Bất ñộng sản.

ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là Bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản”. Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi ñó, ðiều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy ñịnh: “Bất ñộng sản là ñất ñai và những vật gắn liền TIEU LUAN MOI download : [e-mail] với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai”. Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các tài sản gắn với ñất.

Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì ñược coi là “gắn liền với ñất ñai”, và do vậy là Bất ñộng sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về Bất ñộng sản ñã có những ñiểm khác biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, ñưa ra khái niệm chung về Bất ñộng sản là “những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại ñến giá trị của chúng”. Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các Bất ñộng sản.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”. Như vậy, khái niệm Bất ñộng sản rất rộng, ña dạng và cần ñược quy ñịnh cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là Bất ñộng sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất ñộng sản. Hơn nữa, các quy ñịnh về Bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho ñến nay chưa có các quy ñịnh cụ thể danh mục các tài sản này.2 ðặc ñiểm của Bất ñộng sản : Bất ñộng sản có những ñặc ñiểm sau:  Tính cố ñịnh và lâu bền: Bất ñộng sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của ñất ñai, và ñất ñai là tài nguyên quốc gia không thể thay ñổi diện tích, nếu ñất ñai ñó không phải là hàng hoá thì bất ñộng sản gắn trên ñó cũng khó khăn trong vận ñộng với tư cách là hàng hoá. Bất ñộng sản là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả bất ñộng sản ghi nhận sự biến ñộng theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất ñịnh và là yếu tố ñặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất ñộng TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.

Tính lâu bền ñược thể hiện rõ trong quá trình sử dụng ñất ñai, bởi vì ñất ñai không bị hao mòn.  Tính khan hiếm ñặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về ñất ñai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi ñó tổng cung ñất ñai thì không thay ñổi. Chính vì vậy giá cả ñất ñai có xu hướng ngày càng gia tăng.  Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất ñộng sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất ñộng sản ñược xác lập trên một diện tích cụ thể của ñất ñai với vị trí ñịa lý, ñịa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,…khác nhau.

Tuy bất ñộng sản mang tích cá biệt cao nhưng trong những trường hợp có những thay ñổi lớn xung quanh bất ñộng sản nào ñó sẽ có những tác ñộng mạnh về nhu cầu và giá cả của bất ñộng sản ñó.  Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng như các hoạt ñộng trong lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do ñất ñai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác ñộng xấu ñến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có ñược từ thị trường bất ñộng sản. Bên cạnh ñó, do bất ñộng sản nằm trong một không gian nhất ñịnh nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng ñồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yêu tố liên quan ñến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,… 1.3 Hàng hóa bất ñộng sản: Hàng hóa bất ñộng sản là bất ñộng sản ñược ñem trao ñổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá bất ñộng sản có thể xác ñịnh gồm hai loại chủ yếu : ñất ñai và các vật kiến trúc ñã xây dựng gắn liền với ñất.

Có những bất ñộng sản không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, ñất ñai bị cấm mua bán,… Cũng giống như những hàng hoá khác, hàng hóa bất ñộng sản cũng có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Do ñặc ñiểm riêng có mà bất ñộng sản ñược xem là hàng hoá ñặc biệt. Hàng hóa bất ñộng sản có những ñặc trưng sau: • Tổng cung ñất ñai là cố ñịnh và việc cung ứng ñất ñai phù hợp cho từng mục ñích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do ñó giá cả TIEU LUAN MOI download : [e-mail] bất ñộng sản luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa bất ñộng sản kém co giãn so với giá.

• Thời gian giao dịch hàng hoá bất ñộng sản dài hơn so với các giao dịch hàng hoá thông thường, bởi vì giao dịch bất ñộng sản không chỉ giao dịch bản thân bất ñộng sản mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất ñộng sản ñó nữa. Do ñó chi phí giao dịch thường khá cao. • Tính thanh khoản kém do hàng hoá bất ñộng sản thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá thành tiền mặt chậm. • Hàng hoá bất ñộng sản ñược sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu ảnh hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng ñồng.4 Khái niệm thị trường bất ñộng sản: Thị trường bất ñộng sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao ñổi về bất ñộng sản ñược diễn ra.

Tất cả các quan hệ giao dịch về bất ñộng sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ ñược coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất ñộng sản. Tuy nhiên bất ñộng sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ ñược mua bán, mà còn là ñối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do ñó, thị trường bất ñộng sản hòan chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất ñộng sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất ñộng sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất ñộng sản là tổng thể các giao dịch về bất ñộng sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất ñịnh.

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân lọai thị trường bất ñộng sản theo nhiều tiêu thức khác nhau • Căn cứ theo loại hàng hóa bất ñộng sản, người ta có thể chia thị trường bất ñộng sản thành các thị trường ñất ñai, thị trường nhà ở, thị trường bất ñộng sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất ñộng sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất ñộng sản công nghiệp TIEU LUAN MOI download : [e-mail] • Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm.