CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ PHÒNG CHÁY VÀ CHỮA CHÁY ĐỐI VỚI CHUNG CƯ CAO TẦNG 1. Những vấn đề cơ bản trong quản lý nhà nước về phòng cháy và chữa cháy đối với chung cư cao tầng 1. Khái niệm và phân loại chung cư cao tầng a. Khái niệm Trên thế giới, tùy vào điều kiện thực tế, cũng như cách tiếp cận mà có những khái niệm khác nhau về chung cư cao tầng.
Một nhà có được xem là cao tầng hay không phụ thuộc vào bối cảnh thời gian và không gian cụ thể. Ví dụ một nhà cao bảy tầng được xây dựng vào những năm ba mươi của thế kỷ trước thì được xem như là cao tầng, nhưng nếu được xây dựng vào những năm ba mươi của thế kỷ này thì không được xem là cao tầng. Tương tự như vậy, một ngôi nhà cao mười tầng ở Myanmar có thể được xem là cao tầng nhưng ở Mỹ lại không được xem là cao tầng… Ở Việt Nam chủ yếu dựa vào khả năng tiếp cận của phương tiện PC&CC để xác định nhà cao tầng; trong hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn về PC&CC khi đề cập đến khái niệm về nhà cao tầng cũng có nhiều khác biệt: Theo Điều 3.1 Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 194:2006: Nhà cao tầng - Công tác khảo sát địa kỹ thuật: “Nhà cao tầng là nhà ở và công trình công cộng có số tầng lớn hơn 9”[36].1 Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 6160:1996 - Phòng cháy chữa cháy nhà cao tầng - Yêu cầu thiết kế:“Nhà cao tầng là nhà và các công trình công cộng có chiều cao từ 25 m đến 100 m (từ 10 ÷ 30 tầng. Chiều cao nhà cao tầng là độ cao được tính từ mặt vỉa hè đến mép dưới máng nước.
Tum, bể nước, buồng tháng máy, máy móc, thiết bị hút khói bên trên mái không tính vào chiều cao hay số tầng của nhà cao tầng. Tầng hầm, tầng nửa ngầm mà mặt trần của 9 Luan van nó cao hơn mặt vỉa hè phía ngoài không quá 1,5 m thì không tính vào số tầng của nhà cao tầng )”[37]. Theo QCVN 06:2021/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình quy định: “Chiều cao phòng cháy, chữa cháy của nhà được xác định bằng khoảng cách từ mặt đường thấp nhất cho xe chữa cháy tiếp cận tới mép dưới của lỗ cửa (cửa sổ) mở trên trường ngoài của tầng trên cùng, không kể tầng kỹ thuật trên cùng. Khi không có lỗ cửa (cửa sổ), thì chiều cao PC&CC được xác định bằng một nửa tổng khoảng cách tính từ mặt đường cho xe chữa cháy tiếp cận đến mặt sàn và đến trần của tầng trên cùng.
Trong trường hợp mái nhà được khai thác sử dụng thì chiều cao PC&CC của nhà được xác định bằng khoảng cách lớn nhất từ mặt đường cho xe chữa cháy tiếp cận đến mép trên của tường chắn mái” [14]. Đặc biệt, tại Điều 3 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy định: “Chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” [35]. Như vậy có thể hiểu: Chung cư cao tầng là nhà có chiều cao từ 25 m đến 100m (tương đương từ 10 tầng đến 30 tầng), có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Phân loại - Căn cứ theo công năng, chung cư cao tầng được chia thành 2 loại là: + Chung cư cao tầng đơn năng: Tính chất hoạt động chủ yếu là các căn hộ, gara để xe và phòng sinh hoạt cộng đồng, lượng người ra vào các chung cư ổn 10 Luan van định, ít thay đổi.
Việc quản lý, vận hành của đơn vị quản lý chung cư cũng được chuyên sâu, dễ dàng, thuận tiện. Ngoài ra, đối với chung cư đơn năng thì các điều kiện phục vụ chung cư như: Hệ thống điện, hệ thống gas, gara để xe. bảo đảm trong quá trình hoạt động phải được tính toán từ trước tránh gây phát sinh quá tải ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về PC&CC đối với loại hình này. + Chung cư cao tầng đa năng: Chung cư cao tầng có kết hợp với thương mại, dịch vụ, hội nghị, văn phòng, khách sạn…công tác quản lý nhà nước về PC&CC phức tạp hơn rất nhiều, cụ thể: Ngoài các căn hộ chung cư, gara để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng phục vụ nhân dân còn có phần diện tích để kinh doanh làm thương mại, dịch vụ, văn phòng…nên lượng người ra vào làm việc, sinh sống tại chung cư đông, không ổn định.
Đối với khu vực kinh doanh, con người làm việc thường xuyên thay đổi do các đơn vị thuê kinh doanh một thời gian, nhiều đơn vị cùng hoạt động trên một diện tích, khu vực nên phức tạp hơn, ý thức chấp hành các quy định về PC&CC chưa được cao. Nhiều chung cư đa năng cho các đơn vị khác nhau thuê để kinh doanh không theo đúng công năng, thiết kế ban đầu của chung cư, nên hệ thống PC&CC không phù hợp, không bảo đảm an toàn về PC&CC. Việc phân loại chung cư cao tầng theo công năng sử dụng giúp cho công tác quản lý nhà nước nói chung và công tác quản lý nhà nước về PC&CC nói riêng có thể nắm bắt riêng biệt về từng đối tượng, loại hình hoạt động đang diễn ra trong chung cư đó, để có phương pháp, biện pháp quản lý phù hợp. Qua đó nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về PC&CC, đề ra các giải pháp bảo đảm an toàn về PC&CC cho chung cư cao tầng.
- Căn cứ mô hình hoạt động chung cư cao tầng + Mô hình Chủ đầu tư là doanh nghiệp trực tiếp quản lý. Đây là mô hình quản lý phổ biến ở các dự án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng, tức là chưa hoàn thành thủ tục, hoặc do số dân về ở chưa đạt 50% hoặc chưa thành lập được Ban quản trị chung cư. Đây là mô hình quản lý phức tạp nhất gồm nhiều 11 Luan van loại hình quản lý như chủ đầu tư trực tiếp thành lập bộ phận quản lý trực thuộc hoặc doanh nghiệp quản lý trực thuộc, chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý, chủ đầu tư phối hợp với đại diện hộ dân quản lý, các hộ dân phối hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý. Với mô hình này, do thời điểm thực hiện dự án, mức độ hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên việc xác định chi phí quản lý, dịch vụ có sự chênh lệch nhau rất lớn.
Điều này cũng dẫn đến việc quản lý dịch vụ nhà chung cư có sự không đồng đều từ chất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ và chủ đầu tư. + Mô hình Ban quản trị nhà chung cư quản lý. Theo quy định tại Luật Nhà ở và khoản 1 Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị. Nhiều chung cư đã từng bước thiết lập mô hình Ban quản trị, đơn vị quản lý (đơn vị quản lý, vận hành) theo đúng trách nhiệm và quyền hạn của mình.
Đơn vị quản lý chung cư thực hiện công tác quản lý, vận hành chung cư (trong đó có công tác bảo đảm an toàn về PC&CC) theo quy định của pháp luật và theo hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị. + Mô hình đơn vị, vận hành quản lý do UBND thành phố giao quản lý. Mô hình này thường được áp dụng cho các nhà chung cư là nhà tái định cư để phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, nhà chính sách. Các nhà này được Nhà nước xây dựng hoặc đặt hàng các chủ đầu tư xây dựng để hỗ trợ việc di dời và chuyển đến nơi ở mới của các hộ dân nằm trong diện giải tỏa giải phóng mặt bằng.
Công ty quản lý nhà thuộc Sở Xây dựng là cơ quan chủ quản, quản lý, vận hành hoạt động của các nhà chung cư này theo quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư. Ngoài ra, còn căn cứ vào các tiêu chí khác để phân loại chung cư cao tầng. Chẳng hạn, căn cứ vào tiêu chí tầng hầm: Chung cư cao tầng không có tầng hầm, chung cư cao tầng có tầng hầm, cụm chung cư cao tầng thông hầm giữa các khối nhà. Yêu cầu, điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy đối với chung cư cao tầng Tại Điều 23 Luật PC&CC năm 2001 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật PC&CC năm 2013 (sau đây gọi chung là Luật PC&CC) quy định công tác PC&CC đối với công trình cao tầng: “Công trình cao tầng phải có giải pháp chống cháy lan, chống tụ khói, lan truyền khói và hơi độc do cháy sinh ra; bảo đảm các điều kiện thoát nạn an toàn nhằm cứu người, tài sản khi có cháy xảy ra; trang bị hệ thống tự động phát hiện cháy, trang bị phương tiện, hệ thống chữa cháy bảo đảm khả năng tự chữa cháy; sử dụng vật liệu xây dựng khó cháy; không sử dụng vật liệu trang trí nội thất, vật liệu cách âm, cách nhiệt dễ cháy” [33].
Theo Phụ lục I của Nghị định số 136/2020/NĐ-CP thì chung cư cao tầng nằm trong danh mục cơ sở thuộc diện quản lý về PC&CC.