BOÄ GIAÙO DUÏC & ÑAØO TAÏO TRÖÔØNG ÑAÏI HOÏC KINH TEÁ THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH ------------ NGUYỄN MINH ĐỨC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUAÄN VAÊN THAÏC SYÕ KINH TEÁ TP. HOÀ CHÍ MINH – Naêm 2008 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI MỞ ðẦU Tính cấp thiết của ñề tài : Mặc dù mới ñược hình thành trong một khoảng thời gian chưa lâu nhưng ñến nay, thị trường Bất ñộng sản Việt Nam nói chung và ở TP.HCM nói riêng ñã ñược nhiều nước trên thế giới ñánh giá cao. Chính thị trường Bất ñộng sản ñã góp phần thúc ñẩy quá trình hiện ñại hóa và ñô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho các tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn ñầu tư cho nền kinh tế. Có thể nói, thị trường Bất ñộng sản ngày càng ñóng vị trí quan trọng trong nền kinh tế xã hội ở nước ta. Cùng với khả năng phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất ñộng sản cũng không thể tránh khỏi những tác ñộng từ nhiều hướng như: tâm lý dân cư, sự chu chuyển luồng vốn ñầu tư qua lại giữa các thị trường, các chính sách tín dụng, các quy ñịnh về ñất ñai, nhà của nhà nước. Chính vì lẽ ñó, thị trường Bất ñộng sản ñã trải qua nhiều giai ñoạn thăng hoa nhưng cũng có những thời kỳ trầm lắng. Với nhiều nỗ lực trong hoạt ñộng quản lý, nhà nước ñã ban hành nhiều chính sách ñể ñiều tiết thị trường Bất ñộng sản nhằm ñảm bảo thị trường luôn ñi theo một quỹ ñạo lành mạnh và là ñộng lực phát triển nền kinh tế. Tuy nhiên, những tác ñộng tích cực ñến thị trường từ những chính sách luôn ñòi hỏi một khoảng thời gian cần thiết ñể phát huy hiệu quả, và hơn thế nữa, rất nhiều chính sách ñược ban hành, ở bất kỳ quốc gia nào, cũng phải ñánh ñổi những lợi ích kinh tế trước mắt ñể ñạt ñược hiệu quả lâu dài và bền vững. Do ñó, những thay ñổi về chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, tín dụng, sự thay ñổi các sắc thuế liên quan ñến Bất ñộng sản, cùng những tác ñộng lớn từ sự mất cân ñối cung-cầu trên thị trường Bất ñộng sản, kèm theo ñó là tình hình lạm phát, sự bất ổn của LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com kinh tế toàn cầu, hiện tượng suy thoái thị trường Bất ñộng sản ở nhiều nuớc trên thế giới ñã khiến thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM từ ñầu năm 2008 ñến nay ñã gặp nhiều trở ngại trong luồng gió phát triển mạnh mẽ. ðứng trước thực trạng trên, việc nghiên cứu tìm ra các giải pháp giúp thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM phát triển và hoạt ñộng ổn ñịnh là việc hết sức cấp thiết trong thời ñiểm này Mục ñích nghiên cứu: ðề tài " Phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay thông qua các giải pháp tài chính" ñược tác giả thực hiện với mong muốn phân tích những hạn chế trên thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM , tìm hiểu những phương thức hiệu quả trong việc phát triển thị trường Bất ñộng sản của nhiều nước trên thế giới qua các giải pháp tài chính, từ ñó ñề ra những giải pháp tài chính phù hợp với tình hình trong nước nói chung và TP.HCM nói riêng ñể giúp thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM vượt qua những khó khăn, ñứng vững và phát triển trong hoàn cảnh hiện nay. ðối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu: ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là thị trường Bất ñộng sản tại TP. Phạm vi thời gian nghiên cứu là giai ñoạn từ ñầu năm 2008 ñến hết Quý II năm 2008. ðây là giai ñoạn có nhiều biến ñộng mạnh trên thị trường Bất ñộng sản tạp TP.HCM trong vòng 2 năm trở lại ñây. Trên cơ sở lý thuyết Tài Chính Công, Quản Trị Rủi Ro Tài Chính, Phân Tích Chính Sách Thuế, Tài Chính Tiền Tệ, ñề tài ñược thực hiện dựa trên các phương pháp: Phương pháp so sánh: ñược tác giả sử dụng ñể so sánh sự biến ñộng trên thị trường Bất ñộng sản giữa giai ñoạn nghiên cứu với các giai ñoạn trong quá khứ Phương pháp diễn dịch và tổng hợp: ñược tác giả sử dụng ñể làm cơ sở cho việc làm rõ các thực trạng và ñề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM Bên cạnh ñó, tác giả còn tìm hiểu, tóm lược những kết quả nghiên cứu trước ñó ñể bổ sung cho việc nghiên cứu ở ñề tài này. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bố cục của ñề tài: Về cơ bản, ñề tài ñược sắp xếp gồm 3 chương như sau: Chương 1: Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản Chương 2: Thực trạng tình hình phát triển của thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM trong thời gian qua Chương 3: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản: 1.1 Khái niệm, ñặc ñiểm của Bất ñộng sản và thị truờng Bất ñộng sản: 1.1 Khái niệm bất ñộng sản: Việc phân loại tài sản thành “Bất ñộng sản” và “ðộng sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo ñó bất ñộng sản không chỉ là ñất ñai, của cải trong lòng ñất mà còn là tất cả những gì ñược tạo ra do sức lao ñộng của con người trên mảnh ñất. Bất ñộng sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan ñến ñất ñai hay gắn liền với ñất ñai, những vật trên mặt ñất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới ñều thống nhất ở chỗ coi Bất ñộng sản gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng thể hiện ở quan ñiểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất ñộng sản và ñộng sản”. Hầu hết các nước ñều coi Bất ñộng sản là ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “mảnh ñất” chứ không phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với ñất ñai ñược coi là Bất ñộng sản. ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là Bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản”. Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi ñó, ðiều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy ñịnh: “Bất ñộng sản là ñất ñai và những vật gắn liền LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai”. Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các tài sản gắn với ñất. Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì ñược coi là “gắn liền với ñất ñai”, và do vậy là Bất ñộng sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về Bất ñộng sản ñã có những ñiểm khác biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, ñưa ra khái niệm chung về Bất ñộng sản là “những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại ñến giá trị của chúng”. Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các Bất ñộng sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”. Như vậy, khái niệm Bất ñộng sản rất rộng, ña dạng và cần ñược quy ñịnh cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là Bất ñộng sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất ñộng sản. Hơn nữa, các quy ñịnh về Bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho ñến nay chưa có các quy ñịnh cụ thể danh mục các tài sản này.2 ðặc ñiểm của Bất ñộng sản : Bất ñộng sản có những ñặc ñiểm sau: Tính cố ñịnh và lâu bền: Bất ñộng sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của ñất ñai, và ñất ñai là tài nguyên quốc gia không thể thay ñổi diện tích, nếu ñất ñai ñó không phải là hàng hoá thì bất ñộng sản gắn trên ñó cũng khó khăn trong vận ñộng với tư cách là hàng hoá. Bất ñộng sản là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả bất ñộng sản ghi nhận sự biến ñộng theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất ñịnh và là yếu tố ñặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất ñộng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Tính lâu bền ñược thể hiện rõ trong quá trình sử dụng ñất ñai, bởi vì ñất ñai không bị hao mòn. Tính khan hiếm ñặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về ñất ñai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi ñó tổng cung ñất ñai thì không thay ñổi. Chính vì vậy giá cả ñất ñai có xu hướng ngày càng gia tăng.
Luận văn Thạc sĩ UEH: Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản TPHCM
Luận văn thạc sĩ UEH đề xuất giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM, góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư.
Trường đại học
Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí MinhChuyên ngành
Kinh TếNgười đăng
Ẩn danhThể loại
Luận Văn Thạc SĩPhí lưu trữ
30 PointMục lục chi tiết
THÔNG TIN CHI TIẾT
Tác giả: Nguyễn Minh Đức
Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
Chuyên ngành: Kinh Tế
Đề tài: Giải Pháp Tài Chính Nhằm Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Thành Phố Hồ Chí Minh
Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
Năm xuất bản: 2008
Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh
Trích đoạn nội dung tài liệu
Nội dung được bảo vệ bản quyền — Tải xuống đầy đủ