Chương 1 TỎNG QUAN 1. Đất đai, thị trường đất đai và quản lý Nhà nước về đất đai 1. Khái niệm đất đai Khái niệm đất đai có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau, chăng hạn như: Theo Nguyễn Hữu Quỳnh (1998), đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thuỷ văn, sinh vật. Dat đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại TLSX, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất.
Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất. Theo Chu Văn Thỉnh (2000), đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thê vật chất đó. Theo Nguyễn Văn Quân và Hồ Thị Lam Trà (2006), đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là TLSX đặc biệt, là thành phan quan trong của môi trường sông, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Như vậy, đất đai có thê hiểu là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thang đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyền, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vat, động vật, điện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thô nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Bên cạnh đó, dat đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thé và đất. Lãnh thé được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc. Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thé nhưỡng, dat đai là phạm trù địa lý tự nhiên (Nguyễn Mạnh Hùng, 2010). Phân loại đất đai Phân loại đất đai là việc phân đất thành từng nhóm đất khác nhau, căn cứ vào mục đích sử dụng đất.
Theo Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, hiện nay có 03 nhóm đất sau: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Nhóm đất nông nghiệp, bao gồm: Đất sản xuất nông nghiệp gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm. Trong đất trồng cây hàng năm bao gồm các loại: Đất trồng lúa (gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương); đất trồng cây hàng năm khác (gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác); đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; trong đó gồm đất có rừng tự nhiên, đất có rừng trồng và đất đang được sử dụng để bảo vệ, phát triển rừng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác. Nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm: đất ở tại nông thôn: là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã; đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị tran; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất quốc phòng; đất an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa; đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội; đất xây dựng cơ sở y tế; đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo; đất xây dựng cơ sở thé dục thé thao; đất xây dựng cơ sở khoa học va công nghệ; đất xây dựng cơ sở ngoại giao và đất xây dựng công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp; đất cụm công nghiệp; đất khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm dat giao thong; đất thủy lợi; đất có di tích lich sử - văn hóa; đất danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng; đất khu vui chơi, giải trí công cong; dat công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải; đất công trình công cộng khác; đất cơ sở tôn giáo; đất cơ sở tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối; đất có mặt nước chuyên ding; đất phi nông nghiệp khác.
Nhóm đất chưa sử dụng gồm dat bằng chưa sử dung; đất đồi núi chưa sử dung; núi đá không có rừng cây. Đặc điểm của đất đai Theo Vũ Thị Nhung (2014), trong nền kinh tế thị trường, giá đất chịu sự tác động bởi các quy luật của nền kinh tế thị trường, phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất; giá đất có thé bị các yếu tố tâm lý chi phối. Cũng như các loại hàng hoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua và người cân bán. Theo Nguyễn Mạnh Hùng (2020), đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động KT - XH của con người.
Bao gôm: - Thuộc tính tự nhiên: bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thé, chiêu dài, chiêu rộng và vi trí cùng với các đặc điêm về địa chat, địa chan, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai. - Thuộc tính xã hội: của đât đai chính là hình thức đo sự mong muôn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể. Vai trò của đất đai Đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển KT - XH của mỗi quốc gia; cần thiết cho tat cả các ngành kinh tế quốc dân. Dat đai tham gia vào tat cả các ngành sản xuất vật chất và dịch vụ như một TLSX đặc biệt.
Các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phối bởi các quy luật KT - XH. Đất đai là sự vật địa lý, KT - XH nên nó có hai thuộc tính tự nhiên (bao gém các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thé, chiều dai, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chat, địa hình, địa mao và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất dai) và thuộc tính xã hội (chính là vị thé của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động KT - XH của con người) (Hoàng Hữu Phê, 2000). Thị trường đất đai 1. Khái niệm Theo Nguyễn Văn Quân và Hồ Thị Lam Trà (2006), thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai có thé được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường.
Theo Luật đất đai 2013, thị trường đất đai nước ta gồm có thị trường đất đai sơ cấp Hình 1.1 và thị trường đất đai thứ cấp Hình 1.2 NHÀ NƯỚC © | Ý Giao đất Cho thuê đất Ỷ Ỷ CÁC CHỦ SỬ DỤNG DAT Hình 1. Sơ đồ thị trường sơ cấp về đất đai Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại điện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất va cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất). Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chấm dứt QSDĐ của các chủ sử dụng đất; xác lập QSDĐ và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Về phía người sử dụng đất.
Người sử dụng đất tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất dé sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở dé bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tang dé chuyên nhượng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất dé tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định. CÁC CHỦ SỬ DỤNG DAT (đã được nhận quyên sử dụng đât từ Nhà nước) : : | | | v v Chuyển Tặng Thế Thừa Góp Cho Chuyển nhượng cho châp kê vốn thuê doi ' | \ i ‘ v v v CAC CHU SU DUNG DAT (đã nhận quyên sử dung dat từ các chu sử dung dat) Hình 1. Sơ đồ thị trường thứ cấp về đất đai Thị trường thứ cấp về đất đai là thị trường thực hiện QSDĐ của các chủ sử dụng dat được pháp luật quy định như chuyền nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Thị trường này, về mặt pháp lý đã được công nhận, tuy nhiên quy mô của thị trường phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận QSDĐ).
Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường dat đai Hiện nay các hoạt động kinh tế, xã hội chịu tác động của cơ chế thị trường. Dat dai cũng trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyén đổi, chuyển nhượng và thị trường đất đai thực sự đã hình thành. Thị trường đất đai có những nét khác biệt các thị trường hàng hoá thông thường khác.
