Nghiên Cứu Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất Ở Đô Thị Tại Hà Nội

Luận án tiến sĩ phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất đô thị tại Hà Nội, cung cấp cái nhìn sâu sắc và giải pháp hiệu quả.

• Tác giả: Lê Tuấn Định
• Người hướng dẫn: PGS. Phan Đình Binh
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên Cứu Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất Đô Thị Tại Hà Nội
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở lý luận của thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị
• 1.2. Đất đai và đất ở đô thị
• 1.3. Thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất đô thị
• 1.4. Khái quát về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 1.5. Chính sách, pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 1.6. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam
• 1.7. Cơ sở pháp lý thị trường thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 1.8. Một số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại Việt Nam
• 1.9. Các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản trên thế giới và thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 1.10. Các công trình nghiên cứu về kinh tế thị trường
• 1.11. Các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 1.12. Các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội
• 1.13. Đánh giá các công trình nghiên cứu và định hướng nghiên cứu
• 1.13.1. Đánh giá về các công trình đã nghiên cứu
• 1.13.2. Quan điểm nghiên cứu
• 1.13.3. Định hướng nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Nội dung nghiên cứu
• 2.3. Phương pháp nghiên cứu
• 2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp
• 2.3.2. Phương pháp chuyên gia
• 2.3.3. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp
• 2.3.4. Phương pháp phân tích xác định các yếu tố, nhóm yếu tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị
• 2.3.5. Phương pháp thống kê, tổng hợp
• 2.3.6. Phương pháp so sánh
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu
• 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên thành phố Hà Nội
• 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 3.2. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2019
• 3.2.1. Thực trạng cung quyền sử dụng đất ở đô thị
• 3.2.2. Thực trạng cầu quyền sử dụng đất ở đô thị
• 3.2.3. Giá đất ở đô thị
• 3.3. Đánh giá thị trường quyền sử dụng đất ở tại đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 3.4.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị
• 3.4.2. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị
• 3.4.3. Đánh giá nhóm yếu tố ảnh hưởng cung quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 3.5.1. Nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị
• 3.5.2. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị
• 3.5.3. Đánh giá nhóm yếu tố ảnh hưởng cầu quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 3.6. Dự báo xu hướng phát triển và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị
• 3.6.1. Xu hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị đến năm 2030
• 3.6.2. Đề xuất giải pháp
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Nghiên Cứu Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất Đô Thị

Thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội. TTQSDĐ thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, thị trường này cũng bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành, hệ thống pháp luật và các chủ thể tham gia. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ ở đô thị là cần thiết để đề xuất giải pháp quản lý hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội. Theo Paul Samuelson và William D. Nordhaus (2011), cả thị trường và chính phủ đều cần thiết cho một nền kinh tế vận hành lành mạnh. Thiếu một trong hai, nền kinh tế sẽ không thể phát triển toàn diện. Nghiên cứu này tập trung vào TTQSDĐ ở Hà Nội, nơi giá trị đất ở thuộc hàng cao nhất cả nước. Sự phát triển của TTQSDĐ ở đô thị tại Hà Nội song hành cùng sự phát triển của thị trường bất động sản cả nước.

1.1. Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong kinh tế

TTQSDĐ không chỉ là nơi diễn ra các giao dịch mua bán quyền sử dụng đất mà còn là công cụ điều tiết vĩ mô quan trọng của Nhà nước. Nó góp phần vào việc phân bổ nguồn lực đất đai một cách hiệu quả, thúc đẩy đầu tư và tạo nguồn thu ngân sách. Thị trường đất đai hoạt động hiệu quả sẽ giúp khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Ngược lại, một thị trường vận hành kém hiệu quả có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên và bất ổn xã hội.

1.2. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị

TTQSDĐ ở đô thị có những đặc điểm riêng biệt so với thị trường đất đai nói chung. Nhu cầu về đất ở đô thị thường cao hơn do mật độ dân cư lớn và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Giá đất ở đô thị cũng biến động mạnh hơn và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng, tiện ích và quy hoạch. Sự phức tạp của TTQSDĐ ở đô thị đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ và các chính sách điều tiết phù hợp.

II. Thách Thức Bất Cập Của Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất Hà Nội

Mặc dù đạt được nhiều thành quả, TTQSDĐ ở Hà Nội vẫn đối mặt với không ít thách thức. Cơ chế vận hành thị trường còn nhiều bất cập, hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện và thiếu đồng bộ. Tình trạng đầu cơ, thổi giá đất diễn ra phổ biến, gây bất ổn cho thị trường. Thông tin về quy hoạch và giá đất còn thiếu minh bạch, gây khó khăn cho các nhà đầu tư và người dân. Theo Nguyễn Đình Bồng và Nguyễn Thị Thu Hồng (2017), chính sách đất đai cần được từng bước xây dựng, hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế. Việc giải quyết những thách thức này là yếu tố then chốt để TTQSDĐ ở Hà Nội phát triển bền vững.

2.1. Thiếu minh bạch thông tin thị trường quyền sử dụng đất

Một trong những vấn đề lớn nhất của TTQSDĐ ở Hà Nội là sự thiếu minh bạch về thông tin. Thông tin về quy hoạch, giá đất, các dự án đầu tư còn hạn chế và không được cập nhật kịp thời. Điều này tạo cơ hội cho các đối tượng đầu cơ, thổi giá đất, gây thiệt hại cho người dân và nhà đầu tư chân chính. Cần có các biện pháp để tăng cường công khai, minh bạch thông tin, giúp thị trường hoạt động hiệu quả hơn.

2.2. Bất cập trong cơ chế định giá đất và thu thuế

Cơ chế định giá đất hiện hành còn nhiều bất cập, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách và tạo ra sự bất bình đẳng trong xã hội. Hệ thống thuế liên quan đến đất đai cũng cần được hoàn thiện để khuyến khích sử dụng đất hiệu quả và hạn chế đầu cơ. Cần có các nghiên cứu sâu sắc để đề xuất các giải pháp cải thiện cơ chế định giá đất và thu thuế.

2.3. Quản lý sử dụng đất đai còn nhiều lỗ hổng

Tình trạng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, xây dựng trái phép vẫn diễn ra phổ biến ở Hà Nội. Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm còn yếu kém, chưa đủ sức răn đe. Cần tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ và có các biện pháp phòng ngừa hiệu quả.

III. Phương Pháp Nghiên Cứu Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Thị Trường QSDĐ HN

Nghiên cứu này sử dụng kết hợp các phương pháp định tính và định lượng để xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến TTQSDĐ ở Hà Nội. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp được sử dụng để tổng hợp các tài liệu, báo cáo và số liệu thống kê liên quan đến thị trường đất đai. Phương pháp chuyên gia được sử dụng để lấy ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và quản lý đất đai. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp được sử dụng thông qua khảo sát, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp tham gia vào TTQSDĐ. Cuối cùng, sử dụng các phương pháp thống kê, so sánh và phân tích để xử lý và diễn giải dữ liệu thu thập được.

3.1. Thu thập và phân tích dữ liệu thứ cấp thị trường đất Hà Nội

Việc thu thập và phân tích dữ liệu thứ cấp là bước quan trọng để hiểu rõ bức tranh tổng quan về TTQSDĐ ở Hà Nội. Các nguồn dữ liệu thứ cấp bao gồm: báo cáo của các cơ quan quản lý Nhà nước, số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê, các nghiên cứu về thị trường bất động sản và các bài báo, tạp chí chuyên ngành. Phân tích dữ liệu thứ cấp giúp xác định xu hướng phát triển của thị trường, nhận diện các vấn đề và thách thức, và tạo cơ sở cho việc xây dựng các giả thuyết nghiên cứu.

3.2. Khảo sát và phỏng vấn chuyên gia về quyền sử dụng đất

Ý kiến của các chuyên gia là nguồn thông tin vô cùng quý giá để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ. Khảo sát và phỏng vấn chuyên gia giúp thu thập thông tin về các chính sách, quy định mới, các dự án đầu tư lớn và các xu hướng thị trường. Chuyên gia cũng có thể cung cấp những đánh giá sâu sắc về các vấn đề và thách thức của thị trường, cũng như các giải pháp để cải thiện hiệu quả quản lý.

3.3. Điều tra và khảo sát người dân doanh nghiệp

Việc khảo sát người dân và doanh nghiệp giúp thu thập thông tin về nhu cầu, mong muốn và kỳ vọng của họ đối với TTQSDĐ. Khảo sát cũng giúp đánh giá mức độ hài lòng của người dân và doanh nghiệp đối với các chính sách và dịch vụ công liên quan đến đất đai. Thông tin thu thập được từ khảo sát là cơ sở quan trọng để đưa ra các khuyến nghị chính sách phù hợp với thực tiễn.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Cung Quyền Sử Dụng Đất

Nghiên cứu xác định nhiều yếu tố ảnh hưởng đến cung QSDĐ ở đô thị tại Hà Nội, bao gồm: (1) Đầu vào: Chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công. (2) Chính sách đất đai: Quy hoạch sử dụng đất, chính sách giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. (3) Chính sách khác: Chính sách tín dụng, thuế. (4) Kinh tế - Hạ tầng: Tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật. (5) Kỳ vọng và cung hàng hóa quyền sử dụng đất trên thị trường. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này khác nhau tùy thuộc vào từng giai đoạn và khu vực.

4.1. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến cung QSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng phát triển của TTQSDĐ. Quy hoạch chi tiết, rõ ràng và được công khai minh bạch sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và người dân tham gia thị trường. Ngược lại, quy hoạch thiếu đồng bộ, chồng chéo và không được cập nhật kịp thời có thể gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung và làm tăng giá đất.

4.2. Ảnh hưởng của chính sách tín dụng đến nguồn cung QSDĐ

Chính sách tín dụng có tác động lớn đến khả năng tiếp cận vốn của các nhà đầu tư và người dân. Chính sách tín dụng ưu đãi sẽ khuyến khích đầu tư vào thị trường bất động sản và tăng nguồn cung đất đai. Ngược lại, chính sách tín dụng thắt chặt có thể làm giảm nhu cầu và nguồn cung đất đai.

4.3. Vai trò của phát triển hạ tầng trong việc gia tăng cung đất

Phát triển hạ tầng giao thông và hạ tầng kỹ thuật có vai trò quan trọng trong việc mở rộng không gian đô thị và tăng nguồn cung đất đai. Hạ tầng tốt giúp kết nối các khu vực khác nhau của thành phố, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại, sinh sống và làm việc, từ đó làm tăng giá trị đất đai và khuyến khích đầu tư.

V. Phân Tích Các Yếu Tố Tác Động Cầu Quyền Sử Dụng Đất Đô Thị HN

Nghiên cứu cũng chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến cầu QSDĐ ở đô thị, bao gồm: (1) Dân số, lao động, việc làm: Tăng trưởng dân số, di cư từ nông thôn ra thành thị, tạo việc làm. (2) Chính sách Nhà nước: Chính sách nhà ở, chính sách hỗ trợ vay vốn mua nhà. (3) Tâm lý, thị hiếu: Mong muốn sở hữu nhà ở, xu hướng sống ở đô thị. (4) Thị trường kinh tế: Tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân đầu người tăng, lãi suất ngân hàng. Sự kết hợp của các yếu tố này tạo nên sức cầu lớn trên TTQSDĐ ở Hà Nội.

5.1. Tăng trưởng dân số và ảnh hưởng đến cầu QSDĐ ở

Tăng trưởng dân số là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến cầu QSDĐ ở đô thị. Đặc biệt, sự gia tăng dân số cơ học do di cư từ nông thôn ra thành thị tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở. Chính quyền thành phố cần có các giải pháp để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân.

5.2. Chính sách nhà ở và vai trò kích cầu thị trường đất

Chính sách nhà ở của Nhà nước có vai trò quan trọng trong việc kích cầu TTQSDĐ. Các chính sách như hỗ trợ vay vốn mua nhà, phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở sẽ giúp tăng nhu cầu về đất đai. Tuy nhiên, cần đảm bảo rằng các chính sách này được thực hiện một cách hiệu quả và không gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường.

5.3. Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế đến nhu cầu QSDĐ

Tăng trưởng kinh tế và thu nhập bình quân đầu người tăng có tác động tích cực đến nhu cầu QSDĐ. Khi kinh tế phát triển, người dân có thu nhập cao hơn và có khả năng chi trả cho nhà ở. Điều này tạo ra sức cầu lớn trên thị trường và thúc đẩy giá đất tăng.

VI. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Quản Lý Thị Trường Đất Đô Thị HN

Để nâng cao hiệu quả quản lý TTQSDĐ ở Hà Nội, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: (1) Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai. (2) Tăng cường công khai, minh bạch thông tin. (3) Cải thiện cơ chế định giá đất và thu thuế. (4) Nâng cao năng lực quản lý của đội ngũ cán bộ. (5) Tăng cường kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm. (6) Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

6.1. Hoàn thiện pháp luật đất đai và tăng cường minh bạch

Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai là yếu tố then chốt để tạo ra một môi trường pháp lý ổn định và minh bạch cho TTQSDĐ. Cần rà soát, sửa đổi và bổ sung các quy định còn bất cập, chồng chéo và không phù hợp với thực tiễn. Đồng thời, cần tăng cường công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, giá đất và các dự án đầu tư để người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận thông tin một cách dễ dàng.

6.2. Cải thiện cơ chế định giá đất và nâng cao năng lực cán bộ

Cơ chế định giá đất cần được cải thiện để phản ánh đúng giá trị thị trường và đảm bảo tính công bằng. Cần áp dụng các phương pháp định giá tiên tiến và minh bạch, đồng thời tăng cường giám sát quá trình định giá. Bên cạnh đó, cần nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai thông qua đào tạo và bồi dưỡng chuyên môn.

6.3. Phát triển nhà ở xã hội và tăng cường kiểm tra giám sát

Phát triển nhà ở xã hội là một giải pháp quan trọng để giải quyết nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp và ổn định thị trường bất động sản. Cần khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào việc xây dựng nhà ở xã hội thông qua các chính sách ưu đãi. Đồng thời, cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất đai và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận của thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị 1. Đất đai và đất ở đô thị 1. Khái niệm Đất đai với nghĩa chung nhất, đó là lớp vỏ trái đất, lớp thổ nhưỡng hoặc là cả quả địa cầu, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng cây, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá.

Với nghĩa hẹp hơn thì “đất đai” biểu hiện khối lượng và tính chất của tài sản mà con người có thể chiếm hữu đối với đất. Nó có thể bao gồm mọi tài sản hoặc lợi ích trên đất cả về mặt pháp lý và sự bình đẳng cũng như về quyền địa dịch và về di sản thiêng thiêng. Đất đai là một mặt, còn tài sản trên đất là một mặt khác, vì tài sản trên đất là có thời hạn hoặc đất là được sử dụng cho các tài sản đó trong một thời hạn nhất định”. (Henry Campbell Black, 1991) Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản.

Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ (Tommy Österberg, 2011). Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bải chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất.

Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền và tập quán ở không thành văn (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009). Đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đặc trưng của đất đai Đất đai là tài sản không thể di, dời được: đặc tính không thể di, dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất (LUAN.noi luan an tien si TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 6 đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản là các loại động sản.

Đặc tính này có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình định giá tài sản đất đai và bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy đủ, toàn diện về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương pháp định giá phù hợp. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013) Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị: đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố định.

Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị”. Tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013) Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có thể lựa chọn để sử dụng: đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi của các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác.

Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước (với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội) Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành. Về phía các thể nhân và pháp nhân (với tư cách là người chủ đất) họ lựa chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại (LUAN.noi luan an tien si TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 7 là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt. Đất đai có tính khan hiếm: Đặc tính của đất đai chịu sự quy định của điều kiện tự nhiên là có giới hạn về diện tích bề mặt trái đất, cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng mảnh đất.

Đất đai là dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi hoạt động, mục đích nên không thể mở rộng. Vai trò của đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) Đối với đời sống của con người, đất đai có những chức năng quan trọng, đó là chức năng “vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật (vật kiến trúc, đường sá.), nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh thái, văn hóa và tự nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng dưỡng dục khi trở thành tư liệu sản xuất và nguồn sống của muôn loài, nhờ đó mà khi trở thành tài sản, nhu cầu xã hội làm cho giá đất tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị. (Tôn Gia Huyên, 2009) Vai trò của đất đai phụ thuộc vào nhận thức và khả năng của con người khai thác đất tự nhiên: Trong thời kỳ đầu của nền văn minh nông nghiệp, chủ yếu là sử dụng lớp đất bề mặt để canh tác, do đó xem thổ nhưỡng (soil) là đất đai, đất đai được khai thác chủ yếu ở các vùng đồng bằng châu thổ các hệ thống sông lớn (nơi thuận lợi cho việc cư trú), dần dần mở rộng lên các vùng đồi, núi.

Trong thời kỳ văn minh công nghiệp, việc tăng dân số và phát triển khoa học kỹ thuật đã tạo điều kiện cho việc việc sử dụng đất lan ra cả vùng biển vì vậy nhiều người cho rằng đất đai bao gồm cả lục địa và và vùng thềm lục địa của bề mặt trái đất; Trong thời kỳ hậu công nghiệp, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất gia tăng, sử dụng đất đã phát triển cả không gian bên trên và bên dưới mặt đất, phạm vi sử (LUAN.noi luan an tien si TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 8 dụng đất đã mở rộng cả 3 chiều. Ngày nay về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một quốc gia, thể hiện phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán; về kinh tế, đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động trong quá trình sản xuất vật chất xã hội; đất đai gắn liền với các quyền về đất và bất động sản (sở hữu, sử dụng, hưởng lợi. Khái niệm Đất đô thị là đất nội thành, nội thị và đất ngoại thành được quy hoạch để phát triển đô thị: đất đô thị được xem xét theo 3 khu vực: Đất trung tâm đô thị (đã xây dựng); Đất quy hoạch xây dựng đô thị (đang hình thành); Đất trong phạm vi quản lý hành chính của đô thị (bao gồm cả vùng ngoại ô). Nguồn gốc đất đô thị Đô thị đã có lịch sử phát triển trên 5000 năm cùng với quá trình nâng cao năng lực sản xuất của cải vật chất và phân công lao động của loài người; trở thành nơi tập trung cao độ về nhân khẩu, kinh tế và mọi hoạt động chính trị, xã hội làm cho hiệu suất sử dụng đất là cao nhất.

Đất là nền tảng để phát triển đô thị, ở đó con người sinh sống, làm việc và sử dụng các dịch vụ. Cùng với sự hình thành đô thị, đất đai cũng từng bước được chia thành đất đô thị, đất ngoại ô và đất nông thôn; Đất đô thị có nguồn gốc chủ yếu từ đất nông nghiệp: về địa lý, do kinh tế đô thị phát triển, nhân khẩu tập trung vào đô thị, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp bị suy giảm, về kinh tế, đô thị mở rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây dựng mở rộng ra các vùng xung quanh. Đô thị đã có lịch sử phát triển trên 5000 năm cùng với quá trình nâng cao năng lực sản xuất của cải vật chất và phân công lao động của loài người; trở thành nơi tập trung cao độ về nhân khẩu, kinh tế và mọi hoạt động chính trị, xã hội làm cho hiệu suất sử dụng đất là cao nhất. Đặc điểm đất đô thị - Đất đô thị gắn liền với cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống đường giao thông, năng lượng - điện, khí đốt; cấp thoát nước, vệ sinh môi trường.); cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, sân vận động, nhà văn hóa, khu vui chơi giải trí.