Nghĩa Vụ Thuế Phát Sinh Từ Hoạt Động Kinh Doanh Bất Động Sản

Tìm hiểu nghĩa vụ thuế phát sinh từ kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Cập nhật quy định pháp luật thuế mới nhất và giải pháp tối ưu hóa chi phí.

• Tác giả: Phạm Thị Thanh Thúy
• Người hướng dẫn: Tiến Sĩ Phan Thị Thành Dương
• Trường học: Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Nghĩa Vụ Thuế Phát Sinh Từ Hoạt Động Kinh Doanh Bất Động Sản
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. PHẦN MỞ ĐẦU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Tình hình nghiên cứu đề tài
• 1.3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
• 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.5. Phương pháp nghiên cứu
• 1.6. Dự kiến kết quả nghiên cứu
• 1.7. Bố cục của luận văn
• 2. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ NGHĨA VỤ THUẾ PHÁT SINH TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Khái niệm và đặc điểm nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản
• 2.1.1. Khái niệm nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản
• 2.1.2. Đặc điểm nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản
• 2.2. Cơ sở phát sinh nghĩa vụ thuế từ hoạt động kinh doanh bất động sản
• 2.2.1. Quyền thu thuế của Nhà nước
• 2.2.2. Sự phát sinh các khoản thu khi chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản
• 2.2.3. Chủ thể thực hiện nghĩa vụ thuế và các loại nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản
• 2.2.3.1. Chủ thể thực hiện nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản
• 2.2.3.2. Các loại nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản
• 2.3. Kết luận chương 1
• 3. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ THUẾ PHÁT SINH TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
• 3.1. Nghĩa vụ thuế giá trị gia tăng phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng
• 3.1.1. Nghĩa vụ thuế giá trị gia tăng của doanh nghiệp và thực tiễn áp dụng
• 3.1.2. Nghĩa vụ thuế giá trị gia tăng của cá nhân và thực tiễn áp dụng
• 3.2. Nghĩa vụ thuế thu nhập phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng
• 3.2.1. Nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp và thực tiễn áp dụng
• 3.2.2. Nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân và thực tiễn áp dụng
• 3.3. Một số đề xuất hoàn thiện pháp luật về thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản
• 3.3.1. Về quy định “chuyển quyền sử dụng đất” trong pháp luật thuế giá trị gia tăng
• 3.3.2. Về thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư
• 3.3.3. Về thuế giá trị gia tăng đối với cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản
• 3.3.4. Về giá đất do nhà nước quy định
• 3.3.5. Về mức tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp
• 3.3.6. Về nghĩa vụ thuế đối với giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản
• 3.3.7. Về nguyên tắc hạch toán chuyển lỗ một chiều trong nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp
• 3.3.8. Về căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân
• 3.3.9. Về thu thuế thu nhập đối với giao dịch ủy quyền quản lý bất động sản
• 3.4. Kết luận chương 2
• KẾT LUẬN CHUNG

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Nghĩa Vụ Thuế Kinh Doanh Bất Động Sản

Nhà nước, với vai trò quản lý xã hội, cần nguồn lực để thực thi quyền lực. Thuế ra đời như một tất yếu, là nghĩa vụ cơ bản của công dân, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường. Hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) tạo ra lợi ích, do đó phát sinh nghĩa vụ thuế. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 định nghĩa KDBĐS là việc đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng, cho thuê, môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Điều này bao gồm cả kinh doanh hàng hóa bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản, mở rộng phạm vi điều chỉnh và tăng nguồn thu cho ngân sách. Mục đích "sinh lợi" là cốt lõi, thể hiện bản chất tìm kiếm lợi nhuận của hoạt động kinh doanh. Theo nghiên cứu của Phạm Thị Thanh Thúy (2023), hoạt động KDBĐS là một trong các hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế, khi chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế thì mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận. Luật KDBĐS không định nghĩa bất động sản, mà kế thừa khái niệm từ luật dân sự: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.

1.1. Khái Niệm Nghĩa Vụ Thuế từ Kinh Doanh Bất Động Sản

Hiến pháp và pháp luật hiện hành quy định nghĩa vụ thuế là trách nhiệm cơ bản của công dân. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nghĩa vụ này phát sinh khi các hoạt động tạo ra thu nhập hoặc giá trị gia tăng. Các hoạt động này bao gồm: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, và các dịch vụ liên quan đến bất động sản. Theo đó, định nghĩa nghĩa vụ thuế trong kinh doanh bất động sản là trách nhiệm tài chính mà các chủ thể kinh doanh phải thực hiện đối với Nhà nước dựa trên các quy định của pháp luật thuế.

1.2. Đặc Điểm Của Nghĩa Vụ Thuế trong Kinh Doanh Bất Động Sản

Nghĩa vụ thuế trong kinh doanh bất động sản có một số đặc điểm nổi bật. Thứ nhất, nó mang tính bắt buộc, các chủ thể kinh doanh phải tuân thủ các quy định pháp luật. Thứ hai, nghĩa vụ này gắn liền với thu nhập hoặc giá trị gia tăng từ kinh doanh bất động sản. Thứ ba, các loại thuế áp dụng có thể khác nhau tùy thuộc vào hình thức và quy mô của hoạt động kinh doanh. Cần nghiên cứu kỹ lưỡng để đảm bảo tuân thủ và tối ưu hóa nghĩa vụ thuế.

II. Thách Thức Rủi Ro Khi Không Thực Hiện Nghĩa Vụ Thuế

Việc không thực hiện hoặc trốn tránh nghĩa vụ thuế trong kinh doanh bất động sản dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng. Thứ nhất, các chủ thể kinh doanh sẽ phải đối mặt với các biện pháp xử phạt hành chính, thậm chí là truy cứu trách nhiệm hình sự. Thứ hai, uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực, gây khó khăn trong việc tiếp cận các cơ hội kinh doanh trong tương lai. Thứ ba, việc không tuân thủ luật thuế có thể dẫn đến các tranh chấp pháp lý phức tạp. Thực tế cho thấy, để tối đa hóa lợi nhuận thu được từ hoạt động KDBĐS, các chủ thể thực hiện hoạt động KDBĐS thường tìm nhiều cách thức “lách luật” nhằm trốn thuế, gian lận thuế. Do đó, cần nâng cao nhận thức và tuân thủ nghiêm ngặt luật thuế để tránh các rủi ro tiềm ẩn.

2.1. Các Hình Thức Trốn Thuế Bất Động Sản Phổ Biến

Các hình thức trốn thuế bất động sản rất đa dạng và tinh vi. Một số hình thức phổ biến bao gồm: kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế, sử dụng hóa đơn, chứng từ khống để giảm trừ thu nhập chịu thuế, không kê khai đầy đủ các khoản thu nhập từ cho thuê bất động sản. Cần nắm rõ các hình thức này để tránh vô tình hoặc cố ý vi phạm pháp luật. Việc gian lận thuế không chỉ ảnh hưởng đến ngân sách nhà nước mà còn gây ra sự cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường.

2.2. Hậu Quả Pháp Lý Khi Vi Phạm Nghĩa Vụ Thuế

Vi phạm nghĩa vụ thuế có thể dẫn đến nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Các biện pháp xử lý bao gồm: phạt hành chính, truy thu thuế, tính tiền chậm nộp, và thậm chí là truy cứu trách nhiệm hình sự đối với các hành vi trốn thuế với số tiền lớn. Các hình phạt này không chỉ gây thiệt hại về tài chính mà còn ảnh hưởng đến uy tín và khả năng kinh doanh của doanh nghiệp. Pháp luật thuế hiện hành có những quy định rất nghiêm khắc đối với các hành vi vi phạm.

2.3. Ảnh Hưởng Đến Uy Tín Doanh Nghiệp Do Trốn Thuế Bất Động Sản

Uy tín doanh nghiệp là tài sản vô giá, và việc trốn thuế bất động sản có thể hủy hoại tài sản này. Một khi bị phát hiện trốn thuế, doanh nghiệp sẽ mất niềm tin từ khách hàng, đối tác và nhà đầu tư. Việc phục hồi uy tín sau đó là vô cùng khó khăn. Doanh nghiệp cần xây dựng văn hóa tuân thủ pháp luật, đặc biệt là trong lĩnh vực thuế, để đảm bảo sự phát triển bền vững.

III. Cách Xác Định Đúng Thuế TNCN TNDN Từ Kinh Doanh BĐS

Việc xác định chính xác thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ kinh doanh bất động sản là vô cùng quan trọng. Điều này đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về các quy định pháp luật hiện hành, cũng như khả năng áp dụng chúng vào từng trường hợp cụ thể. Các yếu tố cần xem xét bao gồm: xác định đúng thu nhập chịu thuế, các khoản chi phí được trừ, và các ưu đãi thuế áp dụng. Cần có hệ thống kế toán và quản lý tài chính chặt chẽ để đảm bảo tính chính xác và minh bạch. Thực tế cho thấy, pháp luật điều chỉnh hoạt động KDBĐS, thuế đánh vào hoạt động KDBĐS hiện nay bắt đầu bộc lộ nhiều hạn chế do không theo kịp với tốc độ phát triển và biến đổi của thị trường BĐS.

3.1. Xác Định Thu Nhập Chịu Thuế Từ Bất Động Sản

Thu nhập chịu thuế là cơ sở để tính thuế TNCN và TNDN. Trong kinh doanh bất động sản, thu nhập này bao gồm: thu nhập từ bán hoặc chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ cho thuê bất động sản, và các khoản thu nhập khác liên quan đến hoạt động kinh doanh. Cần xác định rõ ràng từng khoản thu nhập và chứng minh chúng bằng các hóa đơn, chứng từ hợp lệ. Việc xác định sai thu nhập chịu thuế có thể dẫn đến sai sót trong việc tính thuế.

3.2. Các Khoản Chi Phí Được Trừ Khi Tính Thuế Bất Động Sản

Pháp luật thuế quy định một số khoản chi phí được trừ khi tính thuế TNCN và TNDN. Các khoản chi phí này bao gồm: chi phí mua bất động sản, chi phí sửa chữa, bảo trì bất động sản, chi phí quản lý bất động sản, và các chi phí hợp lý khác. Cần thu thập và lưu trữ đầy đủ các chứng từ chứng minh các khoản chi phí này. Việc không chứng minh được chi phí có thể làm tăng số thuế phải nộp.

3.3. Cách Tính Thuế GTGT TNCN TNDN Cho Kinh Doanh BĐS

Việc tính toán các loại thuế GTGT (giá trị gia tăng), TNCN, TNDN cho kinh doanh bất động sản cần tuân thủ các công thức và quy định cụ thể. Thuế GTGT thường được tính trên giá trị gia tăng của bất động sản. Thuế TNCN được tính trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Thuế TNDN được tính trên lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Cần nắm vững các công thức và quy định này để tính thuế chính xác.

IV. Hướng Dẫn Khai Nộp Thuế Bất Động Sản Chi Tiết Đơn Giản

Quy trình khai và nộp thuế bất động sản hiện nay đã được đơn giản hóa, nhưng vẫn cần tuân thủ các bước cơ bản. Đầu tiên, cần xác định các loại thuế phải nộp và thời hạn nộp thuế. Sau đó, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khai thuế, bao gồm: tờ khai thuế, các hóa đơn, chứng từ liên quan. Cuối cùng, nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế tại các cơ quan thuế hoặc qua các kênh điện tử. Việc tuân thủ đúng quy trình giúp tránh được các sai sót và xử phạt. Việc khai và nộp thuế đúng hạn là nghĩa vụ của mọi công dân.

4.1. Hồ Sơ Khai Thuế Bất Động Sản Chuẩn Bị Gì

Hồ sơ khai thuế bất động sản bao gồm các giấy tờ chứng minh thu nhập, chi phí, và giá trị bất động sản. Cần chuẩn bị: tờ khai thuế, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí, giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản, và các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan thuế. Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giúp quá trình khai thuế diễn ra thuận lợi và nhanh chóng.

4.2. Cách Nộp Thuế Bất Động Sản Online Tại Cơ Quan Thuế

Hiện nay có nhiều cách để nộp thuế bất động sản. Có thể nộp thuế trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế, hoặc nộp thuế trực tiếp tại các cơ quan thuế hoặc các ngân hàng được ủy nhiệm thu thuế. Nộp thuế trực tuyến giúp tiết kiệm thời gian và công sức, nhưng cần đảm bảo kết nối internet ổn định và có chữ ký số hợp lệ. Nộp thuế trực tiếp phù hợp với những người không quen sử dụng công nghệ.

4.3. Thời Hạn Nộp Thuế Bất Động Sản Quan Trọng Cần Nhớ

Việc nhớ và tuân thủ thời hạn nộp thuế bất động sản là vô cùng quan trọng. Thời hạn nộp thuế có thể khác nhau tùy thuộc vào loại thuế và hình thức kinh doanh bất động sản. Cần theo dõi thông báo của cơ quan thuế và lập kế hoạch nộp thuế đúng hạn để tránh bị phạt chậm nộp. Nộp thuế muộn không chỉ gây thiệt hại về tài chính mà còn ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp.

V. Ưu Đãi Thuế Giải Pháp Giảm Nghĩa Vụ Thuế BĐS Hiệu Quả

Nắm bắt các ưu đãi thuế và giải pháp giảm nghĩa vụ thuế là chìa khóa để tối ưu hóa lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản. Pháp luật thuế quy định một số trường hợp được hưởng ưu đãi thuế, chẳng hạn như đầu tư vào các khu vực khó khăn, xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài ra, có thể áp dụng các giải pháp quản lý chi phí, khấu hao tài sản để giảm thuế TNDN. Tuy nhiên, cần tuân thủ các quy định pháp luật và đảm bảo tính minh bạch trong các hoạt động tài chính. Nhà nước quan tâm, thực hiện bằng nhiều biện pháp khác nhau: như giải ngân vốn vay; điều chỉnh các thể chế pháp luật liên quan đến đất đai, kinh doanh BĐS để kịp thời điều tiết hoạt động thị trường BĐS.

5.1. Điều Kiện Thủ Tục Hưởng Ưu Đãi Thuế Bất Động Sản

Để được hưởng ưu đãi thuế bất động sản, cần đáp ứng các điều kiện và thủ tục theo quy định của pháp luật. Các điều kiện có thể bao gồm: đầu tư vào các lĩnh vực được khuyến khích, tạo việc làm cho người lao động, sử dụng công nghệ thân thiện với môi trường. Thủ tục thường bao gồm: nộp hồ sơ đăng ký hưởng ưu đãi thuế, cung cấp các giấy tờ chứng minh đáp ứng điều kiện, và tuân thủ các quy định về báo cáo và kiểm tra. Cần tìm hiểu kỹ các quy định để đảm bảo tuân thủ và được hưởng ưu đãi thuế.

5.2. Quản Lý Chi Phí Khấu Hao Để Giảm Thuế TNDN BĐS

Quản lý chi phí hiệu quả và áp dụng chính sách khấu hao hợp lý là hai giải pháp quan trọng để giảm thuế TNDN trong kinh doanh bất động sản. Cần theo dõi chặt chẽ các khoản chi phí, đảm bảo chúng hợp lý và có đầy đủ chứng từ. Chính sách khấu hao hợp lý giúp phân bổ chi phí đầu tư vào bất động sản trong nhiều năm, giảm gánh nặng thuế trong từng năm. Cần tư vấn với các chuyên gia thuế để lựa chọn chính sách khấu hao phù hợp.

5.3. Tư Vấn Thuế Bất Động Sản Khi Nào Cần Đến Chuyên Gia

Việc tìm kiếm tư vấn thuế bất động sản từ các chuyên gia là cần thiết trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi có các giao dịch phức tạp, thay đổi chính sách thuế, hoặc cần giải quyết các tranh chấp về thuế. Chuyên gia thuế có kiến thức chuyên sâu và kinh nghiệm thực tế để giúp doanh nghiệp tuân thủ pháp luật, tối ưu hóa nghĩa vụ thuế, và tránh các rủi ro pháp lý. Tư vấn thuế là một khoản đầu tư giúp bảo vệ tài sản và uy tín của doanh nghiệp.

VI. Hoàn Thiện Luật Thuế Bất Động Sản Góc Nhìn Chuyên Gia

Hệ thống luật thuế bất động sản cần tiếp tục được hoàn thiện để phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản. Các vấn đề cần được xem xét bao gồm: đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường tính minh bạch và công bằng trong áp dụng thuế, và khuyến khích các hoạt động kinh doanh bất động sản bền vững. Ngoài ra, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước để đảm bảo hiệu quả thực thi luật thuế. Theo nghiên cứu của Phạm Thị Thanh Thúy (2023), hiện tại nhiều dự thảo luật liên quan đến thuế, KDBĐS, đất đai,… đang được cơ quan chức năng xây dựng và bắt đầu lấy ý kiến của công dân như: dự thảo Luật đất đai sửa đổi, dự thảo Luật Thuế giá trị gia tăng (“GTGT”) sửa đổi, dự thảo Luật thuế thu nhập cá nhân (“TNCN”), dự thảo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (“TNDN”) sửa đổi.

6.1. Đề Xuất Sửa Đổi Quy Định Về Thuế Giá Trị Gia Tăng VAT

Quy định về thuế giá trị gia tăng (VAT) đối với bất động sản cần được xem xét sửa đổi để đảm bảo tính công bằng và minh bạch. Các vấn đề cần quan tâm bao gồm: phạm vi áp dụng VAT, cách tính VAT đối với các giao dịch phức tạp, và chính sách VAT đối với các dự án bất động sản xã hội. Việc sửa đổi quy định VAT cần đảm bảo không gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

6.2. Cần Minh Bạch Hơn Về Giá Đất Do Nhà Nước Quy Định

Giá đất do nhà nước quy định là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thuế bất động sản. Cần tăng cường tính minh bạch và công khai trong việc xác định giá đất, đảm bảo chúng phản ánh đúng giá trị thị trường. Ngoài ra, cần có cơ chế điều chỉnh giá đất linh hoạt để phù hợp với biến động của thị trường. Việc minh bạch về giá đất giúp giảm thiểu tranh chấp và tạo điều kiện thuận lợi cho kinh doanh bất động sản.

6.3. Giải Pháp Chống Trốn Thuế Bất Động Sản Góc Nhìn Pháp Lý

Chống trốn thuế bất động sản là một nhiệm vụ quan trọng để bảo vệ nguồn thu ngân sách nhà nước và đảm bảo tính công bằng trong xã hội. Các giải pháp có thể bao gồm: tăng cường kiểm tra, giám sát các giao dịch bất động sản, hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản, và xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo hiệu quả của các biện pháp chống trốn thuế.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, đóng góp quan trọng vào nguồn thu ngân sách nhà nước. Theo ước tính, thuế từ hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu thuế của ngành tài chính, góp phần ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, sau đại dịch Covid-19, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nghiêm trọng, dẫn đến tình trạng “đóng băng”, làm giảm nguồn thu thuế và gây ra các hệ lụy như bỏ hoang tài sản, “bong bóng BĐS” và thất thoát nguồn lực tài chính xã hội.

Luận văn tập trung nghiên cứu nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động KDBĐS tại Việt Nam trong bối cảnh pháp luật thuế và thị trường BĐS đang có nhiều biến động. Mục tiêu nghiên cứu là làm rõ các vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng pháp luật thuế hiện hành, phát hiện các bất cập và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhằm tăng cường quản lý, điều tiết thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đồng thời đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS của tổ chức, cá nhân tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, không bao gồm các hoạt động cho thuê, dịch vụ môi giới hay ưu đãi thuế.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ các nhà lập pháp, cơ quan quản lý thuế và các chủ thể kinh doanh BĐS hiểu rõ hơn về nghĩa vụ thuế, từ đó góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật thuế, nâng cao hiệu quả quản lý thuế và phát triển thị trường BĐS bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình pháp luật thuế, kinh tế thị trường và quản lý nhà nước, trong đó có:

• Lý thuyết nghĩa vụ thuế: Thuế là nghĩa vụ bắt buộc của công dân và tổ chức đối với Nhà nước, được xác lập dựa trên cơ sở pháp luật và có tính cưỡng chế. Nghĩa vụ thuế phát sinh khi chủ thể thực hiện các hoạt động tạo ra lợi ích chịu thuế, trong đó có hoạt động KDBĐS.

• Mô hình quản lý thuế trong kinh tế thị trường: Thuế được xem là công cụ điều tiết kinh tế, vừa tạo nguồn thu cho ngân sách, vừa điều chỉnh hành vi kinh doanh nhằm phát triển thị trường lành mạnh.

• Khái niệm và đặc điểm hoạt động KDBĐS: Theo Luật KDBĐS 2014, KDBĐS bao gồm các hoạt động đầu tư, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS và các dịch vụ liên quan nhằm mục đích sinh lợi. BĐS được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất, có tính cố định, giá trị cao và giới hạn về số lượng.

Các khái niệm chính bao gồm: nghĩa vụ thuế, thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), thuế thu nhập cá nhân (TNCN), đối tượng chịu thuế, người nộp thuế, người chịu thuế, và các loại thuế phát sinh từ hoạt động KDBĐS.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

• Phân tích và tổng hợp: Phân tích các quy định pháp luật thuế, luật KDBĐS, luật đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan; tổng hợp các kết quả nghiên cứu trước đây và thực tiễn áp dụng.

• So sánh: So sánh các quy định pháp luật hiện hành với các quy định trước đây, so sánh giữa các sắc thuế và so sánh giữa quy định pháp luật với thực tiễn áp dụng nhằm phát hiện bất cập.

• Phương pháp duy vật biện chứng: Xem xét mối quan hệ giữa quy định pháp luật và thực tiễn, phân tích nguyên nhân và hệ quả của các hiện tượng trong quản lý thuế hoạt động KDBĐS.

Nguồn dữ liệu chính bao gồm các văn bản pháp luật (Luật KDBĐS 2014, Luật Thuế GTGT 2008, Luật Thuế TNDN 2008, Luật Thuế TNCN 2007, Luật Quản lý Thuế 2019), các nghị định, thông tư hướng dẫn, báo cáo ngành thuế, các công trình nghiên cứu khoa học và số liệu thực tế từ các dự án BĐS tại Việt Nam. Cỡ mẫu nghiên cứu là toàn bộ các quy định pháp luật và các trường hợp điển hình trong thực tiễn từ năm 2010 đến 2023. Phương pháp phân tích định tính kết hợp với đánh giá thực tiễn được áp dụng xuyên suốt nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Đa dạng về loại nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động KDBĐS: Nghĩa vụ thuế bao gồm thuế GTGT (thuế gián thu), thuế TNDN và thuế TNCN (thuế trực thu). Thuế GTGT áp dụng cho giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ BĐS với thuế suất 10%. Thuế TNDN áp dụng mức thuế suất 20% đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, trong khi thuế TNCN áp dụng mức 2% đối với cá nhân chuyển nhượng BĐS. Sự đa dạng này phản ánh tính đặc thù của BĐS là hàng hóa đặc biệt, vừa là tài nguyên quốc gia vừa là đối tượng kinh doanh.

2. Chủ thể thực hiện nghĩa vụ thuế đa dạng: Bao gồm tổ chức kinh doanh có đăng ký ngành nghề KDBĐS, tổ chức không đăng ký ngành nghề KDBĐS nhưng có hoạt động kinh doanh BĐS, và cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên. Pháp luật hiện nay cho phép cá nhân kinh doanh BĐS nhỏ lẻ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế.

3. Bất cập trong quy định pháp luật thuế GTGT đối với cá nhân: Hiện tại, cá nhân thực hiện hoạt động mua bán/chuyển nhượng BĐS không phải nộp thuế GTGT dù có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, dẫn đến thất thu thuế và không đồng bộ với quy định về chủ thể KDBĐS theo luật chuyên ngành.

4. Thực trạng kê khai, nộp thuế TNDN và TNCN còn nhiều khó khăn: Doanh nghiệp KDBĐS thường tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu tiền ứng trước, trong khi nhiều dự án kéo dài nhiều năm chưa bàn giao BĐS, gây khó khăn trong quyết toán thuế. Ngoài ra, tình trạng chuyển nhượng BĐS “hai giá” phổ biến, làm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu ngân sách.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của các bất cập trên xuất phát từ sự phát triển nhanh chóng và phức tạp của thị trường BĐS, trong khi hệ thống pháp luật thuế chưa kịp thời điều chỉnh cho phù hợp. Việc không đồng bộ giữa luật KDBĐS và luật thuế GTGT đối với cá nhân kinh doanh BĐS tạo ra kẽ hở pháp lý, dẫn đến thất thu thuế và khó khăn trong quản lý. Tình trạng kê khai thuế tạm nộp không phản ánh đúng tiến độ thực tế của dự án làm giảm hiệu quả quản lý thuế và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

So sánh với các nghiên cứu trước đây, luận văn bổ sung góc nhìn pháp luật thuế kết hợp với thực tiễn kinh tế, đồng thời cập nhật các quy định mới nhất như Luật Quản lý Thuế 2019 và các nghị định hướng dẫn. Việc phân tích chi tiết các loại thuế phát sinh và chủ thể thực hiện nghĩa vụ thuế giúp làm rõ bản chất và phạm vi nghĩa vụ thuế trong hoạt động KDBĐS.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ phân bổ tỷ trọng các loại thuế GTGT, TNDN, TNCN trong tổng thu thuế từ hoạt động KDBĐS, bảng so sánh mức thuế suất và quy định kê khai thuế giữa các chủ thể, cũng như biểu đồ tiến độ thu thuế tạm nộp và quyết toán thuế của các dự án điển hình.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định pháp luật thuế GTGT đối với cá nhân kinh doanh BĐS: Đề xuất sửa đổi quy định để cá nhân có hoạt động mua bán/chuyển nhượng BĐS với doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải kê khai và nộp thuế GTGT nhằm đảm bảo công bằng và tăng nguồn thu ngân sách. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; chủ thể thực hiện: Bộ Tài chính, Quốc hội.

2. Tăng cường kiểm soát và xử lý hành vi chuyển nhượng BĐS “hai giá”: Xây dựng cơ chế phối hợp giữa cơ quan thuế, công an và chính quyền địa phương để phát hiện, xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế, gian lận thuế trong giao dịch BĐS. Thời gian thực hiện: ngay lập tức và liên tục; chủ thể: Tổng cục Thuế, Bộ Công an, UBND các tỉnh.

3. Cải tiến quy trình kê khai, nộp thuế tạm nộp và quyết toán thuế TNDN cho doanh nghiệp KDBĐS: Áp dụng công nghệ thông tin để theo dõi tiến độ dự án, điều chỉnh kịp thời số thuế tạm nộp phù hợp với tiến độ thực tế, tránh tình trạng thuế tạm nộp không phản ánh đúng thực tế. Thời gian thực hiện: 2 năm; chủ thể: Tổng cục Thuế, các doanh nghiệp KDBĐS.

4. Hoàn thiện chính sách thuế đối với giao dịch đặt cọc, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Rà soát, sửa đổi các quy định pháp luật thuế để tránh tình trạng “lách luật” qua các hình thức giao dịch này, đảm bảo thu thuế đầy đủ và minh bạch. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; chủ thể: Bộ Tài chính, Quốc hội.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Nhà lập pháp và cơ quan quản lý nhà nước: Sử dụng luận văn làm tài liệu tham khảo để hoàn thiện chính sách thuế, pháp luật về KDBĐS, nâng cao hiệu quả quản lý thuế và điều tiết thị trường BĐS.

2. Cơ quan thuế và thanh tra tài chính: Áp dụng các phân tích và đề xuất để cải tiến công tác quản lý thuế, phát hiện và xử lý các hành vi trốn thuế, gian lận thuế trong lĩnh vực BĐS.

3. Doanh nghiệp và nhà đầu tư BĐS: Hiểu rõ nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh, từ đó tuân thủ pháp luật, tối ưu hóa chi phí thuế và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

4. Học giả, sinh viên ngành luật kinh tế và tài chính: Nghiên cứu luận văn để nắm bắt kiến thức chuyên sâu về pháp luật thuế trong lĩnh vực BĐS, phục vụ cho học tập và nghiên cứu khoa học.

Câu hỏi thường gặp

1. Nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản gồm những loại thuế nào?
   Nghĩa vụ thuế bao gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Thuế GTGT áp dụng cho giá trị gia tăng của BĐS, thuế TNDN và TNCN đánh vào thu nhập chịu thuế của tổ chức và cá nhân kinh doanh BĐS.

2. Ai là chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản?
   Chủ thể gồm tổ chức kinh doanh có đăng ký ngành nghề KDBĐS, tổ chức không đăng ký ngành nghề KDBĐS nhưng có hoạt động kinh doanh BĐS, và cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên. Mỗi chủ thể có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định pháp luật.

3. Tại sao cá nhân kinh doanh bất động sản không phải nộp thuế GTGT theo quy định hiện hành?
   Hiện nay, pháp luật thuế GTGT quy định cá nhân thực hiện hoạt động mua bán/chuyển nhượng BĐS không phải nộp thuế GTGT dù có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm. Điều này xuất phát từ quy định cá nhân không đăng ký kinh doanh BĐS được miễn thuế GTGT, tuy nhiên đây là kẽ hở pháp lý gây thất thu thuế.

4. Làm thế nào để chống thất thu thuế trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản “hai giá”?
   Cần tăng cường kiểm tra, giám sát, phối hợp giữa cơ quan thuế và các cơ quan chức năng để phát hiện hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Đồng thời, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm để răn đe và nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật.

5. Quy định về kê khai, nộp thuế tạm nộp thuế TNDN đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như thế nào?
   Doanh nghiệp phải tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu tiền ứng trước từ khách hàng theo tiến độ dự án. Khi bàn giao BĐS, doanh nghiệp quyết toán thuế TNDN dựa trên thu nhập thực tế. Tuy nhiên, nhiều dự án kéo dài chưa bàn giao gây khó khăn trong quyết toán thuế.

Kết luận

• Nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm thuế GTGT, thuế TNDN và thuế TNCN, với chủ thể đa dạng gồm tổ chức và cá nhân.
• Pháp luật thuế hiện hành còn tồn tại nhiều bất cập, đặc biệt là quy định miễn thuế GTGT cho cá nhân kinh doanh BĐS và tình trạng kê khai thuế không minh bạch.
• Thực tiễn cho thấy nhiều doanh nghiệp KDBĐS gặp khó khăn trong kê khai, nộp thuế tạm nộp và quyết toán thuế do tiến độ dự án kéo dài và hành vi chuyển nhượng “hai giá”.
• Cần thiết phải hoàn thiện hệ thống pháp luật thuế, tăng cường kiểm soát và xử lý vi phạm để đảm bảo nguồn thu ngân sách và phát triển thị trường BĐS lành mạnh.
• Luận văn cung cấp cơ sở khoa học và đề xuất chính sách thiết thực, góp phần hỗ trợ các nhà quản lý, doanh nghiệp và học giả trong lĩnh vực luật kinh tế và thuế.

Các cơ quan chức năng cần xem xét, nghiên cứu đề xuất của luận văn để điều chỉnh chính sách thuế phù hợp, đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền, hướng dẫn và kiểm tra thực hiện nghĩa vụ thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Mở đầu cho việc hình thành và phát triển của thị trường BĐS phải kể đến việc Luật Đất đai 1993 quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ trong DZ0NvHw9LQz9vc31vfSj8CsAmpCZVVgY5agflZyfV5JaUaIfkZ5SogDm5JWoGhQnxgP5YDozr6QoH8G Kz8gsLskvqlQ1yCnOK4k3tLQwMzIwMNAvyI6KBACTfJ9T/, truy cập ngày 07/4/2023. 23 Nguyễn Minh Phong, Chính sách tài khóa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, gắn kết xã hội, https://mof.vn/webcenter/portal/vclvcstc/pages_r/l/chi-tiet-tin?dDocName=MOFUCM186131, truy cập ngày 07/4/2023. 24 Trương Bá Tuấn, Bền vững ngân sách ở Việt Nam: Những vấn đề đặt ra, https://mof.vn/webcenter/portal/vclvcstc/pages_r/l/chi-tiet-tin?dDocName=BTC207088, truy cập ngày 07/4/2023. 25 Trần Linh Phương, tlđd (14), trang 33, 34.

17 một số trường hợp. Đồng thời, Nhà nước cũng ban hành quy định thu thuế đối với người chuyển QSDĐ theo quy định của Luật thuế QSDĐ 1994. Trải qua thời gian dài hình thành và phát triển, hoạt động KDBĐS đã có nhiều biến đổi và các quy định pháp luật về thuế đánh vào hoạt động KDBĐS cũng được Nhà nước kịp thời điều chỉnh để quản lý hiệu quả hoạt động KDBĐS chủ thể. Điều này giúp duy trì và phát triển hoạt động KDBĐS theo hướng bền vững, lành mạnh và góp phần đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Thời gian gần đây, khi mà thị trường BĐS có nhiều bất ổn, tình trạng đầu cơ, trốn thuế diễn ra phổ biến thì bên cạnh việc đặt ra các giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, hạn chế đầu cơ BĐS, Nhà nước bằng quyền lực công của mình cần đặt ra các giải pháp để tăng cường thu thuế, chống thất thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời giúp thị trường BĐS phát triển bền vững, lành mạnh dựa trên nguyên tắc hoạt động KDBĐS phải phát triển tương ứng với nền kinh tế vĩ mô. Trên cơ sở lý luận về quyền thu thuế theo lãnh thổ của Nhà nước và thực tiễn áp dụng công cụ pháp luật thuế để điều tiết cho sự phát triển của thị trường BĐS, có thể thấy tùy theo hoàn cảnh cụ thể và định hướng phát triển hoạt động KDBĐS trong từng thời kỳ, Nhà nước có thể ban hành các quy định về thuế trong từng sắc thuế tương ứng nhằm khuyến khích hoặc “siết chặt” hoạt động KDBĐS của các chủ thể.2 Sự phát sinh các khoản lợi ích khi chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản Nếu quyền thu thuế của nhà nước đối với hoạt động KDBĐS tại Việt Nam được xem là điều kiện cần thì điều kiện đủ để làm cơ sở phát sinh nghĩa vụ nộp thuế của chủ thể thực hiện hoạt động KDBĐS là sự phát sinh các khoản lợi ích, cụ thể là giá trị gia tăng của “hàng hóa BĐS” và khoản thu nhập cho chủ thể thực hiện hoạt động KDBĐS. Về mặt nguyên tắc, các hàng hóa, dịch vụ có được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng tại Việt Nam đều là đối tượng chịu thuế GTGT nếu phát sinh GTGT26. BĐS được xem là một dạng hàng hóa đặc biệt để đưa vào kinh doanh, làm phát sinh GTGT từ khâu đầu tư, xây dựng, kinh doanh đến khai thác, sử dụng BĐS.

Hoạt động sử dụng, khai thác BĐS tại Việt Nam có thể hiểu là hoạt động 26 Trường Đại học Luật Tp. HCM, tlđd (13), trang 199. 18 “tiêu dùng hàng hóa đặc biệt” trên lãnh thổ Việt Nam. Tất cả các hoạt động đầu tư, cải tạo, xây dựng và đưa BĐS vào kinh doanh của chủ thể thực hiện hoạt động KDBĐS làm cho giá trị của BĐS tăng lên là tiền đề làm phát sinh thuế GTGT.

Do vậy, xét về mặt lý luận, Nhà nước có cơ sở để điều tiết thuế đối với giá trị tăng lên của hàng hóa BĐS đưa vào kinh doanh, điều này đảm bảo tính công bằng cho chủ thể có hoạt động kinh doanh hàng hóa, dịch vụ khác trong nền kinh tế. Theo đó, Luật thuế GTGT không có quy định loại trừ nghĩa vụ chịu thuế GTGT đối với hoạt động KDBĐS của các tổ chức, cá nhân. Bên cạnh đó, hoạt động KDBĐS tạo ra thu nhập cho chủ thể kinh doanh là tiền đề hình thành nghĩa vụ kê khai, nộp thuế, quyết toán thuế thu nhập của người nộp thuế. Không phải mọi khoản thu nhập phát sinh đều là đối tượng chịu thuế, mà phải là khoản thu nhập chịu thuế được pháp luật quy định trong từng sắc thuế tương ứng.

Để trở thành thu nhập chịu thuế, đòi hỏi thu nhập có được phải hợp pháp; đồng thời các khoản thu nhập hình thành có tính ổn định, có khả năng tạo ra bình đẳng khi Nhà nước dùng làm cơ sở để Nhà nước điều tiết thuế27. Hoạt động KDBĐS được hình thành và phát triển ngày càng mạnh mẽ dựa trên sự thừa nhận và điều chỉnh của một hệ thống pháp luật chặt chẽ được Nhà nước ban hành. Thu nhập được tạo ra từ hoạt động KDBĐS là một khoản thu nhập tương đối lớn so với các hoạt động kinh doanh hàng hóa, dịch vụ khác, bên cạnh đó nó cũng mang tính ổn định cao. Do vậy, việc điều tiết thuế đối với khoản thu nhập này đảm bảo mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước cũng là công cụ hiệu quả để Nhà nước quản lý, điều tiết, quản lý trật tự trong hoạt động KDBĐS nói riêng và góp phần khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai, thúc đẩy sự phát triển kinh tế chung, cũng như đảm bảo công bằng xã hội.

Do đó, Nhà nước có cơ sở để điều tiết thuế đối với khoản thu nhập được tạo ra từ hoạt động KDBĐS. Theo đó, Luật thuế TNCN và Luật thuế TNDN quy định một trong các khoản thu nhập chịu thuế là thu nhập có được từ hoạt động KDBĐS của các tổ chức, cá nhân.3 Chủ thể thực hiện nghĩa vụ thuế và các loại nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản 27 Trường Đại học Luật Tp. HCM, tlđd (13), trang 283.1 Chủ thể thực hiện nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản Với góc độ tiếp cận nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động KDBĐS là “khoản nộp vào ngân sách nhà nước mang tính bắt buộc” như nêu ở phần khái niệm nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động KDBĐS, chủ thể thực hiện nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động KDBĐS gồm: người chịu thuế (người chi trả tiền thuế) và người nộp thuế28 (chủ thể có nghĩa đăng ký, kê khai, nộp thuế, quyết toán thuế). Pháp luật thuế hiện hành không quy định người chịu thuế trong từng sắc thuế tương ứng là ai mà chỉ quy định người nộp thuế trong từng sắc thuế khác nhau sẽ là các chủ thể khác nhau.

Theo đó, về mặt lý luận đối với thuế trực thu phát sinh từ hoạt động KDBĐS (trong đó bao gồm: thuế TNCN và thuế TNDN), người nộp thuế cũng đồng thời là người chịu thuế. Đối với thuế gián thu phát sinh từ hoạt động KDBĐS (thuế GTGT), người nộp thuế không đồng thời là người chịu thuế (người chịu thuế là người tiêu dùng, sử dụng hàng hóa, dịch vụ BĐS). Pháp luật thuế quy định trách nhiệm của người nộp thuế là phải thu tiền từ người chịu thuế để nộp vào ngân sách Nhà nước (nếu người chịu thuế không phải là người nộp thuế). Trường hợp người nộp thuế không thực hiện trách nhiệm này, người nộp thuế phải gánh chịu trách nhiệm pháp lý tương ứng với Nhà nước, người chịu thuế không phải là chủ thể gánh chịu trách nhiệm liên quan.

Theo quy định pháp luật thuế hiện hành, mỗi sắc thuế khác nhau có nhóm người nộp thuế khác nhau và để trở thành người nộp thuế của một sắc thuế nào đó, chủ thể đó phải có hành vi tác động trực tiếp hoặc gián tiếp lên đối tượng chịu thuế của từng sắc thuế làm phát sinh nghĩa vụ thuế tương ứng. Từ đó, để trở thành người nộp thuế trong hoạt động KDBĐS, trước tiên, chủ thể phải có hoạt động KDBĐS hợp pháp. Cụ thể, các chủ thể này phải là chủ thể đáp ứng điều kiện luật định để được KDBĐS29 (bên cạnh việc BĐS đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật như đã nêu tại định nghĩa KDBĐS trên đây). Tiếp đó, hoạt động KDBĐS của các chủ thể này phải tác động trực tiếp hoặc gián 28 Hiện nay, pháp luật thuế hiện hành chưa có sự thống nhất về nội hàm khái niệm “người nộp thuế”, về vấn đề này xem thêm: Nguyễn Thị Thủy, Một số bất cập trong khái niệm “người nộp thuế” theo pháp luật thuế hiện hành, Một số bất cập trong khái niệm “người nộp thuế” theo pháp luật thuế hiện hành (lapphap.vn), truy cập ngày 21/3/2023.

Trong phạm vi luận văn này, tác giả xin phép sử dụng thuật ngữ “người nộp thuế” để chỉ những chủ thể có hoạt động KDBĐS hợp pháp tác động đến đối tượng chịu thuế và phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế từ hoạt động KDBĐS. 29 Điều 4 Luật KDBĐS 2014. 20 tiếp lên đối tượng chịu thuế trong từng sắc thuế làm phát sinh nghĩa vụ nộp thuế tương ứng của chủ thể. Như vậy để trở thành chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động KDBĐS, đòi hỏi hai điều kiện sau: Thứ nhất, chủ thể KDBĐS được pháp luật KDBĐS quy định là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động KDBĐS hợp pháp tại Việt Nam Pháp luật hiện hành không có định nghĩa về chủ thể kinh doanh nói chung30 và chủ thể KDBĐS nói riêng.

Tuy vậy, tại Điều 10 Luật KDBĐS 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) quy định chủ thể thực hiện hoạt động KDBĐS được chia thành 02 nhóm31: Nhóm thứ nhất: Chủ thể thực hiện hoạt động KDBĐS phải đăng ký thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có ngành nghề KDBĐS32, áp dụng đối với hoạt động KDBĐS có quy mô lớn, thường xuyên. Chủ thể KDBĐS thuộc nhóm này với tư cách là một doanh nghiệp chịu sự điều chỉnh của pháp luật doanh nghiệp, nên việc KDBĐS được hiểu là hoạt động mang tính nghề nghiệp của doanh nghiệp thông qua việc thực hiện hoạt động kinh doanh thường xuyên, liên tục (như thế nào là hành vi kinh doanh liên tục thì pháp luật doanh nghiệp không có sự lý giải)33. Trước đây, pháp luật KDBĐS quy định khi thành lập doanh nghiệp để KDBĐS, doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện có vốn pháp định tối thiểu (không thấp hơn 20 tỷ đồng) 34. 30 Trường Đại học Luật Tp.

HCM, tlđd (5), trang 16. 31 Các quy định về nhóm chủ thể đáp ứng điều kiện KDBĐS theo Dự thảo Luật KDBĐS sửa đổi cũng có tính chất tương đồng như quy định của Luật KDBĐS 2014. Dự thảo Luật KDBĐS sửa đổi dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023) của Quốc hội khóa XV và thông qua dự án Luật vào kỳ họp thứ 6 (tháng 10 năm 2023) của Quốc hội khóa XV.