mở đầu là việc bong bóng BĐS ở Mỹ nổ tung, kéo theo sự thoái trào của nên kinh tế toàn cầu đặc biệt là của thị trường bất động sản thế giới. Khi đó tại Việt Nam, Tài sản bất động sản có sự giảm giá mạnh, giảm ước tính từ 30-40% giá trị chỉ trong vài tháng ngắn ngủi. Khi đó giá trị tồn kho bất động sản Việt Nam ở giai đoạn này lên tới hơn 100 nghìn tỷ đồng. Các doanh nghiệp ngành BĐS có tỷ lệ nợ xấu tăng vọt và có nguy cơ vỡ nợ.
Tỷ lệ lạm phát ở mực cao và trong thời gian dài đã làm bùng nổ giá trên cả nước và với tác động kèm theo khi khung hoảng kinh tế vẫn diễn ra khắp nới trên toàn cầu khiến Ngân hàng Nhà nước buộc phải thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt của mình. Và sau đó từ năm 2012, Nước ta đã nỗ lực giải quyết bằng cách ban hành nhiều chính sách mới và các gói kích cầu nền kinh tế nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư và giúp đỡ cải thiện HĐKD cho các doanh nghiệp. Kết quả là thị trường BĐS có những diễn biến tích cực hơn sau đó. Từ đó các doanh nghiệp ngành BĐS đặc biệt là doanh nghiệp BĐS hoạt động kinh doanh trong lĩnh 10 vực phát triển các dự án BĐS như nhà giá rẻ và nhà ở xã hội có HĐKD tốt hơn khi được hưởng ưu đãi về thuế và tài chính cùng với gói hỗ trợ tín dụng lên đến 30 nghìn tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế đã dần dần giúp thị trường BĐS Việt Nam dần hồi phục mặc dù vẫn còn các vấn đề về bất động sản dư thừa không bán được còn nhiều và giải quyết chưa hết.
Trong các năm tiếp theo thị trường BĐS lúc này đã “ấm dần”, “tan băng”, các doanh nghiệp BĐS bắt đầu có xu hướng phát triển đi lên rất nhanh và mạnh mẽ. Đồng thời, sự phát triển đột biến của BĐS ở các phân khúc thuộc BĐS cao cấp và các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng làm thị trường trở lên nóng lên hơn bao giờ hết. Đặc biệt và ấn tượng nhất là HĐKD lĩnh vực BĐS du lịch nghỉ dưỡng khi mà nhu cầu của người dân bủng nổ, được ví như ngôi nhà thứ hai và tạo ra một điều kiện tuyệt vời để phát triển diện mạo hoàn toàn mới cho các nới có vị trí địa lý được thiên nhiên ưu đãi như: Phú Quốc, Đà Lạt, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Phòng, Thanh Hóa… 2. Giai đoạn 2019-2021 Năm 2019-2020 là những năm đầy biến động trên thế giới cũng như ở Việt Nam.
Sự hội nhập sâu rộng về kinh tế cũng như văn hóa của Viêt Nam với quốc tế từ đó Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng rất lớn của Covid-19. Tuy nhiên, Việt Nam đã thục hiện phòng chống dịch bệnh nghiêm khắc ở cả cấp trung ương và địa phương bằng các biện pháp đối phó chủ động, linh hoạt và hiệu quả. Nhờ có tác động y tế mạnh mẽ chống dịch nên dịch bệnh ở Việt Nam không quá nghiêm trọng như những quốc gia lớn khác trên thế giới. HĐKD của doanh nghiệp BĐS trong giai đoạn này cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, ảm đạm đi khi cả nước phòng dịch và hạn chế đi lại.
Năm 2021 nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ và sự đổi mới của các doanh nghiệp BĐS khi số hóa thị trường. Thị trường BĐS đã phục hồi và phát triển mạnh. Cùng với các yếu tố nên kinh tế đã tạo ra những cơn sốt BĐS bùng nổ vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Phân loại các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn 2.
Theo loại hình kinh doanh Hiện tại, tác giả lấy kết quả phân ngành theo “tiêu chuẩn NAICS 2007 (The North American Industry Classification System) từ VietStock để áp dụng cho việc phân ngành vì tiêu chuẩn phân ngành này có tính phổ biến cao, bao quát cao, được 11 sự hỗ trợ của nhiều tổ chức quốc tế, có nhiều điểm khá tương đồng với hệ thống phân ngành VSIC 2007 của Việt Nam”. Hơn thế nữa theo tiêu chuẩn NAICS 2007 tiêu chuẩn có logic cao trong việc sắp xếp trật tự ngành nên kết quả phân ngành rất rõ ràng và độ chính xác cao. Kết quả phân ngành cho thấy tính đến thời điểm 31/12/2021 có tổng cộng 82 doanh nghiệp kinh doanh BĐS niêm yết trên sàn CKVN. Có đến 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết tại SGD chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh và số còn lại thì niêm yết ở SGD chứng khoán Hà Nội.
Trong đó, các doanh nghiệp BĐS này HĐKD ở các loại hình lĩnh vực kinh doanh chính khác nhau: • Hoạt động phát triển các dự án BĐS: 48 doanh nghiệp tiêu biểu như: VIC (Tập đoàn VINGROUP – CTCP), VHM (CTCP Vinhomes),NVL (CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va Land),NLG (CTCP Đầu tư Nam Long),DXG (CTCP Tập đoàn Đất Xanh),… • Hoạt động cho thuê BĐS: 17 doanh nghiệp tiêu biểu như: LHG(Công ty CP Long Hậu),KBC(Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc),SZC(CTCP Sonadezi Châu Đức) ,SZB(CTCP Sonadezi Long Đình), BCM(Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP) ,… • Đại lý và môi giới BĐS: 6 doanh nghiệp tiêu biểu như:CRE(CTCP Bất động sản Thế Kỷ), HAR (CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền), KHG(CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land),… • Các hoạt động liên quan đến BĐS: 11 doanh nghiệp tiêu biểu như: DRH(CTCP DRH Holdings), LDG(CTCP Đầu tư LDG), PVL(CTCP Đầu tư Nhà Đất Việt),… Như vậy, trong bài khóa luận của mình tác giả quyết định chọn phạm vị dữ liệu nghiên cứu là các DN có HĐKD là lĩnh vực BĐS tạo nên giá trị cho xã hội nên sẽ thu thập tài liệu phân tích tất cả 48 doanh nghiệp BĐS hoạt động trong lĩnh vực “Phát triển các dự án BĐS”. Bài khóa luận sẽ thu thập và phân tích các dữ liệu thứ cấp liên quan đến HQKD của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn CKVN đó là: BCTC đã qua kiểm toán của các doanh nghiệp BĐS cần nghiên cứu hay các chỉ số tài chính của nền kinh tế Việt Nam. Theo quy mô Tính đến ngày 31/12/2021, Về vốn hóa của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam đạt hơn 1,2 triệu Tỷ đồng chiếm hơn 20,69% tổng vốn hóa toàn thị trường chứng khoán Việt Nam. Trong đó có đến 17 doanh nghiệp BĐS có vốn hóa trên 10000 tỷ đồng tiêu biểu như: VHM, VRE, NVL, BCM, PDR, KDH, KBC… Về quy mô tổng tài sản doanh nghiệp có 46 doanh nghiệp đã công bố BCTC đã kiểm toán năm 2021 (2 doanh nghiệp chưa có BCTC 2021 là FLC và TCH) có 12 doanh nghiệp nhỏ khi có tổng tải sản dưới 1000 tỷ đồng, 22 doanh nghiệp tầm trung khi tổng tải sản từ 1000 tỷ đồng đến 10000 tỷ đồng và 12 doanh nghiệp lớn có tổng tài sản lớn hơn 10000 tỷ đồng.
Trong đó có 3 doanh nghiệp siêu lớn là VIC,VHM và NVL. Quy mô tổng tài sản 428,384,465 230,516,471 NVL 201,833,547 28,254,061 23,617,638 PDR 20,551,879 16,846,905 15,891,544 KDH 14,372,699 12,564,828 10,815,400 KSF 10,278,663 9,835,484 9,817,180 SCR 9,797,263 9,578,592 9,326,769 CEO 7,050,052 6,946,047 6,808,654 TDC 5,239,796 4,686,271 4,373,654 ITC 4,259,774 3,776,882 2,850,120 VPH 2,051,055 2,030,456 1,876,989 D2D 1,786,012 0 100,000,000 200,000,000 300,000,000 400,000,000 500,000,000 Biểu đồ 2.1 Quy mô tổng tài sản Đơn vị : Triệu đồng Nguồn: Kết quả tính toán trên Excel 2. Thực trạng hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2012-2021 Sau khi tổng hợp từ các tài liệu thu thập được trong 10 năm từ 2012-2021 thì em đã tổng hợp đủ dữ liệu BCTC của 46/48 doanh nghiệp BĐS được sếp trong lĩnh vực “phát triển dự án bất động sản” chỉ có 2 doanh nghiệp là không có BCTC 2021 13 ( FLC và TCH) nên mẫu dữ liệu phân tích sẽ chỉ còn lại là 46 doanh nghiệp. Qua phân tích em đã có những kết quả đánh giá như sau: 2.
Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động 2. Chỉ số vòng quay khoản phải thu,Vòng quay hàng tồn kho Trong giai đoạn từ 2012-2017 chỉ số VQKPT và VQHTK của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam có xu hướng tăng dần vì trong giai đoạn này sau sự đóng băng cửa nền kinh tế các doanh nghiệp BĐS đang trong giai đoạn hồi phục và phát triển. Liên tục tung ra các dự án mới đặc biệt là năm 2017 khi mà các dự án tầm trung của các doanh nghiệp có thương hiệu trên thị trường chiếm lĩnh hoàn toàn thị phần thị trường. VQKPT trung bình ngành BĐS đã tăng từ 3.5 lần năm 2012 lên đến 13.5 lần trong năm 2017, về VQHTK cũng có sự tăng mạnh từ 1.1 lần năm 2012 đạt đỉnh 6.2 lần năm 2016 và đến năm 2017 giảm còn 4.2 VQKPT và VQHTK trung bình ngành của doanh nghiệp BĐS Nguồn: Kết quả tính toán trên Excel VQKPT và VQHKT cũng đang phản ảnh lên chu kỳ kinh doanh của ngành BĐS.
Trong giai đoạn sau 2018-2021 có thể thấy hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS đang có sự suy giảm khi 2 chỉ số VQKPT và VQHTK đều có xu hướng giảm dần. Chỉ số hiệu suất sử dụng tài sản cố định, chỉ số hiệu quả sử dụng tổng tài sản Trong giai đoạn 2012-2021 hiệu suất sử dụng tài sản cố định (vòng quay tài sản cố định) của các doanh nghiệp bất động sản có nhiều sự biến động.3 Hiệu suất sử dụng TSCĐ và TTS trung bình ngành của DNBĐS Nguồn: Kết quả tính toán trên Excel Về hiệu suất sử dụng tổng tài sản và hiệu suất sử dụng TSCD ta thấy đều có xu hướng tăng dần trong giai đoạn 2012-2017. Năm 2012 hiệu suất sử dụng TTS là 0.3 lần và hiệu suất sử dụng TSCĐ là 13.1 lần thì đến năm 2017 2 chỉ số này đều đạt đỉnh lần lượt là 0.5 lần, điều này cũng phản ảnh các doanh nghiệp BĐS giai đoạn này HĐKD rất tích cực và khả quan. Đến giai đoạn 2018-2021 có thế thấy 2 năm 2018 và 2019 là những năm có sự khó khăn trong HĐKD của các doanh nghiệp BĐS khi hiệu suất sự dụng tài sản đều ở mức khá thấp là 0.
Đến năm 2020 có sự tăng đột biến ở hiệu suất sử dụng TSCĐ nhưng hiệu suất sử dụng TTS lại giảm điều này có thể giải thích vì ở năm 2020 nền kinh tế chịu sự tác động của dịch bệnh Covid-19 khiến cho nhiều doanh nghiệp BĐS khó khăn trong giai đoạn này nhìn chung rất ít doanh nghiệp BĐS HĐKD tốt và kéo dài đến năm 2021. Chỉ tiêu đánh giá hiệu suất sinh lời 2.