CHƯƠNG 1: MỘT SÓ VAN DE LÝ LUẬN VE DỊCH VỤ MÔI GIỚI BAT ĐỘNG SAN 1. Ly luận chung về dịch vụ môi giới BĐS 1. Khái niệm, đặc điểm dich vụ môi giới BĐS 1111 Khái niềm Co thé ban đã biết, điện tích bê mặt trái đất là có hạn vả tinh khan hiếm của dat đai xuất phát từ chính sự có han nảy. Theo đó, quy định giới hạn về diện tích đất đai được hiểu lả giới hạn của từng miếng đất, vùng, địa phương, khu vực, lãnh thô của mảnh dat đó, đây được goi là tính cá biệt của BĐS.
Đặc tính này xuất hiên bởi sự khan hiếm, tính cô định và không di dời được của đất dai Trong cùng một vùng hoặc ngay cả hai mãnh dat nằm canh nhau déu có những yêu tô khác biệt. Do vậy, một người khi có nhu câu sẽ rất khó lựa chọn và mat rat nhiều thời gian để tìm được BĐS phù hợp cho minh. Mặt khác, đây cũng là loại tài sản có giá trị lớn, hoạt đông mua bán trên thực tế trải qua thủ tục phức tap, chặt chế và liên quan đến nhiêu chủ thé mà không phải ai cũng có đủ sư hiểu biết dé thực hiện đúng những quy định pháp luật về hoạt động nay. Vi vậy, cân thiết có những người am hiểu pháp luật, có kinh nghiệm dé han chế rủi ro va bão dam lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia thi trường.
Từ đó xuất hiện một nghé kinh doanh dị ch vụ có tên la MGBĐS. Trong lĩnh vực BĐS, môi giới và hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới vô cùng quan trong. Nếu thực hiện tốt công việc kinh doanh này sẽ đóng góp đáng kế vào sự thành công và phát triển lâu dai của công ty BĐS. Theo từ điển Bách khoa Việt thì môi giới được định nghĩa la: "Chủ thé (một cá nhân, một nhóm, một t6 chức, một hãng.
) lam trung gian dé cho hai bên hoặc nhiêu chủ thé khác gặp gỡ, tiếp xúc, giao thiệp với nhau. Hoạt động môi giới xây ra khi có mỗi quan hé giữa bên cung và bên cau. Trong trường hợp các bên không thể thực hiện được làm hoặc lam không hiệu quả thì có người thứ ba là người môi giới với năng lực va điều kiện giải quyết các cong việc liên quan đền các bên” Đôi với TTBĐS, khi thị trường phát triển đến một trình độ nhất định thì hoạt động MGBĐS ra đời. Sự ra đời nay là một tất yêu khách quan, xuât phát từ nội tại của các giao dịch BĐS vả từ chính đặc điểm của BĐS.
Có thể nói, MGBĐS là mét loại hình của môi giới thương mai? và được pháp luật zác đính là một nghé mang tinh chat chuyên nghiệp, chúng ra đời, tôn tại và phát triển cùng sự ra đời, ton tại của TTBĐS. Dac biệt, khi số lượng giao dịch tăng cao thì nhu cầu cung ứng dịch vu BĐS cho các chủ thé trên thị trường càng lớn, kéo theo sự phát triển của hoạt động môi giới Theo TS Doan Hông Nhung thi: “Mỗi giới bat động sản la nghệ tự quản lý bản thân. Trong hoạt đông kinh doanh bat động sản người môi giới là người có khả năng kinh doanh độc lập, có trình độ giao tiệp, có khả năng xử lý thông tin, kết nói những người co BĐ5, có tài sẵn đủ điêu kiện được phép tham gia vào thị trường bat động sản va có nhu cầu tham gia thi trường”t. Theo PGS, TS Phan Thị Cúc va PGS.TS Nguyễn Văn Xa: “Môi giới bắt động sẵn lả việc thực hiện hỗ trợ cho khách hang các quyên liên quan đền bat động sản.
Kết quả những hoạt động nay là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đông bản, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nha môi giới. Những hoạt đông này liên quan đền sự thay đôi khía cạnh pháp lý và thực tế của bat đông sản. Nha môi giới thực hiện các công việc dé nhân được thù lao hoặc hoa hông cho những thay đôi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó la quyên với bắt động sản" 5 Ở Việt Nam, dịch vu MGBĐS được hợp pháp hoa kế từ khi Luật KDBĐS 2006 ra đời, tuy không đưa ra khái niệm cu thé nhưng có thé hiểu MGBĐS 1a việc một hay nhiều chủ thé đứng ra là trung gian cho hai hay nhiều chủ thé khác trong quan hệ, giao dịch về hàng hóa BĐS. Đền Luật KDBĐS 2014, các nhà lam luật đã đưa ra khái niệm quy định tại Khoản 2 Điều 3 như sau: “Môi giới bat động san la việc lam trung gian cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua bắt đông sản”.
Với các khái niệm hay định nghĩa được viện dẫn ở trên cho thay, môi giới du được tiếp cân ở khia cạnh khái quát hay ở trong một lĩnh vực cu thé thì bản chất của môi giới vẫn có những nội dung cơ bản sau đây: Một là xuât hiện khi có hai bên chủ thé trở lên có nhu câu thiết lập quan hệ giao tiếp kinh doanh về một lĩnh vực một sản phẩm nao đó trên thị trường. Hai là làm trung gian, cầu nôi dé các bên tiếp xúc, dam phán và xác lập giao dịch. 3 “Mới giới thương mại làviệc lằm trưng gian cho các bên mua bám hàng hóa, cung ing dich vụ Đương mại trong việc đầm phán kệ kết hợp đồng mua bán hàng hóa cưng ng địch vụ thương mại để hướng ths lao theo hep đồng mỗi gi” - Điều 150 Luật Thương mại 2005. ‘Doin Hồng Nhưng (2019), Phip luật về mồigiới bắt động sản Z Việt Naw, Nhà mit bin Tựpháp, HÀ Nội Š Phan Thị Cúc và Nguyễn Vin Xa (2009), Đầu te inh đoenii bat đồng sce Nab Đại học quốc gia Thành, pho Hồ Chí Minh 6 Ba ià thực hiên một hoặc mét số yêu câu của khách hang trên cử sở thỏa thuận Bốn ia, hoạt động mang tinh hỗ trợ, thúc đẩy các bên trong quan hệ giao tiếp, kinh doanh thuận lợi, dé dang trong quá trình đảm phan và thiết lập giao dich chứ chứ không thực hiện với tính chất 1a chủ thé trực tiếp kinh doanh.
Neon i, kết qua quả hoạt đông môi giới giới là được nhân thủ lao và hoa hồng từ khách hàng. Dù pháp luật hiện hành quy định về kinh doanh dich vụ BĐS, cụ thé hơn 1a MGBDS còn nhiêu van dé can được tiếp tục sửa đôi, bô sung và hoàn thiện trong thời gian tới, nhưng điều không thể phủ nhận là Luật KDBĐS ra đời là dâu móc quan trọng đánh dau sự hình thành và tôn tại của hoạt đông kinh doanh dịch vụ MGBĐS một cách chính quy, có tô chức và co chỗ đứng ré rang Day là hình thức hoạt động tiêm năng, đem lại nguồn thu nhập cao cho người lam nghé, đã va đang được nhân rộng trên pham vi cả nước 1112. Đặc điễm của môi giới bắt động san Dat nước phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu câu nha dat vi đó ma lên cao, luôn là mới quan tâm hang đâu. Nghề MGBĐS theo đó cũng đã và đang khang định được vị thé của mình trong các ngành dịch vu.
Như đã nói ở tên, MGBĐS là làm một loại hình của môi giới thương mai và được pháp luật xác định đây 1a nghề mang tính chat chuyên nghiệp. Hoạt động của nhà môi giới gắn chặt với TTBDS và chịu sự chi phối bởi nó. Khi nhu cau tăng tức là thi trường sôi đông sẽ kéo theo sự phát triển của hoạt động MGBDS. Ngược lại, khi thị trường rơi vào đóng bang thì hoạt đông môi giới trở nên tram lắng hơn do cung-cau giảm sút Tiur nhất, MGBDS là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lời.
MGBDS sản luôn là hoạt động phục vu cho người khác, ho đóng vai trò trung gian, chắp nôi cho quan hệ giữa các bên tham gia giao BĐS. Cũng giống như các hoạt động môi giới khác, người môi giới không trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dich BĐS mà chi la người dùng giữa các bên có nhu cầu giao dịch BĐS ma thôi, Trong quan hệ trung gian ngoài môi giới còn có quan hệ khác như ủy thác, đại diện theo ủy quyén,. đê thực hiện các công việc liên quan đến kinh doanh BĐS. Khác với các quan hệ kể trên, người môi giới chỉ đứng giữa, ho không tham gia trực tiếp vào quan hệ đó.
Người môi giới sẽ nhân danh chính minh dé thực hiện công việc của ho, họ chỉ là người tìm kiểm đôi tượng cho khách hang của minh, kết nôi hai bên có nhu cầu với nhau, còn giao dịch có thành công hay không còn phu thuộc vao hai bên ma ho kết nói. Mục đích cuối cùng và duy nhất của những người lam hoạt động MGBDS chính là nhân được khoản tiên cho công sức của mình từ công việc mình làm ra. Luật KDBĐS 2014 coi đó hoạt động lĩnh doanh dich vụ BĐS (Mục 2 Chương IV). Thur hai, MGBĐS là hoạt động mang tính chuyên môn ở trình độ cao và 1a một nghé kinh doanh có điêu kiện.
Xuất phát từ dic điểm, tinh chat của BĐS, nên hoạt động MGBDS mang tính chuyên môn cao so với các loại môi giới khác, Điều dễ nhận thây là trong hoạt đông môi giới đôi với các loại hàng hóa thông thường, do có tính chất đặc điểm khá tương đồng và ít chiu ảnh hưởng của các yéu tô ngoại lại như. phong thủy, tâm linh, tap quan. Còn đối với BĐS, thực tế không có BĐS nao giống BĐS nao, hai mạnh dat gần nhau, các căn hộ trong củng một khu nha dù bê ngoai có thể tương tự nhau nhưng thực tê lại khác nhau. Vì vậy, rủi ro trong các giao dịch BĐS thường lớn hơn rat nhiêu so với các giao dịch thuộc lĩnh vực khác do gia tri tài sản lớn và sức ảnh hưởng sâu rộng dén thị trường của nó Với những đặc điểm của từng BĐS, người môi giới không thể không trang bi cho mình một trình đô nhất định vê pháp lý cũng như am hiểu vê thực tế, tâm ly, tâm linh, thoi quen, tập quản.
Cho nên hoạt động MGBDS có tính chuyên môn cao vả cũng la đặc điểm pháp lý quan trong của hoạt đông này. Được pháp luật hau hết các quéc gia trên thé giới ghi nhận. Dé chứng minh trình độ chuyên môn của người hoạt đông MGBDS thi pháp luật quy đỉnh họ cân phải đáp tứng những điêu kiện nhất định, Không phải bắt iy tổ chức, cá nhân nao cũng co thể linh doanh dich vụ MGBĐS.