Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Thị trường bất động sản đóng vai trò nền tảng đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, nắm giữ khối lượng tài sản lớn và có mối liên hệ mật thiết với nhiều ngành kinh tế khác nhau. Quản lý và vận hành hiệu quả thị trường bất động sản là điều kiện tiên quyết nhằm nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng, thúc đẩy đô thị hóa, thu hút các nguồn vốn đầu tư và tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách đô thị. Kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được công nhận và mở cửa cho các thành phần kinh tế tư nhân tham gia.
Trong giai đoạn 2016 - 2020, thị trường bất động sản duy trì sự phát triển ổn định, không xảy ra tình trạng bong bóng hay suy thoái trầm trọng, đồng thời tăng trưởng cả về quy mô vốn, cơ cấu sản phẩm và số lượng doanh nghiệp tham gia. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư:
- Tổng vốn đăng ký và đang triển khai tại các dự án bất động sản đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng.
- Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong giai đoạn 5 năm đạt khoảng 17,63 tỷ USD.
- Bất động sản đóng góp khoảng 0,4 điểm phần trăm vào tăng trưởng kinh tế chung; tổng các khoản thu liên quan đến bất động sản chiếm xấp xỉ 11% GDP.
- Thị trường ghi nhận sự phát triển của nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, FLC, Sungroup, Novaland cùng các doanh nghiệp khởi nghiệp.
Tính cạnh tranh và giá trị tài sản trong lĩnh vực này ngày càng cao, đòi hỏi các nghiên cứu chuyên sâu về cơ chế hình thành và biến động giá cả. Trên cơ sở đó, tác giả Đỗ Thanh Hải (sinh viên lớp Kinh tế và Quản lý đô thị K59, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) đã thực hiện chuyên đề tốt nghiệp: “Những nhân tố ảnh hưởng tới giá bất động sản thành phố Hà Nội” dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thị Thanh Huyền.
Mục tiêu nghiên cứu:
- Mục tiêu chung: Nghiên cứu, nhận diện và đánh giá các nhân tố ảnh hưởng tới giá bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Mục tiêu cụ thể (5 nhiệm vụ):
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản và các nhân tố chi phối giá bất động sản.
- Nghiên cứu thực trạng giá bất động sản thực tế trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Nghiên cứu tình hình và xu hướng biến động của giá bất động sản tại Hà Nội.
- Phân tích chi tiết các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản trên địa bàn thành phố.
- Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm tăng cường sự ổn định của giá bất động sản trong những năm tới.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Giá bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng tới giá bất động sản.
- Phạm vi nội dung: Các nhân tố tác động đến giá bất động sản và giải pháp bình ổn giá.
- Phạm vi không gian: Địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích dữ liệu biến động thị trường trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2020 (dữ liệu giá cập nhật đến tháng 1/2021).
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khung lý thuyết và khái niệm nền tảng
Chuyên đề tổng hợp và chuẩn hóa các khái niệm, quy luật kinh tế học đất đai và bất động sản:
- Khái niệm bất động sản: Căn cứ theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định pháp luật. Bất động sản mang các đặc trưng cốt lõi: có ích cho con người, thuộc quyền sở hữu của cá nhân/tổ chức, đo lường được giá trị, không thể hoặc khó di dời và có tính tồn tại lâu dài.
- Giá trị và giá cả bất động sản: Phân định rõ giữa giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị có thể bảo hiểm và giá trị sử dụng. Về mặt biểu hiện tiền tệ: $\text{Giá bất động sản} = \text{Giá nhà} + \text{Giá quyền sử dụng đất}$.
- Đặc tính của hàng hóa bất động sản: Vị trí cố định (bị chi phối bởi yếu tố vùng và khoảng cách hạ tầng), tính lâu bền (phân biệt giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế), tính cá biệt và khan hiếm, chịu sự chi phối chặt chẽ của hệ thống pháp luật Nhà nước và chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các bất động sản lân cận.
- Cơ sở khoa học hình thành giá:
- Lý thuyết địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra nộp cho chủ đất. Ba hình thức địa tô gồm địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, địa tô chênh lệch thuộc về Nhà nước và là cơ sở khoa học để định giá đất đô thị dựa trên sự khác biệt về vị trí, hạ tầng và khả năng sinh lời.
- Lãi suất ngân hàng: Tác động tỷ lệ nghịch với dòng vốn đổ vào bất động sản; lãi suất giảm thúc đẩy dòng tiền chuyển dịch sang tài sản bất động sản nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.
- Quy luật cung - cầu: Trong ngắn hạn, nguồn cung bất động sản có độ co giãn rất thấp do thời gian cấp phép và xây dựng kéo dài, khi cầu tăng đột biến sẽ đẩy giá lên cao.
Hệ thống cơ sở pháp lý
Nghiên cứu sử dụng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành làm căn cứ định chuẩn:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13;
- Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản;
- Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định khung giá đất;
- Thông tư số 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng;
- Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội ban hành bảng giá các loại đất giai đoạn 2020 - 2024;
- Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội ban hành đơn giá xây dựng mới nhà ở, công trình phục vụ bồi thường giải phóng mặt bằng;
- Quyết định số 3023/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân đối với nhà ở.
Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu
- Phương pháp thu thập dữ liệu: Thu thập dữ liệu thứ cấp từ các cổng thông tin điện tử, báo cáo thị trường chuyên ngành của Savills Việt Nam, số liệu thống kê kinh tế - xã hội TP. Hà Nội và tài liệu nội bộ do Công ty TNHH Thương mại Địa ốc Nhà Xanh cung cấp. Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua phỏng vấn và khảo sát trực tiếp tại địa bàn Hà Nội.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Hệ thống hóa, chọn lọc các chỉ tiêu kinh tế, bảng giá đất, giá nhà thực tế để phân tích mối tương quan giữa các nhóm nhân tố tác động.
- Phương pháp so sánh: So sánh đối chiếu mức giá quy định của Nhà nước với giá giao dịch thực tế trên thị trường, so sánh biến động giá giữa các phân khúc và các quận, huyện nội - ngoại thành.
Nội dung chính theo từng chương
Chương I: Cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng tới giá bất động sản
Chương I tập trung xây dựng nền tảng lý thuyết phân loại 5 nhóm nhân tố tổng quát chi phối trực tiếp và gián tiếp đến giá cả bất động sản:
| Nhóm nhân tố |
Các yếu tố thành phần cụ thể |
| 1. Nhân tố tự nhiên |
Vị trí kinh tế/địa lý; quy mô diện tích; địa hình và độ cao nền (nguy cơ ngập úng); hình thức/kiến trúc; đặc điểm địa chất/thổ nhưỡng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lượng môi trường sống; yếu tố quy hoạch phân khu; mức độ rủi ro thiên tai. |
| 2. Nhân tố nhân khẩu |
Mật độ dân số; trình độ học vấn và tố chất văn hóa dân cư; xu hướng biến đổi cấu trúc hộ gia đình (từ đại gia đình truyền thống sang mô hình gia đình hạt nhân, thúc đẩy nhu cầu căn hộ diện tích vừa và nhỏ). |
| 3. Nhân tố kinh tế |
Tốc độ tăng trưởng kinh tế và thu nhập quốc dân; các sự kiện hội nhập kinh tế quốc tế (FDI, FPI, các hiệp định WTO, EVFTA); mức thu nhập khả dụng và khả năng chi trả của người dân; mặt bằng lãi suất cho vay; khả năng tạo dòng tiền và tỷ suất sinh lời của tài sản. |
| 4. Nhân tố xã hội |
Chất lượng hệ thống an sinh xã hội (y tế, giáo dục, trật tự trị an, bảo hiểm); các quan niệm phong thủy truyền thống ("nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ, tứ cận viên, ngũ liên thông cận giáo", kiêng kỵ các khu vực gần nghĩa trang, bãi rác, đường điện cao thế). |
| 5. Nhân tố quốc tế |
Tình hình tăng trưởng hoặc suy thoái của kinh tế thế giới; quan hệ ngoại giao, hợp tác chính trị song phương/đa phương và các xung đột địa chính trị. |
Chương II: Thực trạng và những nhân tố ảnh hưởng giá bất động sản tại Thành phố Hà Nội
Chương II phân tích điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thủ đô và cung cấp các dữ liệu định lượng chi tiết về thị trường giai đoạn 2020 - đầu năm 2021:
- Đặc điểm địa bàn Hà Nội: Diện tích 3.358,6 $\text{km}^2$, tọa độ 20°34' - 21°18' vĩ độ Bắc và 105°17' - 106°02' kinh độ Đông, tiếp giáp 8 tỉnh. Địa hình thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông, độ cao trung bình 5 - 20 m. Sông Hồng chảy qua dài 163 km. Ô nhiễm nguồn nước sông Tô Lịch (tiếp nhận 250.000 $\text{m}^3$ nước thải/ngày) và sông Kim Ngưu (125.000 $\text{m}^3$/ngày). Năm 2020, thu ngân sách đạt 279.359 tỷ đồng (100,2% dự toán), GRDP tăng 3,94% (gấp 1,5 lần mức tăng bình quân cả nước).
- Diễn biến các phân khúc bất động sản nửa đầu năm 2020 (Báo cáo Savills):
| Loại hình bất động sản |
Nguồn cung |
Giá thuê / Giá bán bình quân |
Tỷ lệ hấp thụ / Công suất |
Đặc điểm thị trường |
| Văn phòng |
~1,8 triệu $\text{m}^2$ |
~460.000 đ/$\text{m}^2$/tháng |
94% |
Tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây; chủ tòa nhà điều chỉnh điều khoản hỗ trợ khách thuê. |
| Khách sạn (3 - 5 sao) |
~9.955 phòng (66 khách sạn) |
1,955 triệu đ/phòng/đêm |
21% |
Chịu ảnh hưởng nặng bởi cách ly xã hội và đóng cửa du lịch; doanh thu phòng phía Tây giảm còn >600.000 đ/phòng/đêm. |
| Căn hộ để bán |
29.400 căn (sơ cấp Q2) |
Giá bán sơ cấp tăng |
Q2 ghi nhận 5.300 giao dịch (tỷ lệ hấp thụ 30%); nửa đầu năm: 10.300 giao dịch |
Xu hướng mở rộng ra 4 huyện: Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì (chiếm 27% cung, 22% lượng giao dịch). |
| Căn hộ dịch vụ |
~4.000 căn (51 dự án) |
~600.000 đ/$\text{m}^2$/tháng |
69% (22% dự án đạt công suất >90%) |
Kỳ vọng đón đầu làn sóng chuyên gia sau đại dịch; vốn FDI từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hong Kong chiếm 53% vốn đăng ký mới. |
| Biệt thự, nhà phố |
~790 căn mới |
Biệt thự: >109 triệu đ/$\text{m}^2$; Liền kề: 102 triệu đ/$\text{m}^2$; Shophouse: 168 triệu đ/$\text{m}^2$ |
Bán được 470 căn (tỷ lệ hấp thụ 60%) |
Sunshine Ciputra (Tây Hồ) có giá chào bán cao nhất; Hà Đông dẫn đầu nguồn cung sơ cấp (chiếm 38% thị phần với Kiến Hưng Luxury, Mipec City View). |
- Quản lý Nhà nước và chính sách tín dụng: Ngân hàng Nhà nước áp dụng Thông tư 22/2019/TT-NHNN giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn theo lộ trình (40% trong năm 2020; 37% từ tháng 10/2020; 34% từ tháng 10/2021 và xuống 30% từ 1/10/2022); nâng tỷ lệ dư nợ cho vay/tổng tiền gửi từ 80% lên 85%; tăng hệ số rủi ro kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% nhằm kiểm soát rủi ro và hạn chế đầu cơ.
- Bảng giá đất quy định năm 2020 (Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND): Mức giá đất tăng bình quân 15% so với năm 2019 (đường trục chính 2 chiều tăng 16%, đường 1 chiều tăng 12%). Một số khu vực cụ thể:
| Quận / Huyện |
Khu vực |
Mặt cắt đường (m) |
Giá đất ở Vị trí 1 (nghìn đ/$\text{m}^2$) |
Giá đất ở Vị trí 2 (nghìn đ/$\text{m}^2$) |
Giá đất TM-DV Vị trí 1 (nghìn đ/$\text{m}^2$) |
Giá đất SXKD phi NN Vị trí 1 (nghìn đ/$\text{m}^2$) |
| Cầu Giấy |
KĐT Cầu Giấy |
40,0 |
25.520 |
14.546 |
15.822 |
13.146 |
|
|
11,5 - 17,5 |
20.033 |
11.419 |
12.421 |
10.764 |
| Bắc Từ Liêm |
Khu Ngoại Giao Đoàn |
60,0 |
34.800 |
19.140 |
21.576 |
18.076 |
|
|
40,0 |
32.480 |
18.189 |
20.138 |
16.433 |
| Nam Từ Liêm |
KĐT Mễ Trì Hạ |
>30,0 |
27.840 |
15.869 |
17.261 |
13.968 |
|
|
10,0 |
25.520 |
14.546 |
15.822 |
13.146 |
| Tây Hồ |
KĐT Nam Thăng Long |
40,0 |
33.640 |
18.838 |
20.857 |
15.698 |
|
|
<15,0 |
20.033 |
11.419 |
12.421 |
10.764 |
- Khảo sát giá nhà ở thực tế tháng 1/2021 (Địa ốc Nhà Xanh):
| Quận / Huyện |
Tình trạng pháp lý |
Mặt tiền (m) |
Chiều rộng đường vào (m) |
Diện tích ($\text{m}^2$) |
Số tầng |
Số phòng ngủ |
Mức giá thị trường (triệu đ/$\text{m}^2$) |
| Hoàn Kiếm |
Có sổ đỏ |
3,3 - 10 |
2 - 30 |
31 - 190 |
3 - 7 |
3 - 10 |
180 - 1.100 |
| Ba Đình |
Có sổ đỏ |
3 - 8 |
3 - 20 |
52 - 200 |
3 - 5 |
4 - 6 |
85,4 - 504,5 |
| Cầu Giấy |
Có sổ đỏ |
4 - 8 |
4 - 15 |
50 - 225 |
4 - 6 |
4 - 6 |
130 - 300 |
| Tây Hồ |
Có sổ đỏ |
4,2 - 7 |
3 - 30 |
30 - 140 |
2 - 5 |
3 - 6 |
69 - 262 |
| Thanh Xuân |
Có sổ đỏ |
3,8 - 5,5 |
3 - 15 |
43 - 102 |
2 - 5 |
2 - 5 |
85 - 203 |
| Nam Từ Liêm |
Có sổ đỏ |
3 - 6 |
2 - 15 |
34 - 110 |
2 - 5 |
2 - 7 |
71,3 - 185 |
| Bắc Từ Liêm |
Có sổ đỏ |
3 - 6 |
3 - 30 |
30 - 120 |
4 - 5 |
3 - 6 |
60 - 210 |
- Quy định mức phí, lệ phí năm 2020:
- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối đa 5.000.000 đ/hồ sơ).
- Lệ phí cấp sổ đỏ: Cấp mới tại các phường là 25.000 đ/giấy (chỉ có quyền sử dụng đất) và 100.000 đ/giấy (đất gắn liền với tài sản); cấp đổi/cấp lại lần lượt là 20.000 đ và 50.000 đ/giấy.
- Biến động giá và các nhân tố cụ thể tại Hà Nội:
- Gia tăng dân số và khoảng cách thu nhập: Giá nhà Hoàn Kiếm năm 2002 đạt 11 triệu đ/$\text{m}^2$, đến 2021 đã vượt 360 triệu đ/$\text{m}^2$ (tăng 33 lần trong gần 20 năm, gấp 4 lần tốc độ tăng giá của vàng). Khảo sát từ Navigos chỉ ra giá nhà tại Hà Nội cao gấp 28 lần thu nhập người trẻ (thu nhập 6 triệu đ/tháng $\approx$ 72 triệu đ/năm so với căn hộ 2 phòng ngủ trị giá 2 tỷ đồng).
- Đặc tính tự nhiên và hướng phát triển đô thị: Giá nhà mặt đường tại Thanh Xuân >200 triệu đ/$\text{m}^2$, Ba Đình (đường Láng Hạ) đạt gần 500 triệu đ/$\text{m}^2$. Quy hoạch mở rộng về phía Bắc và phía Đông (kết nối sân bay, qua sông) thu hút mạnh dự án; các dự án đô thị phía Nam (Hòa Lạc, Xuân Mai) chưa đạt kỳ vọng kết nối. Đất nền ven đô tại Hòa Lạc bị đẩy từ 5 - 6 triệu đ/$\text{m}^2$ (cuối 2019) lên 7 - 8 triệu đ/$\text{m}^2$, cá biệt một số nơi bị thổi giá lên 20 - 22 triệu đ/$\text{m}^2$.
- Kênh sinh lời: Khảo sát của BIDV năm 2020 cho thấy tỷ lệ lựa chọn đầu tư: đất nền chiếm 47%, biệt thự/liền kề/shophouse chiếm 28,8% (tăng từ mức 17% năm 2019), chung cư chiếm 21,2% và condotel chỉ chiếm 3%.
- Mất cân bằng cung - cầu: Nguồn cung căn hộ mới sụt giảm do chậm phê duyệt pháp lý. Quý III/2020 nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 13.300 sản phẩm (tiêu thụ 22,3%); Quý IV/2020 chỉ có thêm 10.000 sản phẩm (chủ yếu từ Vingroup, Ecopark, Bitexco), khiến giá bán căn hộ năm 2020 tăng 4 - 5% so với 2019.
- Tác động quốc tế và đại dịch: Năm 2018, FDI rót vào kinh doanh bất động sản Hà Nội đạt 6,6 tỷ USD (151.800 tỷ đồng, chiếm 18,6% vốn đăng ký, dẫn đầu là dòng vốn từ Hong Kong do chuyển dịch từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung). Quý I/2020 do tác động Covid-19, lượng mở bán chung cư mới giảm 86% so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ bán chỉ đạt 30 - 40%, khách đến trung tâm thương mại giảm 70% và tăng trưởng doanh thu bán lẻ chỉ đạt 4,7%.
Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm tăng cường sự ổn định giá bất động sản những năm tới
Chương III trình bày hệ thống giải pháp toàn diện từ 3 chủ thể:
-
Về phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
- Cạnh tranh bằng chi phí và giá thành thông qua đẩy nhanh tiến độ thi công, ứng dụng công nghệ tiên tiến và vật liệu mới.
- Tái cơ cấu danh mục dự án, chuyển hướng mạnh sang phân khúc căn hộ bình dân có tính thanh khoản cao để đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.
- Nâng cao tiêu chuẩn tiện ích đồng bộ đối với văn phòng cho thuê.
- Đa dạng hóa nguồn vốn qua hợp tác đầu tư, huy động vốn từ khách hàng qua hợp đồng góp vốn hợp pháp, chia nhỏ diện tích căn hộ để giảm tổng giá trị thanh toán.
-
Về phía ngân hàng và các định chế tài chính:
- Hoàn thiện cơ chế huy động vốn; hình thành các Quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở hỗ trợ người lao động và Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT).
- Thu hút nhà đầu tư chiến lược nước ngoài kết hợp mô hình "Kinh doanh - Đầu tư - Quản lý - Tiếp thị" dự án.
- Giảm lãi suất cho vay đối với phân khúc chung cư bình dân, nhà ở xã hội cho sinh viên, công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp.
-
Về phía Nhà nước (6 giải pháp trọng tâm):
- Thứ nhất: Hoàn thiện hệ thống pháp lý minh bạch, đổi mới chính sách tài chính bất động sản.
- Thứ hai: Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất; quản lý chặt chẽ thị trường đất đai sơ cấp và chủ động điều tiết thị trường thứ cấp.
- Thứ ba: Kiện toàn bộ máy tổ chức, nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức công vụ của cán bộ quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương.
- Thứ tư: Đổi mới chính sách tài chính đất đai, xây dựng và cải cách hệ thống thuế liên quan đến bất động sản nhằm điều tiết quan hệ cung - cầu.
- Thứ năm: Rà soát điều kiện cấp tín dụng và kiểm soát chặt chẽ tỷ lệ dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng.
- Thứ sáu: Sử dụng linh hoạt công cụ thuế và phí, tránh can thiệp thô bạo hoặc lạm dụng thuế gây méo mó thị trường và thiệt hại cho người tiêu dùng.
-
Kiến nghị cụ thể:
- Nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định giá, tăng cường thanh tra xây dựng khung giá đất tiệm cận giá thị trường.
- Ban hành các chính sách can thiệp, trợ cấp và phát triển quỹ nhà ở vừa túi tiền nhằm bảo vệ quyền lợi an cư của các hộ gia đình thu nhập thấp.
- Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ để hỗ trợ công tác định giá minh bạch.
Kết quả và đóng góp
Kết quả chính rút ra từ văn bản
- Hệ thống hóa toàn diện các căn cứ lý luận về hàng hóa bất động sản, phân định rõ vai trò của địa tô, lãi suất ngân hàng và quy luật cung - cầu trong việc xác lập mặt bằng giá.
- Cung cấp bức tranh thực nghiệm chi tiết về giá đất và giá nhà tại Hà Nội giai đoạn 2020 - đầu năm 2021:
- Bảng giá đất nhà nước tăng bình quân 15% năm 2020 kéo theo chi phí đất chiếm từ 10 - 14% lên tới 25% trong cơ cấu giá thành sản phẩm nhà ở.
- Giá nhà thị trường ghi nhận sự chênh lệch lớn giữa các quận: Hoàn Kiếm dao động từ 180 - 1.100 triệu đ/$\text{m}^2$; Ba Đình từ 85,4 - 504,5 triệu đ/$\text{m}^2$; Cầu Giấy từ 130 - 300 triệu đ/$\text{m}^2$; các quận ven như Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm cũng đạt ngưỡng khởi điểm từ 60 - 71,3 triệu đ/$\text{m}^2$.
- Làm rõ mối quan hệ mất cân đối cung - cầu tại Hà Nội: Nguồn cung mới phân khúc căn hộ giảm mạnh (Quý III/2020 đạt 13.300 căn, Quý IV/2020 giảm còn 10.000 căn), trong khi giá nhà tại Hà Nội đã cao gấp 28 lần thu nhập bình quân của người trẻ (thu nhập 6 triệu đ/tháng so với căn hộ 2 tỷ đồng).
Đóng góp thực tiễn
- Phân tích rõ tác động của chính sách vĩ mô (Thông tư 22/2019/TT-NHNN về lộ trình siết vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn) và các sự kiện quốc tế (FDI từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, dịch bệnh Covid-19) đến thị trường địa phương.
- Đưa ra hệ thống giải pháp phân tầng cụ thể theo từng nhóm chủ thể: doanh nghiệp phát triển dự án, hệ thống ngân hàng và cơ quan quản lý Nhà nước.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế: Nghiên cứu chủ yếu sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích tổng hợp và so sánh định tính dựa trên các báo cáo thứ cấp và số liệu khảo sát thị trường của các đơn vị môi giới; chưa xây dựng mô hình kinh tế lượng định lượng (hồi quy đa biến) để lượng hóa mức độ tác động của từng nhân tố đến giá bất động sản.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng mô hình nghiên cứu định lượng với cỡ mẫu khảo sát lớn hơn trên toàn bộ 30 quận, huyện, thị xã của Hà Nội; đánh giá tác động trung và dài hạn của việc điều chỉnh bảng giá đất chu kỳ mới và các công cụ thuế tài sản đối với sự phục hồi của thị trường sau đại dịch.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng sử dụng:
- Sinh viên và học viên chuyên ngành Kinh tế và Quản lý đô thị, Quản lý đất đai, Kinh doanh bất động sản, Thẩm định giá tài sản.
- Các nhà nghiên cứu, chuyên viên phân tích thị trường bất động sản đô thị.
- Các chủ đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án cần tham khảo cơ cấu giá thành, thị hiếu sản phẩm và xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra ngoại thành.
- Phần nội dung đáng tham khảo nhất: Hệ thống bảng số liệu chi tiết tại Chương II (Bảng giá đất theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND, bảng giá nhà ở thực tế tháng 1/2021 của 7 quận nội - ngoại thành, biểu phí và lệ phí cấp sổ đỏ năm 2020) và khung phân tích 5 nhóm nhân tố ảnh hưởng giá bất động sản.
Câu hỏi thường gặp
1. Tốc độ tăng giá nhà tại quận Hoàn Kiếm giai đoạn 2002 - 2021 biến động ra sao so với giá vàng?
Theo khảo sát của Công ty TNHH Thương mại Địa ốc Nhà Xanh, vào năm 2002 giá nhà tại quận Hoàn Kiếm khoảng 11 triệu đ/$\text{m}^2$, đến năm 2021 đã tăng lên ngưỡng trên 360 triệu đ/$\text{m}^2$ (gấp 33 lần). Trong khi đó, giá vàng chỉ tăng khoảng 8 lần (lên mức 55 triệu đ/lượng). Như vậy, tốc độ tăng giá của bất động sản Hoàn Kiếm cao gấp khoảng 4 lần tốc độ tăng giá của vàng trong gần 2 thập kỷ.
2. Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định lộ trình sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn bất động sản như thế nào?
Thông tư 22/2019/TT-NHNN (hiệu lực từ 1/1/2020) quy định tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn giảm dần:
- Từ 1/1/2020 đến 30/9/2020: tối đa 40%;
- Từ 1/10/2020 đến 30/9/2021: tối đa 37%;
- Từ 1/10/2021 đến 30/9/2022: tối đa 34%;
- Từ 1/10/2022: giảm xuống còn 30%.
Đồng thời, hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản được điều chỉnh tăng từ 150% lên 200%.
3. Khảo sát của BIDV năm 2020 ghi nhận tỷ lệ lựa chọn đầu tư vào các phân khúc bất động sản ra sao?
Kết quả khảo sát năm 2020 của ngân hàng BIDV cho thấy:
- Đất nền chiếm tỷ lệ cao nhất với 47%;
- Biệt thự, liền kề, shophouse chiếm 28,8% (tăng mạnh 11,8% so với mức 17% của năm 2019);
- Chung cư chiếm 21,2%;
- Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (Condotel) chỉ chiếm 3%.
4. Mức giá nhà ở thực tế tại quận Ba Đình và quận Hoàn Kiếm trong tháng 1/2021 dao động ở mức nào?
Theo số liệu khảo sát của Công ty TNHH Thương mại Địa ốc Nhà Xanh tháng 1/2021:
- Quận Hoàn Kiếm: Nhà có sổ đỏ, diện tích 31 - 190 $\text{m}^2$, đường vào 2 - 30 m, mức giá dao động từ 180 đến 1.100 triệu đ/$\text{m}^2$.
- Quận Ba Đình: Nhà có sổ đỏ, diện tích 52 - 200 $\text{m}^2$, đường vào 3 - 20 m, mức giá dao động từ 85,4 đến 504,5 triệu đ/$\text{m}^2$ (cá biệt nhà mặt đường Láng Hạ đạt gần 500 triệu đ/$\text{m}^2$).
Kết luận
Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Đỗ Thanh Hải đã hệ thống hóa sâu sắc cơ sở lý luận về cơ chế hình thành giá bất động sản và phản ánh chân thực thực trạng thị trường Hà Nội giai đoạn 2015 - 2020. Dữ liệu thực nghiệm cho thấy giá bất động sản Thủ đô có xu hướng tăng liên tục và ngày càng vượt xa mức thu nhập trung bình của người lao động, nguyên nhân xuất phát từ sự sụt giảm nguồn cung, tốc độ đô thị hóa nhanh và dòng vốn đầu tư dịch chuyển. Các nhóm giải pháp đồng bộ được đề xuất từ góc độ hoàn thiện pháp lý, chính sách tín dụng và tái cấu trúc sản phẩm của doanh nghiệp mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho công tác quản lý và bình ổn thị trường bất động sản đô thị.
