Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ 1.1 Các khái niệm cơ bản 1.1 Khái niệm về bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS.
Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 2- màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.1 Phân loại Bất động sản: Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 3- BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v. Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
Ở phần đề tài này tác giả nghiên cứu sâu vào các dự án bất động sản là BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) có tác động trực tiếp đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế xã hội. Đầu tư phát triển các dự án và các dự án bất động sản: Dự án là một chuỗi các hoạt động nhằm hướng đến đạt được các mục tiêu cụ thể, rõ ràng trong một thời gian nhất định với một nguồn ngân sách được xác định. (European Commission, Project Cycle Management Guideliness (2004) Một dự án cần có: - Các bên liên quan được xác định rõ ràng, bao gồm nhóm mục tiêu chính và nhóm hưởng lợi cuối cùng. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 4- - Việc điều phối, quản lý kế hoạch, và tài chính được thiết lập rõ ràng.
- Hệ thống giám sát và đánh giá đề hỗ trợ cho việc quản lý dự án - Một nhu cầu thích hợp của tài chính, kinh tế được phân tích để chỉ ra lợi ích của dự án có tính hiệu quả kinh tế. Các dự án phát triển chính là cách xác định và quản lý đầu tư và tiến trình thay đổi. Các dự án phát triển có thể rất đa dạng về mục tiêu, quy mô, phạm vi. Các dự án nhỏ chỉ cần có một ít nguồn tài chính và được thực hiện trong vài tháng; trong khi đó các dự án lớn hơn có thể yêu cầu một nguồn tài chính nhiều hơn và thực hiện trong nhiều năm.
Các khái niệm về chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Khái niệm cơ cấu kinh tế. Theo từ điển Tiếng Việt và Từ điển Bách khoa Việt Nam thì cơ cấu là tổ chức do nhiều bộ phận hợp thành. Cơ cấu là một phạm trù triết học, phản ánh cấu trúc bên trong của một đối tượng, là tập hợp những quan hệ cơ bản, tương đối ổn định giữa các yếu tố cấu thành nên đối tượng đó trong một thời gian nhất định.
Trong lĩnh vực kinh tế, sự phát triển của lực lượng sản xuất đã thúc đẩy phân công lao động xã hội. Các ngành, các lĩnh vực được phân chia theo tính chất sản phẩm, chuyên môn kỹ thuật. Khi các ngành, các lĩnh vực kinh tế hình thành đòi hỏi phải giải quyết mối quan hệ giữa chúng. Mối quan hệ đó vừa thể hiện sự hợp tác, sự hỗ trợ lẫn nhau, song cũng cạnh tranh với nhau để phát triển.
Sự phân công và mối quan hệ hợp tác trong hệ thống thống nhất là tiền đề cho quá trình hình thành cơ cấu kinh tế. Theo Trương Thị Minh Sâm (2000), Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành ở thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa “ Cơ cấu kinh tế là tổng thể các ngành, lĩnh vực, bộ phận kinh tế có quan hệ hữu cơ tương đối ổn định hợp thành” Đứng trên quan điểm duy vật biện chứng và lý thuyết hệ thống có thể hiểu cơ cấu kinh tế là một tổng thể hợp thành bởi nhiều yếu tố kinh tế của nền kinh tế quốc dân, giữa chúng có những LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 5- mối liên hệ hữu cơ, những tương tác qua lại cả về số lượng và chất lượng, trong những không gian và điều kiện kinh tế xã hội cụ thể, chúng vận động hướng vào những mục tiêu nhất định. Theo quan điểm này, cơ cấu kinh tế là một phạm trù kinh tế, là nền tảng của cơ cấu xã hội và chế độ xã hội. Một cách tiếp cận khác thì cho rằng: cơ cấu kinh tế hiểu một cách đầy đủ là một tổng thể hệ thống kinh tế bao gồm nhiều yếu tố có quan hệ chặt chẽ với nhau, tác động qua lại với nhau trong những không gian, thời gian nhất định và trong điều kiện kinh tế xã hội nhất định, được thể hiện cả về mặt định tính lẫn định lượng, cả về số lượng lẫn chất lượng, phù hợp với mục tiêu xác định của nền kinh tế.
Nhìn chung các cách tiếp cận trên đã phản ánh được mặt bản chất chủ yếu của cơ cấu kinh tế. Đó là các vấn đề: Tổng thể các nhóm ngành, các yếu tố cấu thành hệ thống kinh tế của một quốc gia. Số lượng và tỷ trọng của các nhóm ngành và của các yếu tố cấu thành hệ thống kinh tế trong tổng thể nền kinh tế đất nước. Các mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa các nhóm ngành, các yếu tố… hướng vào các mục tiêu đã xác định.
Khái niệm cơ cấu kinh tế ngành. Cơ cấu kinh tế ngành: Đây là bộ phận động nhất trong cơ cấu kinh tế nói chung. Cơ cấu ngành là quan hệ gắn bó với nhau theo những tỷ lệ nhất định giữa các ngành sản xuất trong nội bộ nền kinh tế quốc dân cũng như giữa các ngành nghề và các doanh nghiệp trong ngành. So với các loại cơ cấu kinh tế khác thì cơ cấu ngành giữ vai trò quan trọng hơn cả vì nó quyết định trạng thái chung và tỷ lệ đầu vào, đầu ra của nền kinh tế quốc dân.