Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán việt nam

Hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam đang trở thành một chủ đề nóng hổi trong… 72 trang · Học viện Ngân hàng · 2022.

• Tác giả: Trần Văn Đại
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Đào
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Hiệu Quả Kinh Doanh Của Các Doanh Nghiệp Bất Động Sản Niêm Yết Trên Sàn Chứng Khoán Việt Nam
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• MỤC LỤC
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN SÀN CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM
• 1.1. Tổng quan về hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
• 1.2. Khái niệm về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
• 1.3. Bản chất của hiệu quả kinh doanh
• 1.4. Vai trò của hiệu quả kinh doanh
• 1.5. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
• 1.5.1. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh thành phần
• 1.5.2. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh tổng hợp
• 1.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
• 1.6.1. Các nhân tố bên ngoài doanh nghiệp
• 1.6.2. Các nhân tố bên trong doanh nghiệp
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BĐS NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM
• 2.1. Tổng quan về các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn
• 2.2. Đặc thù ngành bất động sản Việt Nam
• 2.3. Khái quát về các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn giai đoạn 2008-2021
• 2.4. Phân loại các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn
• 2.5. Thực trạng hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2012-2021
• 2.6. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động
• 2.7. Chỉ tiêu đánh giá hiệu suất sinh lời
• 2.8. Chỉ tiêu đánh giá mức độ an toàn tài chính
• 3. CHƯƠNG 3: DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2. Phương pháp nghiên cứu (dữ liệu và PPNC)
• 3.3. Dữ liệu nghiên cứu
• 3.4. Mô hình nghiên cứu
• 3.4.1. Mô hình nghiên cứu
• 3.4.2. Xây dựng các biến trong mô hình và giả thuyết
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
• 4.1.1. Thống kê và mô tả các nhân tố ảnh hưởng
• 4.1.2. Mô hình kiểm định các nhân tố
• 5. CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BĐS NIÊM YẾT TRÊN SÀN CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM
• 5.1. Định hướng, mục tiêu phát triển của doanh nghiệp BĐS trong giai đoạn tới 2025-2030
• 5.2. Giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh BĐS

Hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam đang trở thành một chủ đề nóng hổi trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ. Các doanh nghiệp này không chỉ đóng góp vào nền kinh tế mà còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người lao động. Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả kinh doanh cao, các doanh nghiệp cần phải nhận diện và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động của mình.

1.1. Khái niệm về hiệu quả kinh doanh trong BĐS

Hiệu quả kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản được định nghĩa là khả năng tạo ra lợi nhuận từ các hoạt động đầu tư và quản lý tài sản. Điều này không chỉ phụ thuộc vào doanh thu mà còn vào chi phí và cách thức quản lý tài sản.

1.2. Vai trò của hiệu quả kinh doanh trong ngành BĐS

Hiệu quả kinh doanh không chỉ ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Doanh nghiệp có hiệu quả cao sẽ có khả năng tái đầu tư và mở rộng quy mô hoạt động.

II. Các thách thức ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh BĐS

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều thách thức. Những thách thức này không chỉ đến từ môi trường kinh doanh mà còn từ các yếu tố nội tại của doanh nghiệp. Việc nhận diện và giải quyết các thách thức này là rất quan trọng để nâng cao hiệu quả kinh doanh.

2.1. Tình hình kinh tế và chính sách nhà nước

Tình hình kinh tế vĩ mô và các chính sách của nhà nước có thể ảnh hưởng lớn đến hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Sự thay đổi trong chính sách thuế, quy hoạch đất đai có thể tạo ra rủi ro cho doanh nghiệp.

2.2. Cạnh tranh trong ngành BĐS

Cạnh tranh ngày càng gia tăng trong ngành bất động sản, với nhiều doanh nghiệp mới tham gia vào thị trường. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải có chiến lược kinh doanh hiệu quả để duy trì vị thế cạnh tranh.

III. Phương pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS

Để nâng cao hiệu quả kinh doanh, các doanh nghiệp bất động sản cần áp dụng các phương pháp quản lý hiện đại và tối ưu hóa quy trình hoạt động. Việc này không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn nâng cao chất lượng dịch vụ.

3.1. Chiến lược quản lý rủi ro

Quản lý rủi ro là một phần quan trọng trong hoạt động kinh doanh. Doanh nghiệp cần xây dựng các chiến lược để giảm thiểu rủi ro tài chính và pháp lý, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh.

3.2. Đầu tư vào công nghệ

Đầu tư vào công nghệ thông tin và quản lý dự án có thể giúp doanh nghiệp tối ưu hóa quy trình làm việc, giảm thiểu chi phí và nâng cao hiệu quả hoạt động.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu

Nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp BĐS niêm yết đã chỉ ra rằng có nhiều yếu tố tác động đến kết quả kinh doanh. Việc áp dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học sẽ giúp doanh nghiệp có cái nhìn rõ hơn về tình hình hoạt động của mình.

4.1. Phân tích dữ liệu và mô hình nghiên cứu

Sử dụng các mô hình hồi quy để phân tích dữ liệu sẽ giúp doanh nghiệp nhận diện được các nhân tố chính ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh, từ đó đưa ra các quyết định đúng đắn.

4.2. Kết quả thực tiễn từ các doanh nghiệp BĐS

Nhiều doanh nghiệp đã áp dụng thành công các giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh, từ đó tạo ra lợi nhuận ổn định và phát triển bền vững.

V. Kết luận và tương lai của ngành BĐS tại Việt Nam

Ngành bất động sản tại Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức. Việc nhận diện và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh sẽ giúp các doanh nghiệp có chiến lược phát triển phù hợp trong tương lai.

5.1. Tương lai của doanh nghiệp BĐS

Với sự phát triển của nền kinh tế và nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, ngành BĐS sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ. Doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn sàng để nắm bắt cơ hội này.

5.2. Định hướng phát triển bền vững

Định hướng phát triển bền vững sẽ giúp doanh nghiệp không chỉ đạt được lợi nhuận mà còn góp phần vào sự phát triển của xã hội và bảo vệ môi trường.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam giữ vị trí then chốt đối với nền kinh tế quốc dân, vừa là kênh tích sản phổ biến của người dân, vừa cung cấp cơ sở hạ tầng phục vụ quá trình đô thị hóa và sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam bộc lộ nhiều điểm hạn chế, hiệu quả hoạt động chưa tương xứng với tiềm năng. Nguyên nhân xuất phát từ những biến động vĩ mô khách quan lẫn các nguyên nhân chủ quan từ năng lực quản trị nội bộ, trong đó có việc các nhà quản lý chưa vận dụng các công cụ phân tích phù hợp để lượng hóa mức độ tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính đến hiệu quả kinh doanh (HQKD). Việc nhận diện và kiểm soát các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến HQKD giúp doanh nghiệp hạn chế thất thoát vốn, giảm thiểu rủi ro tài chính và duy trì tăng trưởng bền vững trong bối cảnh hội nhập kinh tế sâu rộng.

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của khóa luận là xác định các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao HQKD cho các doanh nghiệp này trong các năm tiếp theo, định hướng giai đoạn 2025–2030.

Các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể được tác giả xác định theo 5 bước:

1. Nhận biết các nhân tố có tác động đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam.
2. Thống kê mô tả và phân tích thực trạng kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2012–2021.
3. Từ dữ liệu thu thập được, xây dựng các mô hình hồi quy đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp BĐS niêm yết.
4. Thực hiện các kiểm định mô hình hồi quy và kiểm tra các khuyết tật mô hình thường gặp.
5. Định hướng và đề xuất các biện pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam.

Phạm vi nghiên cứu được xác định cụ thể như sau:

• Phạm vi không gian và đối tượng khảo sát: Các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) và Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) hoạt động trong phân ngành phát triển các dự án BĐS (theo hệ thống phân ngành NAICS 2007). Khóa luận loại trừ các doanh nghiệp chỉ hoạt động trong lĩnh vực cho thuê BĐS hoặc môi giới BĐS đơn thuần. Mẫu dữ liệu thực tế gồm 46/48 doanh nghiệp phát triển dự án do 2 doanh nghiệp (FLC và TCH) chưa công bố báo cáo tài chính kiểm toán năm 2021 tại thời điểm thu thập dữ liệu.
• Phạm vi thời gian: Số liệu phân tích được thu thập trong chuỗi thời gian 10 năm từ năm 2012 đến năm 2021 (tập trung đánh giá sâu giai đoạn 2019–2021); định hướng giải pháp phục vụ giai đoạn phát triển 2025–2030.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận tiếp cận hiệu quả sản xuất kinh doanh dưới góc độ là một phạm trù kinh tế phản ánh trình độ khai thác và sử dụng các nguồn lực đầu vào nhằm đạt được kết quả đầu ra tối đa với chi phí hao phí thấp nhất, thể hiện qua hai công thức so sánh cơ bản:

$$H = \frac{K}{C} \quad \text{hoặc} \quad H = \frac{C}{K}$$

Trong đó $H$ là hiệu quả sản xuất kinh doanh, $K$ là kết quả đầu ra và $C$ là các yếu tố chi phí đầu vào.

Về mặt đo lường tài chính, tác giả phân chia hệ thống chỉ tiêu thành hai nhóm:

• Nhóm chỉ tiêu đánh giá thành phần: Khả năng thanh toán hiện hành (Tổng tài sản ngắn hạn / Tổng nợ ngắn hạn), Hiệu suất sử dụng tổng tài sản (Doanh thu thuần / Tổng tài sản bình quân), Vòng quay hàng tồn kho (Giá vốn hàng bán / Hàng tồn kho bình quân), Kỳ thu tiền bình quân ((Nợ phải thu bình quân $\times$ Kỳ phân tích) / Doanh thu thuần), Hiệu suất sử dụng tài sản cố định (Doanh thu thuần / TSCĐ bình quân), và Vòng quay vốn lưu động (Doanh thu thuần / VLĐ bình quân).
• Nhóm chỉ tiêu đánh giá tổng hợp: Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA = Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản bình quân $\times$ 100%), Tỷ suất sinh lời trên doanh thu (ROS = Lợi nhuận sau thuế / Doanh thu thuần $\times$ 100%), và Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE = Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu bình quân $\times$ 100%).

Khung lý thuyết giải thích tác động của các nhân tố đến hiệu quả kinh doanh dựa trên các lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm tài chính:

• Lý thuyết lợi thế kinh tế nhờ quy mô (Economies of Scale): Nghiên cứu của Kakani và Kaul; Wu và Chua chỉ ra quy mô lớn giúp tối ưu chi phí và tăng khả năng tiếp cận vốn, trong khi Himmelberg và cộng sự (1999), King và Santor (2008), Jiraporn và Liu cảnh báo bộ máy cồng kềnh có thể làm giảm hiệu quả.
• Lý thuyết tăng trưởng và hiệu quả kinh doanh: Nghiên cứu của Zeitun và Tian, Khatab và cộng sự, Đoàn Ngọc Phúc khẳng định tốc độ tăng trưởng doanh thu thúc đẩy hiệu quả kinh doanh, đối chiếu với quan điểm ngược chiều của Eklund (2008).
• Lý thuyết cân đối cấu trúc vốn (Trade-off Theory): Tác động của tỷ lệ nợ (DE) đến rủi ro kiệt quệ tài chính và chi phí lãi vay đối với doanh nghiệp thâm dụng vốn.
• Lý thuyết về thời gian hoạt động (AGE): Quan điểm tích lũy kinh nghiệm và uy tín (Neil Nagy, 2009; Onaolapo và Kajola, 2010) đối lập với quan điểm về sức ỳ tổ chức (Marshall; Majumdar, 1997; Liargovas và Skandalis, 2010).
• Tính thanh khoản (LI): Nghiên cứu của Kim, Mauer và Sherman (1998), Almajali và Almaro (2012) về mối quan hệ giữa khả năng kiểm soát dòng tiền và tỷ suất sinh lời.

Phương pháp nghiên cứu thực nghiệm được thiết kế theo quy trình phân tích dữ liệu bảng (panel data) 10 năm (2012–2021) với các kỹ thuật kinh tế lượng cụ thể:

1. Thống kê mô tả các biến nghiên cứu (Mean, Standard Deviation, Min, Max, Observations).
2. Phân tích hệ số tương quan Pearson giữa biến phụ thuộc ROA và các biến giải thích nhằm sàng lọc các biến có ý nghĩa trước khi đưa vào mô hình hồi quy.
3. Ước lượng mô hình hồi quy bình phương nhỏ nhất gộp (Pooled OLS).
4. Kiểm định khuyết tật mô hình OLS: Kiểm định đa cộng tuyến thông qua hệ số phóng đại phương sai (VIF), kiểm định phương sai sai số thay đổi (Breusch-Pagan test), và kiểm định tự tương quan (Wooldridge test).
5. Ước lượng mô hình tác động cố định (FEM) và mô hình tác động ngẫu nhiên (REM), sử dụng kiểm định Hausman để chọn lựa mô hình phù hợp.
6. Sử dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất tổng quát khả thi (GLS) để xử lý triệt để hiện tượng phương sai thay đổi và tự tương quan trong dữ liệu bảng.

Nguồn dữ liệu:

• Dữ liệu vi mô: Báo cáo tài chính đã kiểm toán giai đoạn 2012–2021 của 46 doanh nghiệp BĐS phát triển dự án niêm yết, thu thập và đối chiếu chéo qua Vietstock, CafeF, Vietequity, Fireant. Dữ liệu được tính toán và tiền xử lý trên Microsoft Excel.
• Dữ liệu vĩ mô: Tốc độ tăng trưởng GDP và chỉ số giá tiêu dùng CPI (lạm phát) được trích xuất từ niên giám thống kê chính thức của Tổng cục Thống kê (TCTK) và Bộ Tài chính. Phần mềm xử lý kinh tế lượng là STATA phiên bản 14.

Bước	Nội dung công việc	Nguồn dữ liệu / Công cụ
Bước 1	Xác định các biến số quan trọng	Nghiên cứu liên quan, hướng dẫn khoa học
Bước 2	Xác định nguồn dữ liệu tài chính	BCTC kiểm toán trên Vietstock, CafeF
Bước 3	Thu thập và tạo cơ sở dữ liệu nghiên cứu	Vietstock, CafeF, Tổng cục Thống kê, Excel
Bước 4	Kiểm tra chất lượng cơ sở dữ liệu	Đối chiếu BCTC kiểm toán và nguồn chính thống
Bước 5	Chuyển đổi dữ liệu sang STATA	Microsoft Excel, STATA 14
Bước 6	Tạo biến thứ cấp và xử lý dữ liệu định tính	STATA 14
Bước 7	Thiết lập mô hình hồi quy và kiểm định	STATA 14

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam

Chương này tập trung xây dựng nền tảng lý luận về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, khẳng định HQKD phản ánh năng lực kết hợp các yếu tố đầu vào nhằm tối ưu hóa kết quả đầu ra. Tác giả phân tích vai trò của HQKD đối với ba chủ thể: nền kinh tế quốc dân (thúc đẩy tăng trưởng và ổn định xã hội), bản thân doanh nghiệp (gia tăng năng lực tái đầu tư và cạnh tranh), và người lao động (đảm bảo việc làm và thu nhập).

Hệ thống chỉ tiêu đánh giá được trình bày chi tiết gồm các chỉ tiêu thành phần phản ánh năng lực hoạt động quản trị tài sản (vòng quay hàng tồn kho, kỳ thu tiền, hiệu suất TSCĐ, vòng quay tổng tài sản, khả năng thanh toán hiện hành) và các chỉ tiêu tổng hợp đo lường khả năng sinh lời (ROA, ROE, ROS). Đồng thời, chương 1 phân loại các nhân tố ảnh hưởng thành:

• Nhân tố bên ngoài: Môi trường pháp lý (sự điều tiết của Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường), môi trường kinh tế vĩ mô, và đặc điểm cạnh tranh ngành.
• Nhân tố bên trong: Quy mô doanh nghiệp (SIZE), tốc độ tăng trưởng (GROWTH), cấu trúc nguồn vốn (DE), thời gian hoạt động (AGE), và tính thanh khoản (LI).

Chương 2: Thực trạng hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Chương 2 mô tả đặc thù ngành BĐS: quy mô vốn lớn, chu kỳ kinh doanh dài, tính bền vững của sản phẩm và mức độ nhạy cảm cao với rủi ro thị trường. Tác giả phân chia diễn biến ngành qua hai giai đoạn:

• Giai đoạn 2008–2018: Khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 khiến thị trường BĐS Việt Nam đóng băng, giá tài sản sụt giảm 30–40% trong thời gian ngắn, tồn kho BĐS vượt mức 100 nghìn tỷ đồng, nợ xấu gia tăng. Từ năm 2012, các chính sách tháo gỡ và gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng đã hỗ trợ thị trường phục hồi; giai đoạn 2014–2018 thị trường ấm dần và bùng nổ ở phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng (tại Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Đà Lạt...).
• Giai đoạn 2019–2021: Thị trường chững lại do tác động của đại dịch Covid-19 trong năm 2019–2020 trước khi phục hồi và bùng nổ các đợt sốt đất vào cuối năm 2021 nhờ các nỗ lực số hóa và gói hỗ trợ kinh tế.

Về cơ cấu phân ngành theo chuẩn NAICS 2007 từ Vietstock, tính đến ngày 31/12/2021 có 82 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán (60 DN trên HOSE, 22 DN trên HNX), bao gồm 4 lĩnh vực: phát triển dự án BĐS (48 DN), cho thuê BĐS (17 DN), đại lý và môi giới BĐS (6 DN), và các hoạt động liên quan khác (11 DN). Tổng vốn hóa thị trường của nhóm BĐS niêm yết đạt hơn 1,2 triệu tỷ đồng, chiếm 20,69% vốn hóa toàn thị trường chứng khoán Việt Nam; trong đó có 17 doanh nghiệp sở hữu vốn hóa trên 10.000 tỷ đồng (tiêu biểu như VHM, VIC, NVL, VRE, BCM, PDR, KDH, KBC). Xét về tổng tài sản năm 2021 (trên 46 DN công bố BCTC): 12 DN quy mô nhỏ (<1.000 tỷ đồng), 22 DN quy mô trung bình (1.000–10.000 tỷ đồng), và 12 DN quy mô lớn (>10.000 tỷ đồng), dẫn đầu là VIC (428.384 tỷ đồng), VHM (230.516 tỷ đồng), và NVL (201.833 tỷ đồng).

Phân tích các chỉ số tài chính trung bình ngành giai đoạn 2012–2021 cho thấy:

• Vòng quay khoản phải thu (VQKPT) tăng từ 3,5 lần (2012) lên đỉnh 13,5 lần (2017), sau đó sụt giảm dần giai đoạn 2018–2021. Vòng quay hàng tồn kho (VQHTK) tăng từ 1,1 lần (2012) lên đỉnh 6,2 lần (2016), giảm còn 4,2 lần (2017) và tiếp tục đi xuống trong giai đoạn 2018–2021.
• Hiệu suất sử dụng tổng tài sản tăng từ 0,3 lần (2012) lên 0,5 lần (2017) rồi giảm trong giai đoạn 2018–2019; hiệu suất sử dụng TSCĐ đạt đỉnh 13,1 lần năm 2012 và biến động mạnh trong giai đoạn Covid-19.
• Chỉ số sinh lời ROA và ROE tăng trưởng tích cực từ 2,13% (2012) lên 5,43% (2018), giảm sâu vào năm 2020 (khoảng 3%) do ảnh hưởng của giãn cách xã hội vì Covid-19, sau đó hồi phục lên mức trên 4% vào năm 2021.
• Mức độ an toàn tài chính: Tỷ lệ nợ/Tổng tài sản (TTS) bình quân duy trì ở mức cao từ 58%–60% (giai đoạn 2012–2018), đạt 55,66% (2019) và tăng lên 56% (2020). Tỷ lệ nợ/Vốn chủ sở hữu (VCSH) bình quân xoay quanh 220%, lập đỉnh 308% vào năm 2016, sau đó giảm dần xuống 172,43% (2019) và 145,76% (2021).

Chương 3: Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu

Chương này thiết lập quy trình nghiên cứu 5 bước và chi tiết hóa quy trình 7 bước tạo lập cơ sở dữ liệu trên Excel và STATA. Mô hình kinh tế lượng tổng quát được xác định ban đầu:

$$ROA_{it} = \beta_0 + \beta_1 AGE_{it} + \beta_2 SIZE_{it} + \beta_3 GROWTH_{it} + \beta_4 NI_{it} + \beta_5 DE_{it} + \beta_6 LI_{it} + \beta_7 CPI_{it} + \beta_8 GDP_{it} + u_{it}$$

Trong đó, biến phụ thuộc là ROA đại diện cho hiệu quả hoạt động kinh doanh. Tác giả xây dựng 8 giả thuyết nghiên cứu (từ H1 đến H8) tương ứng với 8 biến độc lập:

1. $AGE$ (Thời gian hoạt động): Năm lấy dữ liệu (2021) trừ năm thành lập.
2. $SIZE$ (Quy mô doanh nghiệp): Đo lường bằng Tổng tài sản của doanh nghiệp.
3. $GROWTH$ (Tăng trưởng doanh thu thuần): $(\text{Doanh thu thuần cuối kỳ} - \text{Doanh thu thuần đầu kỳ}) / \text{Doanh thu thuần đầu kỳ}$.
4. $NI$ (Lợi nhuận sau thuế): Giá trị tuyệt đối LNST trên báo cáo kết quả kinh doanh.
5. $DE$ (Tỷ lệ nợ trên tổng nguồn vốn): Tác giả thiết kế dưới dạng biến giả nhị phân, nhận giá trị 1 nếu tỷ lệ Nợ phải trả / Tổng nguồn vốn $> 50%$, và nhận giá trị 0 nếu $\le 50%$.
6. $LI$ (Tính thanh khoản): Đo bằng chỉ số thanh toán hiện hành (Tổng tài sản ngắn hạn / Tổng nợ ngắn hạn).
7. $CPI$ (Tỷ lệ lạm phát): Chỉ số giá tiêu dùng hàng năm do TCTK công bố.
8. $GDP$ (Tốc độ tăng trưởng GDP): Tốc độ tăng tổng sản phẩm quốc nội hàng năm do TCTK công bố.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Chương 4 trình bày các phát hiện định lượng từ mẫu khảo sát 434 quan sát của 46 doanh nghiệp qua 10 năm:

• Thống kê mô tả: ROA biến động rộng từ -22,08% đến 29,91%, trung bình đạt 4,03%. Tuổi doanh nghiệp ($AGE$) trung bình 17,66 năm (1 đến 50 năm). Tăng trưởng doanh thu ($GROWTH$) dao động từ -3,237 đến trên 5 lần, trung bình 0,255. Lợi nhuận sau thuế ($NI$) trung bình 516 tỷ đồng (từ -7.558 tỷ đồng đến 38.498 tỷ đồng, độ lệch chuẩn 2.803 tỷ đồng). Quy mô tài sản ($SIZE$) trung bình 12.335 tỷ đồng (từ 2.587 tỷ đồng đến 428.384 tỷ đồng, độ lệch chuẩn 45.803 tỷ đồng). Tính thanh khoản ($LI$) trung bình 2,18 lần (0,523 đến 11,97 lần). Biến nợ ($DE$) có giá trị trung bình 0,698, cho thấy 69,8% quan sát có tỷ lệ nợ trên tổng nguồn vốn vượt mức 50%.
• Kiểm định tương quan Pearson: Các biến $GROWTH$, $NI$, $LI$, $DE$, và $CPI$ đều có mức ý nghĩa tương quan $Sig < 0,05$ đối với biến phụ thuộc $ROA$. Ngược lại, ba biến $AGE$, $SIZE$, và $GDP$ có hệ số tương quan với $Sig > 0,05$ (không có ý nghĩa thống kê về tương quan tuyến tính với $ROA$). Theo lý thuyết kinh tế lượng, tác giả quyết định loại bỏ ba biến $AGE$, $SIZE$, và $GDP$ ra khỏi mô hình hồi quy tiếp theo.
• Kết quả hồi quy Pooled OLS: Mô hình đạt ý nghĩa thống kê tổng thể ($Prob > F = 0,0000 < 0,05$). Cả 5 biến độc lập đều có $Sig < 0,05$. Trong đó, $GROWTH$, $NI$, và $LI$ có hệ số $\beta > 0$ (đồng biến với $ROA$), biến $NI$ có tác động mạnh nhất với hệ số $\beta = 0,306$. Hai biến $DE$ và $CPI$ có hệ số $\beta < 0$ (nghịch biến với $ROA$).
• Kiểm định khuyết tật: Hệ số phóng đại phương sai $VIF < 3$ xác nhận mô hình không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến. Tuy nhiên, kiểm định phương sai sai số thay đổi cho thấy $Prob > chi2 = 0,0009 < 0,05$ (vi phạm giả định phương sai đồng nhất), và kiểm định tự tương quan cho thấy $Prob > F = 0,0000 < 0,05$ (mắc hiện tượng tự tương quan). Do đó, tác giả tiến hành chạy mô hình FEM, REM, kiểm định Hausman và sử dụng phương pháp ước lượng GLS để khắc phục khuyết tật.

Chương 5: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam

Dựa trên kết quả thực nghiệm, chương 5 vạch ra định hướng phát triển cho các doanh nghiệp BĐS giai đoạn 2025–2030 và đề xuất các nhóm giải pháp:

• Kiểm soát cấu trúc nợ vay: Giảm thiểu tỷ lệ đòn bẩy tài chính quá mức (đưa tỷ lệ nợ về ngưỡng an toàn dưới 50% tổng nguồn vốn) để giảm áp lực chi phí lãi vay ăn mòn lợi nhuận.
• Tối ưu hóa quản trị tài sản và hàng tồn kho: Tập trung đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện dự án, thúc đẩy bán hàng để chuyển hóa hàng tồn kho thành doanh thu thực tế, gia tăng lợi nhuận sau thuế.
• Quản trị thanh khoản và dòng tiền ngắn hạn: Đảm bảo tỷ số thanh toán hiện hành ở mức an toàn nhưng không để tiền mặt và tài sản ngắn hạn dư thừa làm giảm hiệu suất sinh lời của tổng tài sản.
• Xây dựng kịch bản ứng phó biến động kinh tế vĩ mô: Chủ động điều chỉnh giá bán và chi phí xây dựng dự án trước sức ép lạm phát ($CPI$).

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp các phát hiện định lượng then chốt về các nhân tố tác động đến tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản ($ROA$) của các doanh nghiệp BĐS phát triển dự án niêm yết:

Biến số	Tên biến	Giá trị trung bình	Tác động đến ROA	Ý nghĩa thống kê
ROA	Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản	4,03%	Biến phụ thuộc	Biên độ dao động: -22,08% đến 29,91%
GROWTH	Tốc độ tăng trưởng doanh thu thuần	0,255	Tác động dương (+)	$p < 0,05$
NI	Lợi nhuận sau thuế	516 tỷ đồng	Tác động dương (+)	$p < 0,05$ (Hệ số $\beta = 0,306$, mạnh nhất)
LI	Tính thanh khoản (thanh toán hiện hành)	2,18 lần	Tác động dương (+)	$p < 0,05$
DE	Tỷ lệ nợ trên tổng nguồn vốn ($>50%$)	0,698 (tỷ trọng)	Tác động âm (-)	$p < 0,05$ (Nợ $>50%$ làm giảm ROA)
CPI	Tỷ lệ lạm phát	Theo năm	Tác động âm (-)	$p < 0,05$
AGE	Thời gian hoạt động	17,66 năm	Không có tương quan	$p > 0,05$ (Loại khỏi mô hình)
SIZE	Quy mô tổng tài sản	12.335 tỷ đồng	Không có tương quan	$p > 0,05$ (Loại khỏi mô hình)
GDP	Tốc độ tăng trưởng GDP	Theo năm	Không có tương quan	$p > 0,05$ (Loại khỏi mô hình)

Các giải pháp và khuyến nghị chính do tác giả đề xuất gồm:

1. Cơ cấu lại tỷ lệ đòn bẩy tài chính: Do kết quả thực nghiệm chỉ ra việc duy trì tỷ lệ nợ trên 50% có tác động tiêu cực rõ rệt đến tỷ suất sinh lời ROA, doanh nghiệp cần tái cơ cấu nguồn vốn, tăng cường huy động vốn chủ sở hữu hoặc tận dụng nguồn vốn trả trước từ khách hàng (nợ không chịu lãi) thay vì phụ thuộc quá lớn vào nợ vay thương mại chịu chi phí tài chính cao.
2. Thúc đẩy tăng trưởng doanh thu và quản trị lợi nhuận sau thuế: Do biến $NI$ có hệ số tác động dương lớn nhất ($\beta = 0,306$), nhà quản trị cần siết chặt quản trị chi phí hoạt động, rút ngắn chu kỳ luân chuyển dự án và giải phóng tồn kho nhằm hiện thực hóa doanh thu thuần và tối đa hóa LNST.
3. Duy trì mức độ thanh khoản hợp lý: Nâng cao chỉ số thanh toán hiện hành ở mức an toàn nhằm đối phó với các nghĩa vụ nợ đến hạn, nhưng không để vốn đọng quá nhiều tại tài sản ngắn hạn kém sinh lời.

Đóng góp của khóa luận:

• Về mặt thực tiễn dữ liệu: Khóa luận thu thập và hệ thống hóa chuỗi số liệu tài chính liên tục trong 10 năm (2012–2021) của 46 doanh nghiệp phát triển dự án BĐS niêm yết trên cả hai sàn HOSE và HNX, bao quát trọn vẹn một chu kỳ phát triển từ giai đoạn đóng băng (2012), phục hồi tăng trưởng (2014–2018), chịu tác động của Covid-19 (2019–2020) đến đợt bùng nổ cuối năm 2021.
• Về mặt phương pháp luận: Nghiên cứu thực hiện đầy đủ quy trình kiểm định khuyết tật mô hình từ Pooled OLS (kiểm tra đa cộng tuyến, phương sai sai số thay đổi, tự tương quan), so sánh mô hình FEM/REM qua kiểm định Hausman và ứng dụng mô hình GLS để khắc phục khuyết tật của dữ liệu bảng.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận tồn tại một số giới hạn đã được phản ánh trong văn bản:

• Giới hạn về mẫu quan sát: Do tiêu chí phân loại ngành NAICS 2007, nghiên cứu chỉ tập trung vào 48 doanh nghiệp thuộc phân nhóm phát triển dự án BĐS và loại trừ hoàn toàn nhóm doanh nghiệp cho thuê hoặc môi giới. Bên cạnh đó, mẫu phân tích thực tế bị khuyết 2 doanh nghiệp (FLC và TCH) do thiếu báo cáo tài chính kiểm toán năm 2021 tại thời điểm khảo sát.
• Giới hạn về biến số hồi quy: Ba biến số lý thuyết ban đầu gồm quy mô tài sản ($SIZE$), tuổi doanh nghiệp ($AGE$), và tăng trưởng kinh tế vĩ mô ($GDP$) không đạt mức ý nghĩa thống kê trong kiểm định tương quan Pearson với $ROA$, do đó không thể đưa vào phân tích hồi quy tác động cuối cùng.
• Giới hạn về phạm vi thời gian: Chuỗi số liệu kết thúc ở năm 2021, chưa phản ánh các diễn biến phức tạp của thị trường BĐS và thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn thanh lọc và siết chặt tín dụng từ năm 2022 trở đi.

Hướng nghiên cứu tiếp theo:

• Mở rộng mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ các phân nhóm BĐS khác (BĐS khu công nghiệp, kho bãi, dịch vụ quản lý và môi giới BĐS) để có cái nhìn toàn diện về toàn ngành.
• Cập nhật chuỗi dữ liệu sau năm 2021 nhằm đánh giá tác động của các chính sách tín dụng mới, biến động lãi suất và thị trường vốn nợ đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp BĐS.
• Bổ sung các biến kiểm soát vi mô khác như cấu trúc sở hữu, chi phí lãi vay cụ thể, và các biến vĩ mô như cung tiền M2 hoặc lãi suất điều hành.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên và các nhà nghiên cứu chuyên ngành Tài chính doanh nghiệp, Ngân hàng, Bất động sản và Kinh tế học ứng dụng đang thực hiện các đề tài về cấu trúc tài chính và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết.

Nội dung có giá trị tham khảo chuyên môn cao bao gồm:

• Quy trình 7 bước tạo lập cơ sở dữ liệu và kỹ thuật tiền xử lý dữ liệu bảng từ phần mềm Microsoft Excel sang STATA 14 (được hệ thống hóa tại Bảng 3.1).
• Cách thức thiết kế biến giả nhị phân cho chỉ số đòn bẩy tài chính ($DE$ nhận giá trị 0 và 1) để nhận diện ngưỡng rủi ro cấu trúc nợ vượt trên 50%.
• Quy trình xử lý lỗi dữ liệu bảng bài bản: từ hồi quy OLS gộp, kiểm định VIF, Breusch-Pagan, Wooldridge, đến ước lượng FEM/REM, kiểm định Hausman và khắc phục sai số bằng hồi quy GLS.
• Chuỗi số liệu thống kê mô tả thực trạng tài chính trung bình ngành BĐS trong 10 năm (2012–2021) về vòng quay hàng tồn kho, vòng quay khoản phải thu và tỷ lệ đòn bẩy nợ/VCSH.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao tác giả loại bỏ ba biến Quy mô doanh nghiệp (SIZE), Thời gian hoạt động (AGE) và Tăng trưởng GDP ra khỏi mô hình hồi quy OLS?

Theo nguyên tắc kinh tế lượng được trình bày ở Chương 4, điều kiện tiên quyết để một biến độc lập được đưa vào mô hình hồi quy tuyến tính là biến đó phải có mối quan hệ tương quan tuyến tính có ý nghĩa thống kê với biến phụ thuộc ($ROA$). Kết quả phân tích hệ số tương quan Pearson cho thấy ba biến $SIZE$, $AGE$, và $GDP$ đều có giá trị $Sig > 0,05$ khi xét tương quan với $ROA$. Do không thỏa mãn điều kiện tương quan thống kê, tác giả đã loại bỏ ba biến này nhằm đảm bảo tính chuẩn xác và tránh làm sai lệch mô hình hồi quy.

Tại sao tổng số doanh nghiệp thuộc nhóm phát triển dự án là 48 nhưng mẫu dữ liệu thực tế chỉ xử lý 46 doanh nghiệp?

Tại thời điểm thu thập dữ liệu báo cáo tài chính đã kiểm toán giai đoạn 2012–2021, có 2 doanh nghiệp trong phân nhóm 48 doanh nghiệp phát triển dự án BĐS niêm yết là Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC (mã FLC) và Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (mã TCH) chưa công bố báo cáo tài chính kiểm toán năm 2021. Nhằm đảm bảo tính đồng nhất và độ tin cậy của chuỗi dữ liệu bảng 10 năm, tác giả loại 2 doanh nghiệp này ra khỏi mẫu tính toán thực nghiệm, đưa số lượng quan sát chính thức về 46 doanh nghiệp với 434 quan sát.

Biến tỷ lệ nợ trên tổng nguồn vốn (DE) được mã hóa như thế nào và kết quả tác động ra sao?

Biến $DE$ được tác giả mã hóa thành một biến giả nhị phân nhận hai giá trị: nhận giá trị 1 đối với các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ trên tổng nguồn vốn lớn hơn 50%, và nhận giá trị 0 đối với các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ dưới 50%. Trong mẫu 434 quan sát, giá trị trung bình của biến này là 0,698 (tương đương 69,8% quan sát thuộc nhóm nợ $>50%$). Kết quả hồi quy chỉ ra hệ số của biến $DE$ mang dấu âm với $Sig < 0,05$, khẳng định việc duy trì tỷ lệ nợ vượt quá 50% tổng tài sản gây tác động tiêu cực đến tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản ($ROA$) do gánh nặng chi phí sử dụng vốn.

Mô hình hồi quy Pooled OLS ban đầu gặp những khuyết tật gì và được tác giả khắc phục bằng cách nào?

Ước lượng OLS ban đầu có hệ số phóng đại phương sai $VIF < 3$ nên không bị đa cộng tuyến. Tuy nhiên, mô hình vi phạm hai giả định kinh tế lượng quan trọng: kiểm định Breusch-Pagan phát hiện hiện tượng phương sai sai số thay đổi ($Prob > chi2 = 0,0009 < 0,05$), và kiểm định Wooldridge phát hiện hiện tượng tự tương quan ($Prob > F = 0,0000 < 0,05$). Tác giả đã tiến hành ước lượng mô hình tác động cố định (FEM), mô hình tác động ngẫu nhiên (REM), dùng kiểm định Hausman để so sánh và cuối cùng áp dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất tổng quát khả thi (GLS) để khắc phục triệt để hai khuyết tật trên.

Nhân tố nào có mức độ ảnh hưởng đồng biến mạnh nhất đến tỷ suất sinh lời ROA của các doanh nghiệp BĐS?

Theo kết quả ước lượng mô hình hồi quy tại Chương 4, biến Lợi nhuận sau thuế ($NI$) là nhân tố có tác động đồng biến mạnh nhất đến $ROA$ với hệ số $\beta = 0,306$ ($Sig < 0,05$). Điều này phản ánh năng lực tối ưu hóa doanh thu và tiết giảm chi phí sản xuất kinh doanh để tạo ra lợi nhuận ròng trực tiếp chi phối và nâng cao hiệu suất sinh lời trên tổng tài sản của các doanh nghiệp BĐS niêm yết.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trần Văn Đại đã phân tích thực trạng tài chính và lượng hóa các nhân tố tác động đến hiệu quả kinh doanh của 46 doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2012–2021. Bằng các mô hình kinh tế lượng dữ liệu bảng, nghiên cứu khẳng định lợi nhuận sau thuế, tốc độ tăng trưởng doanh thu và tính thanh khoản có tác động đồng biến đến chỉ số sinh lời ROA, trong khi tỷ lệ nợ trên 50% và tỷ lệ lạm phát gây tác động nghịch biến. Các phát hiện định lượng từ dữ liệu thực tế cung cấp căn cứ cho các nhà quản trị doanh nghiệp BĐS trong việc tái cơ cấu nguồn vốn, kiểm soát đòn bẩy nợ và tối ưu hóa hiệu quả sử dụng tài sản hướng tới giai đoạn phát triển 2025–2030.

Trích đoạn nội dung tài liệu

mở đầu là việc bong bóng BĐS ở Mỹ nổ tung, kéo theo sự thoái trào của nên kinh tế toàn cầu đặc biệt là của thị trường bất động sản thế giới. Khi đó tại Việt Nam, Tài sản bất động sản có sự giảm giá mạnh, giảm ước tính từ 30-40% giá trị chỉ trong vài tháng ngắn ngủi. Khi đó giá trị tồn kho bất động sản Việt Nam ở giai đoạn này lên tới hơn 100 nghìn tỷ đồng. Các doanh nghiệp ngành BĐS có tỷ lệ nợ xấu tăng vọt và có nguy cơ vỡ nợ.

Tỷ lệ lạm phát ở mực cao và trong thời gian dài đã làm bùng nổ giá trên cả nước và với tác động kèm theo khi khung hoảng kinh tế vẫn diễn ra khắp nới trên toàn cầu khiến Ngân hàng Nhà nước buộc phải thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt của mình. Và sau đó từ năm 2012, Nước ta đã nỗ lực giải quyết bằng cách ban hành nhiều chính sách mới và các gói kích cầu nền kinh tế nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư và giúp đỡ cải thiện HĐKD cho các doanh nghiệp. Kết quả là thị trường BĐS có những diễn biến tích cực hơn sau đó. Từ đó các doanh nghiệp ngành BĐS đặc biệt là doanh nghiệp BĐS hoạt động kinh doanh trong lĩnh 10 vực phát triển các dự án BĐS như nhà giá rẻ và nhà ở xã hội có HĐKD tốt hơn khi được hưởng ưu đãi về thuế và tài chính cùng với gói hỗ trợ tín dụng lên đến 30 nghìn tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế đã dần dần giúp thị trường BĐS Việt Nam dần hồi phục mặc dù vẫn còn các vấn đề về bất động sản dư thừa không bán được còn nhiều và giải quyết chưa hết.

Trong các năm tiếp theo thị trường BĐS lúc này đã “ấm dần”, “tan băng”, các doanh nghiệp BĐS bắt đầu có xu hướng phát triển đi lên rất nhanh và mạnh mẽ. Đồng thời, sự phát triển đột biến của BĐS ở các phân khúc thuộc BĐS cao cấp và các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng làm thị trường trở lên nóng lên hơn bao giờ hết. Đặc biệt và ấn tượng nhất là HĐKD lĩnh vực BĐS du lịch nghỉ dưỡng khi mà nhu cầu của người dân bủng nổ, được ví như ngôi nhà thứ hai và tạo ra một điều kiện tuyệt vời để phát triển diện mạo hoàn toàn mới cho các nới có vị trí địa lý được thiên nhiên ưu đãi như: Phú Quốc, Đà Lạt, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Phòng, Thanh Hóa… 2. Giai đoạn 2019-2021 Năm 2019-2020 là những năm đầy biến động trên thế giới cũng như ở Việt Nam.

Sự hội nhập sâu rộng về kinh tế cũng như văn hóa của Viêt Nam với quốc tế từ đó Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng rất lớn của Covid-19. Tuy nhiên, Việt Nam đã thục hiện phòng chống dịch bệnh nghiêm khắc ở cả cấp trung ương và địa phương bằng các biện pháp đối phó chủ động, linh hoạt và hiệu quả. Nhờ có tác động y tế mạnh mẽ chống dịch nên dịch bệnh ở Việt Nam không quá nghiêm trọng như những quốc gia lớn khác trên thế giới. HĐKD của doanh nghiệp BĐS trong giai đoạn này cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, ảm đạm đi khi cả nước phòng dịch và hạn chế đi lại.

Năm 2021 nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ và sự đổi mới của các doanh nghiệp BĐS khi số hóa thị trường. Thị trường BĐS đã phục hồi và phát triển mạnh. Cùng với các yếu tố nên kinh tế đã tạo ra những cơn sốt BĐS bùng nổ vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Phân loại các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn 2.

Theo loại hình kinh doanh Hiện tại, tác giả lấy kết quả phân ngành theo “tiêu chuẩn NAICS 2007 (The North American Industry Classification System) từ VietStock để áp dụng cho việc phân ngành vì tiêu chuẩn phân ngành này có tính phổ biến cao, bao quát cao, được 11 sự hỗ trợ của nhiều tổ chức quốc tế, có nhiều điểm khá tương đồng với hệ thống phân ngành VSIC 2007 của Việt Nam”. Hơn thế nữa theo tiêu chuẩn NAICS 2007 tiêu chuẩn có logic cao trong việc sắp xếp trật tự ngành nên kết quả phân ngành rất rõ ràng và độ chính xác cao. Kết quả phân ngành cho thấy tính đến thời điểm 31/12/2021 có tổng cộng 82 doanh nghiệp kinh doanh BĐS niêm yết trên sàn CKVN. Có đến 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết tại SGD chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh và số còn lại thì niêm yết ở SGD chứng khoán Hà Nội.

Trong đó, các doanh nghiệp BĐS này HĐKD ở các loại hình lĩnh vực kinh doanh chính khác nhau: • Hoạt động phát triển các dự án BĐS: 48 doanh nghiệp tiêu biểu như: VIC (Tập đoàn VINGROUP – CTCP), VHM (CTCP Vinhomes),NVL (CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va Land),NLG (CTCP Đầu tư Nam Long),DXG (CTCP Tập đoàn Đất Xanh),… • Hoạt động cho thuê BĐS: 17 doanh nghiệp tiêu biểu như: LHG(Công ty CP Long Hậu),KBC(Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc),SZC(CTCP Sonadezi Châu Đức) ,SZB(CTCP Sonadezi Long Đình), BCM(Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP) ,… • Đại lý và môi giới BĐS: 6 doanh nghiệp tiêu biểu như:CRE(CTCP Bất động sản Thế Kỷ), HAR (CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền), KHG(CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land),… • Các hoạt động liên quan đến BĐS: 11 doanh nghiệp tiêu biểu như: DRH(CTCP DRH Holdings), LDG(CTCP Đầu tư LDG), PVL(CTCP Đầu tư Nhà Đất Việt),… Như vậy, trong bài khóa luận của mình tác giả quyết định chọn phạm vị dữ liệu nghiên cứu là các DN có HĐKD là lĩnh vực BĐS tạo nên giá trị cho xã hội nên sẽ thu thập tài liệu phân tích tất cả 48 doanh nghiệp BĐS hoạt động trong lĩnh vực “Phát triển các dự án BĐS”. Bài khóa luận sẽ thu thập và phân tích các dữ liệu thứ cấp liên quan đến HQKD của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn CKVN đó là: BCTC đã qua kiểm toán của các doanh nghiệp BĐS cần nghiên cứu hay các chỉ số tài chính của nền kinh tế Việt Nam. Theo quy mô Tính đến ngày 31/12/2021, Về vốn hóa của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam đạt hơn 1,2 triệu Tỷ đồng chiếm hơn 20,69% tổng vốn hóa toàn thị trường chứng khoán Việt Nam. Trong đó có đến 17 doanh nghiệp BĐS có vốn hóa trên 10000 tỷ đồng tiêu biểu như: VHM, VRE, NVL, BCM, PDR, KDH, KBC… Về quy mô tổng tài sản doanh nghiệp có 46 doanh nghiệp đã công bố BCTC đã kiểm toán năm 2021 (2 doanh nghiệp chưa có BCTC 2021 là FLC và TCH) có 12 doanh nghiệp nhỏ khi có tổng tải sản dưới 1000 tỷ đồng, 22 doanh nghiệp tầm trung khi tổng tải sản từ 1000 tỷ đồng đến 10000 tỷ đồng và 12 doanh nghiệp lớn có tổng tài sản lớn hơn 10000 tỷ đồng.

Trong đó có 3 doanh nghiệp siêu lớn là VIC,VHM và NVL. Quy mô tổng tài sản 428,384,465 230,516,471 NVL 201,833,547 28,254,061 23,617,638 PDR 20,551,879 16,846,905 15,891,544 KDH 14,372,699 12,564,828 10,815,400 KSF 10,278,663 9,835,484 9,817,180 SCR 9,797,263 9,578,592 9,326,769 CEO 7,050,052 6,946,047 6,808,654 TDC 5,239,796 4,686,271 4,373,654 ITC 4,259,774 3,776,882 2,850,120 VPH 2,051,055 2,030,456 1,876,989 D2D 1,786,012 0 100,000,000 200,000,000 300,000,000 400,000,000 500,000,000 Biểu đồ 2.1 Quy mô tổng tài sản Đơn vị : Triệu đồng Nguồn: Kết quả tính toán trên Excel 2. Thực trạng hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2012-2021 Sau khi tổng hợp từ các tài liệu thu thập được trong 10 năm từ 2012-2021 thì em đã tổng hợp đủ dữ liệu BCTC của 46/48 doanh nghiệp BĐS được sếp trong lĩnh vực “phát triển dự án bất động sản” chỉ có 2 doanh nghiệp là không có BCTC 2021 13 ( FLC và TCH) nên mẫu dữ liệu phân tích sẽ chỉ còn lại là 46 doanh nghiệp. Qua phân tích em đã có những kết quả đánh giá như sau: 2.

Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động 2. Chỉ số vòng quay khoản phải thu,Vòng quay hàng tồn kho Trong giai đoạn từ 2012-2017 chỉ số VQKPT và VQHTK của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam có xu hướng tăng dần vì trong giai đoạn này sau sự đóng băng cửa nền kinh tế các doanh nghiệp BĐS đang trong giai đoạn hồi phục và phát triển. Liên tục tung ra các dự án mới đặc biệt là năm 2017 khi mà các dự án tầm trung của các doanh nghiệp có thương hiệu trên thị trường chiếm lĩnh hoàn toàn thị phần thị trường. VQKPT trung bình ngành BĐS đã tăng từ 3.5 lần năm 2012 lên đến 13.5 lần trong năm 2017, về VQHTK cũng có sự tăng mạnh từ 1.1 lần năm 2012 đạt đỉnh 6.2 lần năm 2016 và đến năm 2017 giảm còn 4.2 VQKPT và VQHTK trung bình ngành của doanh nghiệp BĐS Nguồn: Kết quả tính toán trên Excel VQKPT và VQHKT cũng đang phản ảnh lên chu kỳ kinh doanh của ngành BĐS.

Trong giai đoạn sau 2018-2021 có thể thấy hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS đang có sự suy giảm khi 2 chỉ số VQKPT và VQHTK đều có xu hướng giảm dần. Chỉ số hiệu suất sử dụng tài sản cố định, chỉ số hiệu quả sử dụng tổng tài sản Trong giai đoạn 2012-2021 hiệu suất sử dụng tài sản cố định (vòng quay tài sản cố định) của các doanh nghiệp bất động sản có nhiều sự biến động.3 Hiệu suất sử dụng TSCĐ và TTS trung bình ngành của DNBĐS Nguồn: Kết quả tính toán trên Excel Về hiệu suất sử dụng tổng tài sản và hiệu suất sử dụng TSCD ta thấy đều có xu hướng tăng dần trong giai đoạn 2012-2017. Năm 2012 hiệu suất sử dụng TTS là 0.3 lần và hiệu suất sử dụng TSCĐ là 13.1 lần thì đến năm 2017 2 chỉ số này đều đạt đỉnh lần lượt là 0.5 lần, điều này cũng phản ảnh các doanh nghiệp BĐS giai đoạn này HĐKD rất tích cực và khả quan. Đến giai đoạn 2018-2021 có thế thấy 2 năm 2018 và 2019 là những năm có sự khó khăn trong HĐKD của các doanh nghiệp BĐS khi hiệu suất sự dụng tài sản đều ở mức khá thấp là 0.

Đến năm 2020 có sự tăng đột biến ở hiệu suất sử dụng TSCĐ nhưng hiệu suất sử dụng TTS lại giảm điều này có thể giải thích vì ở năm 2020 nền kinh tế chịu sự tác động của dịch bệnh Covid-19 khiến cho nhiều doanh nghiệp BĐS khó khăn trong giai đoạn này nhìn chung rất ít doanh nghiệp BĐS HĐKD tốt và kéo dài đến năm 2021. Chỉ tiêu đánh giá hiệu suất sinh lời 2.