Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Khái niệm, phân loại hoạt động cho vay trên cơ sở bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất 1. Khái niệm, phân loại hoạt động cho vay 1. Khái niệm hoạt động cho vay Căn cứ tại khoản 16 Điều 4 Luật tổ chức tín dụng năm 2010 thì hoạt động cho vay được hiểu là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.
Theo Khoản 1 Điều 2 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng của Ngân hàng nhà nước Việt Nam thì “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. Trong đó “Thời hạn cho vay là khoảng thời gian được tính từ ngày tiếp theo của ngày tổ chức tín dụng giải ngân vốn vay cho khách hàng cho đến thời điểm khách hàng phải trả hết nợ gốc và lãi tiền vay theo thỏa thuận của tổ chức tín dụng và khách hàng.” và “Kỳ hạn trả nợ là các khoảng thời gian trong thời hạn cho vay đã thỏa thuận mà tại cuối mỗi khoảng thời gian đó khách hàng phải trả một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay cho tổ chức tín dụng”. Cho vay, hiểu theo nghĩa chung nhất là việc một người thỏa thuận để cho người khác được quyền sử dụng tài sản của mình (vật cùng loại) trong một thời hạn nhất định với điều kiện có hoàn trả, dựa trên cơ sở sự tín nhiệm của mình đối với người đó. 11 Việc cho vay, nói một cách chung nhất thì bao gồm các yếu tố cơ bản: Thứ nhất, về chủ thể bao giờ cũng có hai bên tham gia: Bên cho vay – là người có tài sản chưa dùng đến, muốn cho người khác sử dụng để thỏa mãn một số lợi ích của mình và Bên vay – là người đang cần sử dụng tài sản đó để thỏa mãn nhu cầu của mình (về kinh doanh hoặc vốn).
Thứ hai, hình thức pháp lý của việc cho vay được thể hiện dưới dạng hợp đồng tín dụng tài sản. Thứ ba, sự kiện cho vay phát sinh bởi hai hành vi căn bản là hành vi ứng trước và hành vi hoàn trả một số tiền (hay tài sản) nhất định là các vật cùng loại. Thứ tư, việc cho vay bao giờ cũng dựa trên sự tín nhiệm giữa người cho vay đối với người đi vay về khả năng hoàn trả tiền vay. Phân loại hoạt động cho vay - Phân loại theo thời gian (thời hạn cho vay): Cho vay ngắn hạn: Đây là hoạt động mà ngân hàng cho khách hàng vay khoản vốn với thời hạn vay ngắn dưới 12 tháng.
Ngân hàng cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho nhu cầu vốn lưu động của doanh nghiệp, nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của Chính phủ và nhu cầu tiêu dùng của cá nhân. Cho vay trung hạn: đây là hoạt động mà ngân hàng cho khách hàng vay khoản vốn với thời hạn vay trung bình từ 12 tháng đến 60 tháng. Khoản tín dụng này thường được sử dụng để đầu tư đổi mới, nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thiết bị công nghệ hoặc mở rộng sản xuất. Cho vay dài hạn: là những khoản vay trên 5 năm.
Các khoản này thường dùng để đầu tư vào vốn cố định của doanh nhgiệp, các lĩnh vực xây dựng cơ bản, bất động sản và cho vay tiêu dùng cá nhân vào các nhu cầu nhà ở, phương tiện vận tải… - Phân loại theo mục đích sử dụng tiền vay 12 Cho vay sản xuất: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để sản xuất ra sản phẩm hàng hóa. Cho vay sản xuất gồm cho vay nông nghiệp, công nghiệp, lâm – ngư – diêm nghiệp. Cho vay lưu thông: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn vay chuyên để kinh doanh hàng hóa, dịch vụ. Cho vay lưu thông gồm có cho vay thương mại (mua – bán kinh doanh hàng hóa nội địa, kinh doanh xuất – nhập khẩu); cho vay kinh doanh dịch vụ.
Cho vay tiêu dùng: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt cá nhân. - Phân loại theo tài sản đảm bảo Cho vay có tài sản đảm bảo: đây là loại hình cho vay mà khách hàng phải có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba làm đảm bảo. Đối với những trường hợp còn lại, khi cho vay ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản bảo đảm. Lý do là khách hàng luôn phải đối đầu với rủi ro trong kinh doanh, có thể mất khả năng trả nợ cho ngân hàng.
Những biến cố không mong đợi có thể gây cho ngân hàng những tổn thất lớn, vì vậy mà ngân hàng muốn có được nguồn thu hồi thứ hai khi nguồn thu thứ nhất là thu nhập từ hoạt động kinh doanh không bảo đảm trả nợ. Trong bất cứ lúc nào, với khách hàng nào thì cho vay có bảo đảm là nguyên tắc hoàn toàn hợp lý cầǹ thiết để bảo đảm cho Ngân hàng đối phó với những tổn thất mỗi khi món nợ quá hạn, khó đòi hoặc khách hàng không có khả̉̉̉ năng thanh toán. Mục đích của Ngân hàng trong việc đặt ra các đảm bảo tín dụng là tạo điều kiện cho Ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách chắc chắn, đồng thời có cơ sở để mở rộng quy mô tín dụng. Hơn nữa việc Ngân hàng có quyền phát mại tài sản của người vay được dùng làm đảm bảo đã góp phần nâng cao ý thức hoàn trả của người vay.
Với các hình thức bảo đảm nêu trên, căn cứ vào quy định của Luật dân sự có các 13 biện pháp bảo đảm cụ thể như sau: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản; Đặt cọc; Ký cược; Ký quỹ; Bảo lãnh. Cho vay không có tài sản đảm bảo: loại tín dụng này thường được cấp cho các khách hàng có uy tín, thường là khách hàng làm ăn thường xuyên có lãi, tình hình tài chính vững mạnh, ít xảy ra tình trạng nợ nần dây dưa, hoặc món vay tương đối nhỏ so với vốn của người vay. Cho vay không cần tài sản bảo đảm có thể được cấp cho những khách hàng có uy tín, thường là những khách hàng đã được Ngân hàng xếp hạng tốt, có tình hình tài chính vững mạnh, ít xảy ra tình trạng nợ nần dây dưa hoặc món vay tương đối nhỏ so với vốn của người vay. Trong trường hợp này, có thể nói uy tín, tình hình tài chính lành mạnh và khả năng thành công của dự án của khách hàng chính là những tài sản bảo đảm.
- Phân loại theo tính chất hoàn trả + Cho vay hoàn trả trực tiếp: Là loại cho vay của ngân hàng trong đó người đi vay chính là người phải trả nợ trực tiếp cho ngân hàng. + Cho vay hoàn trả gián tiếp: Là loại cho vay trong đó người đi vay không phải là người trả nợ, loại cho vay này thường được thực hiện bằng cách chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá trị còn thời hạn thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ bao thanh toán. - Phân loại theo phương pháp hoàn trả + Cho vay hoàn trả góp: Vốn vay được trả làm nhiều kỳ, được góp lại khi nào đủ nợ gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng được kết thúc. + Cho vay hoàn trả một lần: Vốn vay và lãi được trả một lần khi đến hạn thanh toán.
+ Cho vay hoàn trả theo yêu cầu: Vốn vay được trả theo yêu cầu của bên cho cho vay hoặc bên đi vay. Những vấn đề chung về bảo đảm tiền vay 1. Khái niệm bảo đảm tiền vay Bảo đảm tiền vay là việc thiết lập các điều kiện nhằm xác định khả năng thực có của khách hàng đối với việc hoàn trả vốn vay đúng thời hạn (ví dụ: khách hàng thường phải có một số tài sản nhất định thuộc sở hữu của mình trong phạm vi pháp luật quy định, tối thiểu phải có 20% trong tổng số vốn muốn vay hoặc nếu khách hàng là cá nhân thì đòi hỏi phải có thu nhập thường xuyên). Bảo đảm tiền vay không chỉ đơn thuần và duy nhất là cho vay phải có tài sản để thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh (tức là bảo đảm bằng tài sản) mà cần hiểu nó theo nghĩa rộng.
Có nghĩa là tổ chức tín dụng (TCTD) chủ động tìm kiếm các dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi, có hiệu quả và có khả năng hoàn trả nợ để cho vay; TCTD chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản. Các TCTD phải chủ động tìm kiếm đối tác của mình. Đây là biện pháp tích cực, mang tính phòng ngừa cao và vì vậy, cần được áp dụng trước tiên trong các biện pháp bảo đảm tiền vay. Các biện pháp bảo đảm bằng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh mặc dù có sự bảo đảm về mặt vật chất và rất cần thiết nhưng hiệu quả không cao và các thủ tục để áp dụng các biện pháp trên cũng như việc xử lý các tài sản dùng làm vật cầm cố, thế chấp, bảo lãnh hiện nay cũng rất phức tạp.
Các biện pháp này chỉ mang tính thụ động. Vì vậy, nên hiểu bảo đảm tiền vay " là hàng loạt các giải pháp nhằm mục đích thực hiện cho được yêu cầu buộc vốn cho vay ra phải được quay về với người cho vay sau một chu kỳ nhất định với đầy đủ cả gốc và lãi ". Việc bảo đảm tiền vay có một ý nghĩa rất quan trọng trong hoạt động của các ngân hàng. Trong điều kiện nền kinh tế nước ta chuyển sang kinh tế thị trường, tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu và đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế, là công cụ để các TCTD thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho vay số vốn này cho các chủ thể kinh tế cần thiết.
15 Bảo đảm tiền vay chỉ trở nên quan trọng sau khi TCTD đã quyết định cho khách hàng vay vốn. Tuy vậy, thông thường khách hàng không thể thấy hết tầm quan trọng và nguyên nhân sâu xa của sự cần thiết phải có bảo đảm tiền vay.