Chương 1: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu. - Chương 2: Áp dụng lý thuyết địa tô phân tích cơ chế điều tiết giá trị đất đai tăng thêm phục vụ quản lý giá đất tại Việt Nam. - Chương 3: Đề xuất giải pháp điều tiết địa tô phục vụ quản lý giá đất trong nên kinh tế thị trường tại Việt Nam. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.
Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan 1. Những công trình nghiên cứu ở nước ngoài 1. Các công trình nghiên cứu về địa tô và giá trị đất đai tăng thêm của các nhà kinh tế - chính trị học (cổ điển và tân cổ điển) Trường phái kinh tế học cô điển nửa cuối Thế kỷ 19 với hai đại diện điển hình là Adam Smith và David Ricardo đã đưa ra luận thuyết về đất đai và tài nguyên thiên nhiên là nguồn lực co ban dé tạo nên sự thịnh vượng của mỗi quốc gia. Các học giả này đã chỉ ra cách thức đưa đất công vào thị trường và thuế đất là cách thức tích luỹ tư bản ban đầu đề thực hiện công nghiệp hoá.
Hoàn thiện hơn về lý luận địa tô là quan điểm của Karl Marx (1818 - 1883), K. Marx coi giá tri đất là “địa tô tư bản hoá“, đất đai khi chưa được con người đầu tư không phải là hàng hoá vì chưa được tích luỹ lao động của con người. Luận điểm cơ bản về địa tô được Marx đề cập là: "địa tô tư bản chủ nghĩa là phan giá tri thang dư còn lại sau khi đã khấu trừ đi phần lợi nhuận bình quân phải nộp cho chủ đất" (phần phải nộp cho chủ đất chính là địa tô tuyệt đồi). Trường phái nghiên cứu tân cổ điển đã đưa nghiên cứu lý luận địa tô trong lĩnh vực đô thị.
Nồi bật là các nghiên cứu của Johann Heinrich Vôn Thunen, Alonso. Theo Johann Heinrich Vôn Thunen (1826), ông nghiên cứu lý thuyết địa tô trong lĩnh vực đô thị bang mô hình chuông (Thunen’s rings model). Ông cho rằng “canh tác các loại sản phẩm nông nghiệp chỉ trong khoảng cách có thể tới thi trường, ngoài khu vực trên do chỉ phí vận chuyên sản phẩm tới thị trường quá đắt, chính vì vậy việc canh tác không đem lại lợi nhuận. Trong những trường hợp này lợi nhuận bằng không”.
Nghiên cứu của Alonso (1964) [62] cho rằng địa tô hay còn gọi là tiền thuê đất được coi là khoản thanh toán trả cho việc SDD - chính xác hơn là trả cho không gian đất đô thị, tức là địa tô chi được hiểu theo nghĩa địa tô tuyệt đối. Mô hình địa tô đối với đất đai nông nghiệp tại đô thị của Alonso được mô tả bằng công thức: Thu nhập = Đầu tư vào đất + Chi phí giao thông + Chi vào các hàng hoá dịch vụ khác [62]. Trong đó, đầu tư vào đất đai là hàm số của giá dat P(t) và số lượng đất q; chi phí giao thông là hàm số của cự ly đến trung tâm thành phố t, tiền chỉ cho các hàng hoá khác được xác định bằng số lượng hàng hoá Z và đơn giá của nó Pz; từ đó, có thé thành lập công thức tính thu nhập từ SDD (Y) như sau: Y = (Pz x Z) + (P(t) x q) + K(t) 7 Qua phân tích mối quan hệ giữa số lượng đất q, số hang hoá khác Z và cự ly cách trung tâm (t) với nhau, Alonso đã tìm ra điểm cân bằng vi trí khu dat được quyết định bởi tỷ lệ giữa 3 điều kiện là (q, z, t) để thoả mãn ở mức cao nhất ý muốn của người muốn có đất, nhưng bị ràng buộc bởi thu nhập; và từ thu nhập quan hệ giữa q, z, t sẽ chọn vi trí có độ mong muốn cao nhất có được mà Alonso gọi là sự cân bằng về vị trí. Alonso đã lấy không gian làm một trung tâm của van đề địa tô dé tiến hành xem xét, và lần đầu tiên đưa ra khái niệm của chủ nghĩa tân cô điển về cân bằng phân vùng (Locationa Leguilibrium), đây là khái niệm mới đồng thời đã giải quyết một cách thành công vấn đề phương pháp luận tính toán địa tô đô thị [62].
Ngoài ra, các nhà khoa học hiện nay đang tập trung nghiên cứu về địa tô đất đô thị như: nghiên cứu của Smith (1979, 1982) [74,75] đưa ra ly thuyết khoảng trống địa tô (The rent gap theory), ông đặc biệt đi vào phân tích cơ chế của quá trình phân khu - tái thiết, chỉnh trang đô thị, các nhà nghiên cứu như King (1987) [71], Lipietz (1985) [74], Park (2014) [75] tập trung phân tích vào đất đô thị hay như Csaba Deask (1985) [67] đưa ra lý thuyết địa tô và phân tích mối quan hệ với giá đất đô thị. Khái quát lại, những nghiên cứu này chỉ tập trung vào nghiên cứu địa tô tuyệt đối (tiền thuê đất) liên quan tới các cấu trúc đô thị, từ đó đưa ra cách thức định giá đất đô thị. Các công trình nghiên cứu trong giai đoạn hiện nay Nghiên cứu của Hernando De Soto [72] (Peru) đã đã chỉ ra rằng tất cả các nước phát triển đạt được thành công trong công nghiệp hoá đều phải biết cách sử dụng nguồn vốn tiềm ân trong đất đai dé đầu tư phát triển. Học giả này đã chỉ ra các cách tạo giá trị tăng thêm của đất tại các nước đang phát triển để vốn hoá đất đai, tạo nguồn lực tài chính cho đầu tư phát triển.
Theo cách này, khá nhiều quốc gia đang phát triển đã trở thành các nước công nghiệp mới. Các phương thức làm tăng giá trị đất đai trong quá trình đầu tư phát triển như hoàn thiện tính pháp lý của thửa đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính về đất đai, phương án quy hoạch tạo được GTrDDTT, phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng liên quan đến đất đai, làm cho giá trị đất công cũng như thuế đối với SDĐ trong khu vực tư nhân tăng lên. Đây là quá trình thu GTrDDTT (betterment levies capture) không phải do đầu tư của người giữ đất mang lại. Có thể khái quát đó là việc khai thác giá trị đất đai hay thực hiện vốn hóa đất đai để tạo lập nguồn vốn tài chính cho đầu tư phát triển tại các nước dang phát triển.
Hernando De Soto gọi đó là sự bí ân của nguồn vốn tiềm an trong đất đai. Lý thuyết này là chỗ dựa để nhiều nước công nghiệp mới đã thành công trong quá trình công nghiệp hóa vì sử dung được nguồn vốn ẩn trong dat, Hàn Quốc là một ví dụ điển hình. Callum Ward and Manuel B Aalbers (2016) của Đại học Tổng hợp Thiên chúa giáo Leuven, Vương quốc Bi có viết bài báo “Virtual special issue editorial essay: The Shitty rent business, Whats the point of land rent theory” (xã luận của số báo chuyên biệt ảo: Kinh doanh cho thuê tôi tệ, Lý thuyết địa tô là gì) của Tạp chí nghiên cứu đô thị. Bài báo nay đã đưa ra những lập luận và phân tích về việc thuê đất theo lý thuyết cô điển và theo lý thuyết hiện đại.
Theo bài báo, thực chất địa tô chênh lệch chính là tiền thuê đất. Nghiên cứu của Nicolaus Tideman (2007) [54], bài báo trên Tuổi trẻ Chủ nhật “Đưa giá dat Việt Nam xuống bang 0” đã đưa ra đề xuất của Tideman về đổi mới hệ thống thuế đất cho Việt Nam khi ông làm tư vấn cho Ngân hàng thé giới tại Việt Nam. Ông đề xuất mô hình đất không có giá, nhà nước giao đất không thu tiền và tăng thu thuế đất hàng năm (mức thuế tương đương với giá thuê đất). Mô hình này phù hợp với chế độ sở hữu toàn dan về đất đai ở Việt Nam.
Trên thực tế, Việt Nam ngay từ khi đôi mới đã không áp dụng mô hình giá đất bằng "0" dé vận hành thị trường quyền SDD mà lại lựa chọn mô hình đất đai có giá để đưa chế độ công hữu đất đai vào cơ chế thị trường. Đến nay, muốn quay lại mô hình do Tideman đề xuất cũng sẽ gặp khó khăn trong giải quyết bài toán "giá trị đất đai đang rất cao trở thành bằng 0". Như vậy, theo thời gian, lý luận địa tô đã có những thay đổi đáng kể, bổ sung phát triển từ địa tô đối với đất nông nghiệp sang địa tô đối với đất phi nông nghiệp, chuyên từ địa tô mang lại chỉ do sản xuất trên đất sang khả năng sinh lợi từ ước lượng địa tô trong tương lai do đầu tư phát triển mang lại. Điều quan trọng hơn là giá tri đất đai không chỉ do khả năng tạo lợi ích từ canh tác trên đất, mà còn mang lại chủ yếu từ đầu tư tài sản BĐS trên đất gắn với các lợi ích do phát triển công nghiệp, dịch vụ trong hoàn cảnh phải bảo đảm bền vững về xã hội và môi trường.
Các nghién cứu trong nước 1. Các nghiên cứu tập trung vào van dé sở hữu dat dai tại Việt Nam Nghiên cứu Mai Xuân Yến và cộng sự (1992) [60] đã nghiên cứu tổng hợp các van đề cơ bản liên quan đến chế độ hữu toàn dân về đất đai và QSDĐ dai, phân tích các bối cảnh ra đời pháp luật đất đai và khái quát các quy định chính sách liên quan đến đất đai qua các chế độ xã hội ở Việt Nam. Nghiên cứu khẳng định vai trò của nhà nước trong quản lý đất đai. Tài liệu “Ly luận về địa chính hiện đại” của Tôn Gia Huyên (2002), đã tập hợp các nghiên cứu của các nhà khoa học Đài Loan, đây là một trong những công trình nghiên cứu của nước ngoài đề cập đến sở hữu đất đai.
9 Nghiên cứu của Tran Tú Cường và các cộng sự (2012) [21] trong đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ “Nghiên cứu cơ sở lý luận và qui định về quyển sở hữu, quyền sử dụng dat dai của một số quốc gia trên thé giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam” đã thực hiện nghiên cứu cơ sở lý luận và qui định về quyền sở hữu, QSDĐ đai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam. Nghiên cứu đã chỉ ra rằng, dù ở thể chế chính trị nào, van đề sở hữu dat đai luôn gắn với an ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ, hình thức sở hữu đất đai đều là không tuyệt đối, trong bất kỳ mô hình sở hữu đất đai nào, nhà nước đều có quyền định đoạt tối cao.