CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ, BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG 1. KHÁI QUÁT NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, BĐS ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN 1. Những vấn đề cơ bản về tín dụng ngân hàng 1. Khái niệm tín dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng đến khách hàng trong một khoản thời gian nhất định với một khoản chi phí nhất định thông qua các nghiệp vụ ngân hàng.
Tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu, chiếm vị trí đặc biệt trong nền kinh tế. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hệ thống ngân hàng. Tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chuyên nghiệp, hoạt động của nó hết sức đa dạng và phong phú. Phân loại tín dụng Căn cứ vào thời hạn tín dụng Dựa vào thời hạn tìn dụng có thể chia thành các loại sau: Tín dụng ngắn hạn: Là tín dụng có thời hạn tối đa đến 12 tháng.
Ngân hàng cho vay ngắn hạn nhằm phục vụ nhu cầu vốn lưu động của doanh nghiệp, sản xuất kinh doanh và chi tiêu ngắn hạn của cá nhân. Tín dụng trung hạn: Là loại cho vay với thời hạn từ 1 năm đến 5 năm. Khoản tính dụng này thường được dùng để đầu tư đổi mới, nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thiết bị công nghệ hoặc mở rộng sản xuất. Tín dụng dài hạn: Là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm.
Các khoản này thường dùng để đầu tư vào vốn cố định của doanh nghiệp nhằm tài trợ cho việc mua sắm tài sản cố định, xây dựng nhà xưởng, phục vụ sản xuất kinh doanh. Cho vay cá nhân vào các nhu cầu nhà ở, phương tiện vận tải,… Căn cứ vào tài sản đảm bảo Tín dụng có tài sản đảm bảo: đây là loại hình cho vay mà khách hàng phải có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba làm đảm bảo. Tín dụng không có tài sản đảm bảo: loại tín dụng này thường được cấp cho các khách hàng có uy tín, thường là khách hàng làm ăn thường xuyên có lãi, tình hình tài chính vững mạnh, ít xảy ra tình trạng nợ nần dây dưa, hoặc món vay tương đối nhỏ so với vốn của người vay. 4 Căn cứ vào đối tượng tín dụng Tín dụng vốn lưu động: Được sử dụng để hình thành vốn lưu động của các tổ chức kinh tế như cho vay dự trữ hàng hóa, mua nguyên vật liệu sản xuất… Tín dụng vốn cố định: Được sử dụng để hình thành vốn cố định.
Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn Cho vay sản xuất kinh doanh: Là loại tín dụng dành cho doanh nghiệp và các chủ thể kinh tế khác để tiến dành sản xuất kinh doanh. Cho vay sản xuất bao gồm cho vay nông nghiệp, công nghiệp, lâm – ngư nghiệp. Cho vay tiêu dùng: Là hình thức cho vay để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của cá nhân và hộ gia đình. Cho vay hoạt động xuất nhập khẩu: Ngân hàng cho vay hỗ trợ nhập khẩu, hỗ trợ hàng hóa của các tổ chức kinh tế như chi phí xuất nhấp khẩu, thuế,.
Cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán: Là các khoản vay dành cho cá nhân,tổ chức muốn đầu tư chứng khoán. Căn cứ vào tính chất hoàn trả Tín dụng hoàn trả trực tiếp: Là loại tín dụng của ngân hàng trong đó người đi vay là người phải trả nợ trực tiếp cho ngân hàng. Tín dụng hoàn trả gián tiếp: Là loại tín dụng trong đó người đi vay không phải là người trả nợ, loại vay này được thực hiện bằng cách chiết khấu thương phiếu, các giấy tờ có giá trị còn thời hạn thanh toán hay thực hiện nghĩa vụ bao thanh toán. Ngoài ra, căn cứ vào mục đích sử dụng vốn còn có thế có nhiều hình thức tín dụng khác.
Vai trò của tín dụng Tín dụng ngân hàng thúc đẩy sản xuất và lưu thông hàng hoá, tiền tệ phát triển, góp phần đẩy nhanh quá trình tái sản xuất mở rộng và điều tiết vĩ mô nền kinh tế. Thông qua chức năng phân phối lại vốn tiền tệ theo nguyên tắc hoàn trả, các nguồn vốn và vật tư được đưa vào luân chuyển và được sử dụng hợp lý trong sản xuất. Tín dụng ngân hàng góp phần thỏa mãn các nhu cầu vốn tiền tệ tạm thời của doanh nghiệp, đảm bảo tính liên tục của quá trình sản xuất cũng như mở rộng sản xuất. Đồng thời tín dụng ngân hàng có vai trò quan trọng trong việc tạo ra cơ cấu tối ưu trong phát triển kinh tế, là phương 5 tiện để Nhà nước cung ứng tiền cho nền kinh tế phù hợp với sự phát triển kinh tế.
Tín dụng ngân hàng nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Nhờ nguồn vốn vay của ngân hàng mà doanh nghiệp có thể khắc phục khi gặp khó khăn trong kinh doanh, hoặc doanh nghiệp có nguồn vốn để mở rộng quy mô sản xuất, đầu tư đổi mới công nghệ,… giúp doanh nghiệp ngày càng phát triển. Tín dụng ngân hàng góp phần mở rộng quan hệ kinh tế quốc tế. Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế toàn cầu, vay nợ nước ngoài trở thành một nhu cầu khách quan đối với tất cả các nước trên thế giới, nó lại càng tỏ ra bức thiết đối với các nước đang phát triển như Việt Nam.
Nhờ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của các nước đang phát triển và nâng cao mức sống vật chất của nhân dân. Đảm bảo tín dụng Thế chấp Thế chấp tài sản là hình thức đảm bảo tín dụng mà tài sản thế chấp là các bất động sản, do người vay vốn hoặc người thứ 3 trực tiếp nắm giữ, còn ngân hàng chỉ giữ giấy tờ sở hữu và văn thư thế chấp tài sản. Vay vốn theo hình thức vay thế chấp khách hàng cần dùng các tài sản trong thế chấp bao gồm bất động sản: nhà cửa, đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các loại tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất… Các bất động sản này cần có giấy tờ hợp pháp và không trong quá trình tranh chấp. Căn cứ theo pháp lý, thế chấp có hai loại: - Thế chấp pháp lý hay thế chấp sang nhượng chủ quyền.
- Thế chấp công bằng. Căn cứ vào việc thế chấp cho nhiều món vay, người ta phân biệt thành: - Thế chấp thứ nhất: Là tài sản đang thế chấp cho món nợ thứ nhất. - Thế chấp thứ hai: Là tài sản đang thế chấp cho món nợ thứ nhất, nhưng giá trị thế chấp còn thừa ra, khách hàng đem thế chấp cho Ngân hàng khác để vay thêm một món nợ nữa. Cầm cố 6 Cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng là việc khách hàng giao nộp tài sản là bất động sản hoặc các chứng từ chứng nhận quyền sở hữu tài sản của người vay cho ngân hàng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt).
Khi sử dụng biện pháp bảo đảm tín dụng này, ngân hàng yêu cầu khách hàng cần giao nộp các tài sản để cầm cố khoản vay. Thông thường vay vốn theo hình thức này, khách hàng sẽ được hưởng hạn mức vay lớn với lãi suất ưu đãi từ ngân hàng. Khác với việc sử dụng biện pháp thế chấp tài sản, khi vay vốn ngân hàng theo hình thức cầm cố tài sản khách hàng sẽ không còn quyền sử dụng đối với tài sản của mình mà quyền sử dụng này sẽ thuộc về ngân hàng. Tài sản cầm cố là động sản, bao gồm: – TS thực: Xe cộ, máy móc thiết bị, hàng hóa, vàng… Tiền (tiền mặt và tiền trên tài khoản): – TS tài chính: Các giấy tờ có giá Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giá, quyền sở hữu công nghiệp,… Đảm bảo bằng tiền gửi Tiền gửi dùng làm đảm bảo tiện lợi vì dễ bảo quản hầu như không có rủi ro và xử lý thu hồi nợ rất nhanh, đối với tiền gửi có kỳ hạn chỉ phải làm một bản cam kết để cho ngân hàng được trích tiền gửi thu nợ và giao sổ tiền gửi cho ngân hàng.
Đảm bảo bằng tích trái Tương tự như đảm bảo bằng trái phiếu, có hai cách: – Đảm bảo không thông báo: Khách hàng vay chỉ cam kết đem tiền thu được từ các con nợ trả cho ngân hàng mà không thông báo cho các con nợ biết. – Đảm bảo có thông báo: Khách hàng vay thông báo cho các con nợ biết họ phải thanh toán với ngân hàng thay vì phải thanh toán cho khách hàng vay. Những rủi ro về tín dụng Khái niệm Rủi ro tín dụng là rủi ro do một hoặc một nhóm khách hàng không thực hiện được các nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng. Nói cách khác, rủi ro tín 7 dụng là rủi ro xảy ra khi xuất hiện những biến cố không lường trước được do nguyên nhân chủ quan hay khách quan mà khách hàng không trả được nợ cho ngân hàng một cách đầy đủ cả gốc và lãi khi đến hạn, từ đó tác động xấu đến hoạt động của ngân hàng và có thể làm cho ngân hàng bị phá sản.
Đây là vấn đề lớn nhất, thường xuyên xảy ra và thường gây hậu quả nặng nề nhất. Thông thường ở các nước trên thế giới, nghiệp vụ tín dụng mang lại 2/3 thu nhập cho Ngân hàng. Còn ở Việt Nam, trong giai đoạn hiện nay, thu nhập từ hoạt động tín dụng mang lại thường chiếm từ 80% - 90% tổng thu nhập của mỗi Ngân hàng. Nhưng đồng thời trong lĩnh vực này cũng chứa đựng nhiều rủi ro bởi các khoản tiền cho vay bao giờ cũng có xác suất vỡ nợ cao hơn so với những khoản đầu tư khác.
Do vậy rủi ro là một vấn đề cần phải được quan tâm ngay từ khi bắt đầu một công việc. Những thiệt hại do rủi ro tín dụng gây ra Đối với ngân hàng Rủi ro tín dụng sẽ gây thiệt hại cho ngân hàng do ngân hàng bị mất cơ hội nhận được thu nhập tiền lãi, tổn thất trước hết tác động đến lợi nhuận và sau đó là vốn tự có của ngân hàng. Bên cạnh đó, vốn sử dụng để cho vay chủ yếu là vốn huy động từ tiền gửi của khách hàng vì vậy trong trường hợp nợ xấu quá nhiều ngân hàng phải sử dụng các nguồn vốn của mình để trả cho người gửi tiền, đến một chừng mực nào đấy ngân hàng không có đủ nguồn vốn để trả cho người gửi tiền thì ngân hàng sẽ rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, có thể dẫn đến phá sản.