I. Tổng Quan Về Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất
Các giao dịch dân sự ngày càng phổ biến, kéo theo sự phát sinh nghĩa vụ giữa các bên. Để đảm bảo quyền lợi của bên có quyền, pháp luật cho phép thỏa thuận các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những biện pháp phổ biến nhất. Biện pháp này giúp người sử dụng đất tăng nguồn vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh hoặc tiêu dùng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đối với người sử dụng đất, đây là quyền có ý nghĩa quan trọng bậc nhất. Thế chấp quyền sử dụng đất được quy định từ Luật đất đai 1993, sau đó BLDS 1995 cụ thể hóa, tạo điều kiện cho quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Hiện nay, BLDS 2015 và Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất xem như khá hoàn chỉnh.
1.1. Định Nghĩa Hợp Đồng Thế Chấp Tài Sản Gắn Liền Với Đất
Điều 715 BLDS năm 2005 quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: “là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. Khác với Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật dân sự 2015 không còn dành riêng một chương quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, BLDS 2015 chỉ ra các trường hợp: “thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp” và “thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất”, theo điều 325 và điều 326.
1.2. Bản Chất Pháp Lý Của Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất
Việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất làm hạn chế quyền định đoạt quyền sử dụng đất của bên thế chấp. Tuy nhiên, bên thế chấp vẫn được sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong suốt thời gian thế chấp. Việc sử dụng này phải đảm bào bên thế chấp không làm hủy hoại giá trị đất, tài sản gắn liền với đất. Từ phân tích như trên có thể khái quát về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất như sau: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác đối với bên nhận thế chấp (bên có quyền) trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà vẫn được khai thác, sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất.
II. Điểm Khác Biệt Của Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại hợp đồng thế chấp đặc thù và có nhiều điểm khác biệt so với các hợp đồng thế chấp bằng các tài sản thông thường. Tính đặc thù đó bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, từ đó chi phối sự khác biệt về đối tượng tham gia quan hệ thế chấp, chi phối tới quá trình xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như sự can thiệp của nhà nước vào quá trình này.
2.1. So Sánh Với Các Biện Pháp Bảo Đảm Nghĩa Vụ Khác
Luận văn nhận định và chỉ ra được xu hướng phát triển, những thay đổi theo hướng hợp lý và tích cực của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm gần đây. Đồng thời, luận văn phát hiện những bất hợp lý, tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo của pháp luật hiện hành có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất.
2.2. Yếu Tố Đặc Thù Của Đất Đai Ảnh Hưởng Đến Hợp Đồng
Để từ đó luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam. Luận văn góp phần làm sáng tỏ về phương diện lý luận khái niệm “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam hiện hành” và chỉ ra những đặc điểm cơ bản của hợp đồng.
III. Quy Định Pháp Luật Về Chủ Thể Hợp Đồng Thế Chấp Đất
Đối với cá nhân, hộ gia đình khi vay vốn thường dùng tài sản có giá trị lớn của mình để bảo đảm đó là quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất ở. Pháp luật cho phép cá nhân, hộ gia đình được chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được nhà nước giao. Khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 quy định về nhóm đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Theo đó, người sử dụng đất có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn.
3.1. Quyền Và Nghĩa Vụ Của Bên Thế Chấp Đất
Điểm đặc biệt của việc thế chấp đất tại nông thôn là trên đất có nhà ở và các công trình xây dựng khác, nhưng nhà ở và các công trình xây dựng này do người dân tự xây dựng, cho nên không có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và công trình xây dựng, vì vậy khi thế chấp đất ở thì các tài sản trên đất cũng là đối tượng của thế chấp.
3.2. Quyền Và Nghĩa Vụ Của Bên Nhận Thế Chấp Đất
Đối với đất trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm, cây công nghiệp, khi hộ gia đình hoặc doanh nghiệp thế chấp đất rừng được giao thì cây rừng hoặc cây lâu năm cũng là tài sản thế chấp. Như vậy khi thế chấp quyền sử dụng đất, mà trên đất có các công trình xây dựng hoặc cây lâu năm thì quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đó là đối tượng của hợp đồng thế chấp.
IV. Rủi Ro Thường Gặp Khi Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất
Thực tế cho thấy, tranh chấp về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra rất nhiều liên quan đến chủ thể, đối tượng, hình thức của hợp đồng. Do vậy, cần có sự nhận thức đầy đủ, đúng đắn các quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để làm sáng tỏ các quy định này.
4.1. Rủi Ro Về Giá Trị Tài Sản Thế Chấp
Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số kiến nghị của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
4.2. Rủi Ro Về Thủ Tục Pháp Lý
Luận văn nhận định và chỉ ra được xu hướng phát triển, những thay đổi theo hướng hợp lý và tích cực của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm gần đây. Đồng thời, luận văn phát hiện những bất hợp lý, tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo của pháp luật hiện hành có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất.
V. Thủ Tục Đăng Ký Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Chi Tiết
Việc thế chấp quyền sử dụng đất giúp người thế chấp vay vốn nhằm tiếp cận dòng vốn ở các tổ chức tín dụng, tạo điều kiện đầu tư cho sản xuất và làm tăng giá trị của đất đai. Đây là vấn đề là hết sức quan trọng trong nền kinh tế thị trường, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ kinh tế trong hệ thống kinh tế quốc dân đồng thời giúp các tổ chức tín dụng có thêm kênh huy động vốn, có tài sản bảo đảm để yên tâm cho vay vốn.
5.1. Hồ Sơ Cần Chuẩn Bị Khi Đăng Ký Thế Chấp
Để từ đó luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam. Luận văn góp phần làm sáng tỏ về phương diện lý luận khái niệm “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam hiện hành” và chỉ ra những đặc điểm cơ bản của hợp đồng.
5.2. Quy Trình Đăng Ký Thế Chấp Tại Cơ Quan Nhà Nước
Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số kiến nghị của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
VI. Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Đất Đai
Đề tài hướng đến việc nghiên cứu một cách có hệ thống từ cơ sở lý luận đến thực tiễn những quy phạm pháp luật thực định trong hoạt động thế chấp tài sản; từ đó nêu ra những vướng mắc, hạn chế, bất cập, tính không khả thi trong đời sống xã hội, các vi phạm về kỹ thuật xây dựng văn bản quy phạm pháp luật đối với lĩnh vực này.
6.1. Kiến Nghị Sửa Đổi Bổ Sung Các Quy Định Hiện Hành
Trên cơ sở đó, đưa ra những giải pháp đề xuất nhằm góp phần xây dựng hệ thống pháp luật trong việc thế chấp tài sản của các bên để việc thực hiện hợp đồng thế chấp ngày càng hoàn thiện hơn.
6.2. Đề Xuất Các Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Thi Hành
Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn liên quan đến Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Từ đó phân tích đặc điểm, nội dung về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; pháp luật thực định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và thực trạng, cũng như định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
