CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu 1. Khái quát về giao dịch bảo đảm 1.
Khái niệm về giao dịch bảo đảm Ở Việt Nam, khái niệm giao dịch bảo đảm được biết đến dưới giác độ là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá chủ thể quyền (giao dịch) cũng như các quyền (giao dịch) tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm. Mặc dù điều này tiếp tục được thể hiện và ghi nhận trong BLDS năm 2005. Theo khoản 1, Điều 323, BLDS 2005 thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1, Điều 318, của Bộ luật này”; bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Tài sản theo Điều 326, Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thế chấp tài sản theo Điều 432, Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp [18]. Mặt khác, tại Khoản 1, Điều 2, Nghị định 83/2010/NĐ-CP có quy định đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật [10].
Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất; - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất; - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; - Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký; - Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp; - Xóa đăng ký thế chấp. Đối với những giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp phải đăng ký như trên sẽ được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu. Đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp tài sản bao gồm cả thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ. Người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có thể là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm hoặc Tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản của bên nhận bảo đảm là doanh nghiệp, hợp tác xã bị lâm vào tình trạng phá sản hoặc người được một trong các chủ thể này ủy quyền.
Nếu có thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, thì bên bảo đảm mới, bên nhận bảo đảm mới cũng có thể là người yêu cầu đăng ký thay đổi đó. Khi đăng ký giao dịch bảo đảm người yêu cầu đăng ký phải có nghĩa vụ và trách nhiệm kê khai chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết và kê khai đầy đủ các mục thuộc diện phải kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký; lập hồ sơ đăng ký đầy đủ và không được giả mạo giấy tờ. Nếu phát hiện đơn yêu cầu đăng ký có nội dung không đúng sự thật, không phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết, hồ sơ đăng ký có giấy tờ giả mạo mà gây thiệt hại thì người yêu cầu đăng ký phải bồi thường cho người bị thiệt hại; tùy theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Cụ thể: - Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng.
- Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong tương lai, bao gồm: + Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 + Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; + Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân; + Dự án công trình xây dựng, công trình xây dựng khác; + Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm đang hình thành hoặc đã hình thành do bên thế chấp tạo lập và bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai vào sổ địa chính hoặc sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và đơn yêu cầu đăng ký thế chấp. - Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận chuyển tiếp đăng ký thế chấp vào sổ địa chính, GCN và đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp trong các trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký thế chấp nhà ở mà đến thời điểm chuyển tiếp các bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản đó [10]. Phân loại các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Theo quy định tại Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất; - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất; - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; - Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký; - Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp; - Xóa đăng ký thế chấp.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 7 Cụ thể: Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng. Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong tương lai, bao gồm: - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; - Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; - Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân; - Dự án công trình xây dựng, công trình xây dựng khác; - Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm đang hình thành hoặc đã hình thành do bên thế chấp tạo lập và bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai vào Sổ địa chính hoặc Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp. Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận chuyển tiếp đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và Đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp trong các trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký thế chấp nhà ở mà đến thời điểm chuyển tiếp các bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản đó [5].