Chương 1: Lý luận về chính sách phát triển nhà ở xã hội. Chương 2: Thực trạng các chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội. Chương 3: Kiến nghị, giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn TS.Phạm Lan Hương, các Thầy Cô trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên đã tận tình giúp đỡ tác em hoàn thành đề tài này.
5 CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1. Khái niệm và vai trò của nhà ở xã hội 1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội 1. Khái niệm nhà ở xã hội Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc.
Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể, là những người không thể và khó có thể tự kiếm cho mình một chỗ ở. Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa… Trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, các loại nhà này đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì, đảm bảo cuộc sống cho những người sống trong những căn nhà ở xã hội. Khái niệm về nhà ở xã hội của Việt Nam được quy định tại điều 33 Luật nhà ở năm 2005 trong đó quy định rõ; “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng bao gồm: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ thuê hoặc thuê mua”. Những đố i tươ ̣ng này phải có thêm điề u kiê ̣n là người có thu nhâ ̣p thấ p , chưa có nhà thuô ̣c sở hữu của min ̀ h và chưa đươ ̣c thuê , thuê mua nhà ở thuô ̣c sở hữu nhà nước, có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hô ̣ gia 6 điǹ h dưới 5m2 sàn/người, có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng chỉ là nhà tạm, hư hỏng hoă ̣c dô ̣t nát, không đáp ứng đươ ̣c nhu cầ u số ng tố i thiể u.
Theo quan điểm của ngân hàng thế giới, người thu nhập thấp là những người có chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% còn lại dành cho nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại,… Là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống. Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi một phần thu nhập sử dụng để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà cho việc chi tiêu những nhu cầu cơ bản. Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại. Đối chiếu với các quy định trên và khi xem xét điều kiện được hưởng nhà ở xã hội dễ dàng nhận thấy, người được hưởng nhà ở xã hội phải là người thu nhập thấp nhưng phải là người có thu nhập tương đối ổn định, có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, tuy nhiên cần sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng.
Như vâ ̣y , khái niê ̣m về nhà ở xã hô ̣i đươ ̣c quy về viê ̣c xác đinh ̣ đố i tươ ̣ng cu ̣ thể đươ ̣c phép thuê , thuê mua nhà ở xã hô ̣i. Đây chính là những đối tượng mục tiêu mà chính sách nhà ở xã hội hướng tới. Khái niệm nhà ở thu nhập thấp được quy định tại Điều 2 Quyết định số 67/2009/QĐ-TTG, “là nhà ở do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư bằng nguồn vốn tự huy động, chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các cơ chế ưu đãi theo quy định của nhà nước”. Sự không nhất quán về mặt ngôn ngữ cũng đã gây không ít phiền toái trong quá trình thực hiện các chính sách phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên Nghị định 188/2013/NĐ-CP, ngày 20 tháng 11 năm 2013 đã giải quyết những bất đồng 7 về mặt ngôn ngữ trong các văn bản quy phạm pháp luật.
Cụ thể, nghị định 188/2013/NĐ-CP chỉ rõ người có thu nhập thấp chính là đối tượng được hưởng nhà ở xã hội. Đặc điểm của nhà ở xã hội Đặc điểm của nhà ở xã hội là sản phẩm của quá trình sản xuất nhưng nhà ở xã hội được coi là một sản phẩm đặc biệt do có những đặc điểm như sau: Thứ một, nhà ở xã hội đảm bảo độ bền vững với những tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, chỉ có điều nhà ở xã hội không sử dụng các thiết bị đắt tiền, chẳng hạn như những nhà thấp tầng (dưới 9 tầng), không có thang máy, không sử dụng các thiết bị vệ sinh cao cấp, không dùng những họa tiết trang trí cầu kỳ, không có các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis… Thứ hai, có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, trong nhiều trường hợp vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh. Thứ ba, nhà ở xã hội được Chính phủ giảm hoặc miễn một số các loại thuế cho chủ đầu tư như thuế đất, ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp. Ngoài ra Chính phủ còn hỗ trợ tài chính thông qua việc can thiệp để chủ đầu tư, người hưởng nhà ở xã hội được vay ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp được giảm giá vật liệu xây dựng… Thứ tư, người mua được giảm giá căn hộ có khi chỉ bằng giá thành căn hộ và trả dần trong 10-20 năm không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp, để nhà đầu tư không bị thiệt thòi, chính phủ thường ưu tiên cho họ một số công trình khác có lợi nhuận cao hơn.
Thứ năm, người thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ được phép bán, cho thuê nhà ở đó sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp giấy 8 chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 10 năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Trong trường hợp mua nhà ở mà chưa đủ thời gian 10 năm, kể từ thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhưng bên mua có nhu cầu bán thì chỉ được bán cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của địa phương; giá bán không cao hơn mức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán. Các văn bản pháp quy nhà ở xã hội Nhà ở xã hội được nêu trong Mục 4 Chương 3 Luật Nhà ở năm 2005.
Phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến khích như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn giảm các khoản thuế liên quan. Đối tượng được thuê nhà là những người thu nhập thấp thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ, nhưng chưa có nhà ở thuộc sở hữu hay chưa được thuê hay mua nhà ở nhà nước, hoặc ở chật dưới 5m2/người hay ở nhà tạm, hư hỏng. Nhà ở xã hội đô thị phải là nhà chung cư. Như vậy, theo các quy định trên thì nhà ở xã hội cũng tức là nhà ở cho người thu nhập thấp, nhưng chỉ là nhà cho thuê.
Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ ra quyết định số 105/2007 phê duyệt Định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 nhằm mục tiêu thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển các quan hệ tài chính nhà ở thích ứng với cơ chế thị trường và tạo điều kiện trợ giúp các đối tượng chính sách xã hội về nhà ở. Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20 tháng 04 năm 2009, ban hành một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp 9 tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Quyết định số 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tên gọi “nhà ở xã hội” không được đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi “nhà ở cho người thu nhập thấp”, và không chỉ để cho thuê, mà còn cho thuê mua (mua trả góp) hoặc mua trả tiền một lần. Chủ đầu tư là các doanh nghiệp, bao gồm: 1) Chủ dự án nhà ở thương mại trên đất rộng ≥ 10 ha thì phải dành 20% diện tích đất để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp; 2) Chủ đầu tư đã có đất và đăng ký xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp; 3) Chủ dự án được giao đất để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.
Về mặt chính sách, các ưu đãi cho bên cung còn được bổ sung thêm về hỗ trợ tín dụng đầu tư, về cung cấp miễn phí thiết kế và được Nhà nước trợ giúp đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án. Điểm mới là có thêm điều kiện ưu đãi cho bên cầu được vay vốn từ các ngân hàng thương mại với trợ giúp của Nhà nước về lãi suất. Tuy vậy, Thông tư số 181/2009 của Bộ Tài chính lại chỉ đề cập các ưu đãi về thuế nhưng chưa nói gì đến trợ giúp lãi suất.