Đặt vấn đề Trải qua hàng trăm triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, Đất đai dã trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai có những đặc trưng khiến nó không giống bất cứ tư liệu sản xuất nào. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Đất đai - tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là đối tượng, vừa là công cụ lao động.
Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam ra đời năm 1988 trước sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường, chỉ trong 5 năm đưa vào sử dụng đã bộc lộ nhiều hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng. Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1988, nhưng chỉ áp dụng trong vòng 10 năm đã phải sửa đổi 2 lần vào năm 1998 và năm 2001 để đáp ứng những yêu cầu của sự phát triển. Sự ra đời của Luật Đất đai 2003 được xem như là bước đột phá trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà nước quản lý chặt quỹ đất của mình và người sử dụng đất có điều kiện phát huy tối đa tiềm năng của đất. Phường Trung Thành là một trong những phường nằm trong sự quản lý của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Trong những năm vừa qua việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. 2 Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo T.S Nguyễn Thị Lợi, em tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của Phường Trung Thành - Thành Phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2013”.
Mục đích của đề tài - Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn Phường Trung Thành trong giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2013, nhằm xác định được những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó. Mục tiêu của đề tài - Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn Phường Trung Thành. - Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2013 của Phường Trung Thành.
- Điều tra sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển QSDĐ và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên củng cố được những kiến thức đã học trong nhà trường. - Ý nghĩa trong thực tế: Giúp cho sinh viên tiếp cận, học hỏi và đưa ra những cách xử lý đối với những tình huống trong thực tế. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài Hiến pháp 1992. Luật Đất đai 2003. Bộ luật Dân sự 2005.
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003. Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất.
Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003. Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái nguyên. 4 Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh. Cơ sở lý luận của đề tài Luật Đất đai 1987 Nhà nước quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế thì không được pháp luật công nhận.
Tuy nhiên trong thực tế các hình thức này vẫn xảy ra. Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước.
Tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua luật đất đai 2003. Luật đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục giữ lại các hình thức chuyển QSDĐ như luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn và bổ sung thêm việc chuyển quyền sử dụng đất dưới các hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh gá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan. Cơ sở thực tiễn của đề tài Để hòa nhập với các nước trong khu vực và trên thế giới. Việt Nam đã và đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước.
Xã hội ngày càng phát triển kéo theo nhu cầu về đất đai làm cho thị trường đất đai diễn ra ngày càng sôi động. Nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng cũng tăng theo. Vì vậy việc chuyển QSDĐ cũng như công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội. 5 Phường Trung Thành nằm ở phía nam của Thành phố Thái Nguyên, cách trung tâm thành phố khoảng 8 km.
Nằm trên địa bàn có tuyến đường sắt Hà Nội - Thái Nguyên, đường Quốc lộ 3, đường Cách Mạng Tháng Tám và nhiều tuyến đường trục chính khác chạy qua tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội. Kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo UBND phường Trung Thành cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại đại phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng. Khái quát về chuyển QSDĐ 2.
Các hình thức chuyển QSDĐ Luật Đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
(Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[1], [2] - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8] - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho 6 QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ.