Luận văn: Pháp luật về kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp vốn nước ngoài

Luận văn phân tích quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam, bao gồm điều kiện và thực tiễn áp dụng.

• Tác giả: Le Thi Truc Lan
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyen Van Van
• Trường học: Dai Hoc Quoc Gia TP. Ho Chi Minh - Truong Dai Hoc Kinh Te - Luat
• Chuyên ngành: Luat Kinh Te
• Đề tài: Phap Luat Ve Hoat Dong Kinh Doanh Bat Dong San Cua Doanh Nghiep Co Von Dau Tu Nuoc Ngoai
• Loại tài liệu: Luan Van Thac Si
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: TP. Ho Chi Minh

Tóm tắt

I. Hướng dẫn pháp luật Nghiên cứu về hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam

Nghiên cứu pháp luật về hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam cần hiểu rõ các quy định chung về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Theo Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, và Luật Đầu tư 2020, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải đáp ứng điều kiện về thành lập doanh nghiệp, phạm vi hoạt động, và thủ tục đăng ký. Nghiên cứu này giúp làm rõ các nguyên tắc pháp luật như nguyên tắc sở hữu toàn dân, nguyên tắc tự do thỏa thuận, và nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của các chủ thể trong thị trường. Việc phân tích các quy định của pháp luật giúp xác định các cơ hội và thách thức cho doanh nghiệp FDI tại Việt Nam trong hoạt động kinh doanh BĐS, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài và bảo vệ quyền lợi của các chủ thể trong lĩnh vực.

1.1. Khái quát về pháp luật hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp FDI

Pháp luật Việt Nam quy định rõ ràng về các điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực BĐS. Các quy định tại Luật Đầu tư 2020 và Luật Kinh doanh BĐS 2014 nêu rõ nguyên tắc quyền tiếp cận đất đai, phạm vi hoạt động, và quyền chuyển nhượng dự án. Đồng thời, các nguyên tắc về công khai minh bạch và đảm bảo quyền lợi của các chủ thể được đặt lên hàng đầu, góp phần tạo môi trường đầu tư minh bạch, cạnh tranh lành mạnh trong lĩnh vực BĐS.

1.2. Vấn đề thách thức trong thực thi pháp luật của doanh nghiệp FDI

Tuy có nhiều quy định mở rộng, tuy nhiên doanh nghiệp FDI vẫn đối mặt với những khó khăn như thủ tục phức tạp, giới hạn về phạm vi hoạt động, và các quy định về quyền sở hữu đất đai còn chưa rõ ràng. Ngoài ra, việc thiếu các quy định rõ ràng về chuyển nhượng dự án, nhất là trong bối cảnh các dự án lớn, cần các quy định về thủ tục nhanh gọn, phù hợp với thực tiễn hội nhập quốc tế cũng là những thách thức lớn.

II. Pháp luật Việt Nam về điều kiện và thủ tục hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp FDI

Hệ thống pháp luật Việt Nam quy định rõ các điều kiện để doanh nghiệp FDI tham gia hoạt động kinh doanh BĐS như thành lập doanh nghiệp, đăng ký dự án, và tuân thủ quy định về phạm vi hoạt động. Các điều kiện về vốn, năng lực tài chính, chứng chỉ hành nghề, cũng như thủ tục xin cấp phép và đăng ký dự án đều có quy định cụ thể trong Luật Đầu tư 2020, Luật Kinh doanh BĐS 2014, và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc tuân thủ các quy định này nhằm tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch, tăng tính cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi các chủ thể liên quan.

2.1. Điều kiện thành lập và đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp FDI

Doanh nghiệp FDI muốn hoạt động trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam cần thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật, có đủ năng lực tài chính, và đáp ứng điều kiện về vốn tối thiểu. Ngoài ra, doanh nghiệp cần có chứng chỉ hành nghề phù hợp với lĩnh vực hoạt động. Các thủ tục đăng ký, cấp phép thực hiện theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP và các hướng dẫn về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư. Doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ hợp lệ, phù hợp quy định về phạm vi hoạt động để thúc đẩy quá trình mở rộng thị trường.

2.2. Thủ tục xin cấp phép và chuyển nhượng dự án BĐS

Thủ tục cấp phép dự án BĐS cho doanh nghiệp FDI gồm các bước như nộp hồ sơ dự án, chứng minh năng lực tài chính, và tuân thủ quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Đặc biệt, trong quá trình chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp cần đảm bảo đúng quy trình, có quyết định duyệt của cơ quan quản lý nhà nước, đảm bảo các điều kiện về quyền sở hữu đất đai và các cam kết về tiến độ thực hiện dự án. Các quy định này nhằm hạn chế rủi ro và minh bạch thị trường BĐS.

III. Các nguyên tắc pháp luật Tiêu chuẩn của hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam

Các nguyên tắc pháp luật chủ đạo trong hoạt động KDBĐS của doanh nghiệp FDI gồm có nguyên tắc bảo hộ đầu tư theo các hiệp định quốc tế, nguyên tắc sở hữu toàn dân về đất đai do nhà nước quản lý, nguyên tắc ổn định, minh bạch, cộng đồng tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các chủ thể, và nguyên tắc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Những nguyên tắc này hình thành cơ sở pháp lý vững chắc giúp tạo môi trường đầu tư an toàn, minh bạch, thúc đẩy dòng vốn FDI tham gia hiệu quả vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam. Đồng thời, nguyên tắc tự do thỏa thuận giúp các chủ thể có thể đàm phán linh hoạt, phù hợp với quy định pháp luật và lợi ích của các bên.

3.1. Nguyên tắc bảo hộ đầu tư và mở cửa thị trường

Nguyên tắc này quy định rõ ràng về quyền tiếp cận, quyền sở hữu, và tự do chuyển nhượng vốn cho doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực BĐS. Các hiệp định quốc tế như CPTPP, EVFTA cũng xác lập quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo không phân biệt đối xử và mở rộng cơ hội tham gia thị trường.

3.2. Nguyên tắc sở hữu toàn dân về đất đai và quản lý của nhà nước

Theo Hiến pháp 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm quản lý, phân phối quyền sử dụng đất theo quy hoạch. Doanh nghiệp FDI chỉ có quyền sử dụng đất qua hợp đồng thuê đất hoặc chuyển nhượng dự án phù hợp quy định pháp luật, tạo sự rõ ràng, minh bạch và bảo vệ quyền lợi cộng đồng.

3.3. Nguyên tắc minh bạch ổn định và bảo vệ quyền lợi chủ thể

Các quy định về thủ tục cấp phép, chuyển nhượng dự án, sở hữu đất đai đều yêu cầu rõ ràng, minh bạch, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể, hạn chế tranh chấp và tạo nền tảng ổn định cho hoạt động BĐS của doanh nghiệp FDI.

IV. Định hướng nâng cao hiệu quả pháp luật về hoạt động BĐS doanh nghiệp FDI tại Việt Nam

Trong bối cảnh hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về hoạt động BĐS của doanh nghiệp FDI cần tập trung tăng cường tính rõ ràng, đơn giản thủ tục, mở rộng phạm vi hoạt động phù hợp cam kết quốc tế. Các giải pháp như cập nhật luật mới, xây dựng cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, nâng cao năng lực pháp luật và thực thi, đồng thời thúc đẩy các hình thức hợp tác công – tư cũng rất cần thiết để nâng cao hiệu quả dòng vốn FDI trong lĩnh vực này. Hạn chế rủi ro, tiêu chuẩn hóa quy trình, tạo môi trường cạnh tranh công bằng để thu hút dòng vốn đầu tư lớn, bền vững hơn đóng vai trò quyết định trong chiến lược phát triển thị trường BĐS của Việt Nam.

4.1. Cập nhật các quy định pháp luật phù hợp hội nhập quốc tế

Việc rà soát, sửa đổi các luật hiện hành, bổ sung các quy định mới nhằm tạo khung pháp lý rõ ràng, nhất quán, giúp doanh nghiệp FDI dễ dàng tiếp cận và duy trì hoạt động ổn định, hạn chế tranh chấp.

4.2. Xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý

Tăng cường hợp tác giữa các bộ ngành, chính quyền địa phương và cơ quan trung ương để xử lý thủ tục nhanh gọn, minh bạch, hạn chế tiêu cực và giảm thời gian xin cấp phép dự án.

4.3. Tiêu chuẩn hóa quy trình pháp lý thúc đẩy công nghiệp hoá hiện đại hoá thị trường

Thiết lập tiêu chuẩn cao, phù hợp với các cam kết quốc tế, giúp nâng cao khả năng hấp thụ nguồn vốn FDI, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường BĐS.

Trích đoạn nội dung tài liệu

PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài giữ vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển nền kinh tế của nƣớc nhận đầu tƣ. Lợi ích mà nƣớc nhận đầu tƣ có đƣợc không chỉ là nguồn vốn, mà còn có cả một quy trình chuyển giao các nguồn nhân lực trình độ cao những thành tựu kỹ thuật, công nghệ và mô hình quản trị kinh doanh tiên tiến, hiệu quả. Nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài gián tiếp thúc quá trình cạnh tranh, nâng cao hiệu quả kinh tế.

Ngoài ra, đầu tƣ nƣớc ngoài còn mang lại thị trƣờng tiêu thụ mới cho nƣớc nhận đầu tƣ, cũng nhƣ có những giao thoa nhất định về văn hóa giữa hai nƣớc tạo tiền đề cho sự hợp tác toàn cầu hoá theo hƣớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Đánh giá đƣợc tầm quan trọng của nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài vào sự phát triển của đất nƣớc nên Việt Nam đã luôn có những chính sách khuyến khích nhằm thúc đẩy quá trình kêu gọi nguồn đầu tƣ từ nƣớc ngoài vào Việt Nam. Đầu tƣ trực tiếp (tiếng Anh: Foreign Direct Investment, viết tắt là FDI) hay đầu tƣ gián tiếp (Tiếng Anh: Foreign Portfolio Investment, viết tắt là FPI) dƣới hình thức thành lập doanh nghiệp mới, sáp nhập hay mua lại cổ phần từ công ty Việt Nam, con đƣờng nào thì dòng đầu tƣ của nhà đầu tƣ cũng đƣợc bảo hộ theo quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, những bất cập, vƣớng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật, nhất là trong bối cảnh do tác động tiêu cực của đại dịch COVID 19 và những cuộc thƣơng lƣợng không thành về chính sách đầu tƣ thƣơng mại giữa các nƣớc đó là chƣa kể đến những lo sợ về hiệu quả của cách “phòng và chống” đại dịch Covid 19 của các nƣớc có sự khác nhau rõ rệt, những điều này dẫn đến việc rất nhiều nhà đầu tƣ quyết định ở trạng thái nằm im.

So với các nƣớc trong khu vực Việt Nam là một quốc gia có sự ổn định về chính trị, sự khôn ngoan về ngoại giao ở vị trí trung lập trên trƣờng chính trị, Việt Nam đã trở thành 1 điểm sáng để các NĐTNN muốn tham gia, bởi với nhà đầu tƣ khi đầu tƣ điều lo sợ lớn 2 nhất chính là sự bất ổn về chính trị và sự không minh bạch về chính sách trong đối ngoại của quốc gia họ tham gia đầu tƣ. Theo thống kê của Bộ kế hoạch và đầu tƣ thì “Tính đến 20/11/2021, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp (GVMCP) của nhà ĐTNN đạt 26,46 tỷ USD, tăng nhẹ 0,1% so với cùng kỳ năm 2020” 1. Trong đó nguồn vốn rót vào thị trƣờng KDBĐS là 9.1% đứng thứ 3 trong 18 ngành nghề đƣợc các NĐTNN đầu tƣ, Có hơn 5.900 doanh nghiệp BĐS ra đời kể từ đầu năm, tăng 7,8% so với cùng kỳ2… đây là một minh chứng cho những nhận định về sức hút của lĩnh vực BĐS đối với các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Xét ở góc độ kinh tế BĐS không chỉ luôn chiếm một tỷ trọng quan trọng cho sự phát triển của đất nƣớc mà còn là nguồn tài sản thể hiện sự phồn vinh và giàu có của dân tộc.

Đối với tất cả các nƣớc trên thế giới BĐS là tài sản có tỷ trọng không giống nhau ở từng quốc gia tuy nhiên nhìn chung tỷ trọng đó chƣa bao giờ dƣới 30% tỷ lệ kinh tế toàn dân, riêng ở Việt Nam BĐS là phần tài sản chiếm hơn 40% tổng tài sản toàn dân, và nguồn dƣ địa của Việt Nam hiện điều này cho thấy đây là một lĩnh vực kinh doanh trọng yếu và sẽ trƣờng tồn theo thời gian và vẫn chiếm tỷ trọng trên 50% vốn đất toàn dân.3 Sự tiếp tục tăng trƣởng của dòng FDI vào Việt Nam bất chấp đại dịch toàn cầu đang diễn ra đã cho ta thấy niềm tin từ các NĐTNN đã đƣợc khẳng định ở Việt Nam. Nếu nhƣ sự bình ổn về chính trị và dồi giàu về nguồn nhân lực là lợi thế hàng đầu tạo nên sự vững tin của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài thúc đẩy việc mạnh tay đầu tƣ của họ thì những quy định của pháp luật về quyền đầu tƣ, các chính sách về đảm bảo nguồn tài sản của nhà đầu tƣ khi tham gia đầu tƣ tại Việt Nam, những cơ chế thể hiện sự minh bạch và công bằng trong xử lý tranh chấp lại là yếu tố quan trọng 1 Cục Đầu tƣ nƣớc ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ, tìm hiểu thêm https://www.vn /Pages /tinbai.aspx?idTin=52329&idcm=208, truy cập ngày 10 tháng 10 năm 2022. 2 Doãn Thành, Bất chấp dịch Covid-19, vốn FDI vào bất động sản vẫn tăng, tìm hiểu thêm https://kinhtedothi.vn/bat-chap-dich-covid-19-von-fdi-vao-bat-dong-san-van-tang.html, truy cập ngày 1 tháng 10 năm 2022. Nguyễn Mạnh Hùng, thị trƣờng bất động sản việt nam thực trạng và giải pháp, tìm hiểu thêm : https://nctu.vn/uploads/page/2016_01/bai-nghien-cuu-bat-dong-san-02-tien-sy-Hung.pdf 3 còn lại để quyết định sự tăng trƣởng và phát triển bền vững hay không của nguồn đầu tƣ từ nƣớc ngoài.

Nhận thức đƣợc tầm quan trọng và sự tác động trực tiếp của những quy định pháp luật về KDBĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài vào việc tăng trƣởng hay không nguồn FDI vào thị trƣờng tổng thể nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng đồng thời với mong muốn đƣợc có cái nhìn rõ hơn về thực trạng áp dụng pháp luật cũng nhƣ chỉ rõ những bất cập, vƣớng mắc còn tồn động của các quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động KDBĐS cho doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình. Tổng quan tình hình nghiên cứu của đề tài: Từ thực tiễn nghiên cứu của tác giả, đã có không ít công trình nghiên cứu về những đề tài có liên quan đến lĩnh vực KDBĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài cụ thể nhƣ: Lê Lƣu Hƣơng (2012), Quy định của pháp luật về KDBĐS đối với các NĐTNN tại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội. Đây là công trình nghiên cứu về hoạt động KDBĐS của NĐTNN trong bối cảnh Luật đất đai 2013 chƣa có hiệu lực thi hành. Luật Đất đai 2013 ra đời đã có sự mở rộng trong việc tiếp cận đất đai của chủ thể này do với Luật đất đai 2003.

Mặc dù vậy, với công trình này tác giả cũng đƣa ra đƣợc những hạn chế trong quy định của Luật đất đai 2003, về cơ bản những hạn chế này cũng đƣợc giải quyết trong Luật đất đai 2013. Hoàng Thanh Thảo (2013), Quyền KDBĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật KDBĐS Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội. Công trình nghiên cứu này đã cho tác giả khá nhiều thông tin về quyền KDBĐS của chủ thể có yếu tố nƣớc ngoài tại Việt Nam ta. Đƣợc thực hiện và nghiên cứu vào năm 2013, Luật đất đai 2013 trong những bƣớc đầu đƣợc áp dụng trên thực tiễn về cơ bản đã chỉ rõ 4 quyền và nghĩa vụ của chủ thể này hoạt động BĐS tại Việt Nam.

Thế nhƣng, Luật KDBĐS 2014 chƣa có hiệu lực trên thực tế nên công trình này vẫn chƣa đánh giá bao quát với những hạn chế trong luật điều chỉnh liên quan đến đề tài. Hà Ngọc Mai Linh ( 2015) “KDBĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật việt nam” Luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội. Công trình nghiên cứu này đã phân tích và đánh giá những quy định của pháp luật nƣớc ta về hoạt động KDBĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. Cùng với đó, là đánh giá thực tiễn việc áp dụng pháp luật liên quan đến đề tài.

Mặc dù vậy, công trình này đƣợc thực hiện khi Luật đầu tƣ năm 2020 chƣa đƣợc ban hành nên chƣa có chỉ ra đƣợc những điểm hạn chế về sự thiếu thống nhất trong các luật chuyên ngành điều chỉnh vấn đề. Phan Vĩnh Duy Mãn (2018), Pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ của tác giả, trƣờng Đại Học Luật-Đại Học Huế. Công trình trên nói đến một chủ thể lớn đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất đó chính là doanh nghiệp. Đây là chủ thể lớn, đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế nƣớc nhà nên đƣợc Nhà nƣớc giao đất dƣới rất nhiều hình thức cũng nhƣ là những ƣu đãi khác.

Từ công trình này, tác giả tiếp thu đƣợc nhiều kiến thức và có sự đánh giá về quyền tiếp cận đất đai giữa doanh nghiệp trong nƣớc và doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. Nhƣ vậy, những công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài Pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là không ít và đƣợc nhiều học giả quan tâm, những công trình trên cho ngƣời đọc cái nhìn bao quát về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài nhƣng đây đều là những tài liệu quan trọng và quý báu giúp cho tác giả có thêm kiến thức và tầm nhìn trong quá trình hoàn thiện luận văn. Tuy nhiên, những công trình trên đƣợc thực hiện khi Luật Đầu tƣ 2020 chƣa đƣợc ban hành, hơn nữa Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế, tham gia vào nhiều cam kết hợp tác đầu tƣ với các nƣớc nên những đánh giá của những công 5 trình trƣớc có lẽ là chƣa sát với tình hình thực tế hiện nay. Trên cơ sở kế thừa từ những công trình trƣớc Học viên sẽ tiếp tục nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về hoạt động KDBĐS của các DNCVĐTNN.

Từ đó chúng ta sẽ có cách nhìn khách quan về cái cần thay đổi, hoàn thiện và cái cần có cơ chế áp dụng pháp luật hiệu quả đảm bảo đƣợc sự tăng trƣởng của nguồn FDI nhƣng vẫn giữ vững đƣợc sự canh tranh công bằng của các doanh nghiệp trong và ngoài nƣớc trên cùng một thị trƣờng kinh doanh, đặc biệt là khi Luật đầu tƣ 2020 có hiệu lực trên thực tế đã có nhiều thay đổi trong hoạt động đầu tƣ nói chung và hoạt động đầu tƣ KDBĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài nói riêng. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của luận văn: 3. Đối tượng nghiên cứu: - Tổng quan về các quy định của pháp luật hiện hành về KDBĐS. - Nội dung của các quy phạm pháp luật hiện hành về KDBĐS của DNCVĐTNN - Thực trạng áp dụng pháp luật về hoạt động KDBĐS của DNCVĐTNN 3.