Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, đóng góp quan trọng vào nguồn thu ngân sách nhà nước. Theo ước tính, thuế từ hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu thuế của ngành tài chính, góp phần ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, sau đại dịch Covid-19, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nghiêm trọng, dẫn đến tình trạng “đóng băng”, làm giảm nguồn thu thuế và gây ra các hệ lụy như bỏ hoang tài sản, “bong bóng BĐS” và thất thoát nguồn lực tài chính xã hội.

Luận văn tập trung nghiên cứu nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động KDBĐS tại Việt Nam trong bối cảnh pháp luật thuế và thị trường BĐS đang có nhiều biến động. Mục tiêu nghiên cứu là làm rõ các vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng pháp luật thuế hiện hành, phát hiện các bất cập và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhằm tăng cường quản lý, điều tiết thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đồng thời đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS của tổ chức, cá nhân tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, không bao gồm các hoạt động cho thuê, dịch vụ môi giới hay ưu đãi thuế.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ các nhà lập pháp, cơ quan quản lý thuế và các chủ thể kinh doanh BĐS hiểu rõ hơn về nghĩa vụ thuế, từ đó góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật thuế, nâng cao hiệu quả quản lý thuế và phát triển thị trường BĐS bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình pháp luật thuế, kinh tế thị trường và quản lý nhà nước, trong đó có:

  • Lý thuyết nghĩa vụ thuế: Thuế là nghĩa vụ bắt buộc của công dân và tổ chức đối với Nhà nước, được xác lập dựa trên cơ sở pháp luật và có tính cưỡng chế. Nghĩa vụ thuế phát sinh khi chủ thể thực hiện các hoạt động tạo ra lợi ích chịu thuế, trong đó có hoạt động KDBĐS.

  • Mô hình quản lý thuế trong kinh tế thị trường: Thuế được xem là công cụ điều tiết kinh tế, vừa tạo nguồn thu cho ngân sách, vừa điều chỉnh hành vi kinh doanh nhằm phát triển thị trường lành mạnh.

  • Khái niệm và đặc điểm hoạt động KDBĐS: Theo Luật KDBĐS 2014, KDBĐS bao gồm các hoạt động đầu tư, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS và các dịch vụ liên quan nhằm mục đích sinh lợi. BĐS được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất, có tính cố định, giá trị cao và giới hạn về số lượng.

Các khái niệm chính bao gồm: nghĩa vụ thuế, thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), thuế thu nhập cá nhân (TNCN), đối tượng chịu thuế, người nộp thuế, người chịu thuế, và các loại thuế phát sinh từ hoạt động KDBĐS.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

  • Phân tích và tổng hợp: Phân tích các quy định pháp luật thuế, luật KDBĐS, luật đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan; tổng hợp các kết quả nghiên cứu trước đây và thực tiễn áp dụng.

  • So sánh: So sánh các quy định pháp luật hiện hành với các quy định trước đây, so sánh giữa các sắc thuế và so sánh giữa quy định pháp luật với thực tiễn áp dụng nhằm phát hiện bất cập.

  • Phương pháp duy vật biện chứng: Xem xét mối quan hệ giữa quy định pháp luật và thực tiễn, phân tích nguyên nhân và hệ quả của các hiện tượng trong quản lý thuế hoạt động KDBĐS.

Nguồn dữ liệu chính bao gồm các văn bản pháp luật (Luật KDBĐS 2014, Luật Thuế GTGT 2008, Luật Thuế TNDN 2008, Luật Thuế TNCN 2007, Luật Quản lý Thuế 2019), các nghị định, thông tư hướng dẫn, báo cáo ngành thuế, các công trình nghiên cứu khoa học và số liệu thực tế từ các dự án BĐS tại Việt Nam. Cỡ mẫu nghiên cứu là toàn bộ các quy định pháp luật và các trường hợp điển hình trong thực tiễn từ năm 2010 đến 2023. Phương pháp phân tích định tính kết hợp với đánh giá thực tiễn được áp dụng xuyên suốt nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Đa dạng về loại nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động KDBĐS: Nghĩa vụ thuế bao gồm thuế GTGT (thuế gián thu), thuế TNDN và thuế TNCN (thuế trực thu). Thuế GTGT áp dụng cho giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ BĐS với thuế suất 10%. Thuế TNDN áp dụng mức thuế suất 20% đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, trong khi thuế TNCN áp dụng mức 2% đối với cá nhân chuyển nhượng BĐS. Sự đa dạng này phản ánh tính đặc thù của BĐS là hàng hóa đặc biệt, vừa là tài nguyên quốc gia vừa là đối tượng kinh doanh.

  2. Chủ thể thực hiện nghĩa vụ thuế đa dạng: Bao gồm tổ chức kinh doanh có đăng ký ngành nghề KDBĐS, tổ chức không đăng ký ngành nghề KDBĐS nhưng có hoạt động kinh doanh BĐS, và cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên. Pháp luật hiện nay cho phép cá nhân kinh doanh BĐS nhỏ lẻ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế.

  3. Bất cập trong quy định pháp luật thuế GTGT đối với cá nhân: Hiện tại, cá nhân thực hiện hoạt động mua bán/chuyển nhượng BĐS không phải nộp thuế GTGT dù có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, dẫn đến thất thu thuế và không đồng bộ với quy định về chủ thể KDBĐS theo luật chuyên ngành.

  4. Thực trạng kê khai, nộp thuế TNDN và TNCN còn nhiều khó khăn: Doanh nghiệp KDBĐS thường tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu tiền ứng trước, trong khi nhiều dự án kéo dài nhiều năm chưa bàn giao BĐS, gây khó khăn trong quyết toán thuế. Ngoài ra, tình trạng chuyển nhượng BĐS “hai giá” phổ biến, làm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu ngân sách.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của các bất cập trên xuất phát từ sự phát triển nhanh chóng và phức tạp của thị trường BĐS, trong khi hệ thống pháp luật thuế chưa kịp thời điều chỉnh cho phù hợp. Việc không đồng bộ giữa luật KDBĐS và luật thuế GTGT đối với cá nhân kinh doanh BĐS tạo ra kẽ hở pháp lý, dẫn đến thất thu thuế và khó khăn trong quản lý. Tình trạng kê khai thuế tạm nộp không phản ánh đúng tiến độ thực tế của dự án làm giảm hiệu quả quản lý thuế và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

So sánh với các nghiên cứu trước đây, luận văn bổ sung góc nhìn pháp luật thuế kết hợp với thực tiễn kinh tế, đồng thời cập nhật các quy định mới nhất như Luật Quản lý Thuế 2019 và các nghị định hướng dẫn. Việc phân tích chi tiết các loại thuế phát sinh và chủ thể thực hiện nghĩa vụ thuế giúp làm rõ bản chất và phạm vi nghĩa vụ thuế trong hoạt động KDBĐS.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ phân bổ tỷ trọng các loại thuế GTGT, TNDN, TNCN trong tổng thu thuế từ hoạt động KDBĐS, bảng so sánh mức thuế suất và quy định kê khai thuế giữa các chủ thể, cũng như biểu đồ tiến độ thu thuế tạm nộp và quyết toán thuế của các dự án điển hình.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện quy định pháp luật thuế GTGT đối với cá nhân kinh doanh BĐS: Đề xuất sửa đổi quy định để cá nhân có hoạt động mua bán/chuyển nhượng BĐS với doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải kê khai và nộp thuế GTGT nhằm đảm bảo công bằng và tăng nguồn thu ngân sách. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; chủ thể thực hiện: Bộ Tài chính, Quốc hội.

  2. Tăng cường kiểm soát và xử lý hành vi chuyển nhượng BĐS “hai giá”: Xây dựng cơ chế phối hợp giữa cơ quan thuế, công an và chính quyền địa phương để phát hiện, xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế, gian lận thuế trong giao dịch BĐS. Thời gian thực hiện: ngay lập tức và liên tục; chủ thể: Tổng cục Thuế, Bộ Công an, UBND các tỉnh.

  3. Cải tiến quy trình kê khai, nộp thuế tạm nộp và quyết toán thuế TNDN cho doanh nghiệp KDBĐS: Áp dụng công nghệ thông tin để theo dõi tiến độ dự án, điều chỉnh kịp thời số thuế tạm nộp phù hợp với tiến độ thực tế, tránh tình trạng thuế tạm nộp không phản ánh đúng thực tế. Thời gian thực hiện: 2 năm; chủ thể: Tổng cục Thuế, các doanh nghiệp KDBĐS.

  4. Hoàn thiện chính sách thuế đối với giao dịch đặt cọc, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Rà soát, sửa đổi các quy định pháp luật thuế để tránh tình trạng “lách luật” qua các hình thức giao dịch này, đảm bảo thu thuế đầy đủ và minh bạch. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; chủ thể: Bộ Tài chính, Quốc hội.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Nhà lập pháp và cơ quan quản lý nhà nước: Sử dụng luận văn làm tài liệu tham khảo để hoàn thiện chính sách thuế, pháp luật về KDBĐS, nâng cao hiệu quả quản lý thuế và điều tiết thị trường BĐS.

  2. Cơ quan thuế và thanh tra tài chính: Áp dụng các phân tích và đề xuất để cải tiến công tác quản lý thuế, phát hiện và xử lý các hành vi trốn thuế, gian lận thuế trong lĩnh vực BĐS.

  3. Doanh nghiệp và nhà đầu tư BĐS: Hiểu rõ nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh, từ đó tuân thủ pháp luật, tối ưu hóa chi phí thuế và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

  4. Học giả, sinh viên ngành luật kinh tế và tài chính: Nghiên cứu luận văn để nắm bắt kiến thức chuyên sâu về pháp luật thuế trong lĩnh vực BĐS, phục vụ cho học tập và nghiên cứu khoa học.

Câu hỏi thường gặp

  1. Nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản gồm những loại thuế nào?
    Nghĩa vụ thuế bao gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Thuế GTGT áp dụng cho giá trị gia tăng của BĐS, thuế TNDN và TNCN đánh vào thu nhập chịu thuế của tổ chức và cá nhân kinh doanh BĐS.

  2. Ai là chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản?
    Chủ thể gồm tổ chức kinh doanh có đăng ký ngành nghề KDBĐS, tổ chức không đăng ký ngành nghề KDBĐS nhưng có hoạt động kinh doanh BĐS, và cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên. Mỗi chủ thể có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định pháp luật.

  3. Tại sao cá nhân kinh doanh bất động sản không phải nộp thuế GTGT theo quy định hiện hành?
    Hiện nay, pháp luật thuế GTGT quy định cá nhân thực hiện hoạt động mua bán/chuyển nhượng BĐS không phải nộp thuế GTGT dù có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm. Điều này xuất phát từ quy định cá nhân không đăng ký kinh doanh BĐS được miễn thuế GTGT, tuy nhiên đây là kẽ hở pháp lý gây thất thu thuế.

  4. Làm thế nào để chống thất thu thuế trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản “hai giá”?
    Cần tăng cường kiểm tra, giám sát, phối hợp giữa cơ quan thuế và các cơ quan chức năng để phát hiện hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Đồng thời, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm để răn đe và nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật.

  5. Quy định về kê khai, nộp thuế tạm nộp thuế TNDN đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như thế nào?
    Doanh nghiệp phải tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu tiền ứng trước từ khách hàng theo tiến độ dự án. Khi bàn giao BĐS, doanh nghiệp quyết toán thuế TNDN dựa trên thu nhập thực tế. Tuy nhiên, nhiều dự án kéo dài chưa bàn giao gây khó khăn trong quyết toán thuế.

Kết luận

  • Nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm thuế GTGT, thuế TNDN và thuế TNCN, với chủ thể đa dạng gồm tổ chức và cá nhân.
  • Pháp luật thuế hiện hành còn tồn tại nhiều bất cập, đặc biệt là quy định miễn thuế GTGT cho cá nhân kinh doanh BĐS và tình trạng kê khai thuế không minh bạch.
  • Thực tiễn cho thấy nhiều doanh nghiệp KDBĐS gặp khó khăn trong kê khai, nộp thuế tạm nộp và quyết toán thuế do tiến độ dự án kéo dài và hành vi chuyển nhượng “hai giá”.
  • Cần thiết phải hoàn thiện hệ thống pháp luật thuế, tăng cường kiểm soát và xử lý vi phạm để đảm bảo nguồn thu ngân sách và phát triển thị trường BĐS lành mạnh.
  • Luận văn cung cấp cơ sở khoa học và đề xuất chính sách thiết thực, góp phần hỗ trợ các nhà quản lý, doanh nghiệp và học giả trong lĩnh vực luật kinh tế và thuế.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan chức năng cần xem xét, nghiên cứu đề xuất của luận văn để điều chỉnh chính sách thuế phù hợp, đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền, hướng dẫn và kiểm tra thực hiện nghĩa vụ thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản.