Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của đề tài Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. đất là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều đặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện hết sức rõ nét của Đất đai: - Tính cố định về vị trí địa lý: Vị trí địa lý tự nhiên của Đất đai là cố định tuyệt đối, rất khó thay đổi trừ trường hợp núi lửa, động đất…Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều đặc điểm khác của từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên. - Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến.
Hoạt động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất. Tổng diện tích của một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là không đổi. Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không tuyệt đối mà có thể thay đổi. - Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu.
Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc Đất đai cho phép khai thác một cách bền vững. Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để Đất đai không phải khấu hao. - Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế.
Nhưng Đất đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là đồng chất. n 5 - Tính khu vực: Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành Đất đai không hoàn toàn giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với toàn khu vực.
Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội. - Các tính chất khác: Khi mối quan hệ giữa con người và Đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính tự nhiên vốn có của Đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn quan trọng nhất của Đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới Đất đai mà Đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh.
Do vậy con người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất với nhau. Ngoài ra Đất đai có thể tách nhập thông qua những giao dịch Đất đai giữa các chủ thể trong thị trường. Mặt khác mặc dù những đặc tính tự nhiên của Đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng… [26] Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho Đất đai nói riêng và BĐS nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau. Các đặc điểm về văn hóa, xã hội tại một địa phương gắn bó chặt chẽ với thửa đất tại đó.
Vì không thể di chuyển được nên BĐS trong đó có Đất đai không thể tránh khỏi ảnh hưởng của các điều chỉnh về chính sách. Do đó việc đầu tư phát triển xây dựng BĐS được xem là rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức. Các loại chi phí giành cho quản lý BĐS chiếm tỉ lệ không nhỏ trong giá trị của một BĐS. Mặt khác các BĐS nói chung, các thửa đất và các công trình trong hệ thống cơ sở n 6 hạ tầng có ảnh hưởng tương hỗ với nhau vì nó tạo nên môi trường xung quanh của một BĐS.
Cơ ở thực tiễn của đề tài 1. Khái niệm thị trường Đất đai Thị trường Đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch Đất đai. Thị trường Đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường Đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch Đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường Đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch Đất đai. Thị trường Đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu Đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường Đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. Vai trò của thị trường Đất đai Thị trường Đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường Đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể: - Hoạt động của thị trường Đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là Đất đai (nguồn tài nguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
- Thị trường Đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như Đất đai, nhà xưởng. tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng Đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý. n 7 - Tác động trực tiếp của thị trường Đất đai tới phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trường Đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả Đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. - Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường Đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
Cơ sở khoa học của đề tài Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả Đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu Đất đai trong kinh tế. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của Đất đai, khắc phục việc đầu cơ Đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chủ nghĩa tư bản (địa tô còn do chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp chưa bị xoá bỏ), địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và Địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này.
Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu Đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.