Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thành phố Hải Phòng là đô thị loại 1 cấp quốc gia, thành phố cảng biển quốc tế và là trung tâm kinh tế biển với 7/15 quận, huyện tiếp giáp biển cùng 2 huyện đảo (Cát Hải và Bạch Long Vĩ). Địa bàn thành phố có diện tích tự nhiên 156.176 ha, đường bờ biển dài 128 km, vùng biển trên 4.000 km² và quy mô dân số khoảng 1,9 triệu người. Trong giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội, hàng loạt công trình và dự án hạ tầng quy mô lớn được triển khai như Cảng cửa ngõ Quốc tế Lạch Huyện, Sân bay Quốc tế Cát Bi, Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường ô tô Tân Vũ - Lạch Huyện, Khu công nghiệp VSIP, Khu công nghiệp Tràng Duệ, Bệnh viện Quốc tế VINMEC và Khu đô thị sinh thái đảo Vũ Yên.

Áp lực phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa nhanh chóng đã đặt công tác quản lý nhà nước về đất đai trước nhiều thách thức lớn:

  • Tình trạng vi phạm pháp luật và chính sách đất đai còn diễn biến phức tạp, chưa được xử lý triệt để.
  • Hiện tượng sử dụng đất lãng phí, hiệu quả khai thác tại nhiều dự án chưa cao.
  • Tranh chấp, khiếu kiện tập thể về đất đai liên quan đến công tác thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng phát sinh nhiều vấn đề bức xúc.
  • Hoạt động của thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất thiếu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận bao gồm:

  1. Làm rõ một số vấn đề lý luận về quản lý nhà nước đối với đất đai theo tinh thần Luật Đất đai năm 2013 trong bối cảnh phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
  2. Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng giai đoạn 2014–2017 (số liệu hiện trạng tính đến ngày 01/01/2017).
  3. Đánh giá những kết quả đạt được, chỉ ra những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân; từ đó nghiên cứu bài học kinh nghiệm từ các địa phương khác để rút ra giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai cho Hải Phòng.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn đô thị trực thuộc Trung ương.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Hải Phòng.
  • Phạm vi thời gian: Tập trung vào số liệu thực trạng giai đoạn 2014–2017 và mốc kiểm kê ngày 01/01/2017.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và căn cứ pháp lý:

  • Khái niệm đất đai theo Tổ chức Nông lương Liên Hợp Quốc (FAO) và các quan niệm về đất đai dưới góc độ không gian lãnh thổ, tài nguyên sinh thái, nguồn vốn, môi trường và tài sản dân sự đặc biệt.
  • Khái niệm quản lý nhà nước và quản lý nhà nước về đất đai dựa trên Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 (bao gồm 15 nội dung quản lý nhà nước tập trung vào 4 lĩnh vực cơ bản: Nắm chắc tình hình quỹ đất; Quản lý quyền sở hữu và phân phối đất đai; Thanh tra, kiểm tra; Điều tiết nguồn lợi tài chính từ đất đai).
  • Các văn bản quy phạm pháp luật: Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự, Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ, Quyết định số 03/QĐ-UB ngày 04/01/1994 của UBND thành phố Hải Phòng, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật của HĐND và UBND.
  • Các nhóm nhân tố ảnh hưởng: Hệ thống luật pháp đất đai; Chính sách của Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh; Đặc điểm đặc thù địa phương; Năng lực bộ máy và cán bộ quản lý; Trình độ phát triển kinh tế - xã hội.

Phương pháp nghiên cứu:

  • Phương pháp thu thập và thống kê số liệu: Thu thập số liệu hành chính, hồ sơ địa chính, số liệu kiểm kê đất đai định kỳ từ Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng.
  • Phương pháp phân tích, so sánh và đối chiếu: So sánh biến động diện tích giữa các kỳ kiểm kê năm 2010, 2014 và 2017 để đánh giá xu hướng chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất.
  • Phương pháp tổng kết kinh nghiệm thực tiễn: Khảo sát, phân tích bài học quản lý đất đai từ tỉnh Quảng Ninh và tỉnh Vĩnh Long (mô hình triển khai Dự án Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam - VLAP).

Nguồn dữ liệu:

  • Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ của Sở Tài nguyên và Môi trường Hải Phòng tính đến ngày 01/01/2017.
  • Hồ sơ địa giới hành chính, bản đồ địa chính, số liệu quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất của UBND thành phố Hải Phòng.
  • Tài liệu tổng kết dự án quản lý đất đai tại các địa phương đối sánh.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Cơ sở lý luận quản lý nhà nước về đất đai cấp thành phố trực thuộc trung ương

Chương I hệ thống hóa những vấn đề lý luận cốt lõi về đất đai và quản lý nhà nước đối với đất đai:

  • Làm rõ 5 đặc điểm tự nhiên - kinh tế của đất đai: Tính giới hạn về diện tích, vị trí cố định theo không gian, tính không bị tiêu hao/bào mòn khi sử dụng hợp lý, vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động, và tính đa dạng phong phú.
  • Chỉ ra 3 đặc trưng quản lý nhà nước về đất đai tại đô thị trực thuộc Trung ương: Phạm vi quản lý rộng và phức tạp do mật độ xây dựng cùng mức độ chuyển đổi mục đích sử dụng cao; tính tuân thủ pháp lý nhiều cấp; mối quan hệ hành chính trực tiếp giữa chính quyền với người sử dụng đất.
  • Trình bày chi tiết 7 nhóm nội dung quản lý nhà nước: Tuyên truyền pháp luật; Lập hồ sơ địa giới và bản đồ địa chính; Lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất; Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); Quản lý tài chính và thị trường quyền sử dụng đất; Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp.
  • Phân tích kinh nghiệm thực tiễn từ 2 địa phương:
    • Tỉnh Quảng Ninh: Nhận diện tồn tại về bộ máy cồng kềnh, công tác lập quy hoạch thiếu phối hợp liên ngành, chậm giải phóng mặt bằng do giá bồi thường chưa sát thực tế, hồ sơ địa chính chưa cập nhật kịp thời.
    • Tỉnh Vĩnh Long: Bài học triển khai thành công Dự án VLAP với việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính trên 149.853 ha (4 huyện và 1 thị xã, 213 mảnh bản đồ), vận hành CSDL tập trung phục vụ đa mục tiêu, tin học hóa thủ tục hành chính nhưng vẫn còn vướng mắc về tốc độ đường truyền (8 Mbps) và tích hợp giá đất.
  • Đúc kết 4 bài học cho Hải Phòng: Xây dựng CSDL đất đai điện tử đồng bộ; Nâng cao chất lượng quy hoạch dài hạn; Sử dụng công cụ tài chính kinh tế thị trường; Tăng cường thanh tra và chế tài xử lý vi phạm.

Chương II: Thực trạng quản lí nhà nước về đất đai tại thành phố Hải Phòng

Chương II tập trung phân tích hiện trạng quỹ đất, cơ cấu sử dụng và hoạt động quản lý nhà nước thực tế trên địa bàn thành phố Hải Phòng:

1. Hiện trạng và cơ cấu sử dụng đất đai

Tổng diện tích tự nhiên của Hải Phòng tính đến ngày 01/01/2017 là 156.176 ha, được phân chia theo 3 nhóm đất chính và khu vực quan sát:

STT Nhóm đất Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)
1 Nhóm đất nông nghiệp 84.587 54,16
2 Nhóm đất phi nông nghiệp 63.384 40,58
3 Nhóm đất chưa sử dụng 8.205 5,25
* Đất có mặt nước ven biển (quan sát) 1.833 1,17
Tổng cộng Tổng diện tích đất tự nhiên 156.176 100,00

Chi tiết các nhóm đất bao gồm:

  • Nhóm đất nông nghiệp: Đất sản xuất nông nghiệp chiếm 51.138 ha (32,74%), trong đó đất trồng cây hàng năm là 45.023 ha (28,19%), đất trồng cây lâu năm 5.193 ha (3,32%); Đất lâm nghiệp 19.279 ha (12,34%); Đất nuôi trồng thủy sản 13.461 ha (8,62%); Đất làm muối 204 ha (0,13%); Đất nông nghiệp khác 505 ha (0,32%).
  • Nhóm đất phi nông nghiệp: Đất ở chiếm 14.379 ha (9,21%), gồm đất ở nông thôn 10.040 ha (6,43%) và đất ở đô thị 4.339 ha (2,78%); Đất chuyên dùng 26.970 ha (17,27%), trong đó đất quốc phòng 2.176 ha, an ninh 134 ha, xây dựng công trình sự nghiệp 1.334 ha, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 6.655 ha (4,26%), đất công cộng 16.511 ha (10,57%); Đất tôn giáo tín ngưỡng 404 ha; Đất nghĩa trang 1.117 ha; Đất sông suối mặt nước chuyên dùng 20.496 ha.
  • Nhóm đất chưa sử dụng: Đất bằng chưa sử dụng 7.264 ha (4,65%), đất đồi núi chưa sử dụng 237 ha (0,15%), núi đá không có rừng cây 704 ha (0,45%).

2. Biến động đất đai giai đoạn 2014–2017

Đến hết năm 2017, diện tích đất nông nghiệp giảm 5.338,9 ha để chuyển sang đất phi nông nghiệp phục vụ hạ tầng và công nghiệp. Biến động cụ thể đối với đất nông nghiệp so với năm 2010:

STT Loại đất Diện tích đến 2017 (ha) Mức tăng (ha) Mức giảm (ha)
1 Đất trồng lúa 45.211,52 - 3.558,50
2 Đất trồng cây lâu năm 2.986,13 - 811,10
3 Đất rừng phòng hộ 11.863,93 - 951,70
4 Đất rừng đặc dụng 7.308,24 - 1.026,60
5 Đất rừng sản xuất 480,64 - 21,80
6 Đất nuôi trồng thủy sản 11.695,53 - 379,00

Khóa luận phân tích nguyên nhân sai lệch biến động giữa kỳ kiểm kê 2014 và 2017: Kỳ 2014 tổng hợp gián tiếp từ hồ sơ cũ và bản đồ giải thửa 299 tỷ lệ nhỏ; kỳ 2017 áp dụng công nghệ đo đạc điện tử, phần mềm kiểm kê truy xuất trực tiếp khoanh đất thực địa dẫn đến sai số diện tích tại Đồ Sơn (tăng 345,3 ha), Dương Kinh (tăng 100 ha), Cát Hải (tăng 244 ha).

Khóa luận cũng phản ánh tình trạng tranh chấp, chồng lấn địa giới hành chính chưa được giải quyết dứt điểm tại:

  • 3 vị trí nội thành: Phường Máy Tơ (Ngô Quyền) - Phường Minh Khai (Hồng Bàng); Xã Hoàng Châu (Cát Hải) - Cửa sông (Hải An); Khu vực đảo Vũ Yên (Hải An - Thủy Nguyên).
  • Ranh giới giáp các tỉnh: Huyện Cát Hải, Thủy Nguyên với tỉnh Quảng Ninh; Huyện Tiên Lãng với tỉnh Hải Dương.

3. Thực trạng thực hiện các nội dung quản lý nhà nước

  • Tuyên truyền, phổ biến pháp luật: Đã tổ chức phổ biến Luật Đất đai năm 2013 và đối thoại trực tiếp theo từng dự án giải phóng mặt bằng, lập biên bản và yêu cầu tháo dỡ công trình trái phép. Tuy nhiên, nhận thức người dân còn hạn chế; cán bộ địa chính cấp xã kiêm nhiệm nhiều mảng.
  • Lập quy hoạch, kế hoạch và giao đất: Đã bố trí quỹ đất hạ tầng kỹ thuật và xã hội, song tiến độ nhiều dự án đô thị, nhà ở còn chậm, hệ số sử dụng đất thấp; nhiều dự án ven đô (đường 353 quận Dương Kinh) rơi vào tình trạng bỏ hoang, lãng phí quỹ đất.
  • Quản lý môi trường và mặt bằng sản xuất: Xuất hiện tình trạng ô nhiễm do cụm công nghiệp nằm xen kẽ khu dân cư (điển hình tại Cụm công nghiệp Vĩnh Niệm, quận Lê Chân); nhiều xưởng sản xuất 1 tầng để trống diện tích.

Kết quả và đóng góp

Kết quả thực chứng chính:

  • Khóa luận đã hệ thống hóa bức tranh toàn diện về hiện trạng và biến động đất đai của thành phố Hải Phòng với trên 97,56% diện tích tự nhiên đã được đưa vào sử dụng, quỹ đất chưa sử dụng chỉ còn 2,44% (theo số liệu phân loại hiện trạng sử dụng).
  • Xác định rõ sự chuyển dịch cơ cấu theo hướng tích cực phục vụ công nghiệp hóa: Tăng diện tích đất chuyên dùng (26.970 ha), đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (6.655 ha) và đất công cộng (16.511 ha); giảm đất lúa kém hiệu quả sang nuôi trồng thủy sản và phát triển hạ tầng.
  • Phân loại rõ cơ cấu sở hữu theo đối tượng: Hộ gia đình, cá nhân quản lý 69.637,43 ha; Tổ chức trong nước quản lý 27.947 ha; Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng 1.558 ha; Cơ sở tôn giáo sử dụng 287,49 ha; Cộng đồng dân cư quản lý 224,88 ha.

Giải pháp và kiến nghị đề xuất từ tác giả:

  1. Xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính điện tử thống nhất, cập nhật thường xuyên biến động đất đai trên nền tảng công nghệ số.
  2. Tăng cường kỷ cương trong công tác lập, thẩm định và quản lý quy hoạch; kiên quyết thu hồi các dự án chậm tiến độ, xử lý dứt điểm tình trạng đất đô thị bị hoang hóa.
  3. Điều chỉnh chính sách giá đất sát với khung giá thị trường, minh bạch hóa các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất và chống thất thu thuế.
  4. Tăng cường hoạt động thanh tra, kiểm tra chuyên ngành đất đai định kỳ; phân định rõ thẩm quyền quản lý giữa các cấp, nâng cao năng lực chuyên môn cho cán bộ địa chính xã/phường.
  5. Khẩn trương phối hợp giải quyết dứt điểm các điểm chồng lấn địa giới hành chính tại khu vực đảo Vũ Yên, xã Hoàng Châu và các vùng giáp ranh Quảng Ninh, Hải Dương.

Đóng góp của khóa luận:

  • Cung cấp nguồn số liệu thực chứng chi tiết về cơ cấu phân loại đất đai tại Hải Phòng mốc ngày 01/01/2017 theo đúng danh mục quy định của Luật Đất đai 2013.
  • Kết hợp đánh giá đa chiều giữa hiệu quả kinh tế, xã hội với tác động môi trường trong quá trình sử dụng đất đô thị.
  • Đưa ra góc nhìn so sánh thực tế giữa mô hình quản lý đất đai của Hải Phòng với các bài học kinh nghiệm từ Quảng Ninh và Vĩnh Long.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài:

  • Khóa luận được hoàn thành vào tháng 01/2019, nguồn số liệu kiểm kê thực tế mới chỉ phản ánh toàn diện giai đoạn 2014–2017; chưa cập nhật được các biến động đất đai sau năm 2017.
  • Tác giả tự nhận định do giới hạn về thời gian và điều kiện nghiên cứu, việc khảo sát thực địa tại một số huyện đảo và địa bàn vùng sâu chưa thể triển khai đồng đều.
  • Các số liệu biến động đất đai còn chịu ảnh hưởng bởi sai số kỹ thuật do thay đổi phương pháp kiểm kê giữa kỳ 2014 (bản đồ giải thửa 299) và kỳ 2017 (khoanh vẽ thực địa trên bản đồ số).

Hướng nghiên cứu tiếp:

  • Mở rộng đánh giá thực trạng quản lý đất đai trong các kỳ kiểm kê tiếp theo (sau năm 2017) để theo dõi tiến độ giải quyết các dự án bỏ hoang và tranh chấp địa giới hành chính.
  • Đi sâu nghiên cứu cơ chế tài chính đất đai, phương pháp định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án kinh tế biển trọng điểm.

Giá trị tham khảo

Đối tượng sử dụng:

  • Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên và môi trường, Quản lý đô thị có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo về phương pháp phân tích thực trạng sử dụng đất cấp thành phố trực thuộc Trung ương.
  • Cán bộ quản lý địa chính, tài nguyên môi trường tại các quận, huyện của Hải Phòng và các đô thị biển có điều kiện tương đồng.

Các nội dung có giá trị tham khảo cao:

  • Hệ thống bảng số liệu thống kê chi tiết nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng năm 2017.
  • Phân tích bài học kinh nghiệm từ Dự án VLAP tại tỉnh Vĩnh Long về cách thức xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tập trung và số hóa quy trình nghiệp vụ.
  • Bảng tổng hợp các điểm tranh chấp, chồng lấn ranh giới hành chính nội bộ và liên tỉnh trên địa bàn Hải Phòng.

Câu hỏi thường gặp

1. Tổng diện tích tự nhiên và tỷ lệ các nhóm đất chính của thành phố Hải Phòng tính đến ngày 01/01/2017 là bao nhiêu?
Tổng diện tích đất tự nhiên của Hải Phòng là 156.176 ha. Trong đó: Nhóm đất nông nghiệp chiếm 84.587 ha (54,16%); Nhóm đất phi nông nghiệp chiếm 63.384 ha (40,58%); Nhóm đất chưa sử dụng chiếm 8.205 ha (5,25%). Ngoài ra, diện tích đất có mặt nước ven biển thuộc diện quan sát là 1.833 ha (1,17%).

2. Giai đoạn 2014–2017, diện tích đất nông nghiệp tại Hải Phòng biến động như thế nào và nguyên nhân chính là gì?
Đến hết năm 2017, diện tích đất nông nghiệp của thành phố giảm 5.338,9 ha so với trước đó. Trong đó, đất trồng lúa giảm nhiều nhất với 3.558,5 ha (còn 45.211,52 ha), đất rừng đặc dụng giảm 1.026,6 ha, đất rừng phòng hộ giảm 951,7 ha, đất trồng cây lâu năm giảm 811,1 ha. Nguyên nhân chủ yếu là do chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp nhằm phục vụ các khu công nghiệp, hạ tầng giao thông và khu đô thị mới.

3. Khóa luận chỉ ra những điểm tranh chấp, chồng lấn địa giới hành chính cụ thể nào?
Văn bản nêu rõ 3 vị trí nội thành chưa phân định rõ: giữa phường Máy Tơ (quận Ngô Quyền) với phường Minh Khai (quận Hồng Bàng); giữa xã Hoàng Châu (huyện Cát Hải) với cửa sông quận Hải An; khu vực đảo Vũ Yên giữa quận Hải An với huyện Thủy Nguyên. Đồng thời, có các điểm chồng lấn giáp ranh liên tỉnh giữa Cát Hải, Thủy Nguyên với tỉnh Quảng Ninh và giữa huyện Tiên Lãng với tỉnh Hải Dương.

4. Vì sao có sự chênh lệch diện tích tự nhiên giữa đợt kiểm kê năm 2014 và năm 2017 tại Hải Phòng?
Kỳ kiểm kê năm 2014 sử dụng số liệu cũ tổng hợp từ hồ sơ địa chính có sẵn và bản đồ giải thửa 299 tỷ lệ nhỏ, dẫn đến sai số ở các vùng sông núi, bãi bồi ven sông. Kỳ kiểm kê năm 2017 đổi mới bằng phương pháp đo đạc điện tử, khoanh vẽ thực địa và truy xuất trực tiếp qua phần mềm kiểm kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khiến số liệu đo đạc tại quận Đồ Sơn tăng 345,3 ha, Dương Kinh tăng 100 ha, Cát Hải tăng 244 ha.

5. Bài học thực tiễn lớn nhất từ Dự án VLAP tại tỉnh Vĩnh Long được đúc kết cho Hải Phòng là gì?
Vĩnh Long đã hoàn chỉnh CSDL địa chính trên 149.853 ha tại 4 huyện và 1 thị xã, tổ chức vận hành máy chủ tập trung tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh để cán bộ cơ sở truy cập phục vụ quy hoạch, giải quyết tranh chấp và hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng. Bài học cho Hải Phòng là phải xây dựng hệ thống thông tin đất đai số hóa đồng bộ, đồng thời cần chủ động tích hợp ngay thông tin giá đất, thuế và nâng cấp hạ tầng đường truyền để tránh quá tải.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Vũ Thị Trang đã phản ánh tương đối toàn diện bức tranh quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Hải Phòng trong giai đoạn 2014–2017 dựa trên các quy định của Luật Đất đai năm 2013. Bằng nguồn dữ liệu thống kê, kiểm kê thực tế, công trình đã làm rõ những thành tựu trong việc chuyển dịch cơ cấu quỹ đất phục vụ mục tiêu phát triển hạ tầng, công nghiệp và kinh tế biển của thành phố cảng. Bên cạnh đó, tác giả đã chỉ rõ các hạn chế về quy hoạch treo, dự án nhà ở hoang hóa, ô nhiễm cục bộ và tình trạng tranh chấp địa giới hành chính, qua đó đề xuất các định hướng khắc phục có giá trị thực tiễn đối với công tác quản lý tài nguyên và môi trường tại địa phương.