Luận văn Thạc sĩ: một số giải pháp thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài fdi

Luận văn thạc sĩ phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam, góp phần phát triển kinh tế.

• Tác giả: Nguyễn Diệu Linh
• Trường học: University (Not specified in document)
• Chuyên ngành: Economics
• Đề tài: Solutions to attract foreign direct investment (FDI) in the real estate sector in Vietnam
• Loại tài liệu: Master's thesis
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Hanoi

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC BẢNG, BIỂU
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI) VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Tổng quan về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
• 1.1.1. Đặc điểm của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
• 1.1.2. Các hình thức đầu tư vốn trực tiếp nước ngoài
• 1.1.3. Tác động của vốn FDI đối với nước nhận đầu tư
• 1.2. Tổng quan về bất động sản (BĐS) và thị trường bất động sản
• 1.2.1. Bất động sản
• 1.2.2. Thị trường bất động sản
• 1.2.3. Các hình thức đầu tư vào bất động sản
• 1.2.4. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế
• 1.3. Sự cần thiết của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
• 1.3.1. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài
• 1.3.2. Vai trò của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
• 1.4. Kinh nghiệm tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản của một số nước Châu Á
• 1.4.1. Bài học kinh nghiệm từ Singapore
• 1.4.2. Bài học kinh nghiệm từ Trung Quốc
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI) VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 2.1. Cơ sở pháp lý cho hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
• 2.1.1. Luật đất đai
• 2.1.2. Luật kinh doanh bất động sản
• 2.1.3. Cơ sở pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS
• 2.2. Tình hình phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam
• 2.2.1. Giai đoạn 2007 – 06/2008: Bùng nổ
• 2.2.2. Giai đoạn 06/2008 – 2009: Suy thoái
• 2.2.3. Giai đoạn 2010 – 2013: Bất ổn
• 2.2.4. Giai đoạn 2014 – 2015: Phục hồi
• 2.2.5. Giai đoạn: 2016 – nay: Tăng trưởng ổn định
• 2.2.6. Dự báo về thị trường BĐS năm 2017
• 2.3. Thực trạng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài để phát triển lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam
• 2.3.1. Giai đoạn 2007 – 2008: Bùng nổ
• 2.3.2. Giai đoạn 2009 – 2010: Khủng hoảng và thoái trào
• 2.3.3. Giai đoạn 2011 – 2013: Bất ổn
• 2.3.4. Giai đoạn 2014 – nay: Khôi phục và tăng trưởng ổn định
• 2.4. Đánh giá tình hình thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam
• 2.4.1. Những thành tựu và nguyên nhân
• 2.4.2. Những hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở VIỆT NAM
• 3.1. Triển vọng, thách thức và định hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam
• 3.1.1. Dự báo về xu hướng dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trên thế giới
• 3.1.2. Định hướng phát triển thị trường BĐS của Việt Nam
• 3.1.3. Triển vọng và thách thức đối với việc đẩy mạnh thu hút FDI vào thị trường BĐS của Việt Nam
• 3.2. Một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) để phát triển lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam
• 3.2.1. Đẩy mạnh các hoạt động xúc tiến đầu tư
• 3.2.2. Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật
• 3.2.3. Hoàn thiện chính sách tín dụng bất động sản
• 3.2.4. Các chính sách về kinh tế
• 3.2.5. Cải cách thủ tục hành chính
• 3.2.6. Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng
• 3.2.7. Quản lý chặt chẽ dòng vốn và dự án FDI vào BĐS
• 3.2.8. Các giải pháp khác
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Cơ Sở Lý Luận và Thực Tiễn về Thu Hút Vốn FDI vào Bất Động Sản

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế của các nước đang phát triển, đặc biệt là Việt Nam. Vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản mang lại nhiều lợi ích như chuyển giao công nghệ, tạo việc làm và tăng trưởng kinh tế. Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ với nhu cầu vốn đầu tư rất lớn. Việc hiểu rõ các đặc điểm, hình thức đầu tư và tác động của vốn FDI là nền tảng để xây dựng các giải pháp thu hút đầu tư hiệu quả. Sự cần thiết của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản giúp tạo điều kiện phát triển cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ bất động sản.

1.1. Khái Niệm và Đặc Điểm của Vốn FDI

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là những khoản vốn từ nhà đầu tư nước ngoài được đưa vào một quốc gia để kinh doanh, sản xuất hoặc cung cấp dịch vụ. Đặc điểm nổi bật của FDI bao gồm: khoản vốn lớn, kéo dài lâu dài, mang tính ổn định và có quyền kiểm soát hoạt động kinh doanh. Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản có các hình thức như xây dựng dự án mới, mua bán bất động sản, liên doanh hoặc chuyên nhượng quyền.

1.2. Kinh Nghiệm từ Các Nước Châu Á

Singapore là mô hình thành công trong thu hút FDI vào bất động sản thông qua chính sách minh bạch, nền pháp luật vững chắc và cơ sở hạ tầng hiện đại. Trung Quốc đã phát triển thị trường bất động sản thành một trong những lĩnh vực hút đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn nhất thế giới bằng cách mở cửa thị trường và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư.

II. Thực Trạng Thu Hút Vốn FDI vào Bất Động Sản ở Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động từ năm 2007 đến nay. Giai đoạn 2007-2008 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường bất động sản, tiếp theo là suy thoái từ 2009-2010 do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu. Từ 2011-2013, thị trường rơi vào trạng thái bất ổn với vốn FDI có sự biến động lớn. Kể từ 2014 đến nay, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi và tăng trưởng ổn định. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản đã đạt những kết quả kháng khá, tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế cần được khắc phục để tăng cường thu hút FDI.

2.1. Cơ Sở Pháp Lý cho Hoạt Động Đầu Tư

Luật Đất Đai và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản là những cơ sở pháp lý chính cho hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản tại Việt Nam. Các quy định về quyền sử dụng đất, điều kiện đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài và các chính sách tín dụng bất động sản cần được hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch.

2.2. Đánh Giá Những Thành Tựu và Hạn Chế

Những thành tựu trong thu hút FDI bao gồm sự gia tăng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản, cải thiện chất lượng dự án và nâng cao tiêu chuẩn xây dựng. Tuy nhiên, vẫn tồn tại hạn chế như thủ tục hành chính phức tạp, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện và thiếu sự ổn định trong chính sách.

III. Giải Pháp Đẩy Mạnh Thu Hút Vốn FDI vào Bất Động Sản

Để tăng cường thu hút đầu tु trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản, Việt Nam cần thực hiện một loạt giải pháp toàn diện. Trước hết, hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến đầu tư bất động sản là ưu tiên hàng đầu. Tiếp theo, cải cách thủ tục hành chính để giảm bớt các rào cản trong quá trình cấp phép và quản lý dự án. Đẩy mạnh xúc tiến đầu tư thông qua các hoạt động tiếp thị, tham gia hội chợ quốc tế và xây dựng mối quan hệ với nhà đầu tư tiềm năng. Ngoài ra, hoàn thiện chính sách tín dụng bất động sản để hỗ trợ nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận các nguồn vốn vay.

3.1. Xúc Tiến Đầu Tư và Hoàn Thiện Chính Sách

Đẩy mạnh các hoạt động xúc tiến đầu tư bao gồm quảng bá những cơ hội đầu tư bất động sản hấp dẫn, tổ chức các hội thảo quốc tế và xây dựng hình ảnh của Việt Nam là điểm đến hấp dẫn cho vốn FDI. Hoàn thiện chính sách pháp luật cần tập trung vào việc làm rõ quyền sử dụng đất, điều kiện sở hữu bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài.

3.2. Cơ Sở Hạ Tầng và Quản Lý Dự Án

Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng là yếu tố then chốt để thu hút FDI vào bất động sản. Việc xây dựng các công trình giao thông, cung cấp điện, nước và dịch vụ viễn thông chất lượng cao sẽ nâng cao giá trị dự án bất động sản. Đồng thời, quản lý chặt chẽ dòng vốn FDI để đảm bảo các dự án đầu tư tuân thủ các quy định pháp luật.

IV. Triển Vọng và Định Hướng Phát Triển Thị Trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn nhất cho vốn đầu tु trực tiếp nước ngoài ở khu vực Đông Nam Á. Dự báo về xu hướng dòng FDI vào bất động sản cho thấy tăng trưởng ổn định trong những năm tới, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố ven biển. Định hướng phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam tập trung vào phát triển bền vững, cải thiện chất lượng sản phẩm và nâng cao tiêu chuẩn sống. Tuy nhiên, Việt Nam cũng phải đối mặt với những thách thức như cạnh tranh từ các quốc gia láng giềng và yêu cầu cải thiện liên tục về pháp lý, hạ tầng và dịch vụ.

4.1. Dự Báo Xu Hướng FDI Toàn Cầu

Xu hướng dòng vốn FDI trên thế giới cho thấy bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút vốn đầu tư lớn, nhất là ở các nước đang phát triển. Việt Nam với tỉ lệ dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư quốc tế.

4.2. Cơ Hội và Thách Thức

Triển vọng phát triển bất động sản Việt Nam rất lớn do nhu cầu nhà ở cao, sự tăng trưởng kinh tế ổn định và chính sách mở cửa của chính phủ. Tuy nhiên, thách thức bao gồm cạnh tranh gay gắt từ các nước khác, yêu cầu nâng cao tiêu chuẩn môi trường và thách thức về ổn định chính trị-xã hội.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế quốc dân, đóng góp ước tính khoảng 30% tổng hoạt động kinh tế và chiếm từ 60% đến 70% tổng giá trị tài sản cố định của Việt Nam. Cứ mỗi 1 USD đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có khả năng kích thích các ngành sản xuất và dịch vụ phụ trợ phát triển từ 1,5 đến 2 USD. Tuy nhiên, việc phát triển các dự án đô thị, khu công nghiệp và hạ tầng quy mô lớn luôn đòi hỏi nguồn vốn trung và dài hạn khổng lồ, vượt quá khả năng cung ứng của hệ thống tín dụng nội địa. Trong bối cảnh đó, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đóng vai trò đòn bẩy tài chính chiến lược, bổ sung dòng tiền ổn định mà không tạo ra gánh nặng nợ công quốc gia.

Vấn đề cốt lõi được đặt ra là dòng vốn FDI đổ vào bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn 2007 – 2016 có sự biến động phức tạp, trải qua các chu kỳ từ bùng nổ, suy thoái sâu sắc đến phục hồi và tái lập trật tự. Luận văn hướng tới mục tiêu hệ thống hóa cơ sở lý luận, phân tích toàn diện thực trạng thu hút vốn FDI vào ngành bất động sản sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), làm rõ những thành tựu đạt được cũng như các nút thắt về thể chế pháp lý, cơ chế tín dụng và quy hoạch đất đai.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào thị trường bất động sản nhà ở, thương mại và công nghiệp trên lãnh thổ Việt Nam từ năm 2007 đến năm 2016, từ đó xây dựng hệ thống giải pháp ứng dụng cho giai đoạn 2017 – 2020. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc trong việc hỗ trợ các nhà hoạch định chính sách tối ưu hóa khung pháp lý, giúp doanh nghiệp nội địa nâng cao hiệu quả hợp tác quốc tế và tạo điều kiện cho dòng vốn ngoại giải ngân thực chất vào nền kinh tế.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết nền tảng về đầu tư trực tiếp nước ngoài của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF, 1997), Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD, 1996) và Hội nghị Liên Hợp Quốc về Thương mại và Phát triển (UNCTAD, 1998). FDI được định nghĩa là hình thức di chuyển vốn, công nghệ và kỹ năng quản lý xuyên quốc gia, trong đó nhà đầu tư nắm quyền sở hữu và trực tiếp tham gia điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi ích dài hạn.

Cơ sở lý luận của đề tài được củng cố bởi khung phân tích chính sách ba cấp độ của Velde (2001) bao gồm: chính sách thu hút ban đầu, chính sách nâng cấp chất lượng dòng vốn và chính sách tạo liên kết giữa doanh nghiệp ngoại với khu vực tư nhân nội địa. Đồng thời, luận văn kết hợp lý thuyết về chi phí quản lý phức tạp (hassle costs) của Rajan (2004) để làm rõ mức độ tác động của môi trường hành chính đối với quyết định phân bổ vốn của các tập đoàn đa quốc gia.

Đặc tính kinh tế của thị trường bất động sản được tiếp cận qua mô hình tương quan giữa thị trường tài sản và thị trường vốn. Bất động sản mang tính chất cố định về vị trí, chu kỳ tạo lập sản phẩm kéo dài và phản ứng cung chậm hơn cầu. Tại các thị trường tài chính phát triển, tài sản bất động sản đảm bảo cho hơn 80% tổng giá trị dư nợ thế chấp ngân hàng. Luận văn phân loại rõ các phương thức gia nhập thị trường của dòng vốn FDI bao gồm: doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, liên doanh, hợp tác công - tư (PPP, BOT, BT, BTO) và các thương vụ mua lại và sáp nhập (M&A) theo chiều ngang hoặc chiều dọc.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp chuẩn xác được thu thập từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), Bộ Xây dựng, Tổng cục Thống kê, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cùng các báo cáo chuyên sâu của các tập đoàn tư vấn quốc tế như CBRE, Jones Lang LaSalle (JLL) và Mercer.

Về quy mô mẫu nghiên cứu, đề tài tổng hợp toàn bộ các dự án FDI trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được cấp phép và giải ngân trên cả nước trong chuỗi thời gian 10 năm liên tục từ 2007 đến 2016. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích theo mốc thời gian lịch sử được áp dụng nhằm bao quát trọn vẹn chu kỳ kinh tế: từ thời điểm mở cửa hội nhập sau khi gia nhập WTO năm 2007, giai đoạn khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 – 2011, cho đến chu kỳ ban hành các đạo luật đổi mới 2013 – 2014 và phục hồi giai đoạn 2015 – 2016.

Phương pháp phân tích dữ liệu định tính kết hợp phân tích thống kê mô tả, so sánh đối chiếu và nghiên cứu trường hợp điển hình (case study) được lựa chọn. Tác giả đi sâu phân tích mô hình quản lý quy hoạch và phát triển nhà ở xã hội của Ủy ban Phát triển Nhà ở Singapore (HDB) cùng mạng lưới đường sắt đô thị MRT dài 130 km với 84 nhà ga; đồng thời đúc kết bài học tinh gọn thủ tục hành chính và xây dựng các đặc khu kinh tế từ kinh nghiệm phát triển bất động sản của Trung Quốc. Việc kết hợp đa dạng các phương pháp này giúp các nhận định đạt độ tin cậy cao và phù hợp với thực tiễn chuyển đổi thể chế kinh tế tại Việt Nam.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, dòng vốn FDI đổ vào bất động sản Việt Nam giai đoạn 2007 – 2016 trải qua bốn giai đoạn biến động mạnh mẽ: bùng nổ mạnh mẽ trong năm 2007 – 2008 với lượng vốn đăng ký kỷ lục; suy thoái và khủng hoảng trong giai đoạn 2009 – 2010; bất ổn trầm trọng đi kèm tỷ lệ nợ xấu và căn hộ tồn kho gia tăng trong những năm 2011 – 2013; sau đó dần phục hồi và tăng trưởng ổn định từ năm 2014 trở đi.

Thứ hai, có sự chênh lệch đáng kể giữa quy mô vốn FDI đăng ký và vốn FDI thực hiện (giải ngân). Trong các giai đoạn thị trường hưng phấn, tỷ lệ vốn đăng ký tăng trưởng đột biến nhưng tỷ lệ giải ngân thực tế chỉ chiếm tỷ trọng khiêm tốn, dẫn đến tình trạng nhiều dự án quy mô hàng trăm triệu USD bị chậm tiến độ, chiếm giữ đất đai kéo dài và gây lãng phí tài nguyên đô thị.

Thứ ba, cơ cấu phương thức đầu tư có sự chuyển dịch rõ nét từ hình thức thành lập doanh nghiệp mới sang hình thức mua lại và sáp nhập (M&A). Từ năm 2015, các thương vụ M&A bất động sản bùng nổ với sự tham gia của các đối tác lớn đến từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, giúp rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý và giải phóng nhanh lượng hàng tồn kho.

Thứ tư, dòng vốn FDI phân bổ không đồng đều, tập trung chủ yếu vào các đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các địa bàn du lịch trọng điểm như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc – nơi có lượng khách du lịch tăng trưởng vượt bậc khoảng 20% đến 30% mỗi năm trong giai đoạn 2012 – 2016.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của sự chuyển dịch cơ cấu dòng vốn xuất phát từ việc hoàn thiện khung khổ pháp lý với sự ra đời của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Đầu tư 2014. Các đạo luật này lần đầu tiên mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài và thiết lập các chuẩn mực minh bạch hơn về bảo lãnh ngân hàng trong bán nhà hình thành trong tương lai.

Diễn biến dòng vốn FDI qua các thời kỳ có thể được minh họa trực quan thông qua biểu đồ hình cột so sánh tương quan giữa vốn đăng ký và vốn giải ngân qua từng năm từ 2007 đến 2016. Biểu đồ này phản ánh rõ nét tác động tiêu cực của cuộc khủng hoảng nợ xấu ngân hàng giai đoạn 2011 – 2013, đồng thời chứng minh hiệu quả tích cực của các gói kích cầu và cơ chế tái cấu trúc thị trường trong giai đoạn 2014 – 2015. Bên cạnh đó, bảng tổng hợp cơ cấu đối tác đầu tư khẳng định các nhà đầu tư châu Á tiếp tục dẫn đầu thị phần, phản ánh sự tương đồng về văn hóa tiêu dùng và kỳ vọng sinh lời.

So sánh với bài học quốc tế, Singapore đã thành công nhờ cơ chế quản lý giao dịch bất động sản bắt buộc phải thông qua luật sư có chứng chỉ và hệ thống quy hoạch đô thị công khai, ổn định hàng chục năm. Trong khi đó, Trung Quốc từng đẩy mạnh thu hút FDI bằng cách giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ 33% xuống còn 15%, giảm thời gian thẩm định dự án từ 70 con dấu xuống 1 con dấu phê duyệt duy nhất, tạo tiền đề để tiêu thụ gần 10 tỷ mét vuông bất động sản trong vòng một thập kỷ. Tuy nhiên, tình trạng đầu tư quá nóng tại Trung Quốc cũng để lại bài học đắt giá về nguy cơ hình thành bong bóng tài sản và vấn đề chuyển giá của các doanh nghiệp FDI.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu và kinh nghiệm thực tiễn, luận văn đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm gia tăng cả về quy mô lẫn chất lượng dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 – 2020:

• Hoàn thiện thể chế và hệ thống chính sách pháp luật: Rà soát, đồng bộ hóa các quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư nhằm loại bỏ sự chồng chéo trong thủ tục giao đất, cho thuê đất. Xây dựng quy chế hướng dẫn chi tiết về cấp quyền sở hữu tài sản cho người nước ngoài; phấn đấu giảm ít nhất 30% thời gian thẩm định pháp lý ban đầu của dự án. Đơn vị chủ trì thực hiện: Bộ Xây dựng phối hợp cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp trong giai đoạn 2017 – 2019.

• Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và số hóa quản lý: Triển khai cơ chế "một cửa liên thông" hiện đại hóa quy trình cấp phép đầu tư xây dựng, cắt giảm tối đa các khâu trung gian tương tự mô hình tinh gọn thủ tục của các nước trong khu vực. Thiết lập cổng thông tin quy hoạch đất đai điện tử đa ngữ, công khai dữ liệu thị trường trực tuyến để giảm thiểu chi phí tiếp cận thông tin cho nhà đầu tư ngoại; mục tiêu cắt giảm 40% thời gian xử lý hồ sơ hành chính vào năm 2020. Đơn vị thực hiện: Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

• Đổi mới chính sách tín dụng và kiểm soát dòng vốn: Nâng cao hiệu quả phối hợp giữa chính sách tiền tệ và quản lý thị trường tài sản; giám sát chặt chẽ tỷ lệ vốn vay trên vốn chủ sở hữu của các dự án FDI nhằm hạn chế tình trạng doanh nghiệp ngoại sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức từ ngân hàng nội địa. Phát triển các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) để đa dạng hóa kênh dẫn vốn, đồng thời kiểm soát chặt hiện tượng chuyển giá và trốn thuế; mục tiêu duy trì tỷ lệ nợ xấu bất động sản toàn hệ thống dưới mức 2,5%. Đơn vị thực hiện: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ Tài chính.

• Quy hoạch không gian đô thị và phát triển hạ tầng kết nối: Ưu tiên thu hút nguồn vốn FDI và PPP vào các dự án hạ tầng giao thông kết nối liên vùng, phát triển hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn (MRT/LRT) dẫn dắt phát triển đô thị vệ tinh theo mô hình Singapore. Bắt buộc các dự án khu đô thị mới dành tối thiểu 20% quỹ đất sạch để phát triển nhà ở xã hội và các công trình tiện ích công cộng nhằm tạo lập sự phát triển hài hòa. Đơn vị thực hiện: Bộ Giao thông Vận tải và chính quyền các địa phương.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn mang lại giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao cho bốn nhóm đối tượng chuyên môn:

• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Cung cấp luận cứ khoa học để Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cùng chính quyền các địa phương hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật, tối ưu hóa quy trình xúc tiến đầu tư và nâng cao năng lực điều tiết vĩ mô đối với thị trường bất động sản.

• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước: Hỗ trợ ban lãnh đạo doanh nghiệp nắm bắt phương thức vận hành của dòng vốn ngoại, từ đó xây dựng chiến lược liên doanh, liên kết và đàm phán các thương vụ M&A hiệu quả, tận dụng nguồn vốn và kỹ năng quản trị tiên tiến từ đối tác quốc tế.

• Các nhà đầu tư nước ngoài và quỹ đầu tư tài chính: Là nguồn tài liệu tham khảo đáng tin cậy về bức tranh toàn cảnh, chu kỳ biến động và rủi ro pháp lý của thị trường bất động sản Việt Nam, giúp tối ưu hóa chiến lược phân bổ danh mục đầu tư vào các phân khúc nhà ở, thương mại hay bất động sản công nghiệp.

• Giảng viên, học viên cao học và chuyên gia nghiên cứu kinh tế: Cung cấp nguồn tư liệu học thuật hệ thống về kinh tế bất động sản, dòng vốn FDI và phương pháp luận phân tích chính sách, phục vụ cho công tác giảng dạy và triển khai các đề tài nghiên cứu liên quan.

Câu hỏi thường gặp

• Luận văn tập trung nghiên cứu nguồn vốn FDI vào bất động sản trong giai đoạn nào?
  Luận văn phân tích dữ liệu thực nghiệm trong 10 năm liên tục từ năm 2007 (thời điểm Việt Nam gia nhập WTO) đến hết năm 2016, đồng thời đề xuất hệ thống giải pháp định hướng phát triển cho giai đoạn 2017 – 2020 trên quy mô toàn quốc.

• Các bộ luật nào ban hành giai đoạn 2013 – 2014 tạo bước ngoặt thu hút FDI bất động sản?
  Hệ thống khung pháp lý mới gồm Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã nới lỏng điều kiện sở hữu nhà ở cho người nước ngoài và tăng tính minh bạch cho thị trường giao dịch bất động sản.

• Bài học kinh nghiệm quan trọng nhất từ Singapore đối với Việt Nam là gì?
  Singapore cung cấp bài học về việc bắt buộc giao dịch chuyển nhượng phải thông qua luật sư có chứng chỉ hành nghề, quy hoạch đô thị đồng bộ dài hạn hàng chục năm và vai trò của Ủy ban HDB trong việc phân bổ quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội.

• Doanh nghiệp FDI thường thực hiện hành vi chuyển giá trong bất động sản qua những phương thức nào?
  Các phương thức phổ biến gồm khai khống chi phí máy móc thiết bị nhập khẩu, nâng khống chi phí quản lý, lãi vay nội bộ từ công ty mẹ ở nước ngoài và định giá sản phẩm đầu ra thấp trên giấy tờ nhằm triệt tiêu lợi nhuận chịu thuế tại Việt Nam.

• Tại sao hình thức M&A ngày càng được các nhà đầu tư FDI bất động sản ưa chuộng?
  M&A giúp nhà đầu tư ngoại rút ngắn đáng kể thời gian thực hiện các thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng và tiếp cận ngay các quỹ đất sạch tại vị trí đắc địa thông qua việc mua lại cổ phần của các đối tác nội địa am hiểu thị trường.

Kết luận

• Dòng vốn FDI đóng vai trò là động lực then chốt cung ứng nguồn tài chính trung và dài hạn, thúc đẩy quá trình hiện đại hóa diện mạo đô thị và đóng góp ước tính 30% vào hoạt động kinh tế Việt Nam.
• Quá trình thu hút FDI bất động sản trong 10 năm (2007 – 2016) phản ánh quy luật chu kỳ thị trường rõ nét, từ giai đoạn tăng trưởng nóng sau khi gia nhập WTO đến giai đoạn thanh lọc, tái cấu trúc và phục hồi mạnh mẽ.
• Hệ thống luật pháp đổi mới giai đoạn 2013 – 2014 đã tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn, song vẫn tồn tại những điểm nghẽn về thủ tục hành chính và sự bất cân đối giữa vốn đăng ký với tiến độ giải ngân thực tế.
• Các bài học kinh nghiệm quốc tế từ Singapore và Trung Quốc chứng minh tầm quan trọng sống còn của công tác quy hoạch dài hạn, chuyển đổi số hành chính và phát triển hạ tầng giao thông kết nối.
• Luận văn đã thiết lập hệ thống 6 nhóm giải pháp đồng bộ về pháp lý, hành chính, tín dụng và quy hoạch cho giai đoạn 2017 – 2020.

Các cơ quan quản lý và cộng đồng doanh nghiệp cần nhanh chóng hiện thực hóa các giải pháp thể chế này để đón đầu làn sóng dịch chuyển vốn đầu tư quốc tế mới, xây dựng thị trường bất động sản Việt Nam minh bạch và bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI) VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 1.1 Khái niệm Đầu tư nước ngoài là việc các nhà đầu tư của một nước (pháp nhân hoặc cá nhân) đưa vốn hoặc bất kỳ hình thức giá trị nào khác sang một nước khác để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc các hoạt động khác nhằm thu lợi nhuận hoặc đạt được các hiệu quả xã hội. Trong đó, Nhà đầu tư có thể là các chính phủ, các tổ chức quốc tế hoặc là các cá nhân, công ty và tổ chức cá nhân. Đầu tư nước ngoài là sự dịch chuyển tài sản như vốn, công nghệ, kỹ năng quản lý từ nước này sang nước khác để kinh doanh nhằm thu lợi nhuận cao trên phạm vi toàn cầu. Xét theo tính chất quản lý thì đầu tư nước ngoài bao gồm Đầu tư trực tiếp (FDI – Foreign Direct Investment) và Đầu tư gián tiếp (PFI – Portfolio Foreign Investment).

Trong đó, FDI không còn là một cụm từ xa lạ đối với hầu hết tất cả các quốc gia trên thế giới và có rất nhiều cá nhân, tổ chức quốc tế, các bộ luật của nhiều quốc gia đưa ra khái niệm về FDI. Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF, 1997) thì “Đầu tư trực tiếp nước ngoài ám chỉ số lượng đầu tư được thực hiện để thu được lợi ích lâu dài trong một hãng hoạt động ở nền kinh tế khác với nền kinh tế của nhà đầu tư, mục đích của nhà đầu tư là giành được tiếng nói có hiệu quả trong công việc quản lý hãng đó” [1] Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD, 1996): FDI phản ánh mục tiêu của một thực thể cư trú tại một nền kinh tế (“nhà đầu tư trực tiếp”) muốn có được một mối quan tâm (lợi ích) lâu dài trong một thực thể cư trú tại một nền kinh tế khác nền kinh tế của nhà đầu tư (“doanh nghiệp đầu tư trực tiếp”) [2] Theo định nghĩa của Ủy ban Liên hợp quốc về thương mại và phát triển (UNCTAD, 1998) thì FDI là “Khoản đầu tư bao gồm mối quan hệ trong dài hạn, phản ánh lợi ích và quyền kiểm soát lâu dài của một thực thể thường trú ở một nền kinh tế (nhà đầu tư nước ngoài hay công ty mẹ nước ngoài) trong một doanh nghiệp thường trú ở một nền kinh tế khác với nền kinh tế của nhà đầu tư nước ngoài (doanh 11 nghiệp đầu tư nước ngoài trực tiếp, doanh nghiệp liên doanh hoặc chi nhánh nước ngoài)” [5] Luật đầu tư Việt Nam 2005 không đưa ra khái niệm “đầu tư trực tiếp nước ngoài” mà chỉ định nghĩa “Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư” và “Đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền hoặc các tài sản khác để tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật này” còn “Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam”. Theo đó có thể hiểu FDI là hình thức nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác và trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư. Từ các định nghĩa trên, ta có thể hiểu một cách khái quát vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại một quốc gia là hình thức nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển tiền, công nghệ hoặc bất kỳ tài sản nào khác từ nước này sang nước khác – nước tiếp nhận đầu tư – đồng thời nắm quyền sở hữu, quản lý, điều hành hoặc quyền kiểm soát một thực thể kinh tế tại quốc gia đó, với mục đích thu được lợi ích kinh tế từ hoạt động đầu tư đó, dựa trên cơ sở tuân thủ các quy định trong Luật đầu tư nước ngoài của nước sở tại.2 Đặc điểm của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Thứ nhất, chủ đầu tư vốn FDI là chủ sở hữu vốn, là một bộ phận của hình thức chu chuyển vốn quốc tế trong đó chủ đầu tư có quốc tịch nước ngoài, tiến hành đầu tư tại một nước khác vì vậy nhà đầu tư nước ngoài phải chấp hành luật pháp của nước tiếp nhận đầu tư.

Chủ sở hữu vốn đầu tư trực tiếp tham gia quản lý, điều hành quá trình sử dụng vốn, có nghĩa vụ và quyền lợi từ hoạt động sản xuất kinh doanh tương ứng với phần vốn đóng góp đó [40]. Trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài đầu tư dưới hình thức 100% vốn thì có toàn quyền quyết định, nếu góp vốn thì quyền này phụ thuộc vào mức độ góp vốn. Thu nhập từ hoạt động đầu tư này phụ thuộc hoàn toàn vào kết quả sản xuất kinh doanh, mức độ lãi được chia theo tỷ lệ 12 góp vốn của các bên, nếu bị lỗ thì trách nhiệm của các bên cũng tương ứng với phần góp vốn đó. Thứ hai, vốn FDI không chỉ bao gồm vốn đầu tư ban đầu của chủ đầu tư nước ngoài dưới hình thức vốn điều lệ hoặc vốn pháp định mà còn bao gồm cả vốn vay của các nhà đầu tư để triển khai và mở rộng dự án cũng như vốn đầu tư được trích lại từ lợi nhuận sau thuế từ kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh.

Vì vậy, nước sở tại phải có chính sách về tài chính phù hợp, tránh trường hợp một số nhà đầu tư nước ngoài lợi dụng chỉ đưa một lượng vốn nhỏ vào còn sau đó tiến hành vay vốn tại nước tiếp nhận đầu tư để thực hiện đầu tư, mở rộng kinh doanh làm ảnh hưởng đến mục đích thu hút đầu tư nước ngoài của nước sở tại. [40] Thứ ba, vốn FDI là vốn đầu tư phát triển dài hạn vì vậy đối với nước tiếp nhận đầu tư thì đây chính là nguồn vốn bổ sung dài hạn hết sức cần thiết trong nền kinh tế. Vốn FDI là dòng vốn quốc tế gắn liền với việc xây dựng các công trình, nhà máy, chi nhánh sản xuất vì thế thời gian đầu tư dài, lượng vốn đầu tư lớn, có tính ổn định cao tại nước nhận đầu tư [40]. Khác với đầu tư gián tiếp nước ngoài, là hình thức đầu tư mà nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn đầu tư đến các nước khác nhưng không nắm quyền quản lý, điều hành thông qua các công cụ tài chính như cổ phiếu, trái phiếu,… Đặc điểm của đầu tư nước ngoài gián tiếp là có thời gian hoạt động ngắn, biến động bất thường hơn vì đây là hình thức mà nhà đầu tư nước ngoài thông qua việc mua cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.

Do tính chất trực tiếp của hình thức đầu tư này nên vốn FDI ít chịu sự chi phối, ràng buộc của Chính phủ so với các hình thức đầu tư gián tiếp nước ngoài khác, lĩnh vực mà vốn FDI thường hướng tới là những lĩnh vực mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư nước ngoài. Thứ tư, vốn FDI là hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài của các nhà đầu tư nước ngoài, họ mang vốn đến nước khác để đầu tư. Vì vậy, khác với các nguồn vốn vay, vốn FDI tại nước sở tại không phải hoàn trả nợ và cũng không tạo gánh nặng nợ quốc gia, đây là một ưu điểm so với các hình thức đầu tư nước ngoài khác. Việc mang vốn từ bên ngoài vào đầu tư tại nước sở tại sẽ tạo thêm nhiều vốn cho đầu tư, nhất là những nước đang phát triển và vốn này không phải khoản nợ của quốc gia, 13 sẽ đảm bảo an ninh tài chính cho quốc gia tiếp nhận vốn tốt hơn nhiều so với các khoản vốn vay quốc gia khác.

Để được gọi là vốn FDI thì phía nhà đầu tư nước ngoài phải đóng góp một tỷ lệ nhất định, lượng vốn này tùy theo quy định của từng nước và được thay đổi theo thời gian. Thứ năm, vốn FDI là hình thức xuất khẩu tư bản nhằm thu lợi nhuận cao và các nhà đầu tư nước ngoài quyết định về quy mô và sử dụng vốn FDI. Do các nhà đầu tư nước ngoài luôn hướng tới mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận cao nên có thể gây ra nhiều thiệt thòi, tổn thất ảnh hưởng tới lợi ích quốc gia và mục tiêu thu hút vốn của nước nhận đầu tư.3 Các hình thức đầu tư vốn trực tiếp nước ngoài 1.1 Hợp đồng hợp tác kinh doanh Đây là hình thức liên doanh liên kết giữa một bên là đối tác trong nước với các nhà đầu tư nước ngoài trên cơ sở quy định trách nhiệm và phân chia kết quả kinh doanh giữa các bên trong các văn bản đã ký kết mà không thành lập pháp nhân/tổ chức kinh tế mới. Hình thức này có đặc điểm là hợp tác kinh doanh của các bên được thực hiện trên cơ sở hợp đồng ký kết trong đó sẽ quy định rõ trách nhiệm và lợi nhuận chia cho các bên, nước nhận đầu tư sẽ phê chuẩn hợp đồng giữa các bên, thời hạn hợp đồng do các bên thỏa thuận.

Hình thức này cũng được sử dụng phổ biến bởi nó giúp cho nước tiếp nhận vốn giải quyết được tình trạng thiếu vốn và công nghệ, tạo thị trường mới nhưng vẫn đảm bảo được an ninh quốc gia và nắm quyền điều hành dự án. Còn đối với chủ đầu tư thì nhận được sự thông thoáng trong việc đầu tư vào các lĩnh vực truyền thống của nước chủ nhà, không bị tác động lớn do khác biệt về văn hóa kinh doanh, chia sẻ được chi phí và rủi ro đầu tư. Loại hợp đồng này thường được áp dụng phổ biến nhất trong các lĩnh vực tìm kiếm, thăm dò, khai thác dầu khí và một số tài nguyên khác.2 Doanh nghiệp liên doanh Đây là hình thức tổ chức kinh doanh quốc tế trong đó có các bên tham gia có quốc tịch khác nhau giữa một bên là nhà đầu tư của nước sở tại và bên còn lại là của đối tác nước ngoài. Hình thức này có đặc điểm là thành lập doanh nghiệp mới theo 14 quy định của pháp luật nước sở tại, có tư cách pháp nhân theo luật nước chủ nhà, các bên tham gia có quốc tịch khác nhau cùng kết hợp lại trên cơ sở cùng nhau góp vốn, cùng quản lý, cùng phân phối lợi nhuận, cùng nhau chia sẻ rủi ro để tiến hành các hoạt động kinh doanh.

Tỷ lệ góp vốn do các bên thỏa thuận dựa trên cơ sở luật định của nước nhận đầu tư.