CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản 1.1 Bất động sản Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS.
Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai 9 hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Theo Mc Kenzie and Betts (1996): “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [14] Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Nhìn chung, BĐS là đất và các công trình kiến trúc đã xây dựng trên đó.2 Thị trường bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, sự hình thành, phát triển của thị trường BĐS là tất yếu.
Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian.Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định [4] 1 Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau: Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất. Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.
Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh: - Thị trường BĐS - Thị trường cho thuê BĐS - Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành: - Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. 1 - Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây: - Thị trường nhà ở và đất ở.
- Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh. - Thị trường chuyển quyền sử dụng đất. Cũng giống như các loại thị trường khác cùng với sự xuất hiện và phát triển thị trường BĐS là hàng hoá BĐS. Hàng hoá BĐS có những đặc điểm riêng, không giống với các loại hàng hoá khác: nó chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhưng vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng trong quá trình tiêu dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà cửa, xưởng máy.
Riêng với đất đai thì đó là một tài nguyên quý giá và là yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, nói đến thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai thì thực ra đó chính là thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản 1. Thị trường BĐS phát triển qua 4 cấp độ.
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa. Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. 1 Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng hình thành phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS.
Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng vẫn đóng vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn có sự bùng nổ của các doanh nghiệp xây dựng BĐS. Do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hóa: quy mô thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn và tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ nhằm giảm thiểu rủi ro và tạo tính thanh khoản cho các khoản đầu tư của mình. Trong cấp độ này, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể đóng vai trò quyết định. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Xuất phát từ đặc điểm của BĐS là hàng hóa cố định, không thể di dời và chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu; trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng mỗi địa phương lại khác nhau nên thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương khác nhau trình độ phát triển - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến 1 quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.
Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi. Thị trường BĐS không hoàn hảo Đặc điểm này xuất phát từ đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS.
Bất kì Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện mục tiêu phát triển chung. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để.