Chương 1: Cơ sở khoa học về Quản lý Nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước Chương 2: Thực trạng Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện Quản lý nhà nước đối với dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách Nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 10 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở BẰNG VỐN NGOÀI NGÂN SÁCH NHÀ NƢỚC 1. Tổng quan về dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nƣớc 1. Khái niệm dự án phát triển nhà ở Dự án là một tổng thể các hoạt động phụ thuộc lẫn nhau nhằm tạo ra sản phẩm hàng hóa hoặc dịch vụ trong khoản thời gian xác định với sự ràng buộc về nguồn lực trong bối cảnh không hoàn toàn chắc chắn. Hay có thể hiểu đơn giản dự án là một tập hợp các công việc, được thực hiện bởi một chủ thể, nhằm đạt được một kết quả dự kiến, trong một thời gian dự kiến, với một kinh phí dự kiến.
Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư. Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định.
Như vậy, dự án đầu tư xây dựng nhà ở không chỉ đầu tư xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở, mà còn đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở. Hệ thống công trình hạ tầng kỹ 11 thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác. Hệ thống công trình hạ tầng xã hội gồm công trình y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và công trình khác. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: (i) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân; (ii) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; (iii) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; (iv) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Trên cơ sở các khái niệm về nhà ở, phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở nêu trên, có thể khái quát về dự án phát triển nhà ở như sau: Dự án phát triển nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở, hoặc xây dựng lại, sửa chữa, cải tạo làm tăng diện tích các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung cư trên một địa điểm nhất định, trong thời hạn và chi phí xác định, nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Dự án phát triển nhà ở bao gồm: + Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở: là dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt. Trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng (dự án cấp I); nhà ở và các công trình kiến trúc khác do chủ đầu tư hoặc Chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng (dự án cấp II). Chủ đầu tư cấp II là tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, có ngành nghề kinh doanh phù hợp, đáp ứng các điều kiện theo 12 quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đất đai.
+ Dự án đầu tư xây dựng công trình Nhà ở: là dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (dự án cấp II hoặc trong khu đô thị mới), hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải tạo. + Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: là dự án đầu tư xây dựng các công trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng.) trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt. + Dự án Khu dân cư: là nhà dự án nhà ở mà chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. + Dự án Khu du lịch (có kinh doanh bất động sản): là dự án xây dựng nhà ở trong các dự án khu du lịch ven biển theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh.
- Khái niệm về chủ đầu tư Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc tổ chức, cơ quan, đơn vị được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư dự án. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải đáp ứng các tiêu chí sau: + Là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam. + Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. 13 + Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Khái niệm vốn ngoài ngân sách Nhà nước Căn cứ tại Nghị định 59/2015/NĐ-CP quy định về “Vốn ngoài ngân sách nhà nước” được hiểu là nguồn vốn của Nhà nước nhưng không nằm trong các nguồn vốn ngân sách trong nhà nước. Nguồn vốn được áp dụng bao gồm: phát hành Công trái quốc gia, phát hàn trái phiếu của Chính phủ, phát hành trái phiếu của chính quyền địa phương; nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức, nguồn vốn vay ưu đãi nhà nước được nhận từ hỗ trợ của các nhà tài trợ nước ngoài; nguồn vốn từ quỹ của các đơn vị sự nghiệp độc lập; nguồn vốn từ quỹ tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; nguồn vốn quỹ tín dụng mà Chính phủ đứng ra bảo lãnh; nguồn vốn vay từ tài sản của Nhà nước là tài sản bảo đảm cho một giao dịch; vốn từ nguồn đầu tư của doanh nghiệp là đầu tư phát triển của Nhà nước; giá trị bằng tài sản là bất động sản. Khái niệm dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước Luật Nhà ở 2014 giải thích rõ: Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở. Phát triển nhà ở theo hai hình thức: phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở theo hộ gia đình, cá nhân.
Các trường hợp phát triển nhà ở bao gồm: a) Phát triển nhà ở; b) Phát triển nhà ở xã hội; c) Phát triển nhà ở công vụ; d) Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; đ) Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước có thể hiểu là việc đầu tư, xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung cư nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường bằng vốn của Nhà nước nhưng không nằm trong các nguồn vốn ngân sách trong nhà nước. Theo quy định của pháp luật, mỗi địa phương xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy 14 hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt. Chương trình phát triển nhà ở này được lập cho cả khu vực đô thị và nông thôn, cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn.