Khóa luận tốt nghiệp Luật: Luận văn tốt nghiệp pháp luật về quyền đối với

Tìm hiểu luận văn tốt nghiệp về pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề. Phân tích quy định, thực tiễn áp dụng và giải pháp hoàn thiện.

• Tác giả: Cao Trung Tín
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thanh Nhàn
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề
• Loại tài liệu: Luận văn tốt nghiệp

Tóm tắt

I. Tổng quan pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề

Trong hệ thống Pháp luật dân sự Việt Nam, quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định quan trọng. Chế định này còn được biết đến với thuật ngữ cổ điển là Địa dịch. Đây là quyền được thực hiện trên một bất động sản, được gọi là Bất động sản chịu hưởng quyền. Mục đích của quyền này nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc sở hữu của người khác, gọi là Bất động sản hưởng quyền. Bộ luật Dân sự 2015 đã ghi nhận quyền này như một loại quyền khác đối với tài sản. Nó không chỉ đơn thuần là sự thỏa thuận giữa hai chủ thể. Nó còn là một gánh nặng pháp lý gắn liền với vật. Quyền này tồn tại bất kể chủ sở hữu bất động sản là ai. Khi bất động sản được chuyển giao, quyền này cũng được chuyển giao tương ứng. Việc nghiên cứu chủ đề này có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Nó giúp giải quyết các nhu cầu thiết yếu như lối đi, cấp thoát nước và thông tin liên lạc. Đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, các quy định này giúp hài hòa lợi ích giữa các láng giềng.

1.1. Khái niệm địa dịch và bất động sản hưởng quyền

Địa dịch là thuật ngữ pháp lý phản ánh bản chất của quyền đối với bất động sản liền kề. Bất động sản hưởng quyền thường là những thửa đất bị vây bọc, không có lối đi hoặc thiếu điều kiện canh tác tự nhiên. Ngược lại, Bất động sản chịu hưởng quyền phải gánh chịu một số hạn chế để hỗ trợ thửa đất bên cạnh. Đây là mối quan hệ vật chất giữa hai mảnh đất hơn là quan hệ cá nhân giữa hai chủ sở hữu.

1.2. Vai trò của Bộ luật Dân sự 2015 trong điều chỉnh tài sản

Bộ luật Dân sự 2015 đã tạo ra bước tiến lớn khi tách quyền này thành một mục độc lập. Luật quy định rõ các nguyên tắc thực hiện quyền để tránh lạm dụng. Các quy định mới giúp bảo vệ quyền lợi của người không phải chủ sở hữu nhưng có nhu cầu sử dụng tài sản hợp lý. Điều này thúc đẩy việc khai thác tài nguyên đất đai tiết kiệm và hiệu quả hơn trong xã hội.

II. Thách thức và tranh chấp đất đai trong thực tiễn hiện nay

Thực tế cho thấy Tranh chấp đất đai liên quan đến bất động sản liền kề diễn ra rất phức tạp. Vấn đề cốt lõi thường nằm ở sự xung đột giữa quyền sở hữu tuyệt đối và Hạn chế quyền sở hữu. Nhiều chủ sở hữu cho rằng họ có toàn quyền trên mảnh đất của mình. Họ ngăn cản hàng xóm mở lối đi hoặc đặt đường ống nước. Điều này vi phạm Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc tạo điều kiện cho các bất động sản xung quanh. Các tranh chấp thường kéo dài do ranh giới đất đai không rõ ràng. Việc xác định mức đền bù cũng là một thách thức lớn. Nếu các bên không thể thỏa thuận, mâu thuẫn sẽ leo thang thành kiện tụng tại Tòa án. Pháp luật dân sự Việt Nam cần những hướng dẫn chi tiết hơn để xử lý các tình huống này. Đặc biệt là các tiêu chí về "tính hợp lý" và "thuận tiện nhất". Việc thiếu các quy định cụ thể về kỹ thuật xây dựng lối đi cũng gây khó khăn cho công tác xét xử.

2.1. Hạn chế quyền sở hữu và nghĩa vụ của chủ sở hữu

Quyền sở hữu không phải là tuyệt đối trong mọi trường hợp. Chủ sở hữu phải chịu những Hạn chế quyền sở hữu nhất định vì lợi ích chung. Nghĩa vụ của chủ sở hữu bao gồm việc không được ngăn cản lối đi hoặc dòng chảy tự nhiên. Việc vi phạm các nghĩa vụ này là nguyên nhân chính dẫn đến các vụ kiện dân sự kéo dài.

2.2. Thực trạng tranh chấp về lối đi chung và ranh giới đất

Tranh chấp đất đai về lối đi thường phát sinh khi một thửa đất bị chia cắt. Các bên thường không thống nhất được vị trí và diện tích lối đi. Nhiều trường hợp chủ đất cũ đã hứa cho đi nhờ nhưng chủ mới lại rào lại. Việc thiếu thông tin đăng ký quyền này trên sổ đỏ khiến các giao dịch sau đó trở nên rủi ro và dễ phát sinh mâu thuẫn.

III. Bí quyết xác lập quyền đối với bất động sản liền kề chuẩn

Việc Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề có thể thực hiện qua nhiều hình thức khác nhau. Hình thức phổ biến nhất là xác lập theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu. Thỏa thuận này nên được lập thành văn bản và công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý. Ngoài ra, quyền này có thể phát sinh do địa thế tự nhiên của thửa đất. Ví dụ, nước từ ruộng cao mặc nhiên chảy xuống ruộng thấp. Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định quyền này có thể được xác lập theo di chúc. Một người có thể để lại di sản kèm theo nghĩa vụ cho hàng xóm sử dụng lối đi. Trong trường hợp bất động sản bị vây bọc hoàn toàn, pháp luật trao cho chủ sở hữu quyền yêu cầu mở lối đi. Đây là quyền đương nhiên theo luật định mà không cần sự đồng ý của chủ đất vây bọc. Tuy nhiên, người hưởng quyền phải thực hiện nghĩa vụ đền bù tương xứng. Việc nắm vững các căn cứ xác lập giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp một cách bền vững.

3.1. Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận

Thỏa thuận là phương thức tối ưu để duy trì tình làng nghĩa xóm. Các bên tự thống nhất về vị trí, kích thước và mức đền bù. Bộ luật Dân sự 2015 khuyến khích việc tự nguyện cam kết này. Một hợp đồng rõ ràng sẽ là căn cứ quan trọng nhất để giải quyết nếu có bất đồng xảy ra trong tương lai.

3.2. Căn cứ xác lập theo địa thế tự nhiên và di chúc

Địa thế tự nhiên tạo ra những quyền năng mặc nhiên như thoát nước. Trong khi đó, xác lập qua di chúc thể hiện ý chí của người quá cố đối với tài sản. Cả hai căn cứ này đều được pháp luật công nhận nhằm đảm bảo tính liên tục của việc sử dụng bất động sản. Điều này giúp giảm thiểu các thủ tục hành chính phức tạp khi chuyển giao quyền sử dụng đất.

IV. Cách thực hiện quyền về lối đi qua và cấp thoát nước hiệu quả

Khi thực hiện Quyền về lối đi qua, chủ sở hữu phải đảm bảo tính hợp lý và tiết kiệm nhất. Lối đi phải được mở trên bất động sản liền kề gây ít thiệt hại nhất cho chủ đất chịu quyền. Chiều rộng và chiều cao của lối đi phải phù hợp với nhu cầu giao thông và sinh hoạt. Đối với Cấp thoát nước qua bất động sản liền kề, người sử dụng phải lắp đặt đường ống an toàn. Không được để nước thải gây ô nhiễm hoặc xói mòn đất của hàng xóm. Trong canh tác nông nghiệp, Quyền về tưới nước tiêu nước đóng vai trò sống còn. Người nông dân có quyền dẫn nước qua các ruộng xung quanh để phục vụ sản xuất. Mọi hành vi cản trở dòng chảy hợp pháp đều bị coi là vi phạm pháp luật. Chủ sở hữu Bất động sản hưởng quyền có trách nhiệm bảo trì hệ thống dẫn nước. Nếu gây ra hỏng hóc hoặc thiệt hại, họ phải bồi thường kịp thời. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên giúp tối ưu hóa công năng của tài sản và tránh các xung đột không đáng có.

4.1. Quy định chi tiết về quyền về lối đi qua

Quyền về lối đi qua là quyền yêu cầu chủ đất vây bọc dành một lối đi ra đường công cộng. Lối đi phải được tính toán sao cho thuận tiện nhất cho bên đi nhờ và ít thiệt hại nhất cho bên cho đi. Người hưởng quyền có nghĩa vụ đền bù một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất diện tích lối đi đó.

4.2. Kỹ thuật cấp thoát nước qua bất động sản liền kề

Việc Cấp thoát nước qua bất động sản liền kề buộc phải tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật. Đường ống phải đặt ở vị trí thích hợp, không làm ảnh hưởng đến công trình xây dựng của hàng xóm. Đối với Quyền về tưới nước tiêu nước, các bên cần thống nhất lịch trình dẫn nước để không ảnh hưởng đến mùa vụ của nhau.

V. Phương pháp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề an toàn

Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề xảy ra khi các điều kiện hưởng quyền không còn. Căn cứ phổ biến nhất là khi hai bất động sản sáp nhập vào một chủ sở hữu duy nhất. Lúc này, ranh giới pháp lý biến mất và quyền địa dịch mặc nhiên chấm dứt. Một căn cứ khác là khi nhu cầu sử dụng không còn nữa. Chẳng hạn, khi Nhà nước mở một con đường mới chạy qua thửa đất bị vây bọc trước đó. Khi đó, chủ sở hữu không còn lý do để đi nhờ qua đất hàng xóm. Các bên cũng có thể thỏa thuận chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào. Việc chấm dứt phải được thông báo rõ ràng để các bên chủ động thay đổi phương án khai thác. Pháp luật cũng quy định quyền chấm dứt nếu bên hưởng quyền lạm dụng gây thiệt hại nghiêm trọng. Sau khi chấm dứt, các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất nếu có thỏa thuận. Việc hiểu rõ các căn cứ chấm dứt giúp chủ sở hữu bảo vệ quyền tự do chiếm hữu tài sản của mình.

5.1. Các căn cứ chấm dứt quyền theo Bộ luật Dân sự

Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề thường do thay đổi hiện trạng thực tế. Khi nhu cầu hưởng quyền biến mất, gánh nặng trên Bất động sản chịu hưởng quyền cũng phải được gỡ bỏ. Điều này đảm bảo quyền sở hữu của chủ đất được khôi phục trọn vẹn, không còn bị hạn chế bởi lợi ích của người khác.

5.2. Hệ quả pháp lý khi sáp nhập bất động sản liền kề

Khi hai mảnh đất nhập làm một, quan hệ địa dịch tự động bị triệt tiêu. Chủ sở hữu mới có toàn quyền định đoạt trên khối tài sản hợp nhất. Đây là cách giải quyết triệt để nhất các tranh chấp kéo dài. Việc sáp nhập giúp đơn giản hóa quản lý đất đai và tăng giá trị thương mại cho bất động sản.

VI. Tương lai và hướng hoàn thiện pháp luật dân sự Việt Nam

Hoàn thiện Pháp luật dân sự Việt Nam về địa dịch là yêu cầu cấp thiết trong giai đoạn mới. Cần có những quy định cụ thể về việc đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề vào hồ sơ địa chính. Việc công khai thông tin này giúp người mua đất sau này biết rõ các nghĩa vụ đi kèm. Ngoài ra, cần bổ sung các Án lệ về lối đi chung để làm kim chỉ nam cho các vụ xét xử. Án lệ giúp thống nhất cách hiểu về các khái niệm trừu tượng như "hợp lý" hay "thiệt hại ít nhất". Các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác hòa giải tại cơ sở. Hòa giải giúp giải quyết mâu thuẫn nhanh chóng mà không cần ra tòa. Trong tương lai, các quy định về quyền bề mặt và quyền hưởng dụng cũng cần được kết nối chặt chẽ với quyền đối với bất động sản liền kề. Điều này tạo ra một khung pháp lý toàn diện cho các loại quyền khác đối với tài sản. Việc nâng cao nhận thức của người dân về quyền và nghĩa vụ láng giềng cũng đóng vai trò quan trọng không kém.

6.1. Tầm quan trọng của án lệ về lối đi chung trong xét xử

Án lệ về lối đi chung cung cấp các tình huống thực tế đã được giải quyết công bằng. Nó giúp các thẩm phán có căn cứ xác thực để đưa ra phán quyết nhanh chóng. Việc áp dụng án lệ giúp giảm tải cho hệ thống tòa án và tạo ra sự tiên liệu pháp lý cho người dân trong các tranh chấp tương tự.

6.2. Kiến nghị nâng cao hiệu quả pháp luật dân sự Việt Nam

Cần số hóa thông tin về quyền đối với bất động sản liền kề trên hệ thống quản lý đất đai quốc gia. Việc này giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản. Đồng thời, cần có chế tài nghiêm khắc đối với các hành vi cố tình cản trở quyền hưởng dụng hợp pháp của người khác nhằm đảm bảo tính thượng tôn pháp luật.

Trích đoạn nội dung tài liệu

chương 1 còn đề cập đến quan điểm lập pháp của một số quốc gia về quyền đối với bất động sản liền kề trên thế giới, có cái nhìn tổng quát, hỗ trợ cho phần phân tích nội dung nghiên cứu của luận văn.1 Một số khái niệm liên quan 1.1 Khái niệm quyền khác đối với tài sản BLDS năm 2005 đã ghi nhận một quyền đối với tài sản là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và có những quy định về các quyền của người không phải là chủ đối với tài sản tại Điều 173 BLDS năm 2005, nhưng trong quá trình áp dụng đã bộc lộ nhiều hạn chế nên cần được quy định một cách rõ ràng và cần có cơ chế công khai để việc đầu tư và sử dụng tài sản được ổn định và đồng thời tránh rủi ro cho chủ sở hữu khi đòi lại tài sản. Tại BLDS năm 2015 đã có sự phát triển trong việc ghi nhận các quyền đối với tài sản. Khắc phục những bất cập của BLDS năm 2005 và nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn, BLDS năm 2015 đã bổ sung quyền khác đối với tài sản. Cụ thể, tại Điều 159 BLDS năm 2015 quy định: “1.

Quyền khác đối với tài sản là quyền mà chủ thể là người trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác; 2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: Quyền đối với bất động sản liền kề; quyền hưởng dụng và quyền bề mặt”. Vì chưa có định nghĩa về quyền khác đối với tài sản nên có nhiều cách hiểu khác nhau. Trong đó, quyền khác đối với tài sản được hiểu là quyền của chủ thể chủ trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác.

Theo khoản 1 Điều 159 BLDS năm 2015 thì người có quyền khác đối với tài sản luôn được thực hiện quyền của mình trên tài sản của người khác, hay đơn giản là chủ thể thực hiện quyền khác đối với tài sản không phải là chủ sở hữu đối với tài sản đó. Do đó, trong các trường hợp thì quyền khác đối với tài sản được xác lập trong một quan hệ hai bên, một bên là người có quyền khác đối với tài sản, và bên còn lại là chủ sở hữu của tài sản đó. Chủ thể có quyền khác đối với tài sản bị giới hạn trong một thời gian nhất định tùy GVHD: ThS. Nguyễn Thanh Nhàn 3 SVTH: Cao Trung Tín Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

theo sự thỏa thuận giữa các bên hoặc có giới hạn nhất định theo quy định của luật vì bản chất của quyền khác là những quyền được thực hiện trên tài sản của người khác. Ngoài ra, quyền khác đối với tài sản còn có tính liên tục khi hiệu lực quyền sở hữu được chuyển giao, trừ trường hợp BLDS hoặc luật khác có liên quan quy định khác 1 và chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền khác đối với tài sản. Chủ thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền được quy định tại BLDS năm 2015, luật khác có liên quan nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích và quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác 2. Nhưng các trường hợp thuộc khoản 1 Điều 260 BLDS năm 2015 quy định về thời hạn của quyền hưởng dụng là một trong những quyền khác đối với tài sản, theo đó thời hạn của quyền hưởng dụng cũng sẽ do các bên thỏa thuận hoặc theo luật định, nhưng chỉ đến hết cuộc đời cả người hưởng dụng đầu tiên nếu người hưởng dụng là cá nhân và sẽ kết thúc khi cá nhân chấm dứt tồn tại, đối với người hưởng dụng đầu tiên là pháp nhân thì thời hạn tối đa sẽ là 30 năm.

Tuy nhiên, người có quyền đối với tài sản khác có thể liên tục thực hiện quyền của mình trong thời gian có hiệu lực theo thỏa thuận hoặc theo luật định mà khó thể bị chấm dứt, nhưng về mặt phạm vi thì bị hạn chế nhiều hơn như không thể trao đổi mua bán, làm thiệt hại hoặc ảnh hưởng đến tài sản mà đang được hưởng quyền và có thể chịu rủi ro về tài sản trong phạm vi quyền của mình. Tóm lại, xuất phát từ mục đích và nhu cầu sử dụng, khai thác tiết kiệm và hiệu quả mọi tài sản trong xã hội, BLDS năm 2015 đã bổ sung quy định mới về quyền đối với tài sản cụ thể là quyền khác đối với tài sản. Từ những phân tích trên có thể xác định rằng: Quyền khác đối với tài sản là quyền của một hay nhiều chủ thể mà họ trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác, trong thời hạn có hiệu lực thì quyền khác đối với tài sản có hiệu lực cao hơn quyền của chủ sở hữu đối với tài sản đó.2 Khái niệm bất động sản BĐS ngày nay được sử dụng rộng rãi và phổ biến trong các văn bản pháp luật và trong đời sống thực tiễn, nhưng được nhiều người hiểu nôm na “là những tài sản bất động” không thể di dời, chuyển dịch một cách cơ học trong không gian, bao gồm giá trị đất đai và những tài sản có tính cố định cao nên không thể tách rời khỏi đất đai và tài sản này được xác định theo vị trí đất đai như là nhà ở, công trình xây dựng, cây cối, … Theo Luật La Mã, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn 1 Khoản 1 Điều 160 BLDS năm 2015. 2 Những điểm mới cơ bản của Bộ Luật dân sự năm 2015, Bộ Tư pháp, Hà Nội, 2017, Nxb Lao Động, tr 111.

Nguyễn Thanh Nhàn 4 SVTH: Cao Trung Tín Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề. là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng 3. Pháp luật ở một số nước như Nhật Bản, Thái Lan, …cũng ghi nhận bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, không thể tách rời với đất đai, được xác định với vị trí địa lý của đất.

BĐS trong pháp luật Việt Nam ở các giai đoạn BLDS năm 1995, năm 2005 và BLDS năm 2015 chưa đưa ra định nghĩa về bất động sản mà chỉ liệt kê những tài sản được xem là bất động sản, tại khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 chỉ ghi nhận bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Theo “Từ điển Luật học” thì bất động sản là các tài sản không di, dời được. Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định 4. Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” 5 thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất” như là nhà ở, gara.

Do đó, các tài sản khác thuộc hệ quy chiếu đứng yên được xác định là bất động sản. Khác với động sản là những tài sản có thể được di dời, tháo gỡ và về mặt quyền đăng ký sở hữu chủ nhân của bất động sản được đăng ký theo quy định pháp luật còn động sản thì không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền khác theo quy định. Từ những phân tích trên, có thể thấy rằng khái niệm về bất động sản rất đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật. Do đó chúng ta có hiểu: “Bất động sản là những tài sản cố định như đất đai và những tài sản khác gắn liền với đất đai.

Bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác theo luật định”.2 Khái niệm, đặc điểm về quyền đối với bất động sản liền kề 1.1 Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề Thời La Mã (thế kỷ thứ VII trước công nguyên đến thế kỷ thứ VI sau Công nguyên), sự chiếm hữu nô lệ từ nhà nước La Mã xuất hiện chế độ tư hữu về đất đai và nô lệ. Quyền dụng ích, quyền địa dịch (servitude) là một dạng quyền đối với tài sản của người khác xuất phát từ quyền tư hữu đối với đất đai. Việc tồn tại sở hữu tư nhân đối với đất đai có thể tồn tại tình trạng có khoảng đất không có những điều kiện cần thiết, tối thiểu để sử dụng một cách bình thường (một thửa ruộng không có nước để canh tác; không có đường dẫn ra công lộ do bị bao bọc bởi những thửa ruộng của 3 Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản Trang Thông tin Pháp luật dân sự, https://phapluatdansu.vn/2008/01/01/15/37/3521/ , đăng ngày 01/01/2008 truy cập ngày [29/01/2023]. 4 Từ điển Luật học, Viện khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, Nxb Tư pháp – Nxb Từ điển Bách khoa, tr.

5 Phạm Thị Ngọc Ánh, Bất động sản là gì? Phân loại và đặc điểm của bất động sản, https://luatduonggia.vn/bat- dong-san-la-gi-phan-loai-va-dac-diem-cua-bat-dong-san/, đăng ngày 26/01/2023, truy cập ngày [30/01/2023]. Nguyễn Thanh Nhàn 5 SVTH: Cao Trung Tín Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề. người khác). Để sử dụng, khai thác một mảnh đất có điều kiện nêu trên cần có sự “trợ giúp” của mảnh đất của hàng xóm (bất động sản liền kề) 6.

Sự hình thành và xuất hiện nên các quy định về quyền đối với tài sản của người khác và quyền địa dịch, quyền địa dịch lúc bấy giờ chủ yếu là quyền mở lối đi qua đất của người khác, quyền chăn thả hoặc dẫn dắt gia súc qua đất của người khác, quyền dẫn nước, tưới tiêu trong sản xuất nông nghiệp, trong khu dân cư. Được xác lập bởi sự thỏa thuận hoặc theo luật định, theo di chúc. Quyền địa dịch có thể hiểu là quyền của một người khác không phải là chủ sở hữu của đất đai nhưng theo địa thế tự nhiên, theo luật định hoặc theo di chúc họ được quyền sử dụng đất đai của người khác trong thời hạn và một phạm vi nhất định để đáp ứng nhu cầu đi lại, sinh hoạt, tưới tiêu, chăn thả gia súc… Việc định nghĩa một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác thì đây được coi là một chủ thể.