Chương 1 TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƢỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƢ 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Quan niệm về quyền sử dụng đất Đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con người. Vì vậy quá trình phát triển, mỗi quốc gia đều quan tâm đến việc xác lập hình thức sở hữu đất đai, vấn đề quản lý và sử dụng đất đai.
Do đó, sử dụng đất đai luôn là một chế định quan trọng trong pháp luật đất đai của mỗi quốc gia. Nói đến "quyền sử dụng", người ta thường nghĩ đến đây là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu tài sản bên cạnh quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. Quyền sử dụng có thể hiểu là quyền khai thác công dụng và được hưởng hoa lợi, lợi tức từ một tài sản. Song, khác với các loại tài sản khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, bị giới hạn bởi không gian, diện tích nhưng tồn tại vĩnh viễn và vô hạn về khả năng sinh lời.
Đất đai còn mang ý nghĩa chính trị quan trọng là lãnh thổ. Việc lập quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai còn thể hiện chủ quyền quốc gia. Ở mỗi nước do điều kiện, hoàn cảnh cụ thể khác nhau mà xác lập hình thức sở hữu đất đai và phương thức sử dụng đất khác nhau. Ở Anh, đất đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho người dân thuê sử dụng và có các quyền năng đối với đất đai (đặc biệt là quyền được mua bán đất).
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu toàn dân song quyền sử dụng đất thuộc cá nhân, tổ chức sử dụng đất. Theo đó có sự tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai theo luật định. Ở Việt 6 z Nam, Hiến pháp năm 1992 quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài" (Điều 18).
Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu". Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đây xuất hiện khái niệm "quyền sử dụng đất". Vậy quyền sử dụng đất là gì? Theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện: (i) Phương diện chủ quan Theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ.
Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn quan niệm: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể có quyền sử dụng; Người sử dụng đất có các quyền sau: 1. Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 7 z 3. Hưởng các lợi ích do công trình công cộng của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất mang lại; 4.
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi vi phạm pháp luật đất đai; 7. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất …theo quy định của pháp luật đất đai [35, tr.
Giáo trình Luật Đất đai - Trường Đại học Luật Hà Nội xuất bản năm 2008 quan niệm: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Như vậy, xét theo phương diện chủ quan, quyền sử dụng đất là một loại quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai và mang lại lợi ích vật chất nhất định cho họ. Theo phương diện này, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng. (ii) Phương diện khách quan Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai.
8 z Xét trên phương diện này, quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ phát sinh, thay đổi và chấm dứt quyền sử dụng đất. Pháp luật có các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giải quyết khiếu nại, tố cáo về quyền sử dụng đất; xử lý vi phạm pháp luật về quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất. Tóm lại, quyền sử dụng đất được quan niệm trên hai phương diện. Theo phương diện chủ quan, đây là quyền của người sử dụng đất được khai thác các thuộc tính của đất đai để mang lại cho mình một lợi ích vật chất nhất định.
Theo phương diện khách quan, quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật quy định và bảo vệ quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đặc điểm của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông thường. Nó vượt khỏi khuôn khổ "chật hẹp" của quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh. quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, như phần trên đã phân tích, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản, được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường.
Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao 9 z gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. Mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau: Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai;người sử dụng đất cũng có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất nhưng quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bị hạn chế bởi các quy định của nhà nước và phải tuyệt đối tuân theo những quy định này. Ví dụ: Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định thì tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có 10 z quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê. Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Ví dụ: Theo Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 thì chỉ có hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.
Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng quyền năng này.