ĐẶT VẤN ĐỀ ^ 1. Giới thiệu chung Hiện nay, Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế, từng bước xây dựng và tập trung phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; trong đó, thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trong đối với nên kinh tế quốc gia, đang trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. Theo số liệu công bố của Tổng cục thống kê Việt nam, trong 4 tháng đầu năm 2017. số doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 66% và có số von đăng ký tăng 49,9% so với cùng kỳ năm 2016.
Sự gia tăng về số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS cùng với nhu câu về nhà ở của người dân ngày càng thiết yếu cho thấy thị trường BĐS ở Việt Nam nói chung cũng như ở thành phố Hồ Chi Minh nói riêng là một thị trường tiềm năng để phát triển nhưng bên cạnh đó cũng an chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư khi tham gia hoạt động trong thị trường BĐS. Việc xác định các yếu tố rủi ro và giảm thiêu khả năng xuất hiện rủi ro là một trong những nội dung hàng đâu nhà đầu tư cần xem xét khi tham gia trong thị trường BĐS. Rủi ro trong kinh doanh BĐS bao gồm nhiều nguyên nhân có thể tác động như: cơ chế chính sách, lãi suất ngân hang, tình hình cung - cau bất động sản,. trong đó việc định giá BĐS chưa chính xác cũng là một nguyên nhân chính dẫn đến rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS.
BĐS được định giá quá cao hoặc quá thấp SO VỚI giá trị thực té sẽ giảm lợi nhuận của nhà đầu tư, gây khó khăn trong giao dịch mua bán BĐS. Do đó, để giảm thiểu tôi đa việc xảy ra rủi ro trong định giá BĐS, trên thé giới các nước đã nghiên cứu va áp dụng thành công nhiều công cu, phương pháp giúp cho việc định giá BĐS một cách tương đối chính xác dựa trên mục đích và loại BĐS can định giá, cụ thé: - Phương pháp so sánh trực tiếp; - Phương pháp thặng dư; HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên — Quan lý xây dựng 2014 Trang 10 Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân - Phương pháp chi phi; - Phương pháp lợi nhuận; - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; - Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy đa biến. Đối với các phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp chỉ phí, phương pháp lợi nhuận dang được áp dụng phố biến tại Việt Nam, trong đó phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư và phương pháp lợi nhuận đã được Bộ Tài chính ban hành các Thông tư hướng dẫn để thực hiện xác định giá đất theo các phương pháp trên. Đối với phương pháp sử dụng mô hình hôi quy đa biến hiện nay đã được đề cập trong một SỐ nghiên cứu tại Việt Nam nhưng chưa được áp dụng rộng rãi trong thực tế thị trường BĐS ở Việt Nam.
Xác định vẫn đề nghiên cứu Với đề tài nghiên cứu “Phân tích các yếu tô ảnh hưởng đến giá trị bat động sản ở TP.Hồ Chi Minh, trường hợp áp dụng tại địa bàn quận 6 và dé xuất giải pháp”. câu hỏi nghiên cứu được đặt ra nhằm giải quyết và làm rõ được các mục tiêu nghiên cứu của dé tài cụ thé như sau: - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP. Hồ Chi Minh là những yếu tô nào? - Trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP. H6 Chi Minh, áp dụng đối với trường hợp tại địa bàn quận 6 thì những yếu tố nao ảnh hưởng mạnh nhất đến giá BĐS và mức độ ảnh hưởng ra sao? - Từ mô hình hồi quy đa biến đối với các yếu tố ảnh hưởng giá BĐS, làm thé nào để ứng dụng hiệu quả mô hình đối với thị trường BĐS tại khu vực khảo sát? 1.
Các mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu này được thực hiện với các mục tiêu: HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên — Quan lý xây dựng 2014 Trang II Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân 1. Xác định được các yếu tô ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP. Hồ Chí Minh. Từ các yếu tô ảnh hưởng đến giá BĐS, xác định mức độ ảnh hưởng của các yêu tô đến giá bat động sản tại địa bàn quận 6, TP.
Hồ Chí Minh thông qua việc xây dựng mô hình hồi quy. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng được thực hiện khảo sát trong nghiên cứu này bao gồm các chuyên gia, chuyên viên đang hoạt động trong lĩnh vực BĐS nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng giá trị các BĐS ở TP. Hồ Chí Minh. Ngoài ra, tác giả còn thực hiện khảo sát thu thập thông tin về các BĐS trên địa bàn quận 6 trong đó đã có day đủ hồ sơ pháp lý hợp lệ liên quan như giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền với đất, hô sơ lệ phí trước ba, bản vẽ hiện trạng (nếu có) nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố có thé tác động đến giá trị BĐS nằm trên địa bàn quận 6, TP.
Hồ Chí Minh.2 Pham vi nghiên cứu Đối với việc xác định các yếu t6 ảnh hưởng giá trị các BĐS ở TP. Hồ Chí Minh, tác giá đã thực hiện gửi mail sử dụng Google Form và gửi bảng câu hỏi khảo sát trực tiếp đến các nhà quản lý, chuyên gia, chuyên viên làm trong lĩnh vực BĐS. Ngoài ra về việc thu thập thông tin các BĐS trên địa bàn quận 6, khi có giao dịch mua bán thành công, người mua BĐS sẽ thực hiện kê khai lệ phí trước bạ và các loại thuế có liên quan đến BĐS tại Chi cục thuế quận 6, TP. Hồ Chí Minh.
Sau khi BĐS được thực hiện mua bán, chủ sở hữu sẽ thực hiện cập nhật biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận 6. Do đó, các dữ liệu được sử dụng trong nghiên cứu này dự kiến thu thập tại Chi cục thuế quận 6 và Chi nhánh Văn phòng Đăng ky đất đai quận 6 và được phân tích, đánh giá trong thời gian từ tháng 6 năm 2018 đến tháng 9 năm 2018. HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên — Quan lý xây dựng 2014 Trang 12 Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân Ngoài ra, do điêu kiện vé thời gian và nguôn lực của tác giá nên sô lượng mau nghiên cứu thu thập được còn hạn chê nên kêt quả nghiên cứu chỉ mang tinh chat cục bộ, chỉ xem xét áp dụng đôi với các BĐS trong phạm vi quận 6, không áp dụng được đối với các BĐS thuộc khu vực quận/huyện khác. Đóng øóp học thuật: Nhận thấy phương pháp sử dụng mô hình hồi quy đa biến chưa được áp dụng phô biến và rộng rãi trong việc định giá BĐS, thông qua dé tài nghiên cứu “Phân tích các yếu tô ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở TP.H6 Chí Minh, trường hợp áp dụng tại địa bàn quận 6 và dé xuất giải pháp” mong muốn góp một phan trong việc xây dựng và phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam, giúp nha dau tư có một cái nhìn khái quát hon, chỉ tiết hơn trong việc đầu tư kinh doanh BĐS thông qua những yếu tô có thé ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
đồng thời hỗ trợ nhà đâu tư công cụ giúp việc định giá BĐS hiệu quả hơn. HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên — Quan lý xây dựng 2014 Trang 13 Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân CHƯƠNG 2: TONG QUAN 2. Về bất động san: 2.1 Khái niệm bat động sản (BĐS): Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 107 quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai; Tai sản khác gan liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng: Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.2 Đặc điểm của bat động sản: Theo Dinh Văn An et al. (2011), BĐS có một vài đặc điểm riêng biệt so với các hàng hoá khác trên thị trường như sau: 2.1 Tinh cá biệt và khan hiếm: Do dat dai mang tinh cá biệt và tính khan hiém nên BĐS cũng có những tính chất này.
Đất đai mang tính khan hiếm là do diện tích bề mặt trái đất bị giới hạn và không thé tự phục hồi nếu mat di. Đông thời do tính khan hiểm, cô định và không di dời được của đất đai nên BĐS cũng mang tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ, dù hai BĐScó vi trí gần nhau cũng có những yếu tố không giống nhau. Thực tế trên thị trường BĐS khó tôn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vi chúng có vị trí không gian khác nhau ngay cả trong trường hợp hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
Ngay trong một toà nhà thì các căn phòng cũng được thiết kế hướng, kiến trúc cũng như kết câu khác nhau. Ngoài ra, do sở thích cá nhân và yêu cầu của chủ nhà hoặc sự sáng tạo của kiến trúc sư trong thiết kế kiến trúc công trình cũng tạo nên tính cá biệt cua từng loại BĐS khác nhau.2 Tính bên lâu: Dat dai mang tính bên lâu vì đất dai được xem như là tài nguyên không thé bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Theo đó, các công trình xây dựng trên đât sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng câp có HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên — Quản lý xây dựng 2014 Trang 14 Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân thé tồn tại trong một thời gian lâu dài. Vì vậy, BĐS cũng mang tinh chất bên lâu, tương ứng với tuôi thọ công trình xây dựng.
Theo đó, BĐS gồm 02 loại tudi thọ: “tuổi thọ vật ly” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tudi thọ kinh tế của BĐS được tính kết thúc khi mà chi phí sử dụng BĐS ngang băng với lợi ích thu được từ BĐS đó trong điều kiện thị trường hoạt động bình thường. Tuổi tho vật lý của BĐS kéo dài dài hơn tuổi thọ kinh tế vì nó chỉ kết thúc khi các kết câu chịu lực chủ yêu của công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không an toàn cho tiếp tục sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xem xét việc tiễn hành cải tạo.
nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá di và xây dựng mới thì có thé kéo dài tuôi thọ vật lý dé tạo ra được nhiều lần tuổi thọ kinh tế của BĐS.