Đồ án Kinh tế: môn học kinh tế đầu tư phân tích dự án đầu tư khu biệt thự ls

Phân tích dự án đầu tư khu biệt thự LS với đánh giá khả thi, hiệu quả kinh tế. Đồ án môn học Kinh tế Đầu tư chuyên sâu, chi tiết từng bước thực hiện.

• Tác giả: Đinh Huyền Diệp
• Người hướng dẫn: Ths. Lê Việt Hòa
• Trường học: Trường Đại Học Kiến Trúc Hà Nội
• Chuyên ngành: Kinh Tế Xây Dựng Và Đầu Tư
• Đề tài: Phân Tích Dự Án Đầu Tư Khu Biệt Thự LS
• Loại tài liệu: Đồ Án Môn Học
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Vai trò và tầm quan trọng của Kinh tế Đầu tư Phân tích Dự án

Kinh tế đầu tư phân tích dự án là một môn học quan trọng trong chương trình đào tạo các chuyên gia xây dựng. Môn học này cung cấp kiến thức toàn diện về các phương pháp đánh giá hiệu quả tài chính và phân tích kinh tế xã hội của các dự án đầu tư xây dựng. Đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân vì nó trực tiếp tạo dựng cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế khác. Thông qua phân tích dự án đầu tư, các nhà quản lý có thể đưa ra quyết định đầu tư hợp lý, tối ưu hóa sử dụng vốn và đảm bảo tính khả thi của dự án. Học sinh nắm vững môn học này sẽ có khả năng lập báo cáo nghiên cứu khả thi, tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính và đánh giá tác động xã hội của các dự án.

1.1. Mục tiêu của Đồ án Môn học

Đồ án kinh tế đầu tư phân tích dự án nhằm giúp sinh viên áp dụng các kiến thức lý thuyết vào thực tiễn. Sinh viên cần xác định tổng mức đầu tư, tính chi phí hoạt động và dự trù doanh thu cho một dự án cụ thể. Thông qua đồ án, sinh viên phát triển kỹ năng phân tích dữ liệu tài chính, lập kế hoạch huy động vốn và đánh giá độ an toàn tài chính của dự án.

1.2. Ý nghĩa thực tiễn của Phân tích Dự án

Phân tích dự án đầu tư giúp xác định khả năng sinh lợi của các công trình xây dựng. Bằng việc tính toán các chỉ tiêu như NPV, IRR, payback period, các nhà đầu tư có thể quyết định có nên triển khai dự án hay không. Công tác phân tích hiệu quả kinh tế xã hội cũng giúp đánh giá tác động tích cực của dự án đối với cộng đồng, tạo việc làm và đóng góp ngân sách.

II. Cấu trúc và Nội dung Chính của Đồ án

Đồ án kinh tế đầu tư phân tích dự án được chia thành hai chương chính: phân tích tài chính và phân tích hiệu quả kinh tế xã hội. Chương I tập trung vào các tính toán liên quan đến vốn đầu tư, chi phí hoạt động và các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính. Chương II đánh giá tác động kinh tế xã hội, bao gồm giá trị gia tăng sản phẩm, tạo việc làm và đóng góp ngân sách. Dự án thường lấy một dự án xây dựng cụ thể (ví dụ: khu biệt thự, dự án bất động sản) để tiến hành phân tích chi tiết. Sinh viên phải tính toán tổng mức đầu tư, chi phí xây dựng, thiết bị, chi phí quản lý và các khoản chi phí khác liên quan.

2.1. Phân tích Tài chính Dự án

Phần phân tích tài chính bao gồm xác định tổng mức đầu tư (TMĐT), lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay trong thời gian xây dựng. Sinh viên phải lập dự trù chi phí hoạt động hàng năm, bao gồm chi phí điện nước, sửa chữa bảo dưỡng, trả lương và khấu hao tài sản. Từ đó, tính toán doanh thu dự kiến và lập bảng dự trù lãi lỗ cho toàn bộ giai đoạn vận hành.

2.2. Chỉ tiêu Đánh giá Hiệu quả Tài chính

Sinh viên cần tính các chỉ tiêu tĩnh như hệ số ROI, thời gian hoàn vốn tĩnh và tính các chỉ tiêu động như NPV (giá trị hiện tại ròng), IRR (tỷ suất sinh lợi nội bộ), payback period động. Phân tích độ an toàn tài chính, khả năng trả nợ và điểm hoà vốn cũng là những yếu tố quan trọng giúp đánh giá rủi ro tài chính của dự án.

III. Phương pháp Phân tích và Tính toán Chi tiết

Phân tích dự án đầu tư sử dụng các phương pháp tính toán cụ thể để xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư, chi phí xây dựng (dựa vào dự toán kỹ thuật), chi phí thiết bị và chi phí quản lý dự án. Sinh viên phải lập kế hoạch huy động vốn theo từng giai đoạn xây dựng, sau đó tính lãi vay dựa trên lãi suất cho vay (ngắn hạn và dài hạn). Chi phí vốn lưu động ban đầu cũng cần được dự trù cẩn thận. Trong giai đoạn vận hành, dự trù doanh thu được tính dựa vào mô hình kinh doanh, số lượng sản phẩm/dịch vụ và giá bán. Khấu hao tài sản cố định được tính theo phương pháp đường thẳng với thời gian hữu dụng của từng loại tài sản.

3.1. Xác định Tổng Mức Đầu tư và Chi phí Hoạt động

Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, thiết bị, bồi thường đất, chi phí quản lý và vốn lưu động. Chi phí hoạt động hàng năm gồm: điện nước, sửa chữa, lương nhân viên, bảo hiểm xã hội, khấu hao và các chi phí khác. Cần lập kế hoạch chi tiết theo từng năm vận hành dự án để có cơ sở tính toán doanh thu và lãi lỗ chính xác.

3.2. Lập Kế hoạch Huy động Vốn và Trả nợ

Kế hoạch huy động vốn thể hiện tỷ lệ vốn tự có (35%) và vốn đi vay (65%) theo đúc định. Vốn đi vay được chia thành vay ngắn hạn (5,7%) và vay dài hạn (8,4%), với các kỳ hạn khác nhau. Kế hoạch trả nợ được lập cho giai đoạn vận hành, đảm bảo dự án có khả năng trả nợ và sinh lợi cho nhà đầu tư.

IV. Phân tích Hiệu quả Kinh tế Xã hội và Kết luận

Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội đánh giá những lợi ích mà dự án mang lại cho cộng đồng và nền kinh tế. Bao gồm tính giá trị gia tăng sản phẩm mà dự án tạo ra, xác định số lượng lao động được thu hút vào làm việc, tính đóng góp vào ngân sách nhà nước (thuế doanh thu, thuế giá trị gia tăng) và phân tích thu nhập của các đối tượng liên quan. Dự án không chỉ xem xét lợi nhuận tài chính mà còn đánh giá tác động xã hội, giúp cải thiện đời sống, tạo việc làm ổn định và góp phần phát triển địa phương. Thông qua đồ án kinh tế đầu tư phân tích dự án, sinh viên hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của công tác đánh giá dự án trong quản lý đầu tư và có khả năng tham gia vào các dự án thực tế sau khi tốt nghiệp.

4.1. Hiệu quả Kinh tế Xã hội của Dự án

Giá trị gia tăng sản phẩm là giá trị mới tạo ra bởi hoạt động của dự án so với chi phí nguyên vật liệu. Mức thu hút lao động thể hiện số lượng công nhân, kỹ sư và quản lý cần thiết. Đóng góp ngân sách bao gồm các khoản thuế, phí và lệ phí dự án nộp nhà nước. Phân tích thu nhập giúp xác định lợi ích cho các bên liên quan: chủ đầu tư, nhân viên, nhà nước và cộng đồng địa phương.

4.2. Kết luận và Kiến nghị cho Dự án

Dựa vào kết quả phân tích tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội, sinh viên rút ra kết luận về tính khả thi của dự án. Nếu các chỉ tiêu NPV dương, IRR cao hơn lãi suất chiết khấu và độ an toàn tài chính tốt, dự án đáng được triển khai. Kiến nghị có thể bao gồm những cải tiến trong cấu trúc vốn, tối ưu chi phí hoạt động hoặc nâng cao doanh thu để tăng hiệu quả kinh tế của dự án.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1. Xác định tổng mức đầu tư của dự án (G TMĐT ). - Tổng mức đầu tư của dự án là chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở. - Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắp đặt các thiết bị vào công trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình, chi phí giải phóng mặt bằng, các khoản mục chi phí khác và chi phí dự phòng.

- Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo một trong các phương pháp sau: + Xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở và các yêu cầu cần thiết của dự án + Xác định từ dữ liệu chi phí các công trình tương tự. + Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình. + Kết hợp các phương pháp trên - Ở dự án này, để tổng mức đầu tư được xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng. Khi biết suất vốn đầu tư xây dựng công trình, số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau: V TM = GBT, TĐC + G XD + G TB + GQLDA + G TV + G K + GDP * Trong đó: VTM : Tổng mức đầu tư xây dựng của dự án.

GBT, TĐC : Chi phí bồ thường, hỗ trợ và tái định cư. GXD : Chi phí xây dựng. GTB : Chi phí thiết bị. GQLDA : Chi phí quản lý dự án.

GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng. GK : Chi phí khác. GDP: Chi phí dự phòng. Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Khu đất dự án đã được chủ đầu tư và UBND Thành phố Hà Nội giải quyết về vấn đề mặt bằng, do đó trong dự án này không lập phương án tái định cư.

Trách nhiệm cho việc giải phóng mặt bằng thuộc về UBND Thành phố Hà Nội là cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước trực tiếp đối với khu đất thuộc dự án theo quy định pháp luật hiện hành. Chủ đầu tư chỉ cần chi trả chi phí thuê đất và thuế sử dụng đất cho Nhà nước a. Chi phí thuê đất (G T): GT = S × G1N × TTĐ 1 SVTH: ĐINH HUYỀN DIỆP – MSV: 2153010047 14 ĐỒ ÁN: KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: ThS.LÊ VIỆT HÒA * Trong đó: S – Tổng diện tích mặt bằng, S = 49478,25 (m2) TTĐ - Thời gian thuê đất (2 năm xây dựng và 34 năm vận hành) G 1N - Giá thuê đất 1 năm tính trên 1m2. - Căn cứ vào Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND Hà Nội.

Khu vực xây dựng có vị trí giáp đường La Phù, thuộc xã La Phù, huyện Hoài Đức (mục đích sử dụng thương mại dịch vụ - VT3) có giá đất là 2. - Căn cứ vào Điều 1 của Quyết định số 12/2021/QĐ-UBND Hà Nội, trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một năm được tính bằng 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Thuế đất - Thuế đất của dự án được xác định theo Thông tư 153/2011/TT-BTC của Bộ Tài Chính Số thuế phải nộp trong 1 năm = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có) * Trong đó: Số thuế phát sinh = S × G 1N × Thuế suất Thuế suất được quy định trong Văn bản hợp nhất 05/VBHN-VPQH năm 2024 hợp nhất Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp do Văn phòng Quốc hội ban hành là 0,03% - Số thuế phát sinh = 49478,25 × 59,68 × 0,03% = 886 (nghìn đồng) - Dự án không nằm trong diện được miễn giảm - Số thuế phải nộp trong 1 năm = 886 (nghìn đồng) - Số thuế sử dụng đất trong 2 năm xây dựng là: - G thuế = 886 × 2 = 1.1: Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Đơn vị: 1. Chi phí trước Thuế Chi phí sau STT Nội dung thuế VAT thuế 1 Tiền thuê đất trong thời gian sử dụng 106.

Xác định chi phí xây dựng Các căn cứ: - Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án. - Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m 2 , md, …). - Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng. - Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành: 10% 1 SVTH: ĐINH HUYỀN DIỆP – MSV: 2153010047 15 ĐỒ ÁN: KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: ThS.LÊ VIỆT HÒA - Chi phí xây dựng (G XD ) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự án được xác định theo công thức sau: 𝑛 𝐺𝑋𝐷 = ∑ 𝐺𝑋𝐷𝐶𝑇𝑖 𝑖=1 * Trong đó: GXDCTi – Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng ở thứ I thuộc dự án (i = 1 ÷ n) n – Số công trình, hạng mục công trình… thuộc dự án (trừ công trình làm lán trại để ở và điều hành thi công) - Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng (GXDCT) được xác định theo công thức sau: G XDCT = S XD × P + CCT-SXD * Trong đó: SXD – Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ do Bộ Xây dựng công bố hoặc đã được thống nhất để công bố hoặc tham khảo từ dữ liệu suất chi phí xây dựng của các dự án tương tự về loại, quy mô, tính chất dự án.

P – Công suất sản xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng thuộc dự án. CCT-SXD – Các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị công suất, năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. Xác định suất chi phí xây dựng cho các hạng mục xây dựng nhà A, B, D, G, H - Căn cứ vào Quyết định 816/QĐ-BXD năm 2024 “Quyết định Công bố suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2023”, được ban hành ngày 22/8/2024, ta có: + Hệ số điều chỉnh vùng tại Thành phố Hà Nội (vùng 7) khi áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình: k = 0,952 và suất chi phí xây dựng là k = 0,948. + Đối với nhà A, B, G, H: Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây gạch; sàn, mái đổ BTCT tại chỗ không có tầng hầm thì suất vốn đầu tư xây dựng năm 2023 là: 10.253 nghìn đồng/m 2 sàn (bao gồm cả chi phí xây dựng và thiết bị), chi phí xây dựng tính riêng là 8.906 nghìn đồng/m 2 sàn (đã bao gồm VAT).

 Suất chi phí xây dựng chưa tính VAT là: 8906 𝑆𝑋𝐷 2023 (𝐴, 𝐵, 𝐺, 𝐻) = = 8.096 (nghìn đồng/m 2 sàn) 1,1 + Đối với nhà D: Công trình đa năng (công trình hỗn hợp) có số tầng ≤ 5, không có tầng hầm thì suất vốn đầu tư xây dựng năm 2023 là: 8.093 nghìn đồng/m 2 sàn (bao 1 SVTH: ĐINH HUYỀN DIỆP – MSV: 2153010047 16 ĐỒ ÁN: KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: ThS.LÊ VIỆT HÒA gồm cả chi phí xây dựng và thiết bị), chi phí xây dựng tính riêng là 7.019 nghìn đồng/m 2 sàn (đã bao gồm VAT).  Suất chi phí xây dựng chưa tính VAT là: 7019 𝑆𝑋𝐷 2023 (𝐷) = = 6.381 (nghìn đồng/m 2 sàn) 1,1 - Dự án bắt đầu thực hiện vào thời điểm quý I – năm 2025 nhưng Bộ Xây dựng mới chỉ ban hành tập suất vốn năm vào thời điểm quý II – năm 2024 và áp dụng cho năm 2023 theo “Quyết định 816/QĐ-BXD năm 2024” nên phải quy đổi về quý I năm 2025 thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân, việc tính toán thông qua công thức: 𝑛 𝑆 = 𝑆0 × 𝐾𝑡𝑔 × 𝐾𝑘𝑣 ± ∑ 𝑆𝑇𝑖 𝑖=1 * Trong đó: S - Suất vốn đầu tư sau điều chỉnh; S 0 - Suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng đã công bố; K tg - Hệ số quy đổi suất vốn đầu tư đã được công bố về thời điểm tính toán. Hệ số K tg được xác định bằng chỉ số giá xây dựng; K kv - Hệ số quy đổi suất vốn đầu tư đã được công bố về địa điểm tính toán. STi - Các chi phí bổ sung được phân bổ đối với các khoản mục chi phí cần thiết theo quy định nhưng chưa được tính đến trong suất vốn đầu tư hiện hành hoặc các chi phí giảm trừ được phân bổ đối với các khoản mục chi phí theo quy định không còn phù hợp trong suất vốn đầu tư hiện hành.

S Ti được tính trên 1 đơn vị diện tích hoặc công suất năng lực phục vụ phù hợp với đơn vị tính của suất vốn đầu tư S 0 ; Chi phí này được xác định trên cơ sở dữ liệu của công trình cụ thể hoặc tham khảo chi phí của các công trình tương tự đã thực hiện; N - Số lượng các khoản mục chi phí bổ sung; i - Thứ tự các khoản mục chi phí bổ sung. - Suất vốn đầu tư quý I – năm 2025 là: 𝑛 𝑞𝑢ý 𝐼 𝑆𝑋𝐷2025 = 𝑆𝑋𝐷2023 × 𝐾𝑡𝑔 × 𝐾𝑘𝑣 ± ∑ 𝑆𝑇𝑖 𝑖=1 * Trong đó: quý I SXD2025 - Suất vốn đầu tư quý I năm 2025 SXD2023 = Suất vốn đầu tư năm 2023 K tg = (Ibq)4 – Với 4 là số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư (quý IV – 2023) đến thời điểm cần tính toán (quý I – Năm 2025) Kkv = 0,952 𝑛 ∑ 𝑆𝑇𝑖 = 0 𝑖=1 1 SVTH: ĐINH HUYỀN DIỆP – MSV: 2153010047 17 ĐỒ ÁN: KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: ThS.LÊ VIỆT HÒA Bảng 1.2: Chỉ số giá xây dựng công trình bình quân 2021-2024 Chỉ số giá năm 2020 lấy bằng 100% Chỉ số giá Chỉ số giá xây dựng STT Năm Quý xây dựng Căn cứ liên hoàn (%) (%) Quyết định số 811/QĐ-SXD ngày 21/10/2021 1 III 102,17 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội. 2021 Quyết định số 29/QĐ-SXD ngày 14/01/2022 2 IV 100,9 98,76 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội. Quyết định số 203/QĐ-SXD ngày 21/04/2022 3 I 102,97 102,05 của Sở xây dựng thành phố Hà Nội.