CHƯƠNG 1 Cơ SỞ LÝ LUẬN VÈ THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ Ở CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI• CỔ PHÀN 1. Tong quan về việc vay vốn mua nhà ở của Khách hàng Cá Nhân (KHCN) tại NHTM 1. Khái Iiiệtii và phân loại cho vay ỉ. Khái niêm Theo Thông tư 12/2024/TT/NHNN sửa đổi, bổ sung klioản 1 Điều 2 cùa Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng thông qua việc tô chức tín dụng giao hoặc cam kết cho khách hàng một khoản tiền đê sử dụng vào mục đích xác định, trong một thời gian nliất định, theo nguyên tắc có hoàn trả đầy đù tiền gốc, lãi theo thỏa thuận cho tô chức tín dụng”.
Theo Luật số 32/2024/QH15 của Luật Các Tổ Chức Tín Dụng tại khoản 4 Điều 4 được Quốc hội ban hành về “Cấp túi dụng là việc thỏa thuận đe tô chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sừ dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bang nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnli ngân hàng, thư tín dụng và các nghiệp vụ cấp tín dụng kliác.” Tại Điều 100 của Luật các Tô chức Tín dụng 2010: “Ngân hàng Thương mại được vay vốn của tô chức tín dụng, tô chức tài chính trong nước và nước ngoài theo quy định cùa pháp luật”. Phân ìoai cho vay < ♦ Hoạt động cho vay của NHTM: Hoạt động cho vay tín chap vìra là cơ hội đê ngân hàng phát triên, vìra là thách thức đòi hòi sự cân nhắc kỹ lường. Việc cân bang giữa lợi nhuận và rủi ro là yếu tố quyết định sự thành công của hoạt động này. Đê đảm bảo việc cho vay được diễn ra an toàn và hiệu quả, các ngân hàng cần phải có những chính sách cho vay chặt chẽ, đồng thời khách hàng cần được tư vấn đầy đủ về quyền lợi và nghĩa vụ trong trách 1 nhiệm trả nợ.
Mặc dù, vay tín chấp mang lại nguồn thu lớn cho ngân hàng nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức về quản lý rủi ro tín dụng. Các hoạt động cơ bàn cùa NHTM: Hoạt động huy động vốn từ khách hàng là hoạt động nền tảng cùa ngân hàng, cung cấp nguồn lực tài chính đê ngân hàng thực hiện các hoạt động kinh doanli có cơ hội đê đầu tư vào các lĩnh vực kinh tế trọng diêm, từ đó tạo ra lợi nhuận và đóng góp vào sự phát triên kinh tế. Bên cạnli việc tiếp nhận tiền gửi, ngân hàng còn đa dạng hóa nguồn vốn và thông qua việc phát hành các loại giấy tờ có giá và vay vốn từ các tô chức tín dụng khác. Với nguồn vốn huy động được, ngân hàng sẽ tiến hành đa dạng các hoạt động kinh doanh như: quàn lý quỹ, đầu hr, cho vay, chiết khấu thương phiếu, cho thuê tài sàn và bão lãnli nham tối đa hóa lợi nhuận và đáp ứng nhu cầu cùa khách hàng.
Hoạt động sử dụng vốn đóng vai trò quan trọng trong việc phân bô nguồn lực. Ngoài các hoạt động truyền thống như huy động vốn và cho vay, ngân hàng không ngừng mờ rộng phạm vi và cung cấp hàng loạt các dịch VỊ1 mang giá trị gia tăng như tir vấn tài chính, dịch VỊI ngoại hối, môi giới chứng khoán và bảo hiểm, giúp khách hàng quản lý tài săn hiệu quã và đạt được mục tiêu tài chính. ❖ Hoạt động cho vay đối với KHCN Hoạt động cho vay cá nhân cùa các NHTM là quá trình cấp nguồn vốn cho các cá nhân, hộ gia đình và tô hợp tác trong một khoăn thời gian nliất định. Việc tiếp cận nguồn vốn dễ dàng giúp khách hàng tăng cường khả năng chi tiêu, đầu tư và góp phần thúc đây sự cũa nền kinh tế.
❖ Cách phân loại cho vay đối với KHCN gồm một số mục tiêu như sau: Các khoản vay thường được phân loại dựa trên mục đích sử dụng, bao gồm vay tiêu dùng nham đáp ứng nhu cầu cá nhân và vay sàn xuất kinh doanh (SXKD) đê đầu tư, hỗ trợ, mờ rộng quy mô hoạt động. Vay tiêu dùng là một giải pháp tài chính linh hoạt, giúp khách hàng thực hiện các kế hoạch chi tiêu cá nhân như: mua nhà, mua ô tô, du học,. mà không can phải 2 chuân bị một số tiền lớn ngay lập tức. Kliác với SXKD, vay tiêu dùng nhằm đáp ứng nhu cầu trực tiếp của cá nhân và gia đình.
Trong đó, việc vay mua nhà là một loại hình thức vay tiêu dùng đặc trưng và cho vay mua nhà (CVMN) nhằm giúp khách hàng thực hiện giấc mơ sờ hữu nhà, thường khoản vay này có quy mô lớn, thời hạn dài hơn và đòi hòi khách hàng phải đáp ứng những yêu cầu chặt chẽ hơn về mặt tài chính. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản (BĐS) đã thúc đây nhu cầu vay mua nhà tăng cao, khiến CVMN trờ thành sản phẩm tín dụng trọng diêm cùa các ngân hàng. Mua nhà bằng hình thức vay vốn là một loại sản phẩm tín dụng phải có tài sản đảm bảo (TSĐB), có thê bang ngôi nhà dự kiến mua. Khách hàng vay mua nhà chủ yếu là những người có nguồn thu nhập ôn định, thường xuyên và nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu vể nơi ờ đối với người dân và xã hội.
Có hai hình thức cho vay mua nhà phô biến hiện nay: - Vay thế chấp mua nhà, tức là người vay sử dụng chính ngôi nhà dự định mua TSĐB cho klioản vay. Tnrờng hợp khách hàng mua chung cư có thê tận dụng hợp đong mua bán căn hộ đê làm TSĐB cho khoản vay tại các ngân hàng liên kết với dự án. Đối với trường hợp mua nhà đất, giấy chúng nhận quyền sữ dụng đất là điều kiện bắt buộc. Ngân hàng sẽ tiến hànli các biện pháp đảm bào đê khách hàng thanh toán đầy đủ các khoản nham bão vệ quyền lợi của cả hai bên.
- Vay tín chấp mua nhà, tức là hình thức này không yêu cầu TSĐB mà dựa hoàn toàn vào uy tín và khả năng tài chính của người đi vay. Nhưng loại hình này sẽ có lãi suất cao hơn và hạn mức vay thấp hơn so với vay thế chấp. ❖ Đặc điểm về CVMN: - về quy mô: với giá trị BĐS thường cao và các klioàn vay mua nhà phàn ánh đây là một phân khúc quan trọng trong hệ thống tín dụng, quy mô lớn hơn nhiều so với các loại hình cho vay tiêu dùng khác. Điều này đánh giá được tình hình xu hướng của thị trường BĐS cũng như thị trường tài chính.
3 - về thời gian cho vay: “Tô chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về thời hạn cho vay trên cơ sờ khã năng trả nợ cùa kliách hàng, nguồn vốn cho vay, thời hạn hoạt động còn lại cùa tô chức tín dụng. Đối với cá nhân có quốc tịch nước ngoài cư trú tại Việt Nam, thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn được phép cư trá còn lại tại Việt Nam”. - về TSĐB: Ngôi nhà dự định mua thường được sử dụng làm tài sản the chấp khi vay mua nhà. Tuy nhiên, tùy theo quy định cùa tòng ngân hàng, khách hàng có thê sử dụng một tài sản khác đê đảm bào khoản vay.
- về rủi ro đối với ngân hàng: cho vay mua nhà sẽ gặp một số rủi ro tiềm ân mà chủ yếu là rủi ro về tín dụng, việc khách hàng chậm trà nợ hoặc không có khả năng thanh toán lãi và gốc đúng hạn sẽ gây ra rủi ro tín dụng lớn cho ngân hàng. Đặc biệt, khi nền kinh tế gặp khó kliăn, khả năng thu hồi nợ của ngân hàng càng gặp trở ngại nhiều hơn. Trong trường hợp thị trường BĐS suy giảm, giá trị tài sàn thế chấp giảm, ngân hàng sẽ đối mặt với nguy cơ mất vốn khi phải tiến hành xử lý tài sản. Ngoài ra về thông tin bất cân xtrng, khi khách hàng đưa những thông tin không chính xác hay ve phía ngân hàng do nliân viên thiếu kiến thức chuyên môn cũng gây ra rủi ro đối với ngân hàng.
- về lãi suất cho vay: các khoản vay mua nhà thirờng đi kèm với lãi suất cao và có thê thay đôi theo thời gian phản ánh chi phí hoạt động của ngân hàng, rủi ro tín dụng và biến động của thị trường tài chính. - về phương thức hoàn trả: Khách hàng có thê linh hoạt lựa chọn hình thức trà nợ phù hợp, hr trả cà gốc lần lãi hàng tháng đen trà gốc theo định kỳ. Đê đảm bảo tính an toàn cho khoăn vay, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng tham gia một phần vốn ban đầu. Điều này, vìra có tính trách nhiệm cao hơn với tài sàn cùa khách hàng và vìra giảm thiêu được nài ro cho ngân hàng trong nhĩrng trường hợp khi người đi vay gặp khó khăn.
Neu khách hàng không thanh toán khoản vay đúng hạn sẽ dần đến hậu quà nghiêm trọng, trong đó ngân hàng sẽ tiến hành thu hồi tài sân the chấp để đàm bảo quyền lợi của mình. Do BĐS có tính chất khấu hao, nghĩa là giá trị sẽ giảm dần theo thời gian. Chính vì vậy, khoăn tiền trà trước của khách hàng sẽ giúp hạn chế rủi ro mất mát cho ngân hàng klii phải xử lý tài sản thế chấp. 4 Khoản vay sàn xuất kinh doanh là hình thức cung cấp vốn đê các doanh nghiệp, hộ kinh doanh có thê đầu tir vào hoạt động sàn xuất kinh doanh bao gồm việc bô sung vốn hm động, mua sam máy móc thiết bị và xây dựng cơ sờ vật chất.
Loại hình cho vay này giúp khách hàng có thêm nguồn vốn đê mờ rộng và phát triên quy mô kinh doanh. Căn cứ vào phưong thức cho vay: Theo phương thức cho vay linh hoạt này, bao gồm cho vay từng lần, cho vay trà góp, cho vay thấu chi và cho vay theo hạn mức, giúp khách hàng dề dàng lựa chọn hinli thức phù họp với tình hình tài chính và kế hoạch kinh doanh. Hơn thế nữa, KHCN sẽ chủ động trong việc quản lý dòng tiền và tối ưu lợi nhuận. Theo Khoản 1,4,6 điều 27 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, tổ chức tín dụng sẽ áp dụng cụ the là: “Cho vay từng lần: mỗi lần cho vay, tô chức tín dụng và khách hàng thực hiện thủ tục cho vay đối với khách hàng và giao kết thòa thuận cho vay.
Cho vay theo hạn mức: tô chirc tín dụng xác định và thỏa thuận với khách hàng hạn mức cho vay tối đa duy trì trong một khoản thời gian nhất định.