CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái quát chung về Bất động sản 1. Khái niệm Bất động sản Bất động sản(BĐS) là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới, được định nghĩa là đất đai và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.
Do tính chất quan trọng của BĐS nên luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cở bản để phân biết giữa BĐS và động sản (ĐS). Theo điều 1 khoản 174 Bộ Luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai ; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả những tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Thuật ngữ BĐS trong thẩm định giá BĐS được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Đất trống, đồng, ruộng, bãi cỏ chăn nuôi, vườn, đất trồng rừng; - Nhà ở, căn hộ riêng lẻ (biệt thự, nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ); - Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp nhà xưởng sản xuất, kho, công trình phụ trợ; - Các công trình giao thông, cầu , đường hầm, cảng, bãi sân bay, khu nghỉ dưỡng, chung cư… - Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp, đê điều, thủy lợi, trạm bơm, trạm ươm giống, trang trại chăn nuôi, lâm trường…; - Các công trình khác như: trụ sở cơ quan, trường học, trung tâm văn hóa, thể dục thể thao, công viên, bệnh viện… Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 4 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh 1. Các thuộc tính của Bất động sản - Cố định về vị trí Bất động sản là tài sản đặc biệt, do tính cố định về mặt đía lý nên BĐS được xác định bởi một tọa độ nhất định.
Đây là điều khác biệt cơ bản và rõ nét nhất để phân biệt giữa BĐS và các loại tài sản khác trong đời sống kinh tế xã hội. Cũng bởi do tính bất động, không có khả năng di dời làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi nó có về cơ sở hạ tầng, kinh tế và xã hội. Khi những yếu tố này thay đổi thì giá trị của BĐS cũng thay đổi theo, tạo nên giá trị của BĐS có tính chất theo vùng. Đồng thời cũng do tính bất động nên trong ngắn hạn, một khi xảy ra mất cân đối cung cầu về một loại BĐS nào đó thì khó có thể điểu chỉnh kịp thời.
- Tính khan hiếm Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là diện tích đất đai tự nhiên có tính giới hạn, cùng với sự phát triển của dân số do vậy giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên, và giá bất động sản cũng có xu hướng ngày càng tăng lên. Điều này lý giải tại sao mối quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu. Tuy nhiên trong những thời điểm nhất định giá một số BĐS cụ thể có thể giảm do suy thoái kinh tế, hoặc do bị đẩy lên quá cao trong thời kỳ trước hay vào giai đoạn suy thoái của chu ky phát triển một vùng đất nào đó. - Tính khác biệt Thông thường, giữa các BĐS có những khác biệt nhau rất đáng kể, không có hai BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau do chúng khác nhau về: vị trí, cấu trúc, nội thất, cảnh quan, môi trường, quy mô, diện tích, sở thích cá nhân… - Tính ảnh hưởng lẫn nhau Thuộc tính này có thể nói là hệ quả của tính cố định về vị trí.
Khi một BĐS này xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh như: xây nhà riêng có thể chắn mất ánh sáng hoặc có thể lún móng nhà bên cạnh, khi hệ thống giao thông thuận lợi được xây dựng thì những BĐS có tuyến đường giao thông đó chạy qua thì giá trị của BĐS cũng thay đổi…; Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 5 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh - Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài Tính bề vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình.BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của BĐS là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác: đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm, hàng nghìn năm, còn với đất đai sự tồn tại hầu như vĩnh viễn. Đặc điểm của Bất động sản * Khả năng co giãn của cung Bất động sản kém Cung đối với BĐS nhìn chung là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả do những hạn chế nhất định sau: - Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. Đặc điểm tự nhiên của chất đất tại các vùng đất cụ thể được hình thành từ tự nhiên qua quá trình hằng triệu năm và do tính bất động của đất đai nên diện tích đất phù hợp cho việc sản xuất từng lịa nông sản cụ thể là có giới hạn.
- Tổng cung toàn bộ đất đai là cố định. Điều này có thể hiểu là quỹ đất luôn luôn không thay đổi. - Hạn chế về mặt quy hoạch sử dụng đất. Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy hoạch.
- Những quy định của Nhà nước về mật độ xây dựng, tầng cao cho phép trong xây dưng tại những địa điểm cụ thể nhằm đảm bảo sự an toàn, môi trường và cảnh quan cũng góp phần làm cho cung BĐS kém co giãn với sự thay đổi của giá. - Ngoài ra, sự phức tạp trong thủ tục hành chính về đất đai và đầu tư, xây dựng làm cho quá trình hoàn thành và đưa BĐS vào thị trường là rất lâu, điều này góp phần đáng kể làm cho cung BĐS kém co giãn với sự biến đổi của giá. * Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao Do BĐS là một tài sản vô cùng quan trọng và có giá trị cao nên việc giao dịch, chuyển nhượng BĐS cần được tiến hành cẩn trọng, có thời gian cân nhắc và Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 6 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh xem xét xét kỹ lưỡng. Điều này dẫn đến chi phí mua bán giao dịch cao, làm cho khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của BĐS kém linh hoạt, tính thanh khoản của BĐS kém, rủi ro trong kinh doanh BĐS cao, đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cao.
* Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp của Nhà nước, điều này được thể hiện rõ nhất qua các văn bản pháp luật để điều hành, quản lý. * Giá cả BĐS chịu sự tác động của môi trường xung quanh Do tính cố định về vị trí của đất đai nên khi môi trường chung quanh bao gồm môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh và môi trường xã hội tác động và góp phần lớn tạo nên tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của BĐS. Phân loại Bất động sản Có rất nhiều tiêu thức để phân chia BĐS thành các loại khác nhau. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta BĐS có thể chia thành 3 loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không có đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm : BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng, các công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng, BĐS là trụ sở làm việc…Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất ( bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm BĐS này chiếm đại đa số các cuộc giao dịch trên thị trường BĐS ở Việt Nam cũng như ở trên thế giới. - Bất động sản không đầu tư xây dựng : chủ yếu là đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng… Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 7 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh - Bất động sản đặt biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa, nhà thờ, đình chùa, nghĩa trang…Nhóm BĐS này có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Ngoài ra, còn một số nghiên cứu chia BĐS sản theo những tiêu như: - Theo đặc tính vật chất, BĐS chia làm 3 loại: + Đất đai: là đất tự nhiên bao gồm đất trống và đất chưa sử dụng + Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc + Các tài sản gắn liền với đất đai 1.
Quyền tài sản Bất động sản Quyền tài sản BĐS là một hoặc một nhóm quyền gắn chặt với quyển chủ sở hữu BĐS bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền kí kết hợp đồng, quyền cho thuê, quyền bán, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền được hưởng lợi từ việc đầu tư, khai thác hay cho thuê BĐS. Nhóm quyền này bị chi phối bởi quy định của pháp luật từng quốc gia. Quyền tài sản BĐS là một tài sản pháp lý phi vật chất. Quyền tài sản BĐS cụ thể thường được ghi trong một văn bản chính thức của nhà nước( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu …) hoặc một hợp đồng ( như hợp đồng cho thuê, chuyển nhượng quyền khai thác.) hay một chứng từ ( như di chúc, chứng từ cho tặng…) Thẩm định giá BĐS về thực chất là thẩm định giá quyền tài sản bất động sản.
Giá trị của BĐS trên thị trường chủ yếu không phải do thực thể vật chất của nó quyết định mà do quyền lợi và lợi ích mà BĐS mang lại. Khái quát chung về thẩm định giá Bất động sản 1.