Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là thành phần quan trọng của môi trường sống mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người. Đất đai là nguồn tài chính tiền năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước. Đất đai được coi là một loại bất động sản, là hàng hóa đặc biệt bởi những tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất đai không những không bị mất đi mà còn tăng lên. Trong tất cả các cương lĩnh, các văn kiện, các văn bản luật và dưới luật đều chỉ rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất đai, căn cứ vào tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước mà việc khai thác và sử dụng đất đai phải được thực hiện một cách tiết kiệm và hiệu quả phát huy tối đa nguồn lực của đất, nhằm đạt tới hiệu ích kinh tế, sinh thái và xã hội cao nhất. Xuất phát từ những quan điểm trên, xuất phát từ yêu cầu thực tế mà Đảng và Nhà nước cần đề ra những điều bổ sung, sửa đổi quan trọng liên quan đến các chính sách pháp luật về đất đai nhằm góp phần tích cực vào sự lặp lại kỷ cương trong quản lý, khai thác và sử dụng đất đai phấn đấu để đất đai được khai thác và sử dụng một cách hiệu quả nhất, phục vụ tốt cho sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại đất nước.Chuyển quyền sử dụng đất(QSDĐ) là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định.Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được qui định một cách có hệ thống về các hình thức c 2 chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện.Trong quá trình thực hiện và sửa đổi bổ sung, Luật đất đai 2013 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2013. Và Luật đất đai 2013 ban hành , những vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ cụ thể hơn. Xã Đồng Bẩm nằm ở phía Đông Bắc thành phố Thái Nguyên có diện tích 401,90 ha dân số khoảng hơn 5000 người.
Trước kia nó thuộc huyện Đồng Hỷ, từ ngày 31/7, Chính phủ ban hành nghị định số 84/2008/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính huyện Đồng Hỷ để mở rộng thành phố Thái Nguyên nên xã Đồng Bẩm được chuyển giao về thành phố Thái Nguyên quản lý. Xã Đồng Bẩm đang được quy hoach thành vùng nội thành mới của thành phố. Các dự án khu đô thị mới đang được triển khai tại đây, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn có rất nhiều khó khăn. Và có rất nhiều điểm khác nhau trong việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất giữa khu vực nông thôn và khu vực đô thị.
Ta cần đánh giá khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lí và quản lí sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.] Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Khoa Quản lý tài nguyên, tôi tiến hành thực hiện đề tài : “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Đồng Bẩm – tp.Thái Nguyên – Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 từ đó đưa ra những kết c 3 quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã và đề xuất những giải pháp để giải quyết những tồn tại đó.2 Mục tiêu cụ thể - Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và tình hình quản lí, sử dụng đất tại xã. - Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 7 hình thức chuyển quyền đã được quy định trong Luật đất đai 2013 theo số liệu thứ cấp tại hai khu vực nghiên cứu. - Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lí trực tiếp về công tác chuyển quyền sử dụng đất và người dân, đánh giá theo phiếu điều tra tai khu vực nghiên cứu. - Đề xuất giải pháp.3 Ý nghĩa của đề tài * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế.
* Ý nghĩa thực tiễn: việc đánh giá kết công tác chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. c 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh” nên trong khi thực hiện luật Đất đai 2013 ở một số địa phương xảy ra việc kẻ xấu lừa người có quyền sử dụng đất bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất cho chúng vay tiền rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01/07/2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” thành hình thức “thế chấp bằng quyền sử dụng đất có bên thứ ba tham gia”.Như vậy đến khi thực hiện Luật đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình thức chuyển quyền là:chuyển đổi quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; cho tặng quyền sử dụng đất; thế chấp bằng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai sửa đổi 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất nhưng có một số thay đổi so với luật đất đai 2013 đó là bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSD đất và tách cho thuê hoặc cho thuê lại QSD đất thành 2 hình thức riêng là cho thuê QSD đất và cho thuê lại QSD đất. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử c 5 dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.[2] - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.để thực hiện dồn điền đổi thửa ( Khoản 1 điều 78 nghị định 43/2014/NĐ-CP). Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi có đủ 3 điều kiện đã nêu ở Điều 188. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền c 6 sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác có sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Trong Luật Đất đai 2013 thì việc cho thuê.
Việc, cho thuê, cho thuê lại, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.