Chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam giai đoạn hiện nay

Luận văn phân tích chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam giai đoạn hiện nay, đánh giá tác động và triển vọng phát triển.

• Tác giả: Phạm Thị Phương Thảo
• Người hướng dẫn: ThS. Trần Thanh Phương
• Trường học: Trường Đại Học Ngoại Thương
• Chuyên ngành: Kinh Tế Đối Ngoại
• Đề tài: Chính Sách Thu Hút FDI Vào Lĩnh Vực Bất Động Sản Của Việt Nam Giai Đoạn Hiện Nay
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái quát về FDI
• 1.1.1. Khái niệm
• 1.1.2. Đặc điểm
• 1.1.3. Các hình thức FDI
• 1.1.4. Các yếu tố của nước nhận đầu tư ảnh hưởng đến hoạt động thu hút FDI
• 1.2. Khái quát về thị trường bất động sản
• 1.2.1. Khái niệm bất động sản
• 1.2.2. Thị trường bất động sản
• 1.2.3. Sự cần thiết thu hút FDI vào thị trường bất động sản
• 1.3. Chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản
• 1.3.1. Các loại hình chính sách
• 1.3.2. Bài học kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới
• 2. CHƯƠNG 2: CHÍNH SÁCH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM THỜI GIAN QUA
• 2.1. Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua
• 2.2. Thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam trong những năm qua
• 2.2.1. Tình hình chung
• 2.2.2. Theo chủ đầu tư
• 2.2.3. Theo địa bàn nhận đầu tư
• 2.2.4. Theo lĩnh vực đầu tư
• 2.2.5. Theo hình thức đầu tư
• 2.3. Hệ thống các chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản của Việt Nam
• 2.3.1. Chính sách đầu tư
• 2.3.2. Chính sách đất đai
• 2.3.3. Chính sách xây dựng
• 2.3.4. Chính sách tín dụng ngân hàng
• 2.3.5. Chính sách tài chính
• 2.4. Đánh giá chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM THỜI GIAN TỚI
• 3.1. Cơ hội và thách thức thu hút dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam
• 3.2.1. Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản
• 3.2.2. Hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, về đầu tư vào thị trường bất động sản
• 3.2.3. Hoàn thiện chính sách đất đai
• 3.2.4. Hoàn thiện chính sách xây dựng
• 3.2.5. Hoàn thiện chính sách tín dụng
• 3.2.6. Hoàn thiện chính sách tài chính
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về chính sách thu hút FDI vào bất động sản Việt Nam

Chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã trở thành một trong những yếu tố quan trọng trong việc phát triển kinh tế. Trong bối cảnh toàn cầu hóa, việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) không chỉ giúp tăng trưởng kinh tế mà còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm và chuyển giao công nghệ. Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể trong việc cải thiện môi trường đầu tư, tuy nhiên vẫn còn nhiều thách thức cần phải vượt qua.

1.1. Khái niệm và vai trò của FDI trong bất động sản

FDI là hình thức đầu tư mà nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào các dự án bất động sản tại Việt Nam. Vai trò của FDI trong lĩnh vực này không chỉ dừng lại ở việc cung cấp vốn mà còn bao gồm chuyển giao công nghệ và nâng cao năng lực quản lý.

1.2. Tình hình thu hút FDI vào bất động sản Việt Nam

Trong những năm qua, Việt Nam đã thu hút được một lượng lớn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, sự phân bổ vốn này còn chưa đồng đều giữa các vùng miền và lĩnh vực đầu tư.

II. Những thách thức trong chính sách thu hút FDI vào bất động sản

Mặc dù có nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng việc thu hút FDI vào bất động sản vẫn gặp phải nhiều thách thức. Các vấn đề như khung pháp lý chưa hoàn thiện, rủi ro đầu tư và sự cạnh tranh từ các quốc gia khác đang gây khó khăn cho Việt Nam trong việc thu hút dòng vốn này.

2.1. Khung pháp lý và chính sách đầu tư

Khung pháp lý hiện tại vẫn còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận thị trường bất động sản Việt Nam. Cần có những cải cách mạnh mẽ để tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và ổn định.

2.2. Rủi ro và thách thức trong đầu tư

Các nhà đầu tư thường lo ngại về rủi ro liên quan đến chính trị, kinh tế và pháp lý. Những yếu tố này có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của họ vào thị trường bất động sản Việt Nam.

III. Phương pháp cải thiện chính sách thu hút FDI vào bất động sản

Để thu hút nhiều hơn dòng vốn FDI vào bất động sản, Việt Nam cần cải thiện các chính sách hiện tại. Việc xây dựng một khung pháp lý rõ ràng và minh bạch sẽ giúp tăng cường niềm tin của nhà đầu tư.

3.1. Cải cách khung pháp lý

Cần thiết phải rà soát và sửa đổi các quy định pháp lý liên quan đến đầu tư để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Điều này bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và giảm thiểu các rào cản pháp lý.

3.2. Tăng cường hỗ trợ đầu tư

Chính phủ cần có các chương trình hỗ trợ đầu tư cụ thể, bao gồm các ưu đãi thuế và hỗ trợ tài chính cho các dự án bất động sản có quy mô lớn và tiềm năng cao.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về FDI trong bất động sản

Nghiên cứu cho thấy rằng việc thu hút FDI vào bất động sản đã mang lại nhiều lợi ích cho nền kinh tế Việt Nam. Các dự án đầu tư không chỉ tạo ra việc làm mà còn góp phần nâng cao chất lượng hạ tầng đô thị.

4.1. Các dự án FDI tiêu biểu trong bất động sản

Một số dự án FDI lớn đã được triển khai thành công tại Việt Nam, góp phần tạo ra sự phát triển mạnh mẽ cho thị trường bất động sản. Những dự án này thường đi kèm với công nghệ hiện đại và quy trình quản lý tiên tiến.

4.2. Đánh giá tác động của FDI đến thị trường bất động sản

FDI đã có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản, giúp cải thiện cơ sở hạ tầng và nâng cao chất lượng dịch vụ. Tuy nhiên, cần có những đánh giá chi tiết hơn để tối ưu hóa lợi ích từ dòng vốn này.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của FDI vào bất động sản Việt Nam

Chính sách thu hút FDI vào bất động sản Việt Nam đang trong quá trình hoàn thiện. Với những cải cách cần thiết, Việt Nam có thể trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài trong tương lai.

5.1. Triển vọng phát triển thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Sự gia tăng đô thị hóa và nhu cầu về nhà ở sẽ tạo ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư nước ngoài.

5.2. Định hướng chính sách trong tương lai

Chính phủ cần tiếp tục cải thiện chính sách thu hút FDI, tập trung vào việc tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi và hấp dẫn hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong tiến trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) giữ vai trò then chốt trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu ngành, giải quyết việc làm, nâng cao năng suất lao động và hỗ trợ chuyển giao công nghệ quản lý. Đối với thị trường bất động sản (BĐS) — một lĩnh vực đòi hỏi quy mô vốn lớn và thời gian thu hồi dài — nguồn vốn FDI đóng vai trò bổ sung nguồn lực tài chính quan trọng trong bối cảnh tích lũy vốn nội địa còn hạn chế. Chủ trương tại Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X đã xác định rõ mục tiêu phát triển thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh trong khu vực và tạo sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế.

Mặc dù quy mô dân số hơn 90 triệu người cùng tốc độ đô thị hóa nhanh tạo ra tiềm năng phát triển lớn, song thực tế thu hút FDI vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2000–2014 còn nhiều biến động và chưa tương xứng với tiềm năng sẵn có. Sự suy thoái, đóng băng của thị trường trong các giai đoạn khủng hoảng cùng áp lực cạnh tranh chính sách thu hút đầu tư từ các quốc gia trong khu vực đã đặt ra yêu cầu cấp thiết phải rà soát, đánh giá và hoàn thiện khung pháp lý.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể theo 3 nhiệm vụ:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về FDI, thị trường bất động sản và các chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản.
2. Phân tích, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản, diễn biến dòng vốn FDI và hệ thống chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2000–2014.
3. Đề xuất các quan điểm, định hướng và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hệ thống chính sách công của Nhà nước về thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản (không nghiên cứu chính sách quản trị nội bộ của doanh nghiệp). Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam liên quan đến đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở, tài chính, tín dụng và thực trạng các dự án FDI trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, với khung thời gian trọng tâm từ năm 2000 đến năm 2014, có cập nhật các đạo luật mới được ban hành năm 2013–2014 (có hiệu lực từ năm 2014–2015).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng khung lý thuyết dựa trên các khái niệm chuẩn mực quốc tế và quy định pháp lý của Việt Nam:

• Khái niệm FDI: Tác giả tổng hợp quan điểm của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF, 1993), Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD, 2008), Diễn đàn Thương mại và Phát triển Liên Hiệp Quốc (UNCTAD), đối chiếu với Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 và các Luật Đầu tư năm 2005, 2014. FDI được xác định là hình thức đầu tư mà chủ đầu tư nước ngoài chuyển vốn nhằm giành quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát trực tiếp dự án đầu tư.
• Phân loại hình thức FDI: Nghiên cứu phân chia theo phương thức thâm nhập gồm đầu tư mới (Greenfield Investment - GI) và sáp nhập - mua lại qua biên giới (Cross-border M&A); phân chia theo hình thức pháp lý gồm doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC), các hình thức đối tác công tư (BOT, BTO, BT, PPP theo Luật Đầu tư 2014), và mua cổ phần/phần vốn góp.
• Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến thu hút FDI: Dựa trên khung phân tích của UNCTAD (2002), các nhân tố được chia thành: Khung chính sách (luật đầu tư, đất đai, thuế, ngoại hối); Các yếu tố kinh tế (dung lượng thị trường, thu nhập bình quân, tài nguyên, chi phí đầu vào, hạ tầng); Các yếu tố tạo thuận lợi kinh doanh (xúc tiến đầu tư, thủ tục hành chính, dịch vụ hỗ trợ).
• Lý luận về thị trường BĐS và 5 cấp độ phát triển: BĐS được tiếp cận theo Bộ luật Dân sự Việt Nam (1995, 2005) và luật pháp quốc tế (Pháp, Đức, Nga, Nhật Bản, Thái Lan). Thị trường BĐS vận động qua 5 cấp độ: Sơ khởi $\rightarrow$ Tập trung hóa $\rightarrow$ Tiền tệ hóa $\rightarrow$ Tài chính hóa $\rightarrow$ Trưởng thành.
• Hệ thống 5 nhóm chính sách công cụ thu hút FDI vào BĐS (theo phân loại của Lê Xuân Bá, 2006): Chính sách đầu tư, chính sách đất đai, chính sách xây dựng, chính sách tín dụng ngân hàng, và chính sách tài chính (thuế, giá đất, tiền sử dụng đất).
• Kinh nghiệm quốc tế: Nghiên cứu điển hình tại Trung Quốc (chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp 15% tại đặc khu kinh tế Thâm Quyến so với 33% khu vực ngoài, quy hoạch và thiết kế đô thị chi tiết) cùng bài học về kiểm soát bong bóng BĐS; kinh nghiệm tại Úc và New Zealand với hệ thống đăng ký quyền sở hữu bất động sản Torrens (3 nguyên tắc: cái gương, màn che, bảo đảm), hệ thống dữ liệu địa chính vi tính hóa "Ladashal Lite", cơ chế bán hàng qua tài khoản ủy thác và chia tách gói tín dụng gia đình - đầu tư.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả sử dụng bao gồm:

• Phương pháp thống kê: Thu thập, xử lý chuỗi số liệu thứ cấp về dòng vốn FDI, số lượng dự án, cơ cấu phân khúc và số liệu nợ xấu/tồn kho BĐS.
• Phương pháp phân tích và tổng hợp: Mổ xẻ các điều khoản luật định qua các thời kỳ và đánh giá tác động đối với hành vi của nhà đầu tư ngoại.
• Phương pháp so sánh: Đối chiếu các quy định pháp luật giữa các thời kỳ (Luật Đầu tư 2005 vs 2014, Luật Đất đai 2003 vs 2013, Luật Nhà ở 2005 vs 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2006 vs 2014) và đối chiếu thực tiễn quốc tế với điều kiện Việt Nam.

Nguồn dữ liệu của đề tài được trích xuất từ các báo cáo chính thức của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA), Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, CBRE, VPBank, các tổ chức quốc tế (IMF, OECD, UNCTAD) và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam giai đoạn 1993–2014.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản

Chương này tập trung làm sáng tỏ bản chất của FDI, các đặc trưng kinh tế - kỹ thuật của thị trường bất động sản, sự cần thiết khách quan của việc thu hút vốn FDI vào BĐS và kinh nghiệm thực thi chính sách của một số quốc gia.

Tác giả chỉ rõ 4 đặc điểm cốt lõi của FDI: mục đích tìm kiếm lợi nhuận của khu vực tư nhân; quyền nắm quyền kiểm soát đối tượng tiếp nhận đầu tư theo tỷ lệ vốn góp; tính tự chủ và tự chịu rủi ro của chủ đầu tư; luôn đi kèm chuyển giao công nghệ và kỹ năng quản lý. Thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc, không tập trung, là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo và có độ nhạy cảm cao đối với các biến động kinh tế vĩ mô cũng như thị trường vốn.

Về mặt công cụ quản lý, chương 1 hệ thống hóa 5 nhóm chính sách can thiệp của Nhà nước và phân tích bài học từ Trung Quốc, Úc, New Zealand:

Quốc gia	Trọng tâm chính sách thu hút và quản lý FDI BĐS	Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
Trung Quốc	- Mô hình "thí điểm trước mở rộng sau" tại các đặc khu kinh tế (Thâm Quyến). - Ưu đãi thuế TNDN 15% tại đặc khu (so với 33% ngoài đặc khu). - Quy hoạch khung kết cấu đô thị đồng bộ, quản lý nghiêm ngặt chiều cao, vật liệu, kiến trúc.	- Tận dụng dòng vốn ngoại phát triển hạ tầng và đô thị mới. - Cần định hướng phân khúc để tránh dư cung BĐS cao cấp, thiếu nhà ở xã hội dẫn đến bong bóng giá.
Úc & New Zealand	- Hệ thống quản lý đăng ký BĐS Torrens (nguyên tắc: cái gương, màn che, bảo đảm). - Cơ sở dữ liệu địa chính vi tính hóa toàn quốc "Ladashal Lite". - Giao dịch bắt buộc qua đại lý cấp phép và tài khoản ủy thác. - Cho phép phân tách gói nợ tín dụng gia đình và nợ đầu tư BĐS.	- Xây dựng hệ thống đăng ký và quản lý địa chính minh bạch, số hóa. - Thiết lập cơ chế thanh toán ủy thác để bảo vệ dòng tiền giao dịch. - Đa dạng hóa công cụ tín dụng ngân hàng có kiểm soát.

Chương 2: Chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam thời gian qua

Chương 2 đánh giá thực trạng thị trường BĐS Việt Nam từ năm 1993 đến 2014, phân tích cơ cấu dòng vốn FDI và rà soát hệ thống 5 nhóm chính sách công cụ. Thị trường BĐS trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng và suy thoái:

• Giai đoạn 2001–2003: Sốt đất bùng nổ do kỳ vọng chính sách cho Việt kiều mua nhà; hạ nhiệt sau khi ban hành Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181.
• Giai đoạn 2007–2008: Tăng trưởng mạnh nhờ làn sóng FDI sau gia nhập WTO và dòng tiền thặng dư từ thị trường chứng khoán; sau đó rơi vào đóng băng từ cuối năm 2008 do lạm phát tăng cao, Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng phi sản xuất với lãi suất lên tới 14%. Giá BĐS giảm trung bình 50%, một số khu vực giảm 70% (dự án Him Lam - Kênh Tẻ giảm từ 90–100 triệu đồng/m² xuống 20–25 triệu đồng/m²).
• Giai đoạn 2011–2014: Thắt chặt tiền tệ kiềm chế lạm phát khiến dư nợ phi sản xuất giảm xuống dưới 16% cuối năm 2011; tồn kho căn hộ quý 3/2012 tại Hà Nội là 111.000 căn, TP.HCM là 95.000 căn; tỷ lệ nợ xấu BĐS năm 2012 lên mức 8% (giảm về 6% vào quý 1/2013). Chính phủ can thiệp qua việc lập VAMC, triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng (lãi suất 6%/năm trong 10 năm) hỗ trợ nhà ở xã hội dưới 70m² và giá dưới 15 triệu đồng/m². Năm 2014 thị trường phục hồi, lượng căn hộ tiêu thụ tại TP.HCM tăng liên tục qua 4 quý: 1.600 $\rightarrow$ 2.500 $\rightarrow$ 3.280 $\rightarrow$ 4.200 căn.

Về cơ cấu dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản (tính đến năm 2014):

• Theo chủ đầu tư: Các nhà đầu tư châu Á chiếm ưu thế lớn. Tiêu biểu là dự án Thành phố vườn Tokyu Bình Dương của liên doanh Becamex Tokyu (Nhật Bản) với diện tích trên 110 ha, tổng vốn đăng ký 1,2 tỷ USD khởi công tháng 3/2012. Lũy kế đến 2014, Liên bang Nga có 3 dự án BĐS với 72,7 triệu USD (chiếm 3,7% FDI của Nga tại Việt Nam); Hoa Kỳ có 14 dự án với 2,1 tỷ USD (chiếm 18% FDI của Hoa Kỳ tại Việt Nam).
• Theo địa bàn: Phía Nam dẫn đầu cả nước. TP.HCM thu hút lũy kế 243 dự án BĐS với tổng vốn 12,6 tỷ USD (chiếm 36,8% tổng vốn FDI của thành phố); riêng 6 tháng đầu năm 2014 đạt 386 triệu USD (chiếm gần 40% FDI toàn thành phố). Hà Nội đứng thứ hai với 92 dự án và 8 tỷ USD vốn đăng ký lũy kế (chiếm 16% vốn FDI ngành BĐS toàn quốc); 6 tháng đầu năm 2014 chỉ có dự án Khu đô thị Tây Hồ Tây rót thêm 234 triệu USD. Các dự án KCN của VSIP (Singapore) mở rộng mạng lưới từ Bình Dương (VSIP 1, VSIP 2) sang Bắc Ninh, Hải Phòng và Nghệ An.
• Theo phân khúc: Năm 2014, phân khúc BĐS đô thị cao cấp chiếm 60,8% vốn FDI; khách sạn - du lịch chiếm 38,8%; còn lại là hạ tầng KCN-KCX. Đã xuất hiện xu hướng chuyển dịch sang phân khúc trung cấp/bình dân như dự án PARCSpring (Quận 2, TP.HCM của CapitaLand bán được 100 căn sau 2 tháng) và dự án Ehome (Indochina Land).
• Theo hình thức đầu tư: Năm 2014, hình thức 100% vốn nước ngoài chiếm 66,5% tổng vốn; hình thức liên doanh chiếm 30%; còn lại là công ty cổ phần và hợp đồng BCC. Hoạt động M&A phát triển sôi động: Creed Group (Nhật Bản) mua lại cổ phần tại City Gate Tower, NBB Garden II và III của Công ty Năm Bảy Bảy; Daibiru mua sàn văn phòng Corner Stone từ VIB (60,1 triệu USD); Berli Jucker (Thái Lan) mua lại Metro Cash & Carry Việt Nam (877 triệu USD); Lotte mua lại mặt bằng Diamond Plaza từ Posco; Vinaconex chuyển nhượng toàn bộ vốn tại dự án Park City cho Perdana City (Malaysia).

Phân tích hệ thống chính sách, tác giả chỉ ra các điểm đổi mới pháp lý mang tính bước ngoặt:

Nhóm chính sách	Giai đoạn 2003–2006	Sửa đổi bổ sung tại Luật mới (2013–2014, hiệu lực 2014–2015)
Chính sách đầu tư	- Luật Đầu tư 2005: Cho phép đa dạng hóa hình thức (100% vốn nước ngoài, liên doanh, BCC, BOT, BTO, BT, M&A). Bãi bỏ thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài. - Luật Kinh doanh BĐS 2006: Vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng. Thời hạn dự án tối đa 50 năm (đặc biệt 70 năm).	- Luật Đầu tư 2014: Rút ngắn thời gian cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư xuống tối đa 15 ngày (thay vì 45 ngày). Quy định hình thức PPP. - Luật Kinh doanh BĐS 2014: Nâng vốn pháp định lên tối thiểu 20 tỷ đồng; vốn chủ sở hữu $\ge 20%$ tổng mức đầu tư (dự án $<20$ ha) và $\ge 15%$ (dự án $\ge 20$ ha). Bắt buộc bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai.
Chính sách đất đai	- Luật Đất đai 2003: Nhà đầu tư nước ngoài chỉ được tiếp cận đất qua hình thức thuê đất; chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê. - Bất cập: Chưa quy định rõ quyền của bên liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.	- Luật Đất đai 2013: Cho phép giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI xây nhà ở để bán/cho thuê. Doanh nghiệp FDI được trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm như doanh nghiệp trong nước. - Thu hẹp đối tượng thu hồi đất vì lợi ích công (không áp dụng cho DN 100% FDI). Bắt buộc ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư.
Chính sách xây dựng & nhà ở	- Luật Nhà ở 2005: Chỉ cho phép cá nhân/tổ chức nước ngoài có dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.	- Luật Nhà ở 2014: Mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho mọi doanh nghiệp FDI, chi nhánh, quỹ đầu tư nước ngoài và cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam. Giới hạn sở hữu: tối đa 30% số căn hộ trong một tòa chung cư hoặc không quá 250 căn nhà riêng lẻ/đơn vị cấp phường.
Chính sách tài chính & tín dụng	- Nguồn thu tiền thuê đất khu vực FDI giai đoạn 2001–2011 đạt 4.700 tỷ đồng (năm 2011 cao nhất: 1.047 tỷ đồng; năm 2012–2013 thu bình quân 1.000 tỷ đồng/năm).	- Tăng cường kiểm soát định giá đất, hoàn thiện chính sách thuế chuyển nhượng BĐS và phân bổ các gói tín dụng điều tiết thị trường.

Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam thời gian tới

Dựa trên việc nhận diện các cơ hội (tiến trình hội nhập, đô thị hóa, cải cách hành chính) và thách thức (áp lực cạnh tranh vốn, thủ tục hành chính, nợ xấu), tác giả đề xuất 6 nhóm giải pháp:

1. Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản: Ban hành kịp thời và đồng bộ các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2014, Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014 trước thời điểm có hiệu lực (01/07/2015).
2. Hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản và đầu tư BĐS: Tăng cường cơ chế phối hợp liên ngành giữa Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính; đẩy mạnh dịch vụ "một cửa" và phân cấp quản lý đi đôi với kiểm tra, giám sát.
3. Hoàn thiện chính sách đất đai: Minh bạch hóa công tác quy hoạch sử dụng đất, công khai quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất; thực hiện nghiêm quy định ký quỹ dự án từ 1% đến 3% nhằm sàng lọc nhà đầu tư thiếu năng lực và chấm dứt tình trạng dự án treo.
4. Hoàn thiện chính sách xây dựng: Nâng cao chất lượng lập và công khai quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; rút ngắn quy trình thẩm định thiết kế cơ sở và cấp giấy phép xây dựng; khuyến khích công nghệ xây dựng xanh và tiết kiệm năng lượng.
5. Hoàn thiện chính sách tín dụng: Xây dựng cơ chế giám sát chặt chẽ luồng vốn vay BĐS, duy trì tỷ lệ an toàn vốn tại các tổ chức tín dụng; kiểm soát dư nợ tín dụng gắn liền với xử lý nợ xấu qua VAMC; nghiên cứu hình thành các định chế tài chính phái sinh, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs).
6. Hoàn thiện chính sách tài chính: Cải cách phương pháp định giá đất sát với giá thị trường; hoàn thiện cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; áp dụng chính sách ưu đãi thuế hợp lý đối với các dự án FDI phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp và hạ tầng khu công nghiệp.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận mang lại những kết quả và đóng góp cụ thể:

• Hệ thống hóa lý luận: Xây dựng khung lý thuyết toàn diện về mối quan hệ giữa FDI và thị trường BĐS, làm rõ 5 nhóm chính sách công cụ và 5 cấp độ phát triển của thị trường bất động sản.
• Bức tranh thực chứng chi tiết: Tổng hợp chuỗi số liệu từ năm 2000 đến 2014 về dòng vốn FDI vào BĐS theo đối tác (Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hoa Kỳ, Nga), theo địa bàn (TP.HCM chiếm 12,6 tỷ USD, Hà Nội 8 tỷ USD vốn lũy kế) và theo phân khúc (đô thị cao cấp chiếm 60,8%, dịch chuyển sang phân khúc trung cấp/bình dân).
• Phân tích so sánh khung pháp lý: Làm rõ những điểm thay đổi cốt lõi giữa hệ thống luật cũ (Luật Đầu tư 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Kinh doanh BĐS 2006, Luật Nhà ở 2005) và hệ thống luật mới (Luật Đầu tư 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 2014) về thủ tục cấp phép (rút từ 45 ngày xuống 15 ngày), mức vốn pháp định (tăng từ 6 tỷ lên 20 tỷ đồng), điều kiện giao đất/thuê đất, và nới lỏng điều kiện sở hữu nhà ở cho người nước ngoài (tối đa 30% số căn hộ chung cư).
• Hệ thống giải pháp đồng bộ: Đề xuất 6 nhóm giải pháp chính sách công bám sát thực tiễn điều hành kinh tế vĩ mô tại thời điểm chuẩn bị triển khai các đạo luật mới năm 2015.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận có các giới hạn nghiên cứu được xác định theo nội dung văn bản:

• Hạn chế về phạm vi thời gian và kiểm chứng thực tiễn: Dữ liệu khảo sát và số liệu thực chứng của đề tài dừng lại ở thời điểm cuối năm 2014. Các đạo luật sửa đổi quan trọng (Luật Đầu tư 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014) đều có hiệu lực từ ngày 01/07/2015, do đó khóa luận chỉ dừng lại ở mức độ phân tích quy định mới và dự báo tác động mà chưa thể đánh giá hiệu quả thực thi trên thực tế.
• Hạn chế về nguồn dữ liệu: Khóa luận chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích tài liệu và thống kê dữ liệu thứ cấp từ các cơ quan quản lý và tổ chức nghiên cứu thị trường, chưa tiến hành điều tra khảo sát định lượng sơ cấp trực tiếp từ các doanh nghiệp FDI kinh doanh BĐS.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Theo dõi và đánh giá tác động thực tế của Luật Đầu tư 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014 đối với sự dịch chuyển dòng vốn FDI vào BĐS giai đoạn sau năm 2015; nghiên cứu sâu về cơ chế vận hành của các mô hình tài chính BĐS hiện đại (quỹ tín thác REITs, chứng khoán hóa bất động sản) tại Việt Nam.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Kinh tế đối ngoại, Kinh tế quốc tế, Quản lý kinh tế, Quản lý đất đai và Luật kinh tế khi nghiên cứu về chính sách công và hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài.
• Các nhà nghiên cứu và cơ quan hoạch định chính sách cần tài liệu so sánh, đối chiếu chi tiết sự chuyển biến của hệ thống pháp luật đầu tư, đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS Việt Nam giai đoạn 2000–2015.
• Các nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS muốn nắm bắt bức tranh tổng quan về các thương vụ M&A, cơ cấu dòng vốn ngoại và hành lang pháp lý quản lý hoạt động đầu tư BĐS có vốn nước ngoài tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Theo khóa luận, hệ thống chính sách thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản gồm những nhóm chính sách công cụ nào?
Dựa trên phân loại của Lê Xuân Bá (2006), hệ thống chính sách công của Nhà nước gồm 5 nhóm chính sách công cụ cơ bản: Chính sách đầu tư, Chính sách đất đai, Chính sách xây dựng, Chính sách tín dụng ngân hàng và Chính sách tài chính (thuế, giá đất, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất).

2. Cơ cấu phân khúc và hình thức đầu tư của dòng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam năm 2014 diễn ra như thế nào?
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài được trích dẫn trong khóa luận:

• Theo phân khúc: BĐS đô thị cao cấp chiếm 60,8%; khách sạn và du lịch chiếm 38,8%; phần còn lại dành cho hạ tầng KCN-KCX.
• Theo hình thức: Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài chiếm 66,5% tổng vốn đầu tư; hình thức liên doanh chiếm 30%; còn lại là công ty cổ phần và hợp đồng hợp tác kinh doanh. Hoạt động M&A diễn ra mạnh mẽ thông qua các thương vụ của Creed Group, Daibiru, Berli Jucker, Lotte, Perdana City.

3. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Đầu tư 2014 đã đưa ra những thay đổi then chốt nào về điều kiện tham gia thị trường của chủ đầu tư?

• Vốn pháp định tối thiểu của doanh nghiệp kinh doanh BĐS tăng từ 6 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng.
• Chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án quy mô dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên.
• Bắt buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
• Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho doanh nghiệp FDI được rút ngắn từ 45 ngày xuống tối đa 15 ngày.

4. Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện và giới hạn sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài như thế nào?
Luật Nhà ở 2014 (hiệu lực từ 01/07/2015) mở rộng đối tượng sở hữu nhà ở cho mọi doanh nghiệp FDI, chi nhánh, văn phòng đại diện, quỹ đầu tư nước ngoài và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Giới hạn sở hữu quy định tối đa không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; hoặc không quá 250 căn nhà riêng lẻ tại khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường. Cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được mua nhà để ở hoặc cho thuê, không được mua đi bán lại nhằm mục đích kinh doanh thương mại thuần túy như doanh nghiệp phát triển dự án.

5. Mô hình quản lý bất động sản Torrens của Úc và New Zealand được tác giả đúc kết gồm những nguyên tắc cơ bản nào?
Hệ thống Torrens vận hành dựa trên 3 nguyên tắc cốt lõi:

• Nguyên tắc cái gương (Mirror principle): Sổ đăng ký phản ánh chính xác và đầy đủ toàn bộ các lợi ích và quyền lợi hợp pháp hiện hữu trên mảnh đất.
• Nguyên tắc màn che (Curtain principle): Người giao dịch không cần truy cứu nguồn gốc lịch sử pháp lý phía sau giấy tờ trước bạ để xác định quyền lợi.
• Nguyên tắc bảo đảm (Insurance principle): Tính chính xác của các thông tin trên tờ trước bạ được Nhà nước bồi thường và bảo đảm giá trị pháp lý nếu xảy ra sai sót từ cơ quan đăng ký.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Phạm Thị Phương Thảo đã cung cấp một bức tranh toàn diện và có hệ thống về quá trình hình thành, phát triển và biến động của dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2000–2014. Thông qua việc phân tích chuyên sâu 5 nhóm chính sách công cụ và so sánh các thế hệ luật (Đầu tư, Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS), công trình đã chỉ rõ những bước tiến trong việc tháo gỡ rào cản cho nhà đầu tư ngoại song hành với việc thắt chặt quản lý năng lực tài chính và bảo vệ thị trường. Các giải pháp và bài học kinh nghiệm quốc tế được tổng hợp trong khóa luận đóng vai trò là nguồn tư liệu có giá trị khoa học cho công tác nghiên cứu chính sách quản lý đầu tư công và thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về FDI 1.1 Khái niệm Một trong những đặc trưng nổi bật của nền kinh tế thế giới hiện nay là ngày càng xuất hiện nhiều dòng chảy đan xen giữa các quốc gia, vùng lãnh thổ về các yếu tố sản xuất, vốn, công nghệ, lao động. Hầu hết các dòng chảy đó được thực hiện dưới hình thức đầu tư quốc tế. Và hình thức đầu tư quốc tế phổ biến hiện nay là đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Có nhiều cách diễn giải khái niệm FDI khác nhau của các tổ chức quốc tế, các văn bản Luật quốc gia: Theo quan điểm của một số tổ chức quốc tế: IMF: “FDI là một hoạt đầu tư được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích lâu dài cho một doanh nghiệp hoạt động trên một nền kinh tế khác nền kinh tế của nước chủ đầu tư với mục đích là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp” (IMF, 1993).

OECD: “Đầu tư trực tiếp nước ngoài được thực hiện nhằm thiết lập các mối quan hệ kinh tế lâu dài với một doanh nghiệp đặc biệt là những khoản đầu tư mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp nói trên bằng cách: thành lập hoặc mở rộng một doanh nghiệp hoặc một chi nhánh thuộc toàn quyền quản lý của chủ đầu tư; mua lại toàn bộ doanh nghiệp đã có; tham gia vào một doanh nghiệp mới; cấp tín dụng dài hạn (> 5 năm) hoặc quyền kiểm soát (nắm từ 10% cổ phiếu thường hoặc cổ phiếu biểu quyết) (OECD, 2008). Ngoài ra còn có khái niệm của UNCTAD về cơ bản cũng giống khái niệm của OECD, nhưng nhìn chung khái niệm của ba tổ chức quốc tế trên đều nhấn mạnh đến khía cạnh lâu dài: lợi ích lâu dài, mối quan hệ kinh tế lâu dài. Muốn có lợi ích lâu dài rõ ràng phải dựa trên việc xây dựng mối quan hệ lâu dài giữa bên đầu tư và bên nhận đầu tư. Và một yếu tố quan trọng không thể thiếu là quyền kiểm soát, quyền quản lý thực sự, đây là yếu tố chính phản ánh ý nghĩa của “đầu tư trực tiếp”.

Theo quan điểm của một số văn bản Luật quốc gia: LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] TrongHieuKCT 5 Luật Đầu tư nước ngoài của Nga 1991: “Đầu tư trực tiếp nước ngoài là tất cả các hình thức, giá trị tài sản và những giá trị tinh thần mà nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào các đối tượng sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác nhằm mục đích thu lợi nhuận”. Luật Đầu tư nước ngoài Việt Nam năm 1996: “Đầu tư trực tiếp nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền hoặc bất kỳ tài sản nào để tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định của Luật này”. Cả hai luật Đầu tư nước ngoài trên đều không đề cập đến yếu tố then chốt là quyền kiểm soát. Các văn bản Luật Đầu tư sau đó của nước ta có nhắc đến khái niệm “Đầu tư”(2005), “Đầu tư kinh doanh”( 2014), “Đầu tư trực tiếp”(2005) nhưng không có khái niệm “Đầu tư trực tiếp nước ngoài”.

Gần nhất có khái niệm “Đầu tư trực tiếp ra nước ngoài” theo Nghị định 78/2006: “Đầu tư trực tiếp ra nước ngoài là việc nhà đầu tư chuyển vốn đầu tư ra nước ngoài để thực hiện hoạt động đầu tư và trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư đó ở nước ngoài”. Tóm lại có thể hiểu FDI là một hình thức đầu tư trong đó chủ đầu tư của một nước đầu tư toàn bộ hay phần đủ lớn vốn đầu tư cho một dự án ở nước khác nhằm giành quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát dự án đó.2 Đặc điểm Dù FDI được định nghĩa theo cách nào thì cũng bao gồm những đặc điểm chính sau: FDI hầu hết là đầu tư tư nhân với mục đích chủ yếu là tìm kiếm lợi nhuận: đa số khái niệm trên đây đều đề cập đến chủ thể đầu tư trực tiếp nước ngoài là những nhà đầu tư tư nhân, dù có một số trường hợp đặc biệt FDI có sự tham gia của Nhà nước nhưng ưu tiên hàng đầu của hầu hết chủ đầu tư nước ngoài là lợi nhuận, đã đầu tư kinh doanh là phải có lợi nhuận. Chính vì đặc điểm này mà các nước tiếp nhận đầu tư cần phải xây dựng một hành lang pháp lý đủ mạnh và chính sách thu hút FDI hợp lý để đảm bảo hiệu quả của dòng vốn FDI cho sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội của đất nước. Nhà đầu tư nước ngoài nắm quyền kiểm soát, quyền quản lý đối tượng tiếp nhận đầu tư: Dù FDI theo hình thức doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài hay liên LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] TrongHieuKCT 6 doanh thì nhà đầu tư luôn được nắm một phần hoặc toàn bộ quyền quản lý, kiểm soát doanh nghiệp tiếp nhận đầu tư, căn cứ vào mức độ vốn góp.

Ở một số quốc gia có quy định tỷ lệ vốn tối thiểu so với vốn pháp định hoặc vốn điều lệ để giành quyền kiểm soát, quản lý hoặc tham gia kiểm soát, quản lý doanh nghiệp nhận đầu tư. Mức tối thiểu, loại vốn quy định khác nhau ở mỗi quốc gia. Ví dụ như ở Pháp, Anh là 20%, Mỹ là 10%, ở Việt Nam trước kia là 30% nhưng nay quy định này đã bãi bỏ. Tương ứng với mức tỷ lệ góp vốn đó là quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, là căn cứ để phân chia lợi nhuận và rủi ro.

Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư: Nhà đầu tư có quyền tự chủ trong lĩnh vực, hình thức đầu tư, thị trường và quy mô đầu tư, ra quyết định có lợi nhất cho mình và tự chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động đầu tư đó, có thể lỗ, có thể lãi. Thu nhập của nhà đầu tư phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp tiếp nhận đầu tư vì thế nó mang tính chất thu nhập kinh doanh chứ không phải lợi tức. FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ: Để đảm bảo tính hấp dẫn lâu dài của dòng vốn FDI đối với sự phát triển kinh tế của nước tiếp nhận đầu tư nước ngoài, các chủ đầu tư thường chuyển giao công nghệ cho các nước này thông qua việc đưa máy móc, sáng chế, bí quyết kỹ thuật, đội ngũ quản lý, marketing.vào để thực hiện dự án. Thông qua hoạt động FDI này, nước chủ nhà có thể tiếp nhận công nghệ hiện đại, kỹ thuật tiên tiến, kinh nghiệm quản lý của những nhà đầu tư tiềm năng.3 Các hình thức FDI Theo cách thức xâm nhập có hai hình thức: Đầu tư mới (GI-Greenfield investment): “là hoạt động góp vốn để xây dựng một cơ sở sản xuất kinh doanh mới ở nước ngoài” (Vũ Chí Lộc, 2012).

Đây là hình thức truyền thống vì các nước nhận đầu tư thường nhận ngay ra lợi ích mà chủ đầu tư mang lại như tăng thêm vốn, tạo công ăn việc làm và giá trị giá tăng. Sáp nhập và mua lại qua biên giới (M&A- Cross-border Merger& Acquisition): “là hoạt động mua lại hoặc sáp nhập một cơ sở sản xuất kinh doanh sẵn có ở nước ngoài”(Vũ Chí Lộc,2012). Nó được phân tách thành hai loại là đầu tư mua lại và đầu tư sáp nhập. Cả hai giống nhau là đều cùng chuyển giao tài sản của LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] TrongHieuKCT 7 doanh nghiệp nước này sang doanh nghiệp nước khác.

Tuy nhiên, đối với sáp nhập, toàn bộ tài sản của doanh nghiệp bị sáp nhập sẽ được chuyển cho doanh nghiệp nhận sáp nhập còn trong hoạt động mua lại, không nhất thiết toàn bộ mà đôi khi chỉ là một bộ phận tài sản của doanh nghiệp bị mua lại phải gộp chung với tài sản của doanh nghiệp mua lại. Từ phía nước nhận đầu tư, nhìn qua hoạt động này không mang lại ngay lợi nhuận được giai đoạn đầu. Nhưng từ phía chủ đầu tư, hình thức này ngày càng được ưa chuộng hiện nay bởi ưu điểm rút ngắn thời gian tiếp cận, thâm nhập thị trường. Theo hình thức pháp lý: Tùy theo Luật pháp của từng quốc gia quy định khác nhau.

Ở Việt Nam các hình thức ngày càng đa dạng thông qua các văn bản luật từng thời kì. Luật Đầu tư 2005 chia nhỏ thành 7 loại hình đầu tư trực tiếp nước ngoài: - Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài. - Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. - Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT.

- Đầu tư phát triển kinh doanh. - Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư. - Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp. - Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.

Luật Đầu tư mới nhất đã được Quốc hội thông qua năm 2014 cũng chia nhỏ các hình thức FDI như năm 2005 nhưng bỏ việc nêu cụ thể một số hình thức đầu tư như: hợp đồng BOT, BTO, BT thay vào đó quy định chi tiết hình thức đầu tư đối tác công tư- PPP: “là việc Nhà nước và nhà đầu tư nước ngoài cùng phối hợp thực hiện Dự án phát triển kết cấu hạ tầng, cung cấp dịch vụ công trên cơ sở hợp đồng dự án”.4 Các yếu tố của nước nhận đầu tư ảnh hưởng đến hoạt động thu hút FDI Có nhiều nhân tố tác động đến dòng vốn FDI, đến sự biến động, di chuyển của dòng vốn này, bao gồm: những nhân tố đến từ chủ đầu tư, từ nước đầu tư, nhân LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] TrongHieuKCT 8 tố đến từ nước tiếp nhận đầu tư và nhân tố thuộc môi trường quốc tế. Vì đối tượng nghiên cứu của khóa luận này là hoạt động thu hút FDI của một quốc gia nên cách tiếp cận các yếu tố sẽ giới hạn chủ yếu ở quy mô một quốc gia, từ góc độ của nước nhận đầu tư. Các yếu tố liên quan đến sức hút FDI của nước tiếp nhận đầu tư có thể được chia thành 2 nhóm chính: Khung chính sách liên quan đến FDI, những yếu tố tạo thuận lợi trong kinh doanh và các yếu tố về kinh tế (UNCTAD, 2002). Khung chính sách liên quan đến FDI: là những quy định mang tính pháp luật có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến hoạt động FDI.