CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm cho vay BĐS: Trong thực tế, khái niệm về “cho vay BĐS” còn rất chung chung và khác nhau do tùy vào phạm vi và quy mô giữa các NHTM, các nhà đầu tư trong hoạt động cho vay BĐS. Tuy nhiên, có thể nói cho vay BĐS là một nghiệp vụ tín dụng ngân hàng nhằm cung ứng vốn cho thị trường BĐS gồm một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trường và toàn bộ các hoạt động liên quan đến việc giao dịch BĐS.
Ngoài mục đích sinh lợi, hoạt động cho vay BĐS hiện nay của các TCTD chủ yếu hỗ trợ vốn góp phần phát triển thị trường BĐS, cụ thể nhằm vào 3 mục tiêu chính sau : Thứ nhất, cho vay mục đích kinh doanh BĐS, ở mục tiêu này chủ yếu tài trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng nhà ở, căn hộ để bán, xây dựng các trung tâm thương mại. Thứ hai, cho vay mục đích phục vụ sản xuất mà chủ yếu là tài trợ vốn cho các doanh nghiệp trong việc xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng cơ sở làm việc, nhà xưởng mới nhằm ổn định sản xuất thay vì phải tốn chi phí đi thuê. Thứ ba, cho vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng về nhà ở, đất ở cho người dân, đây chính là mục tiêu chính hiện nay mà các ngân hàng đang hướng tới. Mục tiêu này góp phần giải quyết nhu cầu xây dựng, sửa chữa, mua nhà, mua đất để ở đối với các cá nhân, hộ gia đình.
Đây cũng chính là nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn định cuộc sống, an cư – lạc nghiệp. Mỗi TCTD đều có cách tiếp cận khác nhau trong hoạt động cho vay BĐS, tùy vào định hướng chiến lược phát triển, khả năng cạnh tranh và sự sáng tạo trong khuôn khổ luật định về nghiệp vụ cho vay BĐS của mình. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Phân loại cho vay BĐS: Xét về đối tượng thụ hưởng, do đặc thù của của thị trường BĐS và chính sách cho vay của các TCTD, đối tượng của cho vay BĐS rất đa dạng, đến từ mọi thành phần trong xã hội, gồm các công ty, tập đoàn đầu tư kinh doanh BĐS, các chủ dự án đầu tư xây dựng, các cá nhân có nhu cầu tín dụng về đất và nhà ở, v.
Có thể phân thành 3 loại cho vay BĐS chính như sau : * Cho vay BĐS tiêu dùng : Vay mua nhà, mua đất, căn hộ để ở hoặc vay sửa chữa, xây dựng nhà ở. Đối tượng khách hàng vay loại này thường là cá nhân, hộ gia đình vay vốn phục vụ cho mục đích tiêu dùng nhà ở, nguồn thu nhập dùng để trả nợ từ lương, hoặc thu nhập tích lũy khác … trả góp dần từ 5 – 10 năm. * Cho vay đầu cơ BĐS : Vay để mua bán, kinh doanh BĐS phục vụ cho mục đích đầu cơ, hưởng chênh lệch giá BĐS. Thời gian vay thường ngắn, tối đa 12 tháng, nguồn trả nợ từ việc bán chính tài sản đầu cơ, và tài sản đảm bảo cũng chính là tài sản được hình thành từ vốn vay.
Đây là loại cho vay mà ngân hàng rất hạn chế đầu tư vì có nhiều rủi ro nhất, hiệu quả của phương án sẽ chịu nhiều tác động bởi sự trồi sụt của thị trường BĐS, nếu cho vay thì ngân hàng cũng áp dụng lãi suất cao hơn các loại sản phẩm khác để bù đắp lại rủi ro, và lựa chọn khách hàng có uy tín. * Cho vay tài trợ dự án BĐS : Vay để phục vụ cho hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng dự án căn hộ chung cư, cao ốc văn phòng, nhà dự án …Họ sử dụng vốn vay để phục vụ cho các chi phí đầu tư dự án. Thời gian vay thường kéo dài từ 7 – 15 năm, thời gian ân hạn trả nợ cho đến khi doanh nghiệp huy động vốn từ việc bán sản phẩm đã hình thành. Tài sản đảm bảo của loại này thường là thế chấp dự án, giải ngân và thế chấp theo tiến độ hoàn thành của dự án theo hình thức cuốn chiếu.
Lãi suất áp dụng cho loại này thường thấp hơn so với 2 loại nêu trên. Những đặc điểm cơ bản trong cho vay BĐS: Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và cùng phát triển trong mối tương quan tỷ lệ thuận. Một thị trường vốn phát triển ổn định và lành mạnh sẽ giúp cho thị trường BĐS cũng phát triển ổn định và lành mạnh, và LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -4- ngược lại. Trong mối tương quan đó, hoạt động cho vay BĐS mang những đặc điểm cơ bản sau: - Mang tính KT-XH cao: ngoài việc mang lại lợi nhuận cho ngân hàng còn góp phần phát triển thị trường BĐS và giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân; - Mang tính rủi ro cao: thị trường BĐS vốn là thị trường có những biến động bất thường, khó dự đoán do có những đặc trưng riêng; - Các khoản cho vay BĐS thường là các khoản vay trung và dài hạn do đối tượng đầu tư là BĐS mang tính lâu dài; - BĐS là những tài sản ít hao mòn.
Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị. - Ngân hàng thường nhận tài sản đảm bảo là BĐS vì loại tài sản này sẵn có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng rõ ràng và có thể xác định chủ sở hữu/sử dụng một cách dễ dàng. Bất kỳ một sự mua bán, chuyển nhượng hay vay vốn đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo. Sẵn có các giấy tờ BĐS làm thế chấp, ngân hàng có thể thanh lý tài sản để thu hồi nợ trong trường hợp rủi ro khách hàng không trả được nợ; - Quy trình cho vay cần có sự tham gia của các cơ quan ban ngành khác trong xã hội về thẩm định giá, xác định quyền sử dụng và sở hữu nhà đất, v.v; - Đòi hỏi tính chuyên môn cao khi thẩm định cho vay để tránh rủi ro vì BĐS có giá trị lớn.
Vai trò của cho vay BĐS: 1. Đối với nền kinh tế - Xã hội : Nguồn vốn tín dụng BĐS là một trong những nguồn lực trong xã hội mang lại cơ hội về nhà ở cho phần lớn dân lao động, nhằm ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống cũng như cơ hội phát triển sản xuất cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, từ đó tăng năng lực cạnh tranh, tạo cơ hội việc làm mới và thu hút lao động, tận dụng được nguồn nhân lực chuyên môn thấp, giá rẻ trong xã hội. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -5- Thông qua nguồn vốn tín dụng BĐS cho các chương trình và dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, thương mại, hạ tầng cơ sở, hàng năm hệ thống ngân hàng đã góp phần đẩy nhanh tiến độ đô thị hóa, chỉnh trang bộ mặt đô thị, là nền tảng để thu hút đầu tư từ các nguồn lực bên ngoài góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thị trường BĐS là một bộ phận không tách rời của nền kinh tế hàng hóa.
Việc bơm vốn đúng mức cần thiết cho thị trường BĐS, khơi thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, hiển nhiên sẽ thúc đẩy thị trường này phát triển, kéo theo những ảnh hưởng tích cực đối với nền kinh tế nói chung, kể cả thị trường tài chính (thể hiện qua sự đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng, cho ra đời TTCK). Các giao dịch BĐS có qui mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư vì vậy, vì vậy các NHTM rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này và đua nhau đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng BĐS, nâng tỷ trọng của dư nợ BĐS cùng lúc với việc tăng năng lực tín dụng cho hàng loạt các nhà đầu tư kinh doanh BĐS, góp phần vào quá trình tái tạo BĐS. Tuy nhiên, nếu quá trình này không có giới hạn thì nguy cơ các ngân hàng phá sản là rất lớn. Vốn tín dụng ngân hàng nếu như được đầu tư cho SXKD, xuất khẩu… sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Tuy nhiên nếu được đầu tư quá nhiều cho thị trường BĐS và các lĩnh vực phi sản xuất khác thì sẽ dẫn đến tình trạng mất cân đối tài chính kinh tế và là một nguyên nhân gây lạm phát. Ngoài ra, sự liên thông giữa thị trường BĐS, vốn và tiền tệ còn là nền tảng cho công việc lập chính sách kinh tế vĩ mô và vi mô. Đối với các NHTM: Các ngân hàng thường đẩy mạnh hoạt động vay đầu tư BĐS do đây là một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng lớn và có tốc độ tăng trưởng khá nhanh. Để chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây là hoạt động tín dụng hấp dẫn để có doanh số cho vay cao.
Cho vay BĐS là bài toán đầu ra cho các NHTM khi trong tay có quá nhiều thanh khoản từ hoạt động huy động vốn. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -6- Bên cạnh việc tạo được dư nợ lớn, cho vay BĐS còn hỗ trợ cho các NHTM trong việc bán chéo sản phẩm, gia tăng tiện ích, gia tăng nguồn thu như ký kết các hợp đồng hợp tác với các chủ đầu tư dự án mở tài khoản thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng, sẽ tạo được nguồn thu dịch vụ, gia tăng vốn huy động. Đối với khách hàng: Việc nhận được các khoản tín dụng BĐS góp phần tăng năng lực tín dụng của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân. tham gia vào thị trường BĐS, bổ sung nguồn vốn còn hạn chế của họ.
Điều này đặc biệt có ý nghĩa vì tài sản đảm bảo trong tín dụng BĐS là các tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay. Một khi điều kiện và cơ hội tiếp cận tín dụng BĐS trở nên dễ dàng, đa dạng và ngang bằng cho mọi tầng lớp xã hội có nhu cầu, thị trường BĐS sẽ trở nên nhộn nhịp hơn bao giờ hết.