Phân Tích Các Yếu Tố Rủi Ro Đến Hiệu Quả Đầu Tư Dự Án Xây Dựng Tại TP.HCM

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu quản lý xây dựng phân tích các yếu tố rủi ro đến hiệu quả đầu tư dự án ở xã hội khu vực thành phố, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Nguyễn Thành Hưng
• Người hướng dẫn: TS. Đinh Công Tịnh
• Trường học: Đại học Bách Khoa - Đại học Quốc gia TP. HCM
• Chuyên ngành: Quản Lý Xây Dựng
• Đề tài: Phân Tích Các Yếu Tố Rủi Ro Đến Hiệu Quả Đầu Tư Dự Án Nhà Ở Xã Hội Khu Vực Thành Phố Hồ Chí Minh Và Đề Xuất Biện Pháp Khắc Phục, Hạn Chế
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU CHUNG
• 1.1. Giao dịch bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2015
• 1.2. Tình hình thực hiện chương trình nhà ở xã hội hiện nay
• 1.3. Xác định vấn đề nghiên cứu
• 1.3.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.3.3. Phương pháp nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: CÁC KIẾN THỨC TỔNG QUAN
• 2.1. Tổng quan về đầu tư nhà ở xã hội
• 2.2. Hiệu quả dự án đầu tư xây dựng
• 2.3. Rủi ro trong xây dựng
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2. Tổng quan về phương pháp Cross – Impact Balances Analysis
• 3.3. Thuật toán CIA
• 3.4. Xây dựng bảng câu hỏi
• 3.5. Xác định kích thước mẫu
• 3.6. Kiểm định thang đo
• 3.7. Phương pháp thu thập dữ liệu
• 3.8. Chỉ số đánh giá rủi ro (Risk Index)
• 4. CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KHẢO SÁT
• 4.1. Thiết kế bảng câu hỏi khảo sát thử nghiệm
• 4.2. Khảo sát bảng câu hỏi chính thức
• 4.3. Kiểm định thang đo
• 5. CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG BẰNG PHƯƠNG PHÁP CIB
• 5.1. Xây dựng ma trận CIA để thực hiện phân tích CIB
• 5.2. Diễn giải kết quả
• 6. CHƯƠNG 6: CÁC BIỆN PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI
• 6.1. Các biện pháp giảm thiểu rủi ro cho chủ đầu tư
• 6.2. Các biện pháp nâng cao hiệu quả của cơ quan quản lý nhà nước
• 7. CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• 7.1. Kết quả nghiên cứu của luận văn
• 7.2. Những khó khăn khi thực hiện đề tài
• 7.3. Hạn chế đề tài
• 7.4. Những đề nghị về hướng phát triển đề tài
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Phân tích rủi ro đầu tư dự án xây dựng tại TP

Phân tích rủi ro là bước quan trọng trong quản lý dự án xây dựng, đặc biệt tại TP.HCM, nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh. Các yếu tố rủi ro bao gồm rủi ro tài chính, quy hoạch đô thị, và an toàn xây dựng. Việc xác định và đánh giá các rủi ro này giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định chính xác, giảm thiểu thiệt hại. Phương pháp Cross-Impact Balances Analysis (CIB) được sử dụng để phân tích tác động chéo giữa các yếu tố rủi ro, từ đó xây dựng chiến lược quản lý hiệu quả.

1.1. Rủi ro tài chính

Rủi ro tài chính là một trong những thách thức lớn nhất trong đầu tư dự án xây dựng. Các yếu tố như biến động lãi suất, thiếu vốn, và chi phí phát sinh không lường trước có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ và hiệu quả dự án. Tại TP.HCM, nơi giá đất và chi phí xây dựng cao, việc quản lý rủi ro tài chính càng trở nên cấp thiết. Các giải pháp như đa dạng hóa nguồn vốn và sử dụng công cụ phòng ngừa rủi ro được đề xuất để giảm thiểu tác động.

1.2. Quy hoạch đô thị

Quy hoạch đô thị không đồng bộ là nguyên nhân chính gây ra rủi ro trong các dự án xây dựng tại TP.HCM. Sự chồng chéo trong quy hoạch và thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ dẫn đến chậm trễ tiến độ và tăng chi phí. Việc phân tích và đánh giá các yếu tố quy hoạch giúp chủ đầu tư lựa chọn vị trí dự án phù hợp, giảm thiểu rủi ro phát sinh từ quy hoạch không đồng bộ.

II. Giải pháp khắc phục rủi ro

Để khắc phục các rủi ro trong đầu tư dự án xây dựng tại TP.HCM, cần áp dụng các giải pháp đầu tư và quản lý rủi ro hiệu quả. Các giải pháp bao gồm cải thiện quy trình quản lý, tăng cường giám sát chất lượng, và sử dụng công nghệ hiện đại. Việc áp dụng các giải pháp này không chỉ giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao hiệu quả kinh tế và xã hội của dự án.

2.1. Quản lý rủi ro hiệu quả

Quản lý rủi ro hiệu quả đòi hỏi sự kết hợp giữa công cụ phân tích và chiến lược thực thi. Sử dụng các phương pháp như đánh giá rủi ro và phân tích dự án giúp xác định và xếp hạng các yếu tố rủi ro. Từ đó, chủ đầu tư có thể đưa ra các biện pháp phòng ngừa và khắc phục kịp thời, đảm bảo tiến độ và chất lượng dự án.

2.2. Giải pháp đầu tư bền vững

Các giải pháp đầu tư bền vững bao gồm tối ưu hóa nguồn vốn, lựa chọn đối tác uy tín, và áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến. Tại TP.HCM, việc đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển bất động sản bền vững không chỉ giảm thiểu rủi ro mà còn tạo ra giá trị lâu dài cho cộng đồng và nhà đầu tư.

III. Thực tiễn và ứng dụng

Nghiên cứu này không chỉ cung cấp cái nhìn tổng quan về phân tích rủi ro và giải pháp khắc phục mà còn mang lại giá trị thực tiễn cao. Các kết quả phân tích và đề xuất có thể áp dụng trực tiếp vào các dự án xây dựng tại TP.HCM, giúp chủ đầu tư và nhà quản lý đưa ra quyết định chính xác, giảm thiểu thiệt hại và nâng cao hiệu quả đầu tư.

3.1. Ứng dụng trong quản lý dự án

Các phương pháp và giải pháp được đề xuất trong nghiên cứu có thể áp dụng vào quản lý dự án thực tế. Việc sử dụng ma trận CIA và phân tích CIB giúp nhà quản lý dự đoán và kiểm soát rủi ro hiệu quả, đảm bảo dự án hoàn thành đúng tiến độ và ngân sách.

3.2. Đóng góp cho phát triển bất động sản

Nghiên cứu góp phần vào sự phát triển bền vững của ngành bất động sản tại TP.HCM. Các giải pháp được đề xuất không chỉ giảm thiểu rủi ro mà còn thúc đẩy sự phát triển của các dự án nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà ở xã hội (NOXH) dành cho người thu nhập thấp và trung bình ngày càng gia tăng. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2015, cả nước đã hoàn thành 135 dự án NOXH với tổng vốn đầu tư gần 17 nghìn tỷ đồng, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phương trọng điểm với nhiều dự án được triển khai. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nguồn cung NOXH vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, đồng thời hiệu quả đầu tư các dự án này còn nhiều hạn chế do các yếu tố rủi ro trong quá trình thực hiện.

Luận văn tập trung phân tích các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư dự án NOXH tại Thành phố Hồ Chí Minh, dựa trên quan điểm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước. Mục tiêu nghiên cứu là xác định, phân tích và xếp hạng các yếu tố rủi ro tác động đến hiệu quả dự án, đồng thời đề xuất các biện pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các dự án chung cư NOXH đã hoàn thành tại Thành phố Hồ Chí Minh, với dữ liệu khảo sát thu thập từ các chuyên gia, kỹ sư và nhà quản lý trong ngành xây dựng.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ các nhà đầu tư và cơ quan quản lý nhận diện các rủi ro tiềm ẩn, từ đó xây dựng chiến lược quản lý rủi ro hiệu quả, góp phần thúc đẩy phát triển bền vững thị trường NOXH, đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân có thu nhập thấp tại đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu sau:

• Lý thuyết hiệu quả đầu tư xây dựng: Đánh giá hiệu quả dự án qua các chỉ tiêu tài chính như Giá trị hiện tại thuần (NPV), Tỷ suất sinh lợi nội bộ (IRR), Thời gian hoàn vốn (Payback Period), và tỷ số lợi ích - chi phí (B/C). Ngoài ra, hiệu quả còn được đánh giá qua các tiêu chí tiến độ, chất lượng và hiệu quả kinh tế - xã hội.

• Lý thuyết quản lý rủi ro trong dự án xây dựng: Rủi ro được định nghĩa là sự kiện hoặc hoàn cảnh có thể ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến mục tiêu dự án. Quản lý rủi ro bao gồm các bước xác định, phân loại, phân tích, đánh giá và đối phó với rủi ro.

• Phương pháp phân tích tác động chéo (Cross-Impact Analysis - CIA) và phân tích cân bằng tác động chéo (Cross-Impact Balances Analysis - CIB): Đây là kỹ thuật phân tích các mối quan hệ tương tác giữa các biến rủi ro, giúp dự báo các tình huống có thể xảy ra và đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến hiệu quả dự án.

Các khái niệm chính bao gồm: rủi ro tài chính, rủi ro tiến độ, rủi ro chất lượng, hiệu quả kinh tế - xã hội, chỉ số rủi ro (Risk Index - RI), ma trận tác động chéo (CIA matrix), và các tình huống rủi ro (CIB scenarios).

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu chính được thu thập thông qua khảo sát bảng câu hỏi gửi đến các chuyên gia, kỹ sư, nhà quản lý đang tham gia các dự án NOXH tại Thành phố Hồ Chí Minh. Cỡ mẫu khảo sát khoảng 100 người, được chọn theo phương pháp chọn mẫu phi xác suất (non-probability sampling) nhằm tập trung vào nhóm đối tượng có kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực xây dựng NOXH.

Dữ liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm SPSS để kiểm định độ tin cậy (Cronbach’s Alpha) và phân tích thống kê mô tả, đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro lên từng tiêu chí hiệu quả dự án. Tiếp đó, phương pháp phân tích CIB được áp dụng để xây dựng ma trận tác động chéo (CIA matrix), từ đó mô phỏng các tình huống rủi ro có thể xảy ra, phân tích các kịch bản ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

Timeline nghiên cứu kéo dài trong 12 tháng, bao gồm các giai đoạn: thu thập tài liệu, thiết kế bảng câu hỏi, khảo sát thử nghiệm, thu thập dữ liệu chính thức, xử lý và phân tích số liệu, xây dựng ma trận CIA, phân tích tình huống CIB, và đề xuất giải pháp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Xác định các nhóm yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả dự án NOXH: Nghiên cứu phân loại rủi ro thành 4 nhóm chính gồm: rủi ro tài chính, rủi ro tiến độ, rủi ro chất lượng và rủi ro chính sách pháp lý. Trong đó, rủi ro tài chính và rủi ro chính sách được đánh giá có mức độ ảnh hưởng cao nhất với chỉ số rủi ro RI lần lượt là 0.78 và 0.74, cao hơn so với rủi ro tiến độ (RI=0.65) và rủi ro chất lượng (RI=0.62).

2. Phân tích và xếp hạng các yếu tố rủi ro cụ thể: Các yếu tố rủi ro nổi bật gồm: chi phí phát sinh vượt dự toán (RI=0.81), thủ tục pháp lý kéo dài (RI=0.79), năng lực nhà thầu thi công yếu (RI=0.75), và chính sách hỗ trợ chưa đồng bộ (RI=0.73). Các yếu tố này có tần suất tác động cao, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và tiến độ dự án.

3. Phân tích tình huống rủi ro bằng phương pháp CIB: Qua ma trận CIA, các tình huống bất lợi như chi phí tăng cao kết hợp với thủ tục pháp lý phức tạp dẫn đến trễ tiến độ và giảm chất lượng công trình được xác định là kịch bản phổ biến nhất, làm giảm hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án khoảng 15-20% so với kế hoạch ban đầu.

4. Tình huống có lợi: Khi các yếu tố như chính sách ưu đãi được cải thiện, năng lực nhà thầu nâng cao và giám sát chất lượng chặt chẽ, hiệu quả dự án có thể tăng lên 10-12%, đồng thời rút ngắn thời gian hoàn thành dự án từ 6-8 tháng.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy rủi ro tài chính và chính sách là những yếu tố chủ chốt ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư dự án NOXH tại Thành phố Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chủ yếu do chi phí phát sinh trong quá trình thi công và thủ tục pháp lý kéo dài gây áp lực tài chính cho chủ đầu tư, đồng thời làm chậm tiến độ dự án. Điều này phù hợp với các nghiên cứu trong nước và quốc tế về quản lý rủi ro trong dự án xây dựng, nhấn mạnh vai trò của chính sách hỗ trợ và năng lực quản lý dự án.

Việc sử dụng phương pháp CIB giúp mô phỏng các tình huống phức tạp, thể hiện rõ mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố rủi ro, từ đó cung cấp cơ sở khoa học để đề xuất các biện pháp ứng phó phù hợp. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ ma trận CIA thể hiện mức độ tác động chéo giữa các biến, cùng với biểu đồ cột xếp hạng các yếu tố rủi ro theo chỉ số RI, giúp trực quan hóa mức độ ưu tiên xử lý.

Ngoài ra, nghiên cứu cũng chỉ ra rằng việc nâng cao năng lực nhà thầu, cải thiện công tác giám sát và hoàn thiện chính sách hỗ trợ là những yếu tố then chốt để tăng hiệu quả đầu tư, đồng thời giảm thiểu các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện dự án.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường hoàn thiện chính sách hỗ trợ đầu tư NOXH

   • Động từ hành động: Rà soát, điều chỉnh và đồng bộ các chính sách ưu đãi về vốn, thuế và quỹ đất.
   • Target metric: Giảm thời gian thủ tục pháp lý xuống dưới 6 tháng.
   • Timeline: Triển khai trong vòng 12 tháng.
   • Chủ thể thực hiện: Bộ Xây dựng phối hợp với UBND Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Nâng cao năng lực và chất lượng nhà thầu thi công

   • Động từ hành động: Tổ chức đào tạo, đánh giá năng lực và cấp chứng chỉ cho nhà thầu.
   • Target metric: Tăng tỷ lệ nhà thầu đạt chuẩn lên 90%.
   • Timeline: Thực hiện trong 18 tháng.
   • Chủ thể thực hiện: Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh và các hiệp hội ngành nghề.

3. Cải thiện công tác giám sát chất lượng và tiến độ dự án

   • Động từ hành động: Áp dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO và tăng cường giám sát độc lập.
   • Target metric: Giảm tỷ lệ sai sót chất lượng xuống dưới 5%.
   • Timeline: Áp dụng ngay trong các dự án mới và duy trì liên tục.
   • Chủ thể thực hiện: Chủ đầu tư phối hợp với tư vấn giám sát.

4. Xây dựng hệ thống quản lý rủi ro dự án chuyên nghiệp

   • Động từ hành động: Thiết lập quy trình quản lý rủi ro toàn diện, ứng dụng công nghệ phân tích CIB để dự báo và xử lý kịp thời.
   • Target metric: Giảm thiểu rủi ro phát sinh làm ảnh hưởng đến tiến độ và chi phí dự án.
   • Timeline: Triển khai trong 12 tháng.
   • Chủ thể thực hiện: Chủ đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

   • Lợi ích: Hiểu rõ các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, từ đó xây dựng chiến lược quản lý rủi ro hiệu quả.
   • Use case: Áp dụng các biện pháp giảm thiểu rủi ro để tối ưu hóa lợi nhuận và tiến độ dự án.

2. Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và phát triển đô thị

   • Lợi ích: Nắm bắt các rủi ro chính sách và pháp lý, từ đó hoàn thiện khung pháp lý và chính sách hỗ trợ phù hợp.
   • Use case: Rà soát, điều chỉnh chính sách nhằm tạo môi trường đầu tư thuận lợi cho NOXH.

3. Các nhà thầu thi công và tư vấn giám sát

   • Lợi ích: Nhận diện các rủi ro kỹ thuật và quản lý thi công, nâng cao năng lực và chất lượng công trình.
   • Use case: Áp dụng quy trình quản lý chất lượng và tiến độ dự án theo tiêu chuẩn quốc tế.

4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành Quản lý Xây dựng, Kinh tế xây dựng

   • Lợi ích: Tham khảo phương pháp nghiên cứu, mô hình phân tích rủi ro CIB và các kết quả thực tiễn tại TP. Hồ Chí Minh.
   • Use case: Phát triển nghiên cứu sâu hơn về quản lý rủi ro và hiệu quả đầu tư trong lĩnh vực xây dựng.

Câu hỏi thường gặp

1. Yếu tố rủi ro nào ảnh hưởng lớn nhất đến hiệu quả đầu tư dự án NOXH?
   Chi phí phát sinh vượt dự toán và thủ tục pháp lý kéo dài là hai yếu tố rủi ro có ảnh hưởng lớn nhất, làm giảm lợi nhuận và kéo dài tiến độ dự án.

2. Phương pháp CIB giúp gì trong việc quản lý rủi ro dự án?
   CIB phân tích mối quan hệ tác động chéo giữa các yếu tố rủi ro, dự báo các tình huống có thể xảy ra, giúp nhà quản lý lựa chọn chiến lược ứng phó phù hợp.

3. Làm thế nào để nâng cao năng lực nhà thầu thi công?
   Thông qua đào tạo chuyên môn, đánh giá năng lực và cấp chứng chỉ, đồng thời áp dụng các tiêu chuẩn quản lý chất lượng trong thi công.

4. Chính sách hỗ trợ nào cần được cải thiện để thu hút đầu tư NOXH?
   Cần đồng bộ chính sách ưu đãi về vốn vay, thuế, quỹ đất và rút ngắn thủ tục pháp lý để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư.

5. Hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án NOXH được đánh giá như thế nào?
   Đánh giá dựa trên các chỉ tiêu như tạo việc làm, cải thiện đời sống người dân, đóng góp ngân sách và phát triển bền vững đô thị.

Kết luận

• Luận văn đã xác định và phân tích các yếu tố rủi ro chính ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó rủi ro tài chính và chính sách là quan trọng nhất.
• Phương pháp phân tích tác động chéo CIB được áp dụng hiệu quả để mô phỏng các tình huống rủi ro, cung cấp cơ sở khoa học cho việc quản lý và ứng phó rủi ro.
• Kết quả nghiên cứu góp phần nâng cao nhận thức về quản lý rủi ro trong lĩnh vực xây dựng NOXH, hỗ trợ chủ đầu tư và cơ quan quản lý xây dựng chính sách phù hợp.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm cải thiện chính sách hỗ trợ, nâng cao năng lực nhà thầu, cải thiện giám sát chất lượng và xây dựng hệ thống quản lý rủi ro chuyên nghiệp.
• Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, theo dõi đánh giá hiệu quả thực tiễn và mở rộng nghiên cứu sang các địa phương khác để hoàn thiện mô hình quản lý rủi ro dự án NOXH.

Các nhà đầu tư, cơ quan quản lý và chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng nên áp dụng kết quả nghiên cứu này để nâng cao hiệu quả đầu tư và phát triển bền vững nhà ở xã hội tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 ì fi CHƯƠNG 2 ì fi CHƯƠNG 3 ì Vân đề nghiên cứu Kiến thức tổng quan Phuong pháp nhiên cứu - Giới thiệu van dé hiệu quản dự án xây dựng - Lý thuyết đánh giá hiệu quả đự án xây đựng - Khảo sát bang câu hỏi về các yếu tế rủi ro nhà ở xã hội ở khu vực Thành phế Hỗ Chí và thực trạng hiệu qua dự án xây dựng NOXH tac động lên từng tiêu chí hiệu qua dự án xây Minh ) - Lý thuyết rủi ro và quân lý rủi ro ) dựng NOXH; - Thực trạng hiệu quả dự án xây dựng nhà ở - Lược khảo các nghiên cứu trong nước và - Xếp hạng các yếu tố bằng chi số rủi ro RI, xã hội. Sự cần thiết phải nâng cao hiệu hiệu ngoài nước về hiệu qua và rủi ro dự án xây - Ma trận CIA biểu điễn quan hệ nhân quả quả dự án nhà ở xã hội dựng. giữa các yếu tố rủi ro; - Phương pháp phân tích tình huống CIB-A ` - ` - - § CHƯƠNG 6 § CHƯƠNG 5 § CHƯƠNG 4 Phân tích tình huống dự án theo phương Phân tích kết qua khảo sát bảng câu hồi Giải pháp nâng cao hiệu quả dự án xây pháp CIB - Thiết kế, khảo sát bang câu hỏi thử nghiệm, dựng NOXH - Thực hiện phân tích tình huống bằng phân — - Xây dựng ma trận phân tích CIA Matrix; kiểm định độ tin cậy của bảng câu hỏi khảo - Thông qua các tải liệu nghiên cứu nước sát thử nghiệm ngoài và quan diém cá nhân, dé xuất các biến tích CIB dựa trên ma tran CIA - Khao sát bang câu hỏi đại trà pháp ứng phó rủi ro. - Xử lý số liệu.

- Xửlý số liệu, kiểm định độ tin cậy và phân tích số liệu khao sát bang câu hỏi ` / ` / ` / _ CHUONG7 Ì KET LUAN VA KIEN NGHI NOI DUNG NGHIEN CUU Hình 1.1: Lưu đồ nghiên cứu HVTH: Nguyễn Thành Hưng - 7140105 Trang 15 Luận văn thạc sĩ GVHD: TS. Dinh Công Tinh CHUONG 2: CAC KIEN THUC TONG QUAN 2. Tổng quan về đầu tư nhà ở xã hội 2. Định nghĩa Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tô chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà 6 giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ồn định, người có thu nhập thấp.

và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường (Wikipedia, 2017) [4]. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ vé nha ở theo quy định của Luật nha ở số 65/2014/QH13. Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật nha ở số 65/2014/QH13 thi được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội: e© Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng: e Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thon; e Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hau; e Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; e Người lao động dang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; e Si quan, hạ sĩ quan nghiệp vu, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; e Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; se Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật nay; HVTH: Nguyễn Thành Hưng - 7140105 Trang 16 Luận văn thạc sĩ GVHD: TS. Dinh Công Tinh e Hoc sinh, sinh viên các học viện, trường đại hoc, cao đăng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập; e Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật ma chưa được Nhà nước bồi thường bang nhà ở, đất ở.

Các hình thức đầu tư Theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP ban hành ngày 20 tháng 1 năm 2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, hoạt động đầu tư diễn ra với 3 hình thức: e Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách (Trung ương hoặc địa phương) hoặc mua lại các căn hộ từ dự án phát triển nhà ở thương mại hoặc nhận các căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại do chủ đầu tư bàn giao theo hình thức BT để tạo lập quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; e Các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nha ở xã hội theo dự án băng nguồn vốn ngoài ngân sách; e Hộ gia đình, cá nhân dau tư xây dựng nhà ở riêng lẻ. Hiệu quả dự án đầu tư xây dựng 2. Khái niệm [5] Nguyễn Bạch Nguyệt (2007, trang 124) khái niệm rang “Hiệu gua dau tư là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các kết quả kinh tế - xã hội đã dat được cua hoạt động dau tư với các chỉ phí phải bỏ ra dé có kết qua đó trong một thời kỳ nhất định”. Hiệu quả đầu tư được đánh giá theo các chỉ tiêu cụ thể để đo lường hiệu quả.

Việc xác định các chỉ tiêu này tùy thuộc vào mục tiêu của người tiễn hành đầu tư hoặc người thụ hưởng đưa ra. Một dự án đầu tư được đánh giá là hiệu quả khi nó đạt được các chỉ tiêu đánh giá. Hiệu quả của dự án đầu tư còn là mục tiêu đề ra bang cac chi tiéu dinh tinh va định lượng, có thé được phân thành 2 loại: 1. Nhóm các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - tài chính; 2.

Nhóm các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội. HVTH: Nguyễn Thành Hưng - 7140105 Trang 17 Luận văn thạc sĩ GVHD: TS. Dinh Công Tinh Theo quan điểm đánh giá của nền kinh tế, chủ yếu chú trọng đến hiệu qua kinh tế - xã hội, ngoài việc xem xét các chỉ tiêu hiệu quả trực tiếp do hoạt động đầu tư mang lại mà còn phải xem xét cả hiệu quả gián tiếp của dự án như tạo cơ sở hạ tang dé phát triển kinh tế, nguồn thu thuế đối của dự án, số lao động được tạo ra, mức độ chiếm dụng vốn của nên kinh tế.1 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng theo quan điểm kinh tế - tài chính [6] Đề đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng cần phải đánh giá thông qua một vài các chỉ tiêu tài chính ở giai đoạn lập dự án đầu tư như: giá tri hiện tại thuần (NPV), ty suất sinh lợi nội bộ (IRR), thời gian hoàn vốn Thy, tỷ số lợi ích chi phí. e_ Giá trị hiện tại thuần NPV của dự án cho biết giá tri tài sản của nha đầu tư tăng lên bao nhiêu khi dự án được tiến hành.

Có thé đánh giá dự án như sau: + NPV>0: Chap nhan du an + NPV <0: Bac bỏ dự an + NPV =0: Dự án có thé chap nhan duoc e Ty suất sinh lợi nội bộ IRR là một suất chiết khâu mà tai đó làm cho NPV = 0. Quan hệ giữa NPV và IRR được thể hiện như sau: + NPV >0 <>IRR >r: Chấp thuận dự án +_NPV<0 IRR <r: Bác bỏ dự án + NPV=0IRR =r: Dự án có thé chấp thuận được e Thời gian hoàn vốn là khoảng thời gian dé nhà đầu tu thu hồi đủ số vốn ban đầu. e Tý lệ lợi ích chi phí viết tat B/C là tỉ lệ của giá trị hiện tại dòng thu với giá trị hiện tại dòng chi. Quan hệ giữa NPV và B/C được thé hiện: + NPV>0cB/C >]: Chấp thuận dự án +_NPV<0 B/C <1: Bác bỏ dự án + NPV=0 ©B/C = 1: Dự án có thể chấp thuận được HVTH: Nguyễn Thành Hưng - 7140105 Trang 18 Luận văn thạc sĩ GVHD: TS.

Dinh Công Tinh Ngoài các tiêu chí tài chính trên thi trong quá trình xây dựng các tiêu chí: chat lượng, tiễn độ cũng ảnh hưởng mạnh đến hiệu quả dự án xây dựng.2 Các tiêu chí đánh giá hiệu qua dự án dau tư xây dựng theo quan diem kinh tế-xã hội [7] Lợi ích kinh tế xã hội chính là sự so sánh giữa lợi ích được dự án tạo ra với cái giá mà xã hội phải trả để sử dụng tải nguyên có hiệu quả nhất đối với nền kinh tế quốc dân va được xem xét trên phạm vi toàn xã hội, toàn bộ nên kinh tế quốc dân, tức là ở tầm vĩ mô. Lợi ích này khác với lợi ích về mặt tài chính chỉ xem xét ở tầm vi mô liên quan đến từng doanh nghiệp. Mặt khác, lợi ích nảy là hiệu số của các lợi ích mà nền kinh tế quốc dân và xã hội thu được trừ đi những đóng góp mà xã hội phải bỏ ra khi dự án được thực hiện. Lợi ích kinh tế mà xã hội thu được nhiều khi không định lượng được như sự phù hợp dự án đối với những mục tiêu phát triển kinh tế, những lĩnh vực được ưu tiên, ảnh hưởng dây chuyền đối với sự phát triển các ngành khác.

Những cái định lượng được, chắng hạn sự gia tăng sản phẩm, thu nhập quốc dân, sử dụng lao động, tăng thu ngoại tệ, tăng thu ngân sách cho Nhà nước và được dự tính trên cơ sở các dự báo nên nó cũng có tính biến động. 4 Xuất phát từ góc độ nhà đầu tư: Dưới góc độ nhà đầu tư, lợi ích kinh tế xã hội của dự án được xem xét biệt lập với các tác động của nên kinh tế đối với dự án (như trợ giá đầu vào, bù lỗ đầu ra của Nhà nước). Trong trường hợp nảy, phương pháp áp dụng là dựa trực tiếp vào số liệu của các báo cáo tài chính của dự án để tính các chỉ tiêu định lượng và thực hiện các xem xét mang tính chất định tính sau: e _ Mức đóng góp cho ngân sách (các khoản nộp vào ngân sách khi dự án bắt đầu hoạt động như thuế doanh thu, thuế lợi tức, thuế xuất nhập khâu, thuế đất.) từng năm và cả đời dự án. e So cho làm việc tăng thêm từng năm và cả đời dự án.