CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THUC TIEN QUAN LY DAT ĐÔ THỊ 1. Téng quan về đất đô thị 1. Một số khái niệm Đất đô thị là đất mà được các nhà chức trách tối cao phê chuẩn dé phát triển vật chất hạ tầng đô thị bao gồm: đất nội thành, nội thị xã, thị tran, thi tứ, đã được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ ( Các công trình đi lại, các hệ thống nước ngầm, cung cấp điện .) hoặc đã được quy hoạch đang xây dựng từng phần cơ sở hạ tầng và dần hoàn chỉnh theo quy hoạch. Đặc trưng đất đô thị a.Dat đô thị thuộc sở hữu của nhà nước + Đât đai là của nhân dân, nhà nước có trách nhiệm thống nhất và quản lý toàn bộ đất đai dé có thé đảm bảo được mục đích sử dụng là có hiệu quả nhất.
Hơn thế nữa, Nhà nước có quyền phân phối lại đất đai, giao cho từng hộ gia đình, cơ quan, doanh nghiép,. đê ôn định và lamg việc lâu dai. + Nội dung cơ bản của của nhà nước trong việc sử dụng đât đai: Quyên chiêm hữu: Nhà nước năm giữ toàn bộ đât đai Quyên sử dụng: Nhà nước có quyên sử dụng đât đai vào các mục đích khác nhau, Nhà nước sẽ phân chia cho các hộ gia đình, những người có liên quan đê đảm bảo phát triển kinh tế, nhưng khi cần thiết thì có thé thu hồi bat cứ lúc nao. Quyền định đoạt: Từng loại đất đều có tính năng, và mục đích sử dụng khác nhau.
Nhà nước cần nắm rõ được điều đó dé phục vụ cho các quyết định sử dụng của mình nhuư là việc cho thuê dé sử dụng, thu héi đất khi cần thiết. Nhưng đồng thời Nhà nước cũng phải đảm bảo tối đa quyền và nghĩa vụ của mọi người khi tham gia vào quá trình sử dụng đất. Những cơ sở của chế độ sở hữu: - Nhà nước do dân, vì dân, đại diện cho dân - Dat dai là tai sản mà cũng bị giới hạn vê sô lượng, chat lượng càng ngày cảng được nâng cao theo năm tháng, đó là kêt quả của các cuộc giải phóng dân tộc, là những cuộc chiến đẫm máu và nước mắt, là thành quả của biết bao thế hệ đã hi sinh dé gây dựng được như ngày hôm nay. - Xã hội phát triển đất đai ngày càng quan trong, là một yếu tô không thé thiếu trong các công trình xây dựng, đây là một trong những tài nguyên dé phát triển đô thị => Dat đai mang tính kinh tế, xã hội có tầm quan trọng đặc biệt.
- Không những có tiềm năng cao trong kinh tế, đất đai còn là ranh giới để phân chia lãnh thé giữa các quốc gia, qua đó người dân có thé khang định chủ quyền và nâng cao tinh thần dân tộc. - Quan lý đất đai chính là những người có chức trách sẽ đưa ra các quyết định dé sử dụng hiệu quả nhất tài nguyên này, qua đó giải quyết các vẫn dé bat cập và có liên quan như là giấy tờ cấp phép, quá trinh quy hoạch thực hiện, thu hồi chuyên d6i đất. Dat đô thị là tư liệu sản xuất đặc biệt - Mọi hoạt động đều cần có đất - Đất là của tự nhiên không thể tự sinh ra và tự mat đi được, đất cũng chỉ có những giới hạn riêng của nó mà con người thì ngày càng tăng lên, số lượng đất sử dụng ngày một hạn chế - Trên một lô đất, mỗi người đều có những một đích sử dụng khác nhau. Có người thì dùng dé ở, có người thì dùng dé cho thuê, người khác thì lại dùng cho mục đích kinh đoanh để kiếm lời, qua đó ta có thé thấy chức năng của đất thực sự linh hoạt vô cùng.
- Vì có nhiều mục đích sử dụng và chức năng khác nhau nên chỉ cần trên cùng một lô đất thì cũng rất đa dạng những người được lợi khác nhau: Ví như chủ nhân của lô đất đó, Người thuê lại dé ban hang cafe, đồ ăn nhanh,. - Đât có tính năng có thê mua bán và trao đôi từ người này sang người khác khi không có nhu câu sử dụng nữa và được chuyên qua cho người cân thiệt. Cho nên đất được coi là một hàng hoá đặc biệt. Sử dụng đất phải tuân theo 3 nguyên tắc - Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan chức năng thâm quyên phê duyệt - Do dân số quốc gia ngày càng tăng cao cho nên bản thân của người sử dụng đất phải có ý thức tiết kiệm, sử dụng một cách hiệu quả.
Vấn đề hàng đầu đó là khi tham gia vào quá trình xây dựng phải đảm bảo được an toàn về môi trường, không gay ô nhiễm môi trường, không gây thiệt hại và ảnh hưởng đến những ngừoi sử dụng xung quanh mình. Nếu không sẽ bị sử phạt theo quy định của nhà nước. - Tuy được giao quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng cũng phải tuân thủ các luật lệ một cách chặt chẽ nhât, đảm bảo chuân mực xã hội, an ninh quôc gia. Trước khi tham gia và sử dụng đất, nhà nước yêu cầu đất phải được xây dựng và lắp đặt đầy đủ các cơ sở hạ tầng, vật tư trước - Cơ sở vật chât yêu câu gôm có: Đường sá, bãi đô xe, hệ thông câp điện, nước, nhà ở.
điêu này sẽ giúp cho việc trong quá trình sinh sông tránh việc đập di xây lại, gây tôn hại vê vật chât, môi trường và những người sinh sông khu vực xung quanh. Phân loại đất đô thị Dựa theo mục đích sử dụng đất đô thị được chia thành các loại đất chủ yếu sau : Đất có | mục đích | Dat AN- mm ĐấtÍ Dat nông : Dat lâm Đât chưa sử k Đât ở chuyên tà VÀ sử dụng QP dùng nghiệp nghiệp dụng công cộng Sửdụng |Sửdụng | La đất | Bao gồm Đất sử Là đất đang | Là đất chưa có vào mục lam nơi | được đất trụ sở dụng vào córừngtự | đủ điều kiện đíchxây | đóng xác cơ quan, | mục đích nhiên hoặc | hoặc chưa được dựng công | quân của | định công sản xuất, đang có xác định dé sử trình, hệ quân đội; | chủ yếu | trình nghiên cứu, | rừng trồng | dụng vào mục thốnghạ | đất sử để xây | công thí nghiệm | đạt tiêu đích sản xuất tầng phục | dụng làm | dựng nghiệp; về nông chuẩn rừng | nông nghiệp, vụ nhu căn cứ nhà ở đất sản nghiệp, lâm | theo quy nuôi trồng thủy cầu hoạt quân sự; | cho dân xuất, nghiệp, định của sản, lâm động hoặc làm | cư đô kinh nuôi trồng | pháp luật về | nghiệp; chưa chung của | công thị. doanh thủy sản, bảo vệ và được xác định cộng đông | trình phi nông | làm muối | phát triển là đất của các như: đất | phòng nghiệp. và mục rừng, đất khu chức năng giao thủ quốc đích bảo đang đô thị và Nhà thông, đất | gia,.
vệ, phát khoanh nước chưa giao thủy lợi, triển rừng nuôi dé cho tô chức, hộ đất công phục hồi gia đình, cá trình năng rừng, đất dé | nhân nào sử lượng,.2 Quản lý đất đô thị 1.1 Khái niệm Quản lý đô thị là quản lý quá trình quy hoạch, kiến thiết và vận hành trong tiến trình xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội cũng như cơ sở hạ tầng kĩ thuật của thành phó.2 Nội dung quản lý đất đô thị 1. Điều tra, khảo sát, do đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất dai đô thị: - Đây là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị. Thực hiện tốt các công việc này giúp cho ta nằm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai. - Việc điêu tra, khảo sát, đo đạc thường được tiên hàng dựa trên một bản đồ hoặc tài liệu gôc sẵn có.
Dựa vào tài liệu này, các thửa đât được trích lục và tiên hành xác dinh moc giới, hình dạng của lô dat trên thực dia, cam moc giới, lập biên bản mộc giới và tiến hành xây dựng ban đồ địa chính. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đồ thị: - Mục đích của quy hoạch sử dụng đất đô thị thành phố là cụ thé hóa chiến lược sử dụng đất và phát triển không gian theo quy hoạch chung đã được cấp có thâm quyền phê duyệt; phân tích việc sử dụng đất hợp lý khi quyết định xây dựng các công trình trên đất mang lại hiệu quả thiết thực trong sử dụng và cải thiện điều kiện môi trường sông ở đô thi; tiễn hành quy hoạch sử dung đất đô thị hợp lý dé làm tăng tính hap dan và thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. - Công tác quy hoạch phải đạt được 3 mục tiêu sau : > Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình mở rộng sản xuất của xã hội. > Phat triển toàn diện tông hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và những tiền dé phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng con người.
> Tạo lập tói ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác và bảo Vệ tai nguyên môi trường. - Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất được Chính phủ phê duyệt, chính quyên cấp tỉnh lập kế hoạch SDD của các địa phương cho các năm tiếp theo, đây là công cụ quan trọng cho các nhà quản lý thực hiện và kiểm tra. Kế hoạch sử dụng đất bao gồm cả việc phân tích đánh giá kết quả của việc sử dụng đất kỳ trước, dự kiến thu hồi các loại đất phục vụ cho nhu cầu phát triển đô thị, dân cư cũng như cụ thể hóa kế hoạch từng năm và giải pháp thực hiện. =>> Thực tế cho thấy, nếu có quy hoạch sử dụng đất mà không có kế hoạch sử dụng đất thì quy hoạch đó sẽ không thực hiện được và có thé dẫn tới phá vỡ quy hoạch.
Giao đất, cho thuê đất: 1) UBND tinh quyét dinh giao dat, cho thué dat, cho phép chuyén muc dich sir dung dat đôi với tô chức; giao đất cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tô chức, cá nhân nước ngoài. 2) UBND thành phó, huyện, thị xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đông dân cư. 3) Khi xác định được kế hoạch sử dụng đất đô thị, UBND thành phố hoặc UBND quận, huyện, thị xã tiễn hành giao đất hoặc cho thuê đất cho các chủ sử dụng có nhu câu về đât.