chương 1, tác giả đưa ra tổng quan về nghiên cứu của đề tài: Lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, đóng góp của luận văn, khoảng trống trong nghiên cứu. Trong chương kế tiếp tác giả sẽ trình bày cơ sở lý luận chung về bất động sản, rủi ro tín dụng về bất động sản trong đề tài nghiên cứu của luận văn. 7 CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO TÍN DỤNG ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN 2. Tổng quan về bất động sản và thế chấp bất động sản 2.
Bất động sản Bộ Luật Dân sự năm 2015: Bất động sản là thuật ngữ được sử dụng khi nói đến các tài sản không di động, gồm đất đai và các công trình xây dựng trên mặt đất, bao gồm: Nhà ở, tòa nhà, văn phòng, cửa hàng, kho bãi, nhà xưởng và các cơ sở hạ tầng khác được xây dựng trên đó. Bất động sản cũng có thể bao gồm các tài sản không di động khác như: Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu trí tuệ liên quan đến kiến trúc và thiết kế. Bất động sản được coi là một hình thức đầu tư phổ biến nhất và có giá trị lớn trong nền kinh tế. Việc sở hữu bất động sản có thể mang lại thu nhập từ việc cho thuê hoặc mua đi bán lại làm tăng giá trị qua thời gian.
Ngành bất động sản bao gồm các hoạt động mua bán, cho thuê, xây dựng, phát triển và quản lý các tài sản bất động sản. Các yếu tố quan trọng trong thị trường bất động sản bao gồm: Vị trí, khu vực, mức độ phát triển kinh tế, cung cầu, chính sách và quy định pháp luật, pháp lý. Bất động sản có thể là một phần quan trọng của việc định cư, kinh doanh và đầu tư của cá nhân và tổ chức. Và theo Bộ Luật Dân sự năm 2015 bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liển với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.
Đặc điểm bất động sản Bất động sản có tính chất cố định cao, nên các ngân hàng chọn làm tài sản thế chấp ưu tiên hàng đầu, BĐS cũng dể định giá, và có thể giám sát những biến động sau khi thực hiện cấp tín dụng cho vay đối với khách hàng, cũng không tốn các khoản phí liên quan như bảo quản, quản lý tài sản là BĐS. Bất động sản cũng là tài sản có tính thanh khoản cao hơn nhiều so với các loại tài sản khác, như động sản hay là hàng hóa,… Khả năng xử lý tài sản là BĐS khi xảy ra nợ xấu, khách hàng không trả được nợ cũng dể dàng hơn trong việc thu 8 hồi nợ, vì BĐS cũng thuộc loại khang hiếm, có giá trị cùng với sự phát triển chung của thị trường bất động sản cả nước. Bất động sản cũng có tính hao mòn (Thông tư 45/2018/TT-BTC), nhưng không đáng kể so với các loại tài sản có giá trị khác, các tài sản khác như: Ô tô máy móc thiết bị thường giảm từ 10% đến 20% sau khi ngân hàng nhận thế chấp, và BĐS thường tăng và nếu tăng thì tăng sẽ rất cao, nhưng khi giảm sẽ giảm nhẹ và theo chu kỳ BĐS. Bản chất thế chấp bất động sản Thế chấp bất động sản là một khái niệm trong lĩnh vực tài chính và giao dịch nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm.
Bản chất của thế chấp bất động sản liên quan đến việc sử dụng tài sản bất động sản như là một khoản đảm bảo, để đảm bảo việc trả nợ hoặc thực hiện các cam kết tài chính. Khi bạn vay một khoản tiền từ ngân hàng hoặc tổ chức tài chính để mua nhà hoặc bất động sản hay đầu tư kinh doanh, bạn có thể được yêu cầu cung cấp tài sản cụ thể là bất động sản của mình làm tài sản thế chấp. Điều này có nghĩa là nếu bạn không thể trả nợ hoặc không tuân thủ các điều khoản hợp đồng vay, ngân hàng có quyền tiến hành xử lý thế chấp tài sản của bạn để thu hồi số tiền bạn nợ. Bản chất của thế chấp bất động sản đều phụ thuộc vào quy định pháp luật, pháp lý của từng quốc gia và thỏa thuận bằng văn bản được ký kết giữa người vay và người cho vay.
Trong bộ luật Việt Nam: Bộ luật dân sự (BLDS) 2015 đã xây dựng các khái niệm về thế chấp tài sản dựa trên nền tảng của quan hệ hợp đồng, trong sự phân biệt các hợp đồng thế chấp thông qua các phương thức cách thức thức thực hiện biện pháp là không chuyển giao các tài sản thế chấp cho bên được nhận thế chấp. Theo đó sự khác biệt này cơ bản là tiếp cận của BLDS 2015, đối tượng với các biện pháp thế chấp là bất động sản, còn đối tượng của biện pháp cầm cố chính là động sản, và theo như thông qua BLDS 2015 thì có những quy định đã được sửa đổi, theo đó như trên tiêu chí để xác định biện pháp thế chấp chỉ dựa trên yếu tố duy nhất, mang tính chất đặc trưng của biện pháp này đó chính là không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Sau đó các nhà lập pháp đã có nhiều sửa đổi 9 bổ sung, chính vì lẻ đó BLDS 2015 ra đời với những quy định này vẫn tiếp tục xây dựng các khái niệm thế chấp tài sản. Với BLDS 2015 được định nghĩa thế chấp tài sản thiên về phương thức thực hiện biện pháp đó là “không giao tài sản” hơn là nhấn mạnh yếu tố bản chất quyền của biện pháp.
Điều 317 BLDS năm 2015 quy định. “Thế chấp tài sản (được gọi là bên thế chấp) là việc một bên dùng chính tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Điều 319 bộ buật đân sự 2015 cũng quy định thế chấp tài sản (là bất động sản) phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Như vậy, mặc dù nội dung vật quyền chưa được thực hiện trong khái niệm thế chấp tài sản, nhưng có thể nói quy định về thế chấp tài sản BLDS 2015 đang có sự tiếp cận gần hơn với lý thuyết vật quyền, tuy nhiên trên thực tế lý thuyết này chưa được rõ nét.
Theo đó, từ những nhận định trên cho thấy các nhà làm pháp luật, xây dựng đều đề cập đến hai vấn đề có tính chất cốt lõi của thế chấp bao gồm BĐS, đó chính là tính chất bảo đảm của biện pháp thế chấp và phương thức thực hiện của các biện pháp thế chấp. Và theo đó, tính chất bảo đảm của biện pháp thế chấp bao gồm BĐS đều có nội dung ý nghĩa nói về quyền của bên nhận thế chấp đối với BĐS, đó chính là quyền theo đuổi, ưu tiên thanh toán. Cơ sở lý luận về rủi ro tín dụng đối với bất động sản Rủi ro tín dụng đối với bất động sản là khả năng xảy ra các sự cố hoặc thất bại trong việc thanh toán nợ hoặc không thể đáp ứng các cam kết tài chính liên quan đến giao dịch bất động sản. Đây là một phần quan trọng trong quản lý rủi ro trong lĩnh vực tài chính và bất động sản.
Dưới đây là một số cơ sở lý luận về rủi ro tín dụng đối với bất động sản: 2. Rủi ro về kỳ hạn vay Ngân hàng cho vay đầu tư BĐS gồm nhiều khoản vay khác nhau như: Ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Mà trong khi đó nguồn vốn thực tế của ngân hàng được huy động từ nhiều nguồn như vốn ngắn hạn, không kỳ hạn, lãi suất trên thị trường, đặc biệt sự chênh lệch về lãi suất trên thị trường giữa huy động và cho vay là vấn 10 đề khó khăn nhất đối với các ngân hàng hiện nay, nên các ngân hàng phải cân đối sao cho hợp lý khi nhận BĐS là tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Rủi ro sẽ càng lên cao, khi các đợt sốt BĐS trước đó như tại tỉnh Bình Dương nói riêng và các địa bàn khác nói chung.
Các ngân hàng cho vay với những kỳ hạn khác nhau và nguồn trả nợ vay đó cũng chính là BĐS được hình thành từ vốn vay và BĐS đó cũng là tài sản được đảm bảo. Trong những khoản thời gian vay ban đầu kỳ đến hạn đầu tiên, giao dịch bất động sản diễn ra rất sôi nỗi khách hàng có nguồn thu cao nên việc trả nợ ngân hàng trở nên suôn sẻ và đúng hạn, ngân hàng cũng mạnh tay cho vay. Nhưng khi có chính sách thắt chặt tiền tệ và các quy định về cho vay BĐS thì thị trường BĐS bị đóng băng, dẫn đến nguồn thu từ BĐS của khách hàng hạn chế hoặc không còn, dẫn đến tình trạng nợ quá hạn, nợ xấu tăng nhanh ở các ngân hàng, đặc biệt tại những địa phương như: Bình Dương, Bắc Ninh, Bình Phước,… 2. Rủi ro từ năng lực thẩm định hồ sơ Việc mở rộng quy mô cũng như nhiều chính sách đãi ngộ tốt so với nhiều ngành nghề khác đã làm cho nhiều nhân sự gia nhập vào ngành ngân hàng.
Tuy nhiên cũng từ đó có nhiều nhân sự chưa có kinh nghiệm chuyên môn chưa đúng với yêu cầu, mặc khác chỉ sau một khoản thời gia ngắn nhân viên ngân hàng lại được giao nhiệm vụ thẩm định khách hàng về pháp lý, tài chính, kiêm luôn công tác định giá, nên vì thế tiềm ẩn nhiều rủi ro thực tế là định giá không đúng với giá thực tế của nó. Việt Nam là đất nước đang phát triển, đặc biệt là BĐS luôn sôi động. Hoạt động ngân hàng cũng sôi nỗi theo, nhân viên ngân hàng làm việc một khoản thời gian trong 2 năm hay 3 năm nếu không có tiến triển trong nghề nghiệp thì họ sẵn sàng nhãy việc, tuy nhiên kinh nghiệm của họ còn non kém nếu được giao trọng trách lớn hơn và với các quy định cho vay mà họ chưa nắm vững thì những khoản vay sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng.