CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI ------ 1. Cơ sở của đề tài Thực hiện chính sách mở cửa, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường, kinh tế nước ta trong những năm gần đây đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng, tham gia vào thị trường thế giới, đời sống xã hội không ngừng được cải thiện, nâng cao. Dưới tác động của quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa, cơ cấu sử dụng các nguồn lực như vốn, đất đai, lao động.v có sự chuyển hướng mạnh mẽ, tập trung vào công nghiệp và dịch vụ. Chính sách mở cửa được Đảng và Nhà nước Việt Nam thực hiện từ cuối năm 1986, trên cơ sở đường lối chỉ đạo của Đảng tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI1.
Tại Đại hội này, bên cạnh việc nhìn thẳng, nêu rõ sự thật về những sai lầm, khuyết điểm trong chủ trương, chính sách, Đảng đã có sự đổi mới tư duy mang tính bước ngoặt, trước hết là tư duy kinh tế, đề ra đường lối đổi mới toàn diện, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần và mở rộng hợp tác quốc tế, cụ thể như: “…coi nền kinh tế có cơ cấu nhiều thành phần là một đặc trưng của thời kỳ quá độ”, “… Phương hướng đổi mới cơ chế quản lý kinh tế đã được khẳng định là xóa bỏ tập trung quan liêu, bao cấp”, “…phải có chính sách mở rộng giao lưu hàng hóa, xóa bỏ tình trạng ngăn sông, cấm chợ, chia cắt thị trường”, “…mở rộng và nâng cao hiệu quả kinh tế đối ngoại…”, “…phải tham gia sự phân công lao động quốc tế”, “…tranh thủ mở mang quan hệ kinh tế với các nước công nghiệp phát triển, các tổ chức quốc tế và tư nhân nước ngoài trên nguyên tắc bình đẳng, cùng có lợi”, “…khuyến khích nước ngoài đầu tư vào nước ta dưới nhiều hình thức…, cần có chính sách và biện pháp tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài và Việt kiều vào nước ta để hợp tác kinh doanh”2…v.v đã mở ra thời kỳ đổi mới trong lịch sử nước ta. Ngày 28/7/1995, Việt Nam chính thức trở thành thành viên thứ bảy của Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN). Đầu tháng 3/1996, Việt Nam tham gia Diễn đàn Hợp tác Á – Âu (ASEM) ngay từ khi Diễn đàn này được thành lập. Ngày 14/11/1998, Việt Nam tham gia Diễn đàn hợp tác kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương (APEC).
Và ngày 07/11/2006, Đại hội đồng 1 Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốc lần thứ VI diễn ra từ ngày 15 đến ngày 18/12/1986. 2 Trích Văn kiện Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốc lần thứ VI. 9 WTO đã thông qua Nghị định thư WT/ACC/VNM/48 về việc Việt Nam gia nhập WTO, với sự nhất trí của toàn thể 149 thành viên WTO, hoàn tất quá trình 11 năm đàm phán xin gia nhập kể từ tháng 01/1995. Ngày 29/11/2006, Quốc hội Việt Nam đã phê chuẩn Nghị định thư gia nhập Hiệp định thành lập Tổ chức Thương mại thế giới3.
Đời sống người dân được cải thiện. Thu nhập bình quân đầu người tăng từ dưới 200 USD/người năm 1990 lên 1024 USD/người năm 2008. Tỷ lệ hộ nghèo theo chuẩn nghèo quốc gia từ hơn 60% năm 1990 đã giảm xuống còn 13,8% năm 20084. Với vai trò điều tiết các quan hệ có liên quan đất đai, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu đối với mọi lĩnh vực, ngành nghề, chính sách, pháp luật đất đai qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung đã trở thành một trong những động lực chủ yếu tạo đà cho những chuyển biến trên.
Người sử dụng đất đã gắn bó hơn với đất đai. Quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn liền trên đất đã thực sự trở thành nguồn vốn lớn mà Nhà nước và người dân sử dụng để đầu tư, phát triển kinh doanh, mở rộng quan hệ hợp tác, thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Tuy nhiên, do chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý một thị trường còn mới mẻ, nên dưới tác động của kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta phát triển chủ yếu mang tính tự phát, nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, mang lại những tác động tiêu cực đối với tình hình kinh tế - xã hội. Nhiều biến động thường xuyên diễn ra mà Nhà nước chưa điều chỉnh được.
Trong vòng thời gian chưa đến mười lăm năm, thị trường bất động sản, mà chủ yếu là thị trường nhà – đất đã trải qua những đợt “nóng – lạnh” thất thường: cơn sốt đất từ năm 1993 đến năm 1996, sự đóng băng thị trường trong những năm từ 1997 đến 1999; cơn sốt đất vào cuối năm 2000 đến năm 2004, sự đóng băng thị trường từ cuối năm 2004 đến năm 2006; cuối năm 2006, 3 Nghị quyết số 71/2006/QH11 ngày 29/11/2006 của Quốc hội phê chuẩn Nghị định thư gia nhập Hiệp định thành lập Tổ chức Thương mại thế giới. 4 Trích Báo cáo quốc gia kiểm điểm định kỳ việc thực hiện quyền con người ở Việt Nam, Cổng thông tin Chính phủ Việt Nam, http://www.vn/pls/portal/docs/PAGE/VIETNAM_GOVERNMENT_PORTAL/NEWS_REP/HD _CUACHINHPHU/NAM2009/THANG04/BAO%20CAO%20NHAN%20QUYEN. 10 cơn sốt đất lại tiếp tục diễn ra, và từ giữa năm 2008, do khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường tạm thời đóng băng. Dù giao dịch bất động sản luôn diễn ra trên phạm vi cả nước, nhưng phần lớn không qua con đường chính quy hợp pháp, hình thành nên một thị trường ngầm vượt khỏi sự điều tiết của Nhà nước.
Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân như: phần lớn bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý tham gia giao dịch (không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); năng lực tổ chức quản lý của hệ thống cơ quan có thẩm quyền còn yếu kém, chưa đáp ứng được chức năng, nhiệm vụ được giao, thậm chí có sự chồng chéo trong thẩm quyền dẫn đến đùn đẩy trách nhiệm, buông lỏng quản lý; quy hoạch sử dụng đất – một công cụ quản lý cũng là thông tin quan trọng nhất cho việc tạo lập bất động sản và tác động đến sự phát triển của thị trường – thì thiếu tính khả thi, không có tầm nhìn xa, mang tính chắp vá, thiếu ổn định, lại không được hoặc chậm công khai nên tạo cơ hội cho tiêu cực, tham nhũng, đầu cơ đất đai xuất hiện khắp nơi. Hơn nữa, các chính sách tài chính về giá đất, về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất cũng chưa có tác dụng điều tiết, hỗ trợ kịp thời và hữu hiệu cho sự phát triển của thị trường, chưa đáp ứng được nhu cầu bất động sản so với tốc độ tăng dân số, nhất là nhà ở cho người có thu nhập thấp…v. Tất cả những thực trạng đó đã vẽ nên một bức tranh loang lổ về thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam. Tuy đang ở giai đoạn sơ khai, nhưng đã có nhiều bất ổn, gây xáo trộn trong đời sống nhân dân và tác động tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế.
Chính vì vậy, làm thế nào để quản lý được thị trường bất động sản, phát huy được nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của quốc gia, định hướng sự phát triển của nó ngay từ buổi đầu trở thành một vấn đề cấp thiết không thể không chú trọng. Nhiều giải pháp đã được Đảng và Nhà nước vạch ra trong đường lối, chính sách của mình với những tư tưởng chỉ đạo cơ bản như: 11 “…Xây dựng cơ chế, quy trình đăng ký bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, tạo điều kiện để lành mạnh hóa và bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản, qua đó thúc đẩy kinh doanh, đầu tư…”5; “…Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để các quyền về đất đai và bất động sản được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất, kinh doanh… Hiện đại hóa hệ thống quản lý hồ sơ địa chính, bất động sản. Phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch …tạo môi trường thuận lợi, an toàn cho các giao dịch trên thị trường đất đai, bất động sản…”6…v. Theo đó, một trong những công cụ được đề cập chính là đăng ký đất đai và giải pháp cần tiến hành là hiện đại hóa hệ thống đăng ký và cung cấp thông tin về đất đai, bất động sản.
Thực hiện tốt hoạt động đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đảm bảo điều kiện pháp lý cho đất đai, bất động sản được đưa vào giao dịch, trở thành hàng hóa chính thức, hợp pháp trên thị trường. Xây dựng thành công hệ thống đăng ký đất đai và hệ thống cung cấp thông tin bất động sản trên cơ sở ứng dụng hiện quả công nghệ thông tin có ý nghĩa quan trọng trong việc giảm bớt thủ tục hành chính; công khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất; giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch với những thông tin rõ ràng về bất động sản; góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, hạn chế các tranh chấp đất đai, bất động sản; giúp nhà nước quản lý, kiểm soát được thị trường bất động sản và chống thất thu thuế. Cụ thể hóa các chủ trương của Đảng, nhà nước Việt Nam đã có nhiều hành động cụ thể trong việc cải cách và hiện đại hóa hệ thống đăng ký đất đai, 5 Trích Nghị quyết 16/2007/NQ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ ban hành chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa 10 về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới. 6 Trích Mục II.3 Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 31/01/2008, Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành trung ương Đảng Khóa 10 về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
12 cũng như cải tiến công tác đăng ký, nổi bật nhất là việc thí điểm ứng dụng công nghệ thông tin, sử dụng các phần mềm quản lý hoạt động đăng ký, cập nhật biến động và cung cấp thông tin đất đai tại một số địa phương. Qua đó, đánh giá, rút kinh nghiệm chuẩn bị cho những cải cách sâu, rộng sau này. Lẽ tất nhiên, sự điều chỉnh, bổ sung các quy định pháp luật nhằm tạo hành lanh pháp lý cho việc xây dựng và vận hành của hệ thống đăng ký đất đai là vấn đề quan trọng được lưu tâm.