CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ 1. Các khái niệm liên quan Đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm chuyên ngành hay tổng hợp có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế và xã hội của cả nước, của một miền đô thị, của một đô thị, một huyên hoặc một đô thị trong huyện. Ở nước ta theo quy định của Chính phủ, các điểm dân cư được gọi là điểm dân cư đô thị khi thỏa mãn 5 yêu cầu sau đây: - Là trung tâm vùng lãnh thổ hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định. - Quy mô dân số nhỏ nhất là 4000 người (vùng núi có thể thấp hơn) - Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp lớn hơn hoặc bằng 65% trong tổng số lao động, là nơi có sản xuất phi nông nghiệp và dịch vụ thương mại hàng hoá phát triển.
- Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ dân cư đô thị. - Mật độ dân cư được xác định tuỳ theo từng loại đô thị phù hợp với đặc điểm của từng vùng. Quy hoạch đô thị: là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị. Những hoạt động liên quan đến quy hoạch đô thị là: Đầu tư và phát triển bất động sản; văn hóa lối sống cộng đồng; chính sách phát triển và quản lý bất động sản; chiến lược phát triển kinh tế – xã hội cho mỗi vùng, khu vực; đầu tư hạ tầng kỹ thuật; phát triển và bảo tồn các di sản kiến trúc và thiên nhiên; sự phát triển bền vững của nhân loại Đối tượng của quy hoạch đô thị là không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở, để tạo 3 lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, hướng tới phát triển đô thị.
Mục tiêu của quy hoạch là tạo sự tiện lợi, kinh tế, hài hòa giữa các chức năng của đô thị và các mối quan hệ của con người. Quy hoạch đô thị là một công tác tổng hợp có liên quan đến nhiều ngành như: lịch sử, địa lý, kinh tế, nhân văn, nghệ thuật, luật pháp, an ninh, an toàn. Đất đô thị và giá trị đất đô thị 1. Đất đai nói chung Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.Mác viết rằng “đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp” Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau.
Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì không có bất kỳ 1 ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con người trồng trọt, chăn nuôi… Đất đai là nguồn của cải, là 1 tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia.
Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm vầ tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là 1 nguồn động lực cho các mục đích tiêu dùng. Đất đai đem đến giá trị, nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, đất đai không chỉ mang những vai trò quan trọng trên mà nó còn mang ý nghĩa về mặt chinh trị. Dân tộc ta đã phải đấu tranh hàng tram năm để giữ vững từng tấc đất, cánh rừng.
Đó là xương máu của cha ông ta từ ngàn đời nay để lại. Nó thể hiện chủ quyền mỗi quốc gia, thể hiện vị thế của mỗi quốc gia. 4 Chính vì vậy trong Luật Đất đai năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” 1.
Đặc điểm đất đai - Có vị trí cố định: chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. - Có giới hạn về diện tích: đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người.
Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. - Tính năng lâu bền: đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu khách quan trong sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
- Chất lượng khác nhau: điều kiện bản thân đất đai (vị trí, địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước.) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa.) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Đất đô thị - Đất đai đô thị là một tài sản quý giá 5 Đất đai đô thị là tài sản quốc gia giao cho đô thị quản lý, là địa bàn phân bố các khu dân cư đô thị và xây dựng cơ sở hạ tầng, các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng phục vụ cho các nhu cầu của đô thị. -Chế độ sử dụng đất đô thị Đất đô thị gồm đất nội thành, nội xã, thị trấn, được sử dụng đất để xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, có sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh, và các mục đích khác.
Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị bao gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có, đất được quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới. Đất ngoại thành, ngoại thị để xây dựng các khu công nghiệp, khu dân cư và cụm công trình khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì cũng được quản lý theo quy định của đất đô thị Theo quy định tại Điều 144 Luật đất đai 2013 thì chế độ sử dụng đất ở tại đô thị được quy định cụ thể như sau: - Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất ở tại đô thị cần phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại. - Năm loại đất đô thị - 5 thành phần đất đai trong quy hoạch xây dựng đô thị Khu đất công nghiệp Khu đất công nghiệp trong đô thị bao gồm đất xây dựng các xí nghiệp công nghiệp và thủ công nghiệp được bố trí tập trung thành từng khu vực, trong đó tính cả đất giao thông nội bộ, các bến.
Khu đất kho tàng Khu đất kho tàng thành phố bao gồm đất xây dựng các kho trực thuộc và không trực thuộc thành phố, kể cả đất đai xây dựng các trang thiết bị kỹ thuật hành chính phục vụ, cách ly, bảo vệ. của kho tàng. 6 Khu đất giao thông đối ngoại Bao gồm các loại đất phục vụ cho yêu cầu hoạt động của các phương tiện giao thông vận tải của thành phố liên hệ với bên ngoài, cụ thể là: - Đất giao thông đường sắt: Gồm đất sử dụng cho các tuyến đường sắt (không kể đường sắt dùng riêng cho nhu cầu công nghiệp), nhà ga các loại, kho tàng, trang thiết bị kỹ thuật phục vụ cho yêu cầu hoạt động giao thông đường sắt. - Đất giao thông đường bộ: là các loại đất xây dựng các tuyến đường, bến xe, các trạm tiếp xăng dầu, bãi đỗ xe, gara thành phố và cơ sở phục vụ cho giao thông đường bộ.
- Đất giao thông đường thuỷ: bao gồm đất xây dựng các bến cảng hành khách và hàng hoá, kể cả các kho tàng, bến bãi, công rình phục vụ và trang thiết bị kỹ thuật phục vụ yêu cầu hoạt động vận chuyển hành khách và hàng hoá của thành phố với bên ngoài.