Luận Văn Thạc Sĩ Về Thuế Thu Nhập Cá Nhân Từ Chuyển Nhượng Bất Động Sản

Luận văn thạc sĩ phân tích ueh thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản quy định và áp dung, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp khả thi cho

• Tác giả: Nguyễn Lý Ngọc Thu
• Người hướng dẫn: TS. Phan Hiển Minh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Chính sách công
• Đề tài: Thuế Thu Nhập Cá Nhân Từ Chuyển Nhượng Bất Động Sản: Quy Định Và Thực Tiễn
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2010
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. CƠ SỞ CHO VIỆC THỰC HIỆN THUẾ ĐỐI VỚI THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
• 1.1.2. Cơ sở lý thuyết cho chính sách thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
• 1.1.3. Đánh giá hệ thống thuế
• 2. CHƯƠNG 2: CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 3. CHƯƠNG 3: HẠN CHẾ TRONG CHÍNH SÁCH THUẾ VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thuế Thu Nhập Cá Nhân Từ Chuyển Nhượng Bất Động Sản

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những vấn đề quan trọng trong chính sách thuế tại Việt Nam. Quy định này không chỉ ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách mà còn tác động đến thị trường bất động sản. Việc hiểu rõ về quy định và thực tiễn áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là cần thiết để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong quản lý thuế.

1.1. Khái Niệm Về Thuế Thu Nhập Cá Nhân Từ Chuyển Nhượng Bất Động Sản

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được hiểu là khoản thuế mà cá nhân phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm giá trị tài sản và các khoản thu nhập khác liên quan đến giao dịch này.

1.2. Vai Trò Của Thuế Trong Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết thị trường bất động sản. Nó giúp Nhà nước kiểm soát hoạt động đầu cơ và tạo nguồn thu cho ngân sách, đồng thời đảm bảo công bằng cho những người tham gia thị trường.

II. Các Vấn Đề Thách Thức Trong Quy Định Thuế Thu Nhập Cá Nhân

Mặc dù có những quy định rõ ràng về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, nhưng thực tế vẫn tồn tại nhiều thách thức. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến người nộp thuế mà còn gây khó khăn cho cơ quan thuế trong việc thực hiện nhiệm vụ của mình.

2.1. Khó Khăn Trong Việc Xác Định Giá Trị Bất Động Sản

Một trong những thách thức lớn nhất là việc xác định giá trị bất động sản để tính thuế. Giá trị này thường không ổn định và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, tình trạng thị trường và các yếu tố kinh tế khác.

2.2. Thủ Tục Hành Chính Phức Tạp

Thủ tục hành chính liên quan đến việc nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thường phức tạp và mất thời gian. Điều này gây khó khăn cho người nộp thuế trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình.

III. Phương Pháp Tính Thuế Thu Nhập Cá Nhân Từ Chuyển Nhượng Bất Động Sản

Việc tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành. Phương pháp tính thuế có thể khác nhau tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, nhưng cần đảm bảo tính công bằng và minh bạch.

3.1. Cách Tính Thuế Dựa Trên Giá Trị Chuyển Nhượng

Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thường dựa trên giá trị chuyển nhượng thực tế. Người nộp thuế cần cung cấp đầy đủ chứng từ liên quan để xác định giá trị này.

3.2. Các Khoản Giảm Trừ Thuế

Theo quy định, người nộp thuế có thể được giảm trừ một số khoản chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng thuế cho cá nhân và khuyến khích giao dịch trên thị trường.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Quy Định Thuế Tại Việt Nam

Việc áp dụng quy định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam đã cho thấy nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, vẫn cần có những cải cách để nâng cao hiệu quả thu thuế và đảm bảo tính công bằng.

4.1. Kết Quả Thu Ngân Sách Từ Thuế Bất Động Sản

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đã đóng góp một phần quan trọng vào ngân sách nhà nước. Số liệu cho thấy, nguồn thu từ thuế này ngày càng tăng trong những năm gần đây.

4.2. Những Bài Học Kinh Nghiệm Từ Các Nước Khác

Việc nghiên cứu và áp dụng kinh nghiệm từ các quốc gia khác trong việc quản lý thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản có thể giúp Việt Nam cải thiện hệ thống thuế của mình.

V. Kết Luận Về Thuế Thu Nhập Cá Nhân Từ Chuyển Nhượng Bất Động Sản

Kết luận, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là một phần quan trọng trong hệ thống thuế của Việt Nam. Việc hoàn thiện các quy định và cải cách chính sách thuế là cần thiết để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong quản lý thuế.

5.1. Đề Xuất Cải Cách Chính Sách Thuế

Cần có những đề xuất cải cách chính sách thuế để nâng cao hiệu quả thu thuế và giảm bớt gánh nặng cho người nộp thuế. Điều này bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và cải thiện quy trình xác định giá trị bất động sản.

5.2. Tương Lai Của Chính Sách Thuế Tại Việt Nam

Tương lai của chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam sẽ phụ thuộc vào khả năng cải cách và điều chỉnh các quy định để phù hợp với thực tiễn thị trường và nhu cầu phát triển kinh tế.

Nội dung chính

## Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại Việt Nam đã trải qua nhiều biến động lớn, đặc biệt là các “cơn sốt” giá đất vào các giai đoạn 1991-1993, 2000-2003 và 2006-2008, với mức tăng giá đất tại các đô thị lớn lên đến khoảng 10 lần. Thị trường này đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc gia, tuy nhiên hệ thống pháp luật và chính sách thuế liên quan còn nhiều hạn chế, dẫn đến việc thất thu thuế và khó kiểm soát các giao dịch bất động sản. Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 với quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đã thay thế Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, đánh dấu bước tiến trong quản lý thuế lĩnh vực này. Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng, chính sách thuế này còn nhiều bất cập về tính công bằng và hiệu quả, gây khó khăn cho cả người nộp thuế và cơ quan thuế.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là phân tích các quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam, đánh giá thực trạng áp dụng, so sánh với chính sách thuế của một số quốc gia như Trung Quốc, Hàn Quốc, Nga, Mỹ, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhằm tăng nguồn thu ngân sách và thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội bền vững. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật và số liệu thu thuế từ năm 2004 đến 2009 tại Việt Nam, cùng với phân tích so sánh quốc tế.

Việc nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển và đóng góp lớn vào ngân sách nhà nước, đồng thời giúp hoàn thiện chính sách thuế, nâng cao tính công bằng và hiệu quả trong quản lý thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

## Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

### Khung lý thuyết áp dụng

- **Khái niệm bất động sản và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:** Bất động sản được định nghĩa là tài sản cố định về vị trí, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác theo quy định pháp luật. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là tổng giá trị tài sản mà cá nhân nhận được từ việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản.

- **Nguyên lý thuế theo năng lực kinh tế:** Thuế thu nhập cá nhân được xây dựng dựa trên nguyên tắc đánh thuế theo năng lực chi trả của cá nhân, phản ánh qua mức tiêu dùng, thu nhập và giá trị tài sản.

- **Đánh giá tính công bằng và hiệu quả của hệ thống thuế:** Tính công bằng được đo lường qua công bằng ngang (người có cùng nguồn lực chịu thuế như nhau) và công bằng dọc (người có thu nhập cao hơn chịu thuế nhiều hơn). Tính hiệu quả được đánh giá qua gánh nặng phụ trội và khả năng động viên nguồn thu bền vững.

- **Mô hình thuế thu nhập cá nhân và thuế lợi vốn:** Thuế thu nhập cá nhân có thể áp dụng theo hệ thống thuế toàn bộ hoặc thuế riêng biệt cho từng loại thu nhập, trong đó thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thường được xem là thuế lợi vốn.

### Phương pháp nghiên cứu

- **Nguồn dữ liệu:** Luận văn sử dụng dữ liệu thứ cấp từ các văn bản pháp luật Việt Nam, số liệu thu thuế của Bộ Tài chính và Tổng cục Thống kê, cùng các tài liệu nghiên cứu, báo cáo quốc tế về chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại các nước như Trung Quốc, Hàn Quốc, Nga, Mỹ.

- **Phương pháp phân tích:** Phân tích định tính các quy định pháp luật, so sánh chính sách thuế giữa Việt Nam và một số quốc gia để làm rõ ưu nhược điểm. Phân tích định lượng số liệu thu thuế để đánh giá hiệu quả chính sách thuế hiện hành.

- **Timeline nghiên cứu:** Nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ năm 2004 đến 2009, giai đoạn chuyển đổi từ thuế chuyển quyền sử dụng đất sang thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

## Kết quả nghiên cứu và thảo luận

### Những phát hiện chính

- **Hạn chế trong xác định giá chuyển nhượng:** Giá chuyển nhượng bất động sản chưa được xác định rõ ràng, đặc biệt khi giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thị trường nhưng không có quy định cụ thể về cách xác định giá thị trường, gây khó khăn trong việc tính thuế chính xác.

- **Thuế suất và cách tính thuế chưa hợp lý:** Mức thuế suất 25% chỉ áp dụng khi người nộp thuế có đầy đủ hóa đơn, chứng từ, trong khi phần lớn các cá nhân không đáp ứng được điều kiện này nên phải áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, không phản ánh đúng thu nhập thực tế và làm giảm tính công bằng.

- **Chế độ miễn, giảm thuế chưa khả thi:** Thủ tục miễn thuế khi chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình hoặc trường hợp nhà ở, đất ở duy nhất còn nhiều bất cập, khó kiểm soát và dễ bị lợi dụng để trốn thuế.

- **Khó khăn trong công tác hành thu:** Hệ thống thông tin đất đai chưa hiện đại, chưa kết nối toàn quốc, gây khó khăn trong việc kiểm soát số lượng bất động sản của cá nhân, dẫn đến thất thu thuế và khó khăn trong việc xác minh thông tin.

- **Số thu thuế chưa đạt kỳ vọng:** Mặc dù mở rộng cơ sở thuế, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản năm 2009 chỉ tăng nhẹ so với thuế chuyển quyền sử dụng đất trước đây, với tỷ lệ trong tổng thu ngân sách chỉ khoảng 3,34%, chưa tương xứng với tiềm năng thị trường.

### Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các hạn chế trên xuất phát từ sự chưa đồng bộ và thiếu rõ ràng trong quy định pháp luật, đặc biệt là về cách xác định giá chuyển nhượng và thuế suất áp dụng. Việc áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng thay vì thuế suất 25% trên thu nhập thực tế làm giảm tính công bằng theo cả chiều ngang và chiều dọc, tạo điều kiện cho hành vi trốn thuế và làm giảm nguồn thu ngân sách.

So sánh với các nước như Trung Quốc, Hàn Quốc, Nga và Mỹ cho thấy các quốc gia này đều áp dụng khung thuế suất lũy tiến, tính thuế dựa trên thu nhập thực tế, có xét đến thời gian sở hữu và loại bất động sản (nơi cư trú hay không). Điều này giúp tăng tính công bằng và hiệu quả của chính sách thuế.

Việc hệ thống thông tin đất đai chưa hoàn thiện và chưa kết nối toàn quốc làm giảm khả năng kiểm soát và thu thuế hiệu quả, đồng thời thủ tục miễn giảm thuế phức tạp, thiếu khả thi cũng làm giảm hiệu quả quản lý thuế. Các số liệu thu thuế cho thấy chính sách hiện hành chưa tận dụng hết tiềm năng nguồn thu từ thị trường bất động sản.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh tỷ lệ thuế suất và số thu thuế qua các năm, bảng phân tích các mức thuế suất và điều kiện áp dụng tại các quốc gia để minh họa sự khác biệt và hiệu quả chính sách.

## Đề xuất và khuyến nghị

- **Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật:** Rà soát, làm rõ các khái niệm về bất động sản và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, đồng thời điều chỉnh các quy định liên quan đến xác định giá chuyển nhượng, giá thị trường nhằm đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong tính thuế.

- **Điều chỉnh thuế suất và cách tính thuế:** Áp dụng thuế suất lũy tiến dựa trên thu nhập thực tế từ chuyển nhượng bất động sản, giảm thuế suất trong giai đoạn đầu (15-20%) và xem xét giảm thuế cho người giữ bất động sản trên 1 năm để khuyến khích đầu tư dài hạn. Hạn chế thời gian áp dụng cách tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng trong vòng 3-5 năm.

- **Hoàn thiện thủ tục miễn, giảm thuế:** Đơn giản hóa thủ tục miễn giảm thuế, tăng cường cơ chế xác nhận nhà ở, đất ở duy nhất dựa trên dữ liệu từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cam kết của người nộp thuế, kết hợp với chế tài xử phạt nghiêm khắc các trường hợp gian lận.

- **Tăng cường khả năng thu thuế tại nguồn:** Tham khảo mô hình giữ lại một tỷ lệ phần trăm (khoảng 10%) giá trị hợp đồng từ người mua để tạm ứng thuế, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách và giảm thiểu rủi ro thất thu.

- **Hiện đại hóa hệ thống thông tin đất đai:** Đẩy mạnh dự án hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai toàn quốc, kết nối dữ liệu giữa các địa phương để kiểm soát chính xác số lượng bất động sản của cá nhân, hỗ trợ công tác thu thuế hiệu quả.

- **Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm:** Nâng cao năng lực thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế, gian lận thuế nhằm nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người dân và doanh nghiệp.

## Đối tượng nên tham khảo luận văn

- **Nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý thuế:** Giúp hiểu rõ các hạn chế trong chính sách thuế hiện hành, từ đó xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật phù hợp, nâng cao hiệu quả quản lý thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

- **Các nhà nghiên cứu và học giả trong lĩnh vực chính sách công và kinh tế:** Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách thuế bất động sản, đồng thời so sánh chính sách thuế của Việt Nam với các quốc gia khác để phục vụ nghiên cứu chuyên sâu.

- **Doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản:** Hiểu rõ các quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, giúp hoạch định chiến lược đầu tư và tuân thủ pháp luật hiệu quả.

- **Cơ quan pháp luật và tư vấn thuế:** Hỗ trợ trong việc tư vấn, giải đáp các vướng mắc pháp lý liên quan đến thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, đồng thời tham gia xây dựng các giải pháp pháp lý phù hợp.

## Câu hỏi thường gặp

1. **Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính như thế nào?**  
Thuế được tính trên thu nhập thực tế từ chuyển nhượng bất động sản, bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý liên quan, với thuế suất 25%. Nếu không xác định được giá vốn, áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

2. **Ai được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?**  
Các trường hợp miễn thuế bao gồm chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình như vợ chồng, cha mẹ và con cái, anh chị em ruột; chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất của cá nhân; và thu nhập từ quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền hoặc giảm tiền sử dụng đất.

3. **Tại sao thuế suất 2% được áp dụng phổ biến hơn thuế suất 25%?**  
Do nhiều người không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh giá mua và chi phí liên quan, nên không đủ điều kiện áp dụng thuế suất 25%, buộc phải áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, dẫn đến giảm tính công bằng và hiệu quả thu thuế.

4. **Chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của Việt Nam có điểm gì khác so với các nước?**  
Việt Nam áp dụng thuế suất cố định 25% hoặc 2%, trong khi nhiều nước như Hàn Quốc, Mỹ áp dụng khung thuế suất lũy tiến, xét đến thời gian sở hữu và loại bất động sản, giúp tăng tính công bằng và hiệu quả.

5. **Làm thế nào để tăng cường thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản?**  
Cần hiện đại hóa hệ thống thông tin đất đai, tăng cường thu thuế tại nguồn bằng cách giữ lại một phần giá trị hợp đồng từ người mua, đơn giản hóa thủ tục miễn giảm thuế và xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế.

## Kết luận

- Luận văn đã phân tích sâu sắc các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam, chỉ ra nhiều hạn chế về tính công bằng và hiệu quả.

- So sánh với chính sách thuế của một số quốc gia cho thấy Việt Nam cần điều chỉnh thuế suất, cách tính thuế và hoàn thiện hệ thống pháp luật để phù hợp với xu thế quốc tế.

- Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thuế, bao gồm sửa đổi pháp luật, hiện đại hóa hệ thống thông tin đất đai, tăng cường thu thuế tại nguồn và cải tiến thủ tục miễn giảm thuế.

- Nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn quan trọng, góp phần hỗ trợ nhà quản lý, nhà nghiên cứu và các bên liên quan trong việc hoàn thiện chính sách thuế bất động sản.

- Các bước tiếp theo cần tập trung vào triển khai các khuyến nghị, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và cập nhật số liệu để theo dõi hiệu quả chính sách thuế trong tương lai.

**Hành động ngay:** Các cơ quan chức năng và nhà hoạch định chính sách cần xem xét áp dụng các đề xuất trong luận văn để cải thiện chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững và tăng nguồn thu cho ngân sách quốc gia.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. CƠ SỞ CHO VIỆC THỰC HIỆN THUẾ ĐỐI VỚI THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm bất động sản và thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 1.

Bất động sản Căn cứ vào đặc tính di dời của tài sản, tài sản được chia làm hai loại: động sản và bất động sản. Đây là hai loại tài sản có những đặc điểm khác nhau nên các quan hệ xã hội có liên quan đến chúng cần phải được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật riêng biệt, phù hợp. Ở các nước như Anh, Thái lan, Malaysia…, chế định bất động sản được quy định trong một văn bản pháp luật riêng với tên gọi là Luật bất động sản.2 Bất động sản là một loại tài sản đặc thù, có những đặc điểm quan trọng mang tính khác biệt so với các loại tài sản khác. Cụ thể như: - Bất động sản có tính cố định về vị trí.

- Bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn, có vai trò đặc biệt quan trọng như nhà ở, cơ sở hạ tầng, các hệ sinh thái… - Mỗi bất động sản là tài sản cá biệt. Ví dụ như các lô đất có thể giống nhau về hình thể, diện tích, mục đích sử dụng nhưng không giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố, trước hết là vị trí của chúng. - Bất động sản có vị trí gần nhau hoặc trong một khu vực có sự tương tác về mặt giá trị. Ví dụ việc xây dựng siêu thị, bến xe có thể làm tăng giá các bất động sản lân cận.

Việc phân loại tài sản theo đặc tính di dời có nguồn gốc từ Bộ luật 12 bảng La Mã năm 452 trước Công nguyên và được tiếp tục kế thừa trong pháp luật các nước cho đến ngày nay, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất 2 Phạm Công Lạc (2000), “Quan niệm về bất động sản và động sản trong Luật Dân sự một số nước”, Tạp chí Luật học, (số 4/2000), trang 36 [15]. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] - 11 - mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.

Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Như vậy, tài sản gắn liền với đất có thể được liệt kê cụ thể hoặc không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Điều 130 của Bộ Luật Dân sự Nga năm 1994 đã có bước đột phá khi một mặt, liệt kê tương tự các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Ngoài ra, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng được xem là bất động sản.

Quan niệm về bất động sản của Việt Nam được quy định tại điều 174, Bộ luật Dân sự 2005. Theo đó bất động sản và động sản được xác định như sau: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.” Như vậy, theo Bộ luật Dân sự, bất động sản không chỉ được xác định căn cứ vào đặc tính không di dời mà nó còn bao gồm cả những tài sản khác do pháp luật quy định mặc dù những tài sản này là có thể di dời như tàu thủy, máy bay. Những bất động sản thuộc loại thứ hai thực chất chỉ là những bất động sản mang tính quy LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] - 12 - ước dựa vào yếu tố giá trị của chúng.

Vì thế, dấu hiệu quan trọng nhất để xác định bất động sản là tính gắn liền với đất. Có thể nói, không có đất đai sẽ không có bất động sản. Do Bộ luật dân sự quy định không chặt chẽ về bất động sản, đặc biệt là “các tài sản khác” theo điểm c, d khoản 1 điều 174, thêm vào đó điều 163 Bộ luật dân sự quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” lại càng mở rộng phạm vi bất động sản là “các tài sản khác”, theo đó các quyền tài sản cũng có thể là bất động sản nếu pháp luật có quy định. Tuy nhiên, Thông tư 84/2008/TT-BTC3 lại thu hẹp phạm vi và xác định bằng cách liệt kê tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Nhà ở; - Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất; - Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

Điều này dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và khó khăn trong việc xác định tài sản là bất động sản trong các hợp đồng mua bán nhà dự án, hợp đồng góp vốn xây dựng của các hộ dân trong một số dự án chung cư… 1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Luật không đưa ra khái niệm thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mà chỉ liệt kê các khoản thu nhập tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, bao gồm: 1. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Nhà ở; - Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất; - Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).2, Khoản 5, mục II, phần A Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở. Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước. Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản. Khoản 1, 2, 3 chỉ mang ý liệt kê, còn khoản 4 là quy định mở để nhằm bù đắp thiếu sót.

Việc liệt kê các khoản thu nhập không cần thiết trong khi lại thiếu một khái niệm để xác định thế nào là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Theo Từ điển tiếng Việt phổ thông4, chuyển nhượng là chuyển quyền sở hữu. Do chế độ sở hữu công đối với đất đai nên trong trường hợp này có thể suy rộng thành chuyển quyền sử dụng, quyền thuê đất… Còn thu nhập được định nghĩa là tổng các giá trị tài sản và của cải được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ mà một cá nhân nào đó nhận được từ các nguồn lao động, tài sản hay đầu tư thông qua quá trình phân phối tổng sản phẩm xã hội và thu nhập quốc dân trong khoảng thời gian nhất định (thường là một năm).5 Từ đó, có thể đưa ra khái niệm như sau: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là tổng các giá trị tài sản và của cải được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ mà một cá nhân, tổ chức nhận được từ hoạt động chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thuê bất động sản. Cơ sở lý thuyết cho chính sách thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Một nguyên lý tổng quát chi phối hệ thống thuế của các quốc gia được phát biểu như sau: thu thuế theo năng lực kinh tế hay khả năng chi trả của cá nhân. Có ba căn cứ phản ánh năng lực kinh tế, cũng chính là ba cơ sở thuế: (1) mức tiêu dùng hàng năm; (2) thu nhập hàng năm; (3) giá trị tài sản. Trên cơ sở đó hình thành ba nhóm thuế: nhóm thuế tiêu dùng (thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế nhập khẩu), nhóm thuế thu nhập (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân) và nhóm thuế tài sản (thuế nhà, đất).6 4 Viện ngôn ngữ học (2002), Từ điển tiếng Việt phổ thông, Nhà xuất bản Thành phố Hồ Chí Minh [39] 5 Nguyễn Như Phát (2007), “Góp ý dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân”, Nhà nước và Pháp luật, (07), tr. 16 [19] 6 Nguyễn Hồng Thắng (2010), Sự cần thiết cải cách thuế tài sản tại Việt Nam [32] LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] - 14 - Hai tác giả người Anh Chrisopher Pass và Bryan Lowes đã nhận định: “Thuế là một biện pháp của Chính phủ đánh trên thu nhập của của cải và vốn nhận được của các cá nhân hay doanh nghiệp (thuế trực thu), trên việc chi tiêu về hàng hóa và dịch vụ (thuế gián thu) và trên tài sản”.7 Về vấn đề nguồn gốc của thu nhập, Mác đã nghiên cứu và phát hiện ra nền tảng cho những lý luận cơ bản về thuế: lao động với tư cách là hàng hóa - một loại hàng hóa đặc biệt, qua hoạt động lao động luôn tạo ra một giá trị mới lớn hơn giá trị của nó, phần mới sáng tạo ra đó được Mác gọi là thu nhập.

Đó chính là cơ sở đảm bảo cho tái sản xuất mở rộng, là nguồn động viên tài chính của Nhà nước.8 Như vậy, xét về bản chất, mọi hình thức quy định nghĩa vụ thuế đều dựa trên thu nhập. Song do yêu cầu của quá trình tái sản xuất, thu nhập trải qua một quá trình vận động trong một chu trình kinh tế và thay đổi trạng thái biểu hiện của nó.