Chương I: Cơ sở lý luận và thực tiễn về các nhân tô ảnh hưởng tới giá bat động sản. Chương II: Thực trạng giá bất động sản và những nhân tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại Thành phố Hà Nội. Chương III: Giải pháp nhằm tăng cường sự ổn định giá bất động sản trong những năm tới. CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CÁC NHÂN TO ANH HUONG TỚI GIÁ BAT ĐỘNG SAN 1.
Cơ sở khoa học 1. Một số khái niệm 1. Khái niệm bat động sản Bat động san là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở rất nhiều nước trên thé giới. Trong tiếng Anh, thuật ngữ bất động sản được gọi bằng từ “real estate” hay “real property” có nghĩa ngược với động sản “personal property”, Trung Quốc sử dụng khái niệm “dia sản”.
Theo một cách dễ hiểu và phổ biến, bất động sản là các tài sản có tính cố định, không thé di dời, tồn tại lâu dài, ồn định bao gồm đất đai và những gì gan liền với đất (tự nhiên hoặc nhân tạo). Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2015 về Bắt động sản và động sản: Bắt động sản bao gồm: a) Dat dai; b) Nhà hoặc những công trình xây dựng gắn liền với dat dai; c) Tài sản khác gan liền với đất đai, nha, công trình xây dựng; đ) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Dựa theo những khái niệm trên, phải chăng tất cả đất đai đều là bất động sản? Phải chăng tất cả công trình kiến trúc đều là bất động sản và những tài sản gắn liền với các công trình kiến trúc đó cũng là bất động sản? Vì vậy, việc phân định tài sản bất động sản và tài sản động sản không đơn giản. Điều này gây khó khăn cho những nhà thấm định trong việc định giá giá trị của bất động sản.
Trong quá trình định giá bất động sản, nhằm tránh những sai lầm trong công tác này, các nhà nghiên cứu đã chỉ ra những đặc trưng chỉ riêng của bất động sản nhằm phân biệt giữa bất động sản và động sản. Vậy nên, tài sản bất động sản cần có những điều kiện sau: — Bat động sản phải là yếu tô có ích cho con người. — Bất động sản phải được sở hữu bởi các cá nhân hoặc các tô chức. — Bất động sản cần đo lường được giá tri.
— Bất động sản không thé hoặc khó di dời. — Bat động sản phải tồn tại lâu dai. Khái niệm thị trường bất động sản Qua những nghiên cứu từ xa xưa và những nghiên cứu khoa học ngày nay, thị trường là phạm trù mang nội dung luôn luôn đổi mới. Với mỗi thời đại khác nhau, khái niệm thị trường lại được trình bày theo những cách khác nhau.
Qua quá trình tổng hợp, có thê nói rằng “Thị trường là nơi gặp gỡ của cung và cau, là nơi người mua và người bán thực hiện trao đôi, giao dịch, mua bán các hàng hoá và dịch vụ”. Như vậy, bản chat của thị trường là giải quyết các mối quan hệ. Vì vậy, có thé thay rằng người mua và người bán là hai lực lượng cơ bản trên thị trường. Sự tác động qua lại giữa hai lực lượng cung và cầu, giữa người mua và người bán sẽ hình thành nên giá và lượng cân bằng đối với mọi hàng hoá.
Trong thị trường, mọi hàng hoá và dịch vụ đều có giá trị được tính bằng tiền. Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, trong lĩnh vực bất động sản, các nhà nghiên cứu đã đưa ra rất nhiều khái niệm về thị trường bất động sản. Thông qua quá trình nghiên cứu, tổng hợp, thị trường bất động sản có thể được định nghĩa như sau “Thị trường bất động sản là “nơi” dién ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thé chap và các dịch vụ khác như môi giới, trung gian, tư van. có liên quan đến bat động sản giữa các chủ thé trên thị trường mà ở đó vai trò quan lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đây phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản”.
Khái niệm giá bất động sản a) Giá trị bất động sản Trên lý thuyết, giá trị có thé được giải thích theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường của bất động sản luôn được mọi người quan tâm. Hiện nay, khái niệm giá tri thị trường của bat động san được nghiên cứu va chuẩn hoá đề thuận tiện trong việc nghiên cứu, thống kê, giao dịch và quản lý. Theo một cách dễ hiéu, người mua và người bán đều phải có đầy đủ thông tin và thời gian quyết định trên thị trường mua bán công khai. Khái niệm này về giá trị được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo một cách khác là thuận mua vừa bán.
Một khái niệm khác về giá trị bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông sỐ hay giả định của nhà đầu tư. Nhằm minh họa về giá tri đầu tư, có thé ví dụ một trường hợp một công ty tham gia nâng cấp một khu biệt thự hay một căn hộ cũ kỹ có vị trí thuộc khu bảo tồn. Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này sẽ không nhiều nhưng nhằm bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án này, các công ty tham gia sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế. Vì vậy, với mức thuế ưu đãi thì giá trị của dự án này sẽ được đánh giá tích cực hơn trong đối với các nhà đầu tư.
Bên cạnh những giá trị nêu trên, có một khái niệm về giá tri rất đáng được quan tâm là giá trị có thé bảo hiểm tức là chi phí phải dé nâng cấp hay sửa sang, thậm chí là xây dựng lại một bất động sản nào đó. Khi đánh giá, nhận định về giá trị có thé bảo hiểm, các định giá viên và các nhà đầu tư thường quan tâm đến chi phí ước tính dé xây dựng lại tòa nhà. Giá trị có thể bảo hiểm có thể bỏ qua phần phần đất nền vì đất thường không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy hại có thê xảy ra. Nhưng giá trị sử dụng của bất động sản vẫn là ưu tiên hàng đầu của con người.
Đối với mỗi các nhân khác nhau thì nhu cầu sử dụng bất động sản sẽ khác nhau vì thê mà giá tri sử dụng đôi với môi người sẽ khác nhau. b) Giá cả bat động sản Như các hàng hoá thông thường khác, giá cả bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về bat động sản trên thị trường. Có thé hiểu rằng giá ca bat động sản được biéu hiện bằng tiền của tài sản mà bên bán và bên mua có thé chấp nhận. Giá cả bất động sản bao gồm giá đất và giá nhà.
Dat đai không có giá thành xây dựng. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá của nó càng cao. Giá cả của đất đai hay nói cách khác là giá trị của đất đai được biéu hiện dưới hình thức tiền tệ được gọi là giá đất. Giá nhà được tính bang các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết dé xây dựng nên ngôi nhà.
Tuy nhiên, hàng hoá bất động sản đặc biệt hơn những loại hàng hoá khác vì thế mà giá cả bất động sản có một số đặc trưng riêng. Giá cả bất động sản phụ thuộc vào giá trị sử dụng, tính khan hiếm tương đối và nhu cầu của người mua. Nhắc đến giá cả bat động sản thì người ta thường hiểu là giá mua bán, chuyên nhượng và giá thuê bat động sản: — Giá mua bán, chuyển nhượng: là giá trị thị trường phụ thuộc vào sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau: 6 Giá bất động sản = Giá nhà + Giá quyên sử dụng đất — Giá thuê: là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn.
Đặc điểm bat động sản Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm giống với hàng hoá thông thường, bất động sản còn có những điểm riêng biệt: “Bắt động sản là hàng hoá có vị trí co định, không di doi được ”. Bất động sản luôn gan liền với đất đai, mà đất đai lại có vị trí cố định và bị giới hạn về diện tích va không gian. Do đó, giá trị của bat động sản gan liền với từng vi trí cụ thé. Tuy nhiên, yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà được định giá chủ yếu bởi khoảng cách đến những khu vực quan trọng trong thành phố như các trung tâm, các công trình công cộng như trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học.
Khi những yếu tố này thay đổi thi tính vị trí cố định của bat động sản sẽ thay đổi. Do vậy, trong đầu tư kinh doanh hoặc định giá bat động san, các nha dau tu va các nhà định giá cần phải dự tính trước các thay đổi này. Việc đầu tư các công trình bất động sản cần đồng thời đi đôi với việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, các trung tâm thương mại, y tế, giáo dục nhằm giảm khoảng cách đến các trung tâm. Bởi đặc tính có định về vị trí nên giá trị va lợi ích mang lại của bat động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt như: yếu tố tự nhiên, điều kiện môi trường, điều kiện kinh tế-xã hội.
“Bat động sản là hàng hoá có tính lâu bên ” do đất đai là tài sản của thiên nhiên, một loại tài nguyên được coi như không thé bị phá huỷ trừ khi có tác động của con người hay xảy ra thiên tai, xói mòn. Những công trình kiến trúc sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng và được cải tạo, nâng cấp có thê tồn tại lâu hơn nữa. Do đó, tính lâu bền của bất động sản chỉ tuổi thọ của các công trình xây dựng trên đất. Cần phân biệt rõ ràng giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của bất động sản.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong trạng thái hoạt động bình thường mà chí phí sử dụng bat động sản lại ngang bang với lợi ích thu được từ bat động sản đó. Còn tuổi thọ vật lý cham dứt khi các kết câu của công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thé dam bảo an toàn cho việc tiếp tục sử dụng. Khi đó, nếu thấy việc tiễn hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây mới thì có 7 thé kéo dài tuổi thọ vật lý dé tăng thêm được nhiều lần tuổi thọ kinh tế.