Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam

Dự án bất động sản đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn, vượt quá khả năng tài chính tức thời của chủ đầu tư. Thời gian hoàn thiện thường kéo dài, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tính cố định của dự án và sự liên quan đến nhiều bộ luật cũng là những đặc điểm quan trọng. Các dự án bất động sản thường có quy mô lớn, phức tạp và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố kinh tế, xã hội. Việc thẩm định cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố này để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án.

Thẩm định là cơ sở để ngân hàng đưa ra quyết định tài trợ hay không tài trợ một dự án. Lợi nhuận cao từ việc tăng trưởng tín dụng là động lực để các ngân hàng tham gia tài trợ lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, việc tài trợ một dự án bất động sản có những đặc thù riêng, phụ thuộc vào nền kinh tế, nguồn vốn tài trợ lớn, thời gian tài trợ kéo dài. Công tác thẩm định cần được hoàn thiện và nâng cao để giảm thiểu rủi ro.

Hiện nay, Techcombank chưa có quy trình thẩm định riêng cho các dự án bất động sản. Quy trình hiện tại mang tính chung chung, chưa đáp ứng được các đặc thù của lĩnh vực này. Điều này dẫn đến việc đánh giá dự án thiếu chính xác, bỏ sót các rủi ro tiềm ẩn. Cần xây dựng một quy trình thẩm định chuyên biệt, chi tiết và phù hợp với từng loại hình dự án bất động sản.

Cán bộ thẩm định đôi khi thiếu kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực bất động sản, dẫn đến việc đánh giá dự án không toàn diện. Áp lực về chỉ tiêu cũng khiến cán bộ thẩm định bỏ qua các yếu tố rủi ro. Cần nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ thẩm định thông qua các khóa đào tạo chuyên sâu, cập nhật kiến thức về thị trường bất động sản và các quy định pháp luật liên quan.

Áp lực về chỉ tiêu và thiếu thông tin về dự án là những thách thức lớn trong công tác thẩm định. Cán bộ thẩm định có thể bỏ qua các yếu tố rủi ro để đạt được chỉ tiêu, hoặc đưa ra quyết định khi chưa có đầy đủ thông tin về dự án. Cần giảm áp lực về chỉ tiêu và tăng cường thu thập thông tin về dự án để đảm bảo tính chính xác và khách quan của công tác thẩm định.

Đánh giá chi tiết dự án bao gồm phân tích tính pháp lý, đặc điểm kỹ thuật và hiệu quả tài chính. Cần xem xét kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án, đánh giá tính khả thi về mặt kỹ thuật và phân tích các chỉ số tài chính để xác định hiệu quả đầu tư. Việc đánh giá chi tiết giúp ngân hàng nhận diện các rủi ro tiềm ẩn và đưa ra quyết định chính xác.

Thẩm định chủ đầu tư bao gồm đánh giá tính pháp lý và khả năng tài chính. Cần xác minh tính hợp pháp của chủ đầu tư và đánh giá khả năng tài chính để đảm bảo chủ đầu tư có đủ điều kiện thực hiện dự án. Việc thẩm định chủ đầu tư giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro liên quan đến năng lực quản lý và tài chính của chủ đầu tư.

Thẩm định tài sản bảo đảm bao gồm đánh giá tính pháp lý và định giá tài sản. Cần xác minh tính hợp pháp của tài sản thế chấp và định giá tài sản để xác định giá trị cho vay. Việc thẩm định tài sản bảo đảm giúp ngân hàng đảm bảo khả năng thu hồi vốn trong trường hợp chủ đầu tư không trả được nợ.

Dự án "The Pride" là một ví dụ điển hình về quy trình thẩm định của Techcombank. Báo cáo thẩm định tập trung vào các yếu tố như tính pháp lý, đặc điểm kỹ thuật, hiệu quả tài chính và năng lực của chủ đầu tư. Việc phân tích báo cáo này giúp hiểu rõ hơn về cách Techcombank đánh giá và quản lý rủi ro trong quá trình tài trợ dự án.

Dự án "Mipec Tower" cũng là một ví dụ quan trọng. Báo cáo thẩm định của Techcombank cung cấp thông tin chi tiết về dự án, bao gồm tổng mức đầu tư, phân bổ chi phí và nguồn vốn đầu tư. Việc đánh giá báo cáo này giúp hiểu rõ hơn về cách Techcombank phân tích và đánh giá các dự án bất động sản lớn.

Cần phân loại cán bộ có năng lực và kinh nghiệm trong việc tài trợ dự án bất động sản để tham gia thẩm định dự án. Bắt buộc cán bộ thẩm định phải thực tế khách hàng. Hỗ trợ và tạo điều kiện để cán bộ thẩm định tham gia các khóa đào tạo, hội thảo do cơ quan quản lý nhà nước hoặc tổ chức chuyên môn về lĩnh vực bất động sản tổ chức. Định kỳ hàng quý mời các chuyên gia giỏi trong lĩnh vực bất động sản về giảng dạy, bồi dưỡng, nâng cao kiến thức nghiệp vụ cho cán bộ.

Về thẩm định hiệu quả tài chính, yêu cầu thẩm định chi tiết nguồn vốn thực hiện dự án. Chi phí của dự án đầu tư bất động sản, chú trọng hơn nữa trong việc thực hiện phân tích độ nhạy dự án. Cần có quy trình thẩm định chi tiết và cụ thể cho từng loại hình dự án bất động sản.

Cần phân loại thông tin thu thập ra làm hai nhóm: thông tin có thể thu thập từ chính chủ đầu tư, thu thập thông tin từ bên ngoài hạn chế tối đa tình trạng ứ đọng hồ sơ và đảm bảo cho công tác thẩm định được nhanh chóng và chính xác. Cần có hệ thống thông tin đầy đủ và chính xác về thị trường bất động sản.

Nhà nước cần hoàn thiện chính sách đồng bộ, hiệu quả và hợp lý. Trước mắt, cần giải quyết khó khăn trong việc nhận tài sản đảm bảo là chính dự án hình thành trong tương lai từ việc đăng ký giao dịch bảo đảm đến sau đó cần có một hệ thống đầy đủ các qui định riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bảo đảm loại tài sản này. Trong quy định cần phải bao quát các khâu một cách đầy đủ: từ xác định tài sản hình thành trong tương lai, ký kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm. Quan trọng hơn cả là quy định về việc xử lý tài sản trong trường hợp ngân hàng phải xử lý tài sản để thu hồi nợ.

Nâng cao ứng dụng của công nghệ thông tin trong công tác thẩm định. Cần xây dựng hệ thống thông tin quản lý dự án bất động sản để theo dõi tiến độ và quản lý rủi ro. Ứng dụng các công cụ phân tích dữ liệu để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Sử dụng các phần mềm thẩm định chuyên dụng để tăng tốc độ và độ chính xác của công tác thẩm định.