Tổng quan nghiên cứu

Trong cơ cấu kinh tế đô thị hiện đại, nguồn lực tài chính từ đất đai luôn đóng vai trò đòn bẩy chiến lược đối với ngân sách địa phương. Tại thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam – đô thị trung tâm hành chính, chính trị, văn hóa của tỉnh với diện tích tự nhiên 8.763 ha, quy mô 21 đơn vị hành chính và dân số 139.786 người (mật độ 1.595 người/km²), giá trị sản xuất bình quân đầu người năm 2016 đạt 67,13 triệu đồng. Nguồn thu tài chính từ đất đai là một trụ cột phát triển hạ tầng trọng điểm. Tuy nhiên, công tác quản lý tài chính đất đai tại địa bàn trong giai đoạn 2012 – 2016 còn bộc lộ nhiều điểm nghẽn, từ việc thất thoát nguồn thu, cơ chế định giá chưa theo kịp thị trường, đến các thủ tục hành chính còn gây phiền hà cho người dân.

Mục tiêu cốt lõi của nghiên cứu là đánh giá toàn diện công tác tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý giai đoạn 2012 – 2016, từ đó nhận diện những mặt đạt được, các rào cản tồn tại và đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thu ngân sách nhà nước từ quỹ đất. Nghiên cứu giới hạn phạm vi không gian tại toàn bộ 21 phường, xã thuộc thành phố Phủ Lý và mốc thời gian đánh giá 5 năm (2012 – 2016). Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn to lớn khi định lượng được tổng nguồn thu từ đất đai đạt 684,36 tỷ đồng trong tổng thu ngân sách 4.035,79 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 16,96%), đồng thời ghi nhận kết quả cấp 1.636 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 362.083,6 m², tạo luận cứ khoa học vững chắc phục vụ mục tiêu đưa Phủ Lý trở thành đô thị loại II.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý luận kinh tế đất đai và tài chính công hiện đại, kết hợp chặt chẽ các quan điểm kinh điển và văn bản quy phạm pháp luật hiện hành. Trước hết, lý thuyết địa tô của Karl Marx được vận dụng làm nền tảng giải thích bản chất kinh tế của các khoản thu từ đất, bao gồm địa tô chênh lệch I (hình thành do độ màu mỡ tự nhiên và vị trí thuận lợi), địa tô chênh lệch II (kết quả của đầu tư thâm canh, cải tạo hạ tầng) và địa tô độc quyền. Dưới chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu theo Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013, các hình thái địa tô này được chuyển hóa thành các công cụ tài chính cụ thể: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, nghiên cứu tích hợp lý thuyết tài chính công với 3 chức năng trụ cột: chức năng huy động nguồn lực, chức năng phân phối lại của cải xã hội và chức năng giám sát kiểm tra các quan hệ kinh tế. Mô hình thị trường quyền sử dụng đất 2 cấp cũng được áp dụng triệt để nhằm phân tích cấu trúc giao dịch: thị trường sơ cấp (quan hệ độc quyền giữa Nhà nước và người sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất) và thị trường thứ cấp (quan hệ giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp giữa các chủ thể sử dụng đất). Hệ thống 5 khái niệm chuyên ngành then chốt được chuẩn hóa bao gồm: quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và giá đất thị trường.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp trong khung thời gian 5 năm (2012 – 2016). Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập chính thống từ các văn bản pháp luật, báo cáo tổng kết tài chính của Chi cục Thuế thành phố Phủ Lý, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Phủ Lý và niên giám thống kê giai đoạn 2012 – 2016.

Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua điều tra xã hội học với cỡ mẫu khảo sát là 90 hộ gia đình, cá nhân. Phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên được áp dụng tại 3 đơn vị hành chính đại diện cho 3 phân vùng kinh tế đặc trưng của thành phố: phường Minh Khai (đại diện cho khu vực đô thị trung tâm truyền thống), phường Trần Hưng Đạo (đại diện cho khu vực phát triển thương mại - dịch vụ) và xã Liêm Tuyền (đại diện cho khu vực nông thôn đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ).

Toàn bộ dữ liệu thu thập được xử lý, so sánh và phân tích thống kê định lượng trên phần mềm Microsoft Excel. Nghiên cứu lựa chọn thang đo Likert 5 mức độ (Likert, 1932) làm công cụ đo lường cảm nhận của người dân về các khoản thu tài chính và thủ tục hành chính đất đai. Việc lựa chọn phương pháp này xuất phát từ lý do thang đo Likert cho phép lượng hóa chính xác các chỉ số định tính thành điểm số định lượng trung bình (từ 1,00 đến 5,00 điểm), giúp phân tích khách quan độ hài lòng, tính minh bạch và gánh nặng tài chính của người dân đối với từng loại nghĩa vụ đất đai.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích dữ liệu tài chính đất đai thành phố Phủ Lý giai đoạn 2012 – 2016 đã làm sáng tỏ 4 phát hiện quan trọng mang tính thực tiễn cao:

Thứ nhất, tổng thu ngân sách trên địa bàn đạt 4.035,79 tỷ đồng, trong đó nguồn thu từ đất đai đóng góp 684,36 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 16,96%. Tỷ trọng này khẳng định đất đai là một trong những nguồn lực tài chính chủ đạo phục vụ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội của thành phố.

Thứ hai, cơ cấu nguồn thu từ đất đai có sự dịch chuyển rõ nét. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất với 237,58 tỷ đồng (chiếm 34,72% tổng thu từ đất). Tiếp theo là tiền thuê đất đạt 137,46 tỷ đồng (chiếm 20,09%) và tiền sử dụng đất đạt 114,19 tỷ đồng (chiếm 17,61%), phần còn lại thuộc về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp cùng các khoản phí, lệ phí địa chính. Đáng chú ý, tiền thu từ thuê đất có tốc độ tăng trưởng nhảy vọt, từ mức hơn 7,00 tỷ đồng năm 2012 lên đến 24,17 tỷ đồng năm 2016, tức tăng gần 3,5 lần sau 5 năm.

Thứ ba, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân được triển khai quyết liệt với 1.636 giấy chứng nhận được cấp mới, tổng diện tích hợp thức hóa đạt 362.083,6 m², góp phần tạo lập căn cứ pháp lý vững chắc cho việc quản trị nguồn thu thường xuyên.

Thứ tư, kết quả điều tra 90 hộ dân bằng thang đo Likert chỉ ra sự đối lập rõ rệt trong nhận định về các loại nghĩa vụ tài chính. Người dân đánh giá các khoản thu ban đầu khi cấp giấy chứng nhận (tiền sử dụng đất), thuế chuyển nhượng và lệ phí trước bạ ở mức cao với chỉ số trung bình từ 3,44 đến 3,79 điểm. Trái lại, các khoản thu định kỳ như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế nông nghiệp và tiền thuê đất hàng năm được đánh giá ở mức thấp, chỉ dao động từ 2,40 đến 2,58 điểm. Về thủ tục hành chính, tính công khai, đầy đủ của thông tin nghĩa vụ tài chính được đánh giá cao ở mức 3,74 điểm, trong khi tốc độ giải quyết hồ sơ và năng lực chuyên môn của cán bộ công chức duy trì ở mức trung bình.

Thảo luận kết quả

Tỷ trọng áp đảo của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất (34,72%) và sự gia tăng gần 3,5 lần của tiền thuê đất phản ánh nhịp độ đô thị hóa nhanh chóng và làn sóng chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp - dịch vụ tại thành phố Phủ Lý. Việc thành lập đô thị và định hướng trở thành đô thị loại II trước năm 2020 đã kích hoạt mạnh mẽ thị trường bất động sản thứ cấp, khiến khối lượng giao dịch chuyển nhượng tăng cao đột biến.

So sánh với các nghiên cứu tương đồng tại các đô thị loại III vùng Đồng bằng sông Hồng, cấu trúc thu từ đất của Phủ Lý có nét tương đồng về xu hướng tăng trưởng tiền thuê đất từ các dự án khu đô thị mới và cụm công nghiệp sạch. Tuy nhiên, việc bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thường thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế ngoài thị trường đã dẫn đến việc kê khai giá thấp để giảm thuế thu nhập cá nhân, gây thất thoát ngân sách đáng kể.

Để trực quan hóa các phát hiện này, dữ liệu nghiên cứu có thể được biểu diễn thông qua 2 dạng đồ thị khoa học:

  • Biểu đồ tròn thể hiện cơ cấu tỷ trọng nguồn thu từ đất đai (thuế thu nhập cá nhân chiếm 34,72%, tiền thuê đất 20,09%, tiền sử dụng đất 17,61%, các khoản thuế và phí lệ phí khác chiếm 27,58%).
  • Biểu đồ cột kết hợp đường biểu diễn biến động nguồn thu giai đoạn 2012 – 2016, làm nổi bật đường xu hướng tăng trưởng 3,5 lần của tiền thuê đất cùng cột tổng thu 684,36 tỷ đồng.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm tối ưu hóa công tác tài chính đất đai và hoàn thiện thể chế quản lý nguồn lực công tại thành phố Phủ Lý, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược đồng bộ:

Thứ nhất, hoàn thiện chính sách định giá đất và khung pháp lý địa phương. Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Nam và Sở Tài nguyên và Môi trường cần xây dựng cơ chế điều chỉnh bảng giá đất định kỳ sát với biến động giá thị trường, thu hẹp biên độ chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thực tế xuống dưới mức 15% - 20% trong giai đoạn 2017 – 2020. Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) linh hoạt theo từng vị trí và tuyến đường sẽ giúp tăng nguồn thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất từ 10% đến 15% mỗi năm.

Thứ hai, hiện đại hóa hạ tầng kỹ thuật và số hóa cơ sở dữ liệu địa chính. Chi cục Thuế thành phố Phủ Lý phối hợp cùng Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Phủ Lý triển khai hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu và kết nối liên thông một cửa điện tử trước quý IV/2018. Mục tiêu cụ thể là rút ngắn 50% thời gian luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính từ mức trung bình 15 ngày xuống còn tối đa 7 ngày làm việc.

Thứ ba, tăng cường thanh tra, kiểm tra và chống thất thu thuế bất động sản. Thanh tra thành phố và Chi cục Thuế cần đẩy mạnh kiểm tra 100% hồ sơ chuyển nhượng có dấu hiệu kê khai giá thấp bất thường, đồng thời xử lý nghiêm 25 hành vi vi phạm hành chính về đất đai theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP, phấn đấu tăng tỷ lệ thu hồi nợ đọng tiền thuê đất đạt trên 95% trước năm 2019.

Thứ tư, kiện toàn tổ chức bộ máy và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Ủy ban nhân dân thành phố Phủ Lý cần tổ chức định kỳ 2 khóa đào tạo chuyên sâu/năm về kỹ năng định giá đất và quy trình thủ tục hành chính cho 100% cán bộ địa chính xã, phường, hướng tới nâng điểm hài lòng trung bình của người dân từ mức 3,74 điểm hiện tại lên trên 4,50/5,00 điểm vào năm 2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao đối với 4 nhóm đối tượng cụ thể:

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tài chính công: Bao gồm Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam, Ủy ban nhân dân thành phố Phủ Lý và Chi cục Thuế địa phương. Luận văn cung cấp số liệu thực chứng về nguồn thu 684,36 tỷ đồng và phản hồi từ 90 hộ dân, phục vụ trực tiếp cho việc hoạch định chính sách thu, điều chỉnh bảng giá đất và cải cách hành chính một cửa.
  2. Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học chuyên ngành Quản lý đất đai: Công trình là tài liệu tham khảo giá trị về phương pháp luận kết hợp dữ liệu thống kê chuỗi thời gian 5 năm với mô hình khảo sát thang đo Likert 5 bậc trong đánh giá chính sách tài chính bất động sản cấp đô thị.
  3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các tổ chức thẩm định giá độc lập: Báo cáo phân tích chi tiết về biến động tiền thuê đất (tăng 3,5 lần) và các nghĩa vụ tài chính đất ở giúp các chủ đầu tư lập kế hoạch tài chính dự án, dự toán dòng tiền và đánh giá rủi ro pháp lý chính xác trên địa bàn Hà Nam.
  4. Hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản: Người dân có thể nắm bắt rõ các căn cứ pháp lý theo Luật Đất đai 2013, mức thuế thu nhập cá nhân 2%, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và lệ phí trước bạ 0,5% để chủ động thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tài chính.

Câu hỏi thường gặp

Nguồn thu từ đất đai đóng góp bao nhiêu phần trăm vào tổng thu ngân sách thành phố Phủ Lý giai đoạn 2012 – 2016? Trong giai đoạn 2012 – 2016, tổng thu ngân sách từ đất đai của thành phố Phủ Lý đạt 684,36 tỷ đồng trên tổng thu ngân sách địa phương 4.035,79 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 16,96%. Đây là nguồn vốn trọng yếu hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và chỉnh trang không gian đô thị.

Khoản thu tài chính nào từ đất đai chiếm tỷ trọng lớn nhất trong giai đoạn nghiên cứu? Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất chiếm vị trí cao nhất với 237,58 tỷ đồng, tương đương 34,72% tổng thu từ đất đai. Con số này vượt qua cả tiền thuê đất (137,46 tỷ đồng, chiếm 20,09%) và tiền sử dụng đất (114,19 tỷ đồng, chiếm 17,61%), phản ánh thị trường giao dịch thứ cấp diễn ra vô cùng sôi động.

Người dân địa phương đánh giá như thế nào về các khoản thu tài chính về đất đai? Khảo sát 90 hộ dân cho thấy các khoản thu khi cấp giấy chứng nhận (tiền sử dụng đất), thuế chuyển nhượng và lệ phí trước bạ bị đánh giá ở mức cao với điểm trung bình từ 3,44 đến 3,79/5 điểm. Ngược lại, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền thuê đất định kỳ được xem là thấp với điểm từ 2,40 đến 2,58 điểm.

Tiền thuê đất tại thành phố Phủ Lý có tốc độ tăng trưởng ra sao trong giai đoạn 2012 – 2016? Nguồn thu tiền thuê đất ghi nhận mức tăng trưởng vượt bậc từ khoảng 7,00 tỷ đồng vào năm 2012 lên 24,17 tỷ đồng vào năm 2016, tăng gần 3,5 lần. Tổng số tiền thuê đất tích lũy cả giai đoạn đạt 137,46 tỷ đồng nhờ sự mở rộng quỹ đất công nghiệp và thương mại dịch vụ.

Nghiên cứu sử dụng phương pháp khảo sát nào để lượng hóa ý kiến của người dân? Tác giả đã phỏng vấn trực tiếp 90 hộ gia đình tại 3 địa bàn (phường Minh Khai, phường Trần Hưng Đạo, xã Liêm Tuyền) và ứng dụng thang đo Likert 5 mức độ. Dữ liệu được tổng hợp và phân tích định lượng bằng phần mềm Excel nhằm đảm bảo tính khách quan và khoa học.

Kết luận

  • Tổng kết toàn diện nguồn thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Phủ Lý giai đoạn 2012 – 2016 đạt 684,36 tỷ đồng, đóng góp 16,96% vào tổng ngân sách địa phương 4.035,79 tỷ đồng.
  • Nhận diện cơ cấu nguồn thu với sự dẫn đầu của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất (chiếm 34,72%) cùng sự bứt phá của tiền thuê đất tăng gần 3,5 lần từ năm 2012 đến 2016.
  • Đo lường thực chứng phản hồi của 90 hộ dân qua thang đo Likert, chỉ rõ điểm hài lòng về tính công khai thông tin đạt 3,74 điểm nhưng cần cải thiện hơn nữa về thời gian giải quyết thủ tục.
  • Đề xuất hệ giải pháp 4 trọng tâm bao gồm hoàn thiện bảng giá đất sát thị trường, số hóa địa chính, tăng cường thanh tra thuế và bồi dưỡng nghiệp vụ cho 100% cán bộ địa chính xã, phường.
  • Xác định lộ trình thực thi đến năm 2020 nhằm hoàn thiện công tác quản lý tài chính đất đai, tạo động lực tài khóa bền vững đưa thành phố Phủ Lý đạt chuẩn đô thị loại II trực thuộc tỉnh.

Các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp quan tâm có thể khai thác sâu hơn hệ thống bảng biểu và mô hình phân tích chi tiết trong toàn văn luận văn thạc sĩ ngành Quản lý đất đai của tác giả Nguyễn Thị Hoa tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam để áp dụng vào thực tiễn quản trị địa phương.