Chương 1. Lý luận chung về hợp đồng Condotel và lý luận pháp luật về hợp đồng Condotel Chương 2. Thực trạng pháp luật về hợp đồng Condotel ở Việt Nam Chương 3. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng Condotel ở Việt Nam Chương 4.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng Condotel ở Việt Nam 6. Phương pháp nghiên cứu Bao cáo tông kêt đê tài nghiên cứu vừa sử dụng phương pháp nghiên cứu chung của khoa học xã hội, vừa áp dụng các phương pháp nghiên cứu đặc thù của luật học, cụ thê là các phương pháp sau: Thứ nhất, phương pháp tổng hợp, phân tích. Trong quá trình thực hiện nghiên cứu, nhóm tác giả đã tham khảo các tài liệu liên quan, cụ thể là những công trình nghiên cứu của các học giả trong và ngoài nước; những bài báo, bài phân tích của các luật sư, nhà kinh doanh bat động sản,.; cùng với đó là sự phân tích, đánh giá môi trường pháp lí Việt Nam về lĩnh vực hợp đồng; những quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước dé đưa ra được những lí luận vừa làm sáng tỏ được bản chất của hoạt động Condotel, vừa phù hợp với thực tiễn thị trường Việt Nam. Thứ hai, phương pháp bình luận, so sánh, thong kê, chứng minh.
Báo cáo tông kết dé tài nghiên cứu lay sự kiểm chứng của thực tiễn làm căn cứ cho các lập luận, kiến nghị trong bài viết. Cụ thê là đi từ những vụ việc trên thực tế, lấy ý kiến của những chủ thé liên quan làm bằng chứng xác đáng cho những lập lập và kiến nghị trong bài. Thứ ba, phương pháp diễn giải, quy nạp được sử dụng dé chia tách từng phần nội dung nhằm thực hiện việc nghiên cứu, phân tích chuyên sâu, sau đó thực hiện tổng kết van dé, đưa ra giải pháp cho van đề pháp luật về hợp đồng Condotel. LÝ LUẬN CHUNG VE HỢP BONG CONDOTEL VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VE HOP DONG CONDOTEL 1.
Téng quan về hoạt động kinh doanh Condotel 1. Lịch sử ra đời và phát triển hoạt động kinh doanh Condotel 1. Sự ra đời và phát triển của hoạt động kinh doanh Condotel trên thé giới Condotel là sản phâm kết hợp giữa căn hộ chung cư với khách sạn, mang nhiều ưu điểm của cả hai loại hình bất động sản đã phát triển từ rất lâu trên thế giới. Mặc dù Condotel đã xuất hiện hàng thập kỉ trước, tuy nhiên chưa có một nguồn nào khăng định nguồn gốc của Condotel đầu tiên trên thế giới.
Condotel được xuất hiện tại bãi biển Miami, Florida!, tuy nhiên điều nay chỉ chính xác trong phạm vi nước My. Bởi, theo nhiều tài liệu thi Condotel đã xuất hiện ở châu Âu nhiều năm về trước dưới tên gọi “apartahotel”2. Loại hình bất động sản này thậm chí còn rất phổ biến tại Tây Ban Nha và các nước châu Âu. Dau vậy, có thé khang định rang Mỹ đã giúp Condotel trở nên phô biến.
Cuối thập kỷ 70, dưới tác động của sự thay đổi chính sách về thuế tại Mỹ, dưới vỏ bọc là những căn hộ nghỉ dưỡng, người dân tại Mỹ bắt đầu đầu tư vào loại hình căn hộ khách sạn này với mục đích dé trốn thuế. Vào năm 1986, những chính sách về thuế trước kia bị chính phủ xóa số, Condo hotel dần mat đi vị thé của mình trên thị trường bất động sản. Tới cuối thập kỉ 90, khi nền kinh tế có những chuyên biến tích cực và thị trường bất động sản hoạt động sôi nôi, loại hình nhà ở khách sạn này, một lần nữa, trở nên phô biến ở Mỹ. Xu hướng này bat đầu phát triển và lan rộng sang các khu vực khác như Caribbean, Canada, thậm chi ca Dubai ở khu vực Trung Đông.
Ở Europe và Nam Mỹ, mô hình condo hotel được phát triển đưới tên gọi "Condotels" hoặc "aparthotels". Chỉ cần số vốn đầu tư khoảng 100.000 USD, nhà đầu tư thứ phát đã có quyền mua dé sở hữu các sản phâm Condotel và sử dụng làm nơi nghỉ dưỡng tại bãi biển nổi tiếng vào những dip cuối tuần. Như vậy, hầu hết các Condotel ở Miami được xây dựng là dé phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân địa phương. Trong các năm tiếp sau, chính quyền địa phương đã thay đổi luật thuế nham hạn chế người mua sử dụng Condotel do lo ngại về van đề rửa tiền và trốn thuế, dẫn đến Condotel đã không được tiếp tục phát triển, sử dụng cho đến tận cuối những năm 1990.
Vào những năm 2000, chủ đầu tư dự án Mutiny in Coconut Grove ở ngoại ô thành phố Miami vì muốn bán lại khu chung cư một cách hiệu quả nhất nên đã thay đổi toàn bộ kiên trúc và câu trúc của tòa nhà, đê rôi sau đó bán lại tòa nhà có thiệt kê, công ' The History of Condo Hotels, http://www.com/ask-expert/history-of-condo-hotels.html (truy cap vao 10/1/2021) > Condo Hotel / Condotel: Introduction; Its comercial and legal beginnings - The Vacation industry blog - https://mixed-use-resorts.com/2013/11/20/introduction-its-comercial-and-legal-beginnings-1/ (truy cập vào 10/1/2021) 3 Richard Evans, Chapter 1 - The Definitive Study of Condo Hotels - Amazon Books năng tương tự như là một khách sạn. Chính sự thay đôi táo bạo này đã mang lại cho ông chủ toà nhà thành công bat ngờ khi giá bán đã tăng gấp 10 lần so với giá mua ban đầu. Không chỉ mang lại thành công về tài chính, việc làm trên của ông chủ tòa nhà còn là sự khởi đầu cho một trường phái đầu tư phát triển bất động sản mới ra đời khi chăng bao lâu sau, các nhà đầu tư bất động sản khác đã học theo mô hình này, điển hình nhất là trường hợp khách sạn Bentley Miami South Beach danh tiếng!. Ké từ thời điểm này, thị trường Condotel đã chính thức hình thành và phát triển.
Từ vài Condotel ở Miami (Mỹ) được xây dựng trong năm 2002, đến nay Condotel đã được xây dựng tại hơn 100 quốc gia trên thé giới. Nồi bật nhất trên thế giới là các Condotel nổi tiếng ở Mỹ, Singapore, PhuKet (Thái Lan). Sự ra đời và phát triển của hoạt động kinh doanh Condotel tại Việt Nam Condotel mới bắt đầu xuất hiện tại Việt Nam những năm gần đây, lần đầu được thử nghiệm 6 Sereton tại thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 - 20075. Tiếp đó, Nha Trang Plaza là dự án Condotel đầu tiên được xây dựng tại Việt Nam với quy mô lớn.
Đây là tòa Building cao 40 tầng, gồm 240 căn hộ cao cấp đạt tiêu chuẩn 5 sao và là dự án đầu tiên mang đến cơ hội sinh lời hấp dẫn cho khách hàng. Sau Nha Trang Plaza là một loạt các dự án Condotel khác lần lượt ra đời tại những địa điểm khác nhau như: Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Sapa, Phú Quốc, Nha Trang. Năm 2014 - 2016, Vingroup là một trong những chủ đầu tư đầu tiên tiên phong khai thác lợi nhuận từ lĩnh vực Condotel này. Tuy nhiên, vì Condotel khi đó còn quá mới đối với Việt Nam, nên chưa có các quy định pháp lí để điều chỉnh đối tượng này dẫn đến nhiều trở ngại, khó khăn khi thực hiện kinh doanh.
Tiêu biểu là việc xin cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất còn gặp nhiều bat cập vì chưa xác định được mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Tại thời điểm đó, dé khắc phục bat cập này, nhiều nhà đầu tư phát triển dự án Condotel đã “sáng tác” ra khái niệm “đất ở không hình thành don vị ở” dé xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài cho dự án. Tuy nhiên, đây là cách sử dụng thuật ngữ không đúng, chưa được pháp luật đất đai ghi nhận. Bởi đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thê trở thành đất ở, mặt khác nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở.
Các loại đất khác nhau sẽ gan liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau. Chính vì vậy, việc nhiều địa phương cấp giấy chứng nhận quyén sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gan liên với đất cho các căn hộ Condotel với mục đích “dat ở không hình thành don vị ở” là không có căn cứ, không 4 Trần Quốc Hoan (2018), Phat triển Condotel— Kinh nghiệm quốc tế, Tạp chí Kién Trúc Việt Nam http://kientrucvietnam. vn/phat-trien-Condotel-kinh-nghiem-quoc-te/; (truy cập vào 10/1/2021) 5 Doãn Hồng Nhung (2007), Tap bài giảng boi dưỡng nguôn nhân lực aie thị trường bat động sản ở Việt Nam - Chuyên dé: Quy trình và kỹ năng môi giới bat động sản, Bộ Xây dựng, H 2007 5 Thu Phương, Đất ở không hình thành don vị ở: Thuật ngữ mâu thuan, nhiễu hệ lụy https://theleader.vn/dat-o- khong-hinh-thanh-don-vi-o-thuat-ngu-mau-thuan-nhieu-he-luy-1555554694870.htm; (truy cập vào 10/1/2021) 8 phải là giải pháp triệt dé, thậm chi gây nhiều phức tap cho công tác quản ly về đất dai, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Và đến năm 2020, khi Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ 2020 hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng thì Condotel mới được chính thức thừa nhận, việc sử dụng đất xây dựng Condotel vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ và chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo Luật Đất đai 20137.
Công văn này đã khắc phục phần nào sai lầm của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng “đất ở không hình thành đơn vị ở” trước kia và hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thời hạn cho Condotel. Về quy trình thủ tục, trước hết, với các căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng “dat ở không hình thành đơn vị ở” thì cần phải thu hồi ngay; tiếp đó đối với những dự án có loại đất ban đầu là đất ở, phù hợp với quy hoạch thì tiến hành chuyên đổi mô hình Condotel sang thành chung cư, trường hợp đất được xây dựng ban đầu là đất thương mại, dịch vụ thì áp dụng Công văn phía trên dé tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng Condotel. Tuy "sinh sau đẻ muộn" so với thế giới nhưng thị trường Condotel tại Việt Nam trong một thập ky qua đã phát triển mạnh mẽ. Dang nói, du đã ra đời hàng chục năm, thậm chí những năm gần đây phát triển nóng nhưng Condotel nói riêng hay hoạt động kinh doanh Condotel nói chung lại chưa có một văn bản pháp luật nào ở nước ta điều chỉnh vẫn đề này.
Do đó, muốn biết khái niệm Condotel là gì, cần làm rõ công năng, phạm trù, hình thức của loại hình này, sau đó tham chiếu ra các quy định về loại hình tương ứngŠ. Khái niệm hoạt dong kinh doanh Condotel " Condotel là một loại hình căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng. Condotel là việt tat của hai từ Condominimum (căn hộ) và Hotel (khách san).