Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Trong cơ chế thị trƣờng, hoạt động tín dụng là chức năng kinh doanh của Ngân hàng, đồng thời là nguồn lực tài chính chủ yếu cung cấp cho các doanh nghiệp, hộ gia đình sản xuất kinh doanh. Để đảm đƣợc tiền cho vay, ngân hàng phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay do pháp luật qui định. Một trong các biện pháp đó là thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Trƣờng hợp doanh nghiệp, hộ gia đình vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Biện pháp bảo đảm đƣợc hiểu là các quy định pháp lý theo đó các bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ đƣợc bảo đảm. Đối tƣợng của các giao dịch bảo đảm gồm các loại tài sản, trong đó quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, cho nên có thể bảo đảm đƣợc các khoản vay lớn. Kể từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, quyền sử dụng đất đƣợc thừa nhận là một trong các quyền cơ bản và quan trọng đặc biệt đối với ngƣời sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất theo BLDS năm 1995 cũng đƣợc xác định là một loại tài sản thuộc sở hữu của ngƣời sử dụng đất, ngƣời đƣợc giao đất, ngƣời sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất để thực hiện biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự. Điều 323, BLDS năm 1995 quy định “quyền sử dụng đất có thể đƣợc 9 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com dùng để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” theo đó ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền dùng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp vay vốn, sản xuất kinh doanh. Điều này giúp ngƣời sử dụng đất có thể sử dụng quyền sử dụng đất của mình nhƣ một loại tài sản để thế chấp, vay vốn nhằm tiếp cận dòng vốn ở các tổ chức tín dụng, giúp họ có điều kiện đầu tƣ cho sản xuất và làm tăng giá trị của đất đai. Đây là vấn đề là hết sức quan trọng trong nền kinh tế thị trƣờng, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ kinh tế trong hệ thống kinh tế quốc dân đồng thời giúp các tổ chức tín dụng có thêm kênh huy động vốn, có tài sản bảo đảm để yên tâm cho vay vốn.
Đối với cá nhân, hộ gia đình khi vay vốn thƣờng dùng tài sản có giá trị lớn của mình để bảo đảm đó là quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất ở. Pháp luật cho phép cá nhân, hộ gia đình đƣợc chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác đƣợc nhà nƣớc giao. Khoản 2 Điều 13 Luật đất đai năm 2003 qui định về nhóm đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Theo đó, ngƣời sử dụng đất ở có đầy đủ các quyền của ngƣời sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở để vay vốn.
Điểm đặc biệt của việc thế chấp đất ở tại nông thôn là trên đất có nhà ở và các công trình xây dựng khác, nhƣng nhà ở và các công trình xây dựng này do ngƣời dân tự xây dựng, cho nên không có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và công trình xây dựng, vì vậy khi thế chấp đất ở thì các tài sản trên đất cũng là đối tƣợng của thế chấp. Đối với đất trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm, cây công nghiệp, khi hộ gia đình hoặc doanh nghiệp thế chấp đất rừng đƣợc giao thì cây rừng hoặc cây lâu năm cũng là tài sản thế chấp. Nhƣ vậy khi thế chấp quyền sử dụng đất, mà trên đất có các công trình xây dựng hoặc cây lâu năm thì quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đó là đối tƣợng của hợp đồng thế chấp. Điều 10 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 727 BLDS năm 1995 quy định thế chấp quyền sử dụng đất nhƣ sau: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.” Kế thừa và phát huy các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tại BLDS năm 1995, Điều 715 BLDS năm 2005 qui định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: “là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Bên thế chấp đƣợc tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. Đối chiếu các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của BLDS năm 1995, BLDS năm 2005, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là một biện pháp bảo đảm đi kèm một giao dịch dân sự nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đó. Việc bảo đảm này do ngƣời sử dụng đất thề chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình hoặc bảo đảm nghĩa vụ cho bên có nghĩa vụ vay vốn của tổ chức tín dụng. Việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất làm hạn chế quyền định đoạt quyền sử dụng đất của bên thế chấp.
Tuy nhiên, bên thế chấp vẫn đƣợc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong suốt thời gian thế chấp. Việc sử dụng này phải đảm bào bên thế chấp không làm hủy hoại giá trị đất, tài sản gắn liền với đất. Từ phân tích nhƣ trên có thể khái quát về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất nhƣ sau: Thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người 11 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com khác đối với bên nhận thế chấp (bên có quyền) trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà vẫn được khai thác, sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất.
ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là loại hợp đồng thế chấp đặc thù và có nhiều điểm khác biệt so với các hợp đồng thề chấp bằng các tài sản thông thƣờng khác. Thứ nhất, về luật điều chỉnh: Hợp đồng thế chấp tài sản thƣờng đƣợc điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự theo đó đối tƣợng của hợp đồng thế chấp không phải thực hiện các đăng ký, bên thế chấp có đầy đủ các quyền năng về sở hữu đối với tài sản của mình. Đối tƣợng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đƣợc điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khác nhau nhƣ Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở và pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, các quy định về giao dịch bảo đảm. Liên quan đến quyền sử dụng đất – là một loại tài sản đặc thù, việc thế chấp ngoài việc tuân thủ các quy định tại bộ luật dân sự còn phải tuân theo các quy định về luật đất đai.
Khoản 3, Điều 342, BLDS năm 2005 quy định: việc thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Các văn bản liên quan này là các quy định pháp luật về đất đai, các văn bản về giao dịch bảo đảm, công chứng, chứng thực… Mặc khác chính luật đất đai cũng quy định các điều kiện về việc thế chấp đối với quyền sử dụng đất. Để đƣợc vay vốn tại các tổ chức tín dụng, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất còn phải tuân thủ các quy định pháp luật về hoạt động tín dụng để đảm bảo lợi ích từ phía ngân hàng cũng nhƣ bên đi vay. Các quy định này là hết sức cần thiết nhằm điều chỉnh thị trƣờng vốn, đảm bảo 12 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com tính thanh khoản của các khoản vay nhằm lành mạnh hóa thị trƣởng, đảm bảo sự phát triển bình thƣờng của thị trƣờng.
Thứ hai, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực. Điều 343, BLDS năm 2005 quy định hình thức thế chấp tài sản. Việc thế chấp tài sản phải đƣợc lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trƣờng hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải đƣợc công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.
Công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là thù tục bắt buộc khi các bên tham gia giao dịch đối tƣợng tài sản đặc thù trên. Đối với các loại tài sản thông thƣờng, theo Điều 405, BLDS năm 2005 thời điểm có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết. Thứ ba, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là thời điểm đăng ký thế chấp. Đối với các giao dịch thông thƣờng, theo quy định tại Điều 405, BLDS năm 2005 về hiệu lực của hợp đồng dân sự: „„Hợp đồng đƣợc giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác‟‟.
Các giao dịch thông thƣờng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết. Ví dụ: Hợp đồng vay tiền giữa A và B có giá trị pháp lý khi hai bên cùng ký kết. Kể từ thời điểm này sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là không giống nhau đối với từng loại hợp đồng khác nhau.